Sentencia CIVIL Nº 364/2018, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 372/2017 de 14 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LOGROÑO
SENTENCIA: 00364/2018
AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA
Modelo: N10250
C/ MARQUÉS DE MURRIETA, 45-47, MÓDULO C ( NO RTE), 3ª PLANTA
Tfno.: 941 296484/486/487 Fax: 941 296 488
Equipo/usuario: AGO
N.I.G. 26089 42 1 2015 0000158
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000372 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de LOGROÑO
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000023 /2015
Recurrente: Erica
Procurador: PAULA CID MONREAL
Abogado: JOSE MARIA CID MONREAL
Recurrido: CONSTRUCCION Y GESTION DE APARCAMIENTOS IREGUA, S.L.
Procurador: MARIA JESUS MENDIOLA OLARTE
Abogado: FRANCISCO VICENTE PASARIN RUA
S E N T E N C I A Nº 364/18
ILMOS.SRES.
MAGISTRADOS:
DOÑA MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER.
DON FERNANDO SOLSONA ABAD
MARÍA DEL MAR PUYUELO OMEÑACA
En LOGROÑO, a 14 de Noviembre de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de La Rioja, los Autos de JUICIO
ORDINARIO 23/15, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Logroño (La Rioja), a los que ha
correspondido el Rollo de apelación Nº 372/17; habiendo sido Ponente la Ilma Magistrada DOÑA MARIA DEL
PUY ARAMENDIA OJER.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 2 de junio de 2017 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Logroño en cuyo fallo se recogía: 'I.-Se estima la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña María Jesús Mendiola Duarte, en nombre y representación de CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN DE APARCAMIENTO IREGUA S.L.

contra don Modesto ; en consecuencia: se condena a parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad total de 438,20 €, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 576 de la LEC .

Se imponen a la parte demandada las costas causadas en esta instancia.

II.- Se estima la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña María Jesús Mendiola Olarte, en nombre y representación de CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN DE APARCAMIENTO IREGUA S.L.

contra doña Erica ; en consecuencia: Se condena a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad total de 642,09 €, importe que se verá incrementado en los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 576 de la LECivil .

Se imponen a la parte demandada las costas causadas en esta instancia.

III.- Se desestima la reconvención interpuesta por la Procuradora de los tribunales doña Paula Cid Monreal en nombre y representación de doña Erica contra la mercantil CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN DE APARCAMIENTO IREGUA S.L., con absolución a la parte demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra.

Se imponen a la actora de la demanda de reconvencional las costas causadas por la misma en esta instancia.'

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de doña Erica se presentó escrito interponiendo recurso de apelación, que fue admitido con traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.



TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 6 de septiembre de 2018. Es ponente MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER.

Fundamentos

PRIMERO: La sentencia de instancia, entre otros pronunciamientos, y en lo que al recurso de apelación interesa, estima la demanda presentada por Construcción y Gestión de Aparcamiento Iregua SL frente a doña Erica y condena a dicha demandada a abonar a la actora la suma de 642,09 euros más intereses; y desestima la demanda reconvencional presentada por doña Erica frente a Construcción y Gestión de Aparcamiento Iregua SL; e impone las costas doña Erica .



SEGUNDO: Frente a tales pronunciamientos se alza la parte apelante doña Erica , alegando en síntesis en el escrito de recurso de apelación la concurrencia en este caso de un incumplimiento contractual por parte de Construcción y Gestión de Aparcamiento Iregua SL de entidad suficiente para justificar la resolución contractual pretendida por la ahora apelante; la improcedencia de reclamar las cuotas impagadas por quien no ha cumplido su parte del contrato, y alternativamente exceso en la reclamación. Suplica a la Sala dicte sentencia que estime el recurso, acuerde la resolución del contrato litigioso condenando a la parte apelada a restituir a la apelante la suma de 23374,03 euros, y desestimar la demanda presentada por Construcción y Gestión de Aparcamientos Iregua SL o alternativamente se determine que la cantidad adeudada es de 501,27 euros.



TERCERO: Son de interés para la resolución del recurso de apelación los siguientes hechos que han resultado acreditados con la documental aportada a los autos: el 29 de octubre de 2007 don Roque , en representación de Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua SL, y doña Erica , firmaron el contrato de cesión temporal de uso de la plaza de aparcamiento nº NUM000 sita en planta - NUM001 del estacionamiento subterráneo de AVENIDA000 de Logroño, de unas dimensiones la referida plaza de aparcamiento de 9,35 m de profundidad y 2,40 m de anchura, por el precio de 23374,03 euros; con la obligación de la cesionaria de contribuir a los gastos de gestión, administración y explotación del estacionamiento.

La determinación de las cuotas a abonar por los cesionarios de las plazas de aparcamiento dio lugar a múltiples procedimientos judiciales. No es discutido el importe de las cuotas trimestrales, de 93,88 euros para el año 2013 y de 101, 69 euros para el año 2014. Así consta en los recibos girados a doña Erica , folios 2691 a 2695 de autos; y en la carta de regularización remitida por Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua SL a doña Erica en fecha 16 de diciembre de 2013.

Tampoco es discutido el IBI reclamado a doña Erica por importe de 135,29 euros.

Doña Erica ha venido haciendo uso del aparcamiento subterráneo, estacionando un vehículo en la plaza de la que es concesionaria NUM000 , y ha ido pagando las cuotas trimestrales de gastos de mantenimiento de los años 2008 a 2013, salvo el 4º trimestre del año 2012 y el 2º y 3º trimestre del año 2013.

Además, ha dejado de abonar los recibos que se reclaman correspondientes a IBI, y cuotas del 4º trimestre de 2013 y los cuatro trimestres del año 2014; cantidades que con los gastos de devolución de los recibos suman la reclamada de 642,09 euros.

Una vez constituida la comunidad de propietarios DIRECCION000 estacionamiento Subterráneo Tramo II, en enero de 2016, doña Erica ha ido pagando las cuotas correspondientes, encontrándose al corriente de los pagos comunitarios desde aquella fecha, tal como certifica quien fuera administrador de la comunidad, don Cayetano , y reconoce doña Erica en prueba de interrogatorio.

Doña Elisenda , empleada administrativa y contable de Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua SL declara que la carta de 16 de diciembre de 2013 es la misma para todos los cesionarios, según su plaza sea doble o sencilla, siendo la cantidad que adeudaba la plaza doble de tres cuotas por 140,82 euros, 422,46 euros; que la plaza NUM000 es una plaza doble, y siempre ve un vehículo aparcado en la zona más próxima al pasillo.

Doña Erica utiliza la plaza de garaje de la que es cesionaria desde la firma del contrato de cesión, aun para el estacionamiento de un vehículo, y ha venido pagando las cuotas correspondientes a dicha plaza, a Construcción y Gestión de Aparcamientos Iregua SL, y posteriormente a la comunidad de propietarios, sin que conste que haya formulado objeción alguna al pago de las cuotas, por lo que no puede ahora pretender, yendo contra sus propios actos, la improcedencia de abonar las cuotas que se le reclaman.

Ahora bien, tiene razón la parte apelante cuando alega que Construcción y Gestión de Aparcamientos Iregua SL no liquidó correctamente las cuotas anteriores, del 4º trimestre del año 2012 y el 2º y 3º trimestre del año 2013, existiendo un saldo a favor de doña Erica de 140,82 euros que deben ser compensados con la cantidad que doña Erica adeuda a Construcción y Gestión de Aparcamientos Iregua SL, concurriendo todos los requisitos del art.1196 del Código Civil para que opere tal compensación, estableciendo dicho precepto que para que proceda la compensación es preciso: 1º. Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro. 2º. Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado. 3º. Que las dos deudas estén vencidas. 4º. Que sean líquidas y exigibles. 5º. Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor. Y como señala la sentencia de esta Audiencia provincial de la Rioja de 30 de abril de 2012: 'Esta Audiencia Provincial de La Rioja, se ha pronunciado en sentencias de 26 de Octubre de 2010 y 27 de Julio de 2011 en el sentido de que la alegación de la existencia de un crédito compensable a través del cual pretende la demandada que se le minore la deuda reclamada por el actor, no necesita ser planteada por vía de una reconvención expresa, pudiendo plantearse como una excepción más en la contestación a la demanda'. En este caso, en la liquidación practicada por la ahora demandante, y comunicada por carta de 16 de diciembre de 2013, se reconoce expresamente que de octubre de 2012 a septiembre de 2013 se facturaron cuatro cuotas trimestrales de importe 140,82 euros cada una, cuando en realidad, y conforme a la regularización llevada a cabo por la empresa tras el dictado de diversas sentencias, se debieron facturar esas cuotas a razón de 93,88 euros cada una, con una diferencia a favor de la cesionaria de 187,76 euros por ese periodo y total de 959,87 euros por diferencias entre los importes girados y los que debía haber girado por las cuotas del periodo julio de 2008 a septiembre de 2013, según desglose que se contiene en la referida carta. Sin embargo, en la misma carta, Construcción y Gestión de Aparcamientos Iregua SL compensa la suma que ha cobrado en exceso a doña Erica : 959,87 euros, con la cantidad que doña Erica le adeuda por las cuotas impagadas del 4º trimestre del año 2012 y el 2º y 3º trimestre del año 2013, pero no calcula estas cuotas debidas en la cantidad que la propia Construcción y Gestión de Aparcamientos Iregua SL establece como correcta de 93,88 euros cada una, sino en la cantidad que la misma Construcción y Gestión de Aparcamientos Iregua SL establece como incorrecta por excesiva de 140,82 euros cada una. En fin, doña Erica adeudaba a Construcción y Gestión de Aparcamientos Iregua SL 281,64 euros y no 422,46 euros, siendo el saldo a favor de doña Erica de 678,23 euros y no de 537,41 euros, por lo que la demandante debe a la demandada 140,82 euros; suma en la que por mor de la compensación debe minorarse la cantidad ahora reclamada en la demanda, que queda fijada en 501,27 euros.



CUARTO: Como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 de enero de 2012: 'Debe señalarse la doctrina jurisprudencial que declara que en aquellos supuestos contractuales en los que, en el cumplimiento del deber de entrega de la cosa, ésta, más que aquejada de defectos o vicios ocultos (supuesto de la acción de saneamiento de los artículos 1484 y siguientes del Código Civil ) adolece de total inhabilidad o aptitud para su destino normal y pactado, hasta el punto de no servir para integrar el interés contractual y económico de la parte que lo recibe, ello determina un incumplimiento total, significado por la entrega de cosa distinta a la pactada ('aliud pro alio'), con la consecuencia de la entera insatisfacción del comprador y la frustración de su legítimo interés, no siendo entonces aplicable el artículo 1484 del Código Civil sino su artículo 1124, por darse una prestación diversa, que sucede cuando se entrega una cosa distinta a la pactada, lo que ocurre cuando contiene elementos diametralmente opuestos a aquella, cuando el objeto entregado resulta totalmente inhábil para el uso a que va destinado, inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada hasta el punto de frustrar el objeto del contrato, o cuando el comprador quede objetivamente insatisfecho, que no constituye un elemento aislado ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento ( sentencias del Tribunal Supremo de fechas 29/11/1982 , 10/6/1983 , 7/1/1988 , 6/4/1989 , 28/1/1992 , 14/5/1992 , 5/11/1993 , 14/11/1994 , 21/9/2004 y 4/4/2005 ).En idénticos términos se han pronunciado las sentencias del Alto Tribunal de fechas 9 de marzo y 16 de mayo de 2005 y 9 de julio de 2007 , cuando declaran que se está en presencia de entrega de cosa diversa o 'aliud pro alio' cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil , pues la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitoro, y la sentencia de 25 de febrero de 2010 al significar que la doctrina del 'aliud pro alio' contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a la pactada o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato.

Este incumplimiento total por inhabilidad del objeto -'alud pro alio'- está en función de las circunstancias concurrentes, que permitan considerar al objeto como impropio para el fin a que se destina, calificándolo como inhábil y provocador de una completa insatisfacción del comprador, y no de su posible reparabilidad, que salvo caso de destrucción sería factible en la mayoría de los casos, sin atender a su coste. Tal es el criterio del Tribunal Supremo, que ha apreciado un incumplimiento total del contrato por inhabilidad del objeto -'aliud pro alio'-, pese a la posible subsanalidad o reparación del defecto, en sentencias de 8/2/2003 , 21/9/2004 ( para un camión ), 9/3/2005 y 4/4/2005 . Así lo han entendido igualmente las sentencias de las Audiencias Provinciales de Valencia -Sección 6ª- de 29/12/2000 , Barcelona -Sección 17ª- de 2/5/2001 , y Ciudad Real -Sección 1ª- de 26/10/2005 , y es lo que ha estimado esta propia Sección de la Audiencia Provincial de Madrid en sentencias de 20/3/2007 , 23/10/2007 y 22/4/2008 ' .

En el caso que nos ocupa, la Sala, no comparte las conclusiones de la juez a quo acerca de la posibilidad por la cesionaria de la plaza de garaje de hacer uso de la misma para estacionar dos vehículos cuando lo considere oportuno, cuando la solución pasa por hacer una adecuada reparación; pues de las pruebas practicadas, especialmente las periciales, se concluye que en la plaza de garaje persiste un problema de filtraciones de agua; que no ha sido solventado a pesar de las reparaciones que llevó a cabo la empresa concesionaria y gestora del estacionamiento; y que impide el uso de dicha plaza conforme al destino pactado, para el que se adquirió, frustrando las legítimas expectativas de la parte cesionaria de la plaza, que a pesar de haber adquirido una plaza doble, no puede utilizarla para estacionar dos vehículos; por lo que concurre causa de resolución contractual, debiendo estimarse la demanda reconvencional.

Según resulta del contrato suscrito el 20 de octubre de 2007 entre Construcción y Gestión de Aparcamientos Iregua SL y doña Erica ; por Acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Logroño de 30 de Diciembre de 2004 se adjudicó la construcción y explotación del estacionamiento a la mercantil Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua; quedando esta mercantil facultada para la cesión temporal de uso de las plazas de aparcamiento por el plazo máximo de la concesión administrativa, 75 años; y para ceder en propiedad las plazas de garaje a los adjudicatarios del derecho de uso, otorgando las oportunas escrituras de compraventa. En virtud del contrato referido Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua cedió a doña Erica el uso de la plaza de aparcamiento nº NUM000 sita en planta - NUM001 del estacionamiento subterráneo de AVENIDA000 de Logroño, de unas dimensiones la referida plaza de aparcamiento de 9,35 m de profundidad y 2,40 m de anchura, por el precio de 23374,03 euros; obligándose la sociedad concesionaria Construcción y Gestión de Aparcamientos Iregua SL en la estipulación quinta del contrato, a conservar el estacionamiento subterráneo realizando las obras o actuaciones necesarias de reforma reparación o conservación; y en la estipulación octava, a poner a disposición del cesionario la plaza de garaje una vez abonado en su totalidad el precio de la cesión y en el plazo máximo de sesenta días desde la comprobación por el Ayuntamiento de la construcción o desde la licencia de apertura. Consta en la estipulación segunda el precio de la cesión, 23374,03 euros, y en la estipulación tercera, la forma de pago, al contado. En la estipulación decimoprimera se expresa que la plaza se dedicará exclusivamente a estacionamiento de vehículos.

La plaza de garaje nº NUM000 es una plaza doble, lo que es evidente por sus dimensiones, y así además lo reconocen ambas partes, lo afirma doña Elisenda , empleada administrativa de Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua SL, y lo informan los peritos que han realizado los informes sobre dicha plaza.

Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua SL no entregó la plaza de garaje en condiciones de servir a su uso y destino. Así resulta de la documental acompañada a la demanda reconvencional: en carta de 10 de enero de 2008 remitida por doña Erica a Aparcamientos Iregua LMB, doña Erica comunica las fugas de agua que afectaban a la plaza NUM000 , a pesar de la colocación de una chapa metálica que no ha resuelto el problema, filtrando agua con una sustancia que deteriora la pintura del vehículo estacionado, hasta el punto de dejar de estacionar uno de los dos vehículos en la referida plaza, solicitando las medidas oportunas y efectivas para resolver esta situación.

En carta con registro de entrada 11 de abril de 2008 doña Erica comunica al Ayuntamiento de Logroño el mal estado de la plaza de garge NUM000 , por inundación de la plaza, desmoronamiento de la pared a causa de la humedad, solicitando su reparación, y dando cuenta de la desatención a las reclamaciones efectuadas al respecto a la empresa Aparcamientos Iregua.

En carta remitida por burofax el 22 de octubre de 2012, a la atención de Aparcamientos Iregua LMB, burofax con destinatario LMB Constructora entregado el 23 de octubre de 2012 en el domicilio calle Torrecilla de Cameros nº 1 de Logroño, que es el mismo que consta en el contrato de cesión de uso como domicilio de Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua SL, doña Erica comunica el empeoramiento del estado de la plaza de garage, con aumento de la mancha de humedad, agrietamiento de la pared, y filtraciones de agua cuando llueve, afectando el líquido a la carrocería de su vehículo, que no se resuelve a pesar de los reiterados lavados, solicitando la reparación.

En carta con registro de entrada 22 de mayo de 2013 doña Erica comunica a la sección de Arquitectura del Ayuntamiento de Logroño el mal estado de la plaza NUM000 por mal funcionamiento del desagüe de las aguas bajantes y filtraciones en la rampa de salida de vehículos, y el deterioro de la carrocería de su vehículo, habiendo reclamado a la constructora sin obtener respuesta alguna.

En carta con registro de entrada 30 de abril de 2015 doña Erica comunica al arquitecto del Ayuntamiento de Logroño que la plaza NUM000 sigue encharcada, se desprende la pintura de la pared, el suelo está deteriorado, caen elementos corrosivos desde el techo que han afectado a la carrocería de los vehículos, no pudiendo utilizar más que la mitad de la plaza, no habiendo servido de nada las reparaciones efectuadas de colocación de tubos de drenaje que son fuente de goteo cuando llueve, y de bandejas de lata cada vez mayores que hacen que el almacenamiento de líquido sea mayor, y todo ello por no resolver el drenaje de la rampa de salida.

La propia parte reconvenida reconoce las deficiencias que desde un primer momento se manifestaron en el aparcamiento y que afectaron entre otras a la plaza NUM000 , aunque alega que han sido subsanadas, y que la actora utiliza la plaza normalmente para estacionar dos vehículos, sin embargo aporta fotografías en las que aparecen estacionados en dicha plaza dos vehículos diferentes pero no simultáneamente sino que en las fotografías se observa estacionado uno u otro de los vehículos en todos los casos en la zona de la plaza más inmediata al pasillo o zona de paso de vehículos quedando libre la zona de la plaza más inmediata a la pared del fondo.

Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua SL, aporta informe técnico elaborado por el arquitecto don Severiano el 26 de octubre de 2015 y ratificado en el acto del juicio. Informa el perito que visita la plaza NUM000 el 21 de octubre de 2015, que en la misma se encuentra estacionado un vehículo, y que la plaza está en perfecto estado estético y no se aprecian signos de filtraciones o humedad ocasionados por las antiguas patologías que han quedado subsanadas con las reparaciones llevadas a cabo en julio de 2014.

En las fotografías incorporadas a dicho informe se aprecia que el único vehículo estacionado en la plaza lo está en la zona inmediata a la de rodadura, quedando libre la zona inmediata a la pared, y que en el techo de la plaza hay unas manchas de humedad.

En febrero de 2013 el mismo perito emitió informe técnico, visado en mayo de 2013, sobre las deficiencias en el aparcamiento, que afectaban a las dieciséis plazas de garaje indicadas en el informe, entre otras la plaza NUM000 . Informaba entonces el perito de la reunión mantenida con la promotora por razón de las reclamaciones de los propietarios por las patologías en las plazas de garaje. Informaba el perito que sobre las plazas NUM002 , NUM000 y NUM003 se encuentran la recogida de aguas pluviales de la rampa de salida exterior, que se han realizado reparaciones puntuales consistentes en colocación de bandejas metálicas de evaporación, sellado de fisuras y modificación de las instalaciones de saneamiento, no descartando el perito que puedan volver a parecer filtraciones por lo que informa de la necesidad de reparar el sistema de recogida de aguas en la rampa de salida y la protección de las plazas mediante colocación de techo protector.

Informa además el perito que se ha sustituido la canaleta de la rampa por otra colocada sobre una lámina de EPDM de unos 60 cms. de anchura con el fin de controlar las filtraciones de agua en este punto, pero que esta intervención no ha solucionado la patología, y se siguen produciendo daños en los vehículos estacionados, la canaleta no es capaz de evacuar el agua que recoge la rampa y en ocasiones la geometría de la propia rejilla facilita el acceso del agua de lluvia al interior. Recomienda el perito la colocación de una nueva canaleta extraplana de hormigón polímero con rejilla de tramex para alto tránsito de C-30 con una anchura mínima de 30 cms y ampliar la solución de EPMD bajo la canaleta en 50 cms más hacia la parte superior de la rampa. Y en cuanto al techo de las plazas afectadas colocación de un falso techo de lamas de aluminio con pendiente para reconducir cualquier filtración a la cámara bufa, a ejecutar con taladros en la parte inferior de la solera para que el agua filtre al encachado. Informa además el perito de la adecuada limpieza y mantenimiento del aparcamiento.

En marzo de 2014 el mismo perito emitió informe técnico, sobre el estado de las reparaciones de las deficiencias en el aparcamiento. Informa el perito que no se han realizado todas las reparaciones necesarias, quedan por reparar dos zonas importantes localizadas bajo las rampas de entrada y salida de vehículos; es necesaria la reparación de las plazas NUM002 , NUM000 y NUM003 , la problemática de estas plazas tiene difícil solución, cualquier reparación realizada en la impermeabilización de la rampa o en la colocación de nuevos sistemas de recogida de aguas pluviales no solucionará la patología, existen una serie de condicionantes constructivos que añadidos al continuo tránsito de vehículos en esta zona hacen que la estructura de forjado de prelosa esté sufriendo continuas solicitaciones que impiden la estanqueidad del conjunto; está pendiente la ejecución del falso techo de lamas de aluminio, prevista para el mes de abril.

Pues bien, en octubre de 2015 informa el perito que se realizaron reparaciones en julio de 2014, y se solucionaron las patologías, pero no nos dice qué reparaciones se llevaron a cabo, ni se aporta informe alguno de las obras realizadas en julio de 2014.

En el acto del juicio el perito informa que en verano de 2014 la gestora hizo obras importantes de reparación a requerimiento del Ayuntamiento por las reclamaciones de los propietarios, obras que fueron supervisadas por los técnicos municipales. El es asesor de la gestora, no era el director de obra sino el técnico intermediario entre el Ayuntamiento y la gestora. Al final de la obra se revisó lo ejecutado y se hizo acta de recepción de la obra. En 2012 aprecian deficiencias, en 2013 hacen informe, lo aportan al Ayuntamiento y el Ayuntamiento determina el método de reparar. En la plaza que toca es el Ayuntamiento el que plantea el sistema de reparación, diferente al de su informe. Ayuntamiento requiere a la gestora para reparar en un plazo y si no lo hacía el Ayuntamiento. Se presentó un presupuesto de Amadeo , y conforme a dicho presupuesto se hicieron las reparaciones. Para la recogida de agua de las rampas las canaletas no eran suficientes, propone ampliación de la anchura e impermeabilización con tela asfáltica y nueva canaleta con rejilla de fundición y mayor dimensión, tal como requiere el Ayuntamiento; también se advierte la necesidad de su mantenimiento.

En caso de lluvias torrenciales la canaleta no da abasto, se encharca el agua y produce filtraciones en techo de sótano menos dos. La canaleta se puede limpiar, en las últimas visitas no está limpia, tiene restos de hojas, pelusas, puede establecerse un programa de limpieza periódico y previo a las lluvias torrenciales. No hay normativa ni es habitual la impermeabilización de los parkings, los garajes se mojan y es asumible, cuando los vehículos entran mojados en días de lluvia. Desde las reparaciones de 2014 se ha hecho un seguimiento y el 99% de las deficiencias están subsanadas, y en la plaza NUM000 hemos detectado en situaciones puntuales de pequeño goteo en la mitad de la plaza, es una plaza doble, hay tres plazas entre la estructura de pilares, afectadas por la rampa, hace una semana coincidiendo con lluvia hubo goteo en una fisura sellada, que se puede volver a sellar, y la rejilla ese día estaba obturada por hojas. La filtración es lineal afecta a 20cms de la plaza NUM000 y 80 cms de la plaza NUM002 , se pueden aparcar vehículos, un todo terreno y en 2013 un mercedes, no es un defecto que impida un uso correcto de la plaza, en época de lluvias puede mojarse un vehículo igual que se moja en la calle por el agua de lluvia. El agua de lluvia que arrastra sedimentos puede dejar restos en el vehículo pero se puede limpiar más en profundidad, se puede pulir y reparar. Cuando se produzcan lluvias torrenciales se va a producir un goteo, la bandeja metálica no sabe cuando se colocó, ya estaba colocada en 2012, si se fisura u oxida hay que reponer o reparar, tiene que tener su mantenimiento la bandeja, estéticamente la plaza tiene el mismo aspecto que las demás, hay más bandejas en otra planta, no ha visto dos vehículos aparcados, solo uno. Manchas en la cámara bufa requieren mantenimiento, en el techo restos salinos que se pueden limpiar, cepillar, la bandeja la diferencia del resto de plazas. Cuando en el informe de 2014 indica problemática de difícil solución, es una reflexión previa a la realización de las reparaciones.

Cuando la lluvia no es torrencial y la canaleta está limpia no hay goteo, cuando la lluvia es torrencial el agua filtra por el forjado y sale en los días sucesivos por goteo.

Pues bien, las explicaciones del perito en el acto del juicio no sirven para conocer qué obras en concreto de reparación se realizaron en el techo de la plaza NUM000 ; ya nos dice el perito que no se ejecutaron las informadas por el mismo, sino las que dijo el Ayuntamiento que se hicieran, pero no concreta cuales sean estas obras que dijo el Ayuntamiento que se hicieran y que se ejecutaron. No se ha aportado el presupuesto que se dice de Amadeo y tampoco el acta de recepción de la obra a que se refiere el perito. La bandeja ya se colocó años antes de estas obras, y no ha solucionado el problema. Tampoco consta que se haya reparado la rampa y rejilla de la rampa en la forma informada por el perito o en cualquier otra. Y frente a lo informado por el perito en el año 2013 y en el año 2014, acerca de las importantes patologías que afectaban a las plazas NUM002 , NUM000 y NUM003 , con filtraciones de agua, y produciendo daños en los vehículos estacionados, y sin mención alguna a problemas de falta de mantenimiento de la rejilla de la rampa; en el acto del juicio nos dice el perito que el problema es solo en caso de lluvias torrenciales, que se reduce a un goteo en los días sucesivos que no impide la normal utilización de la plaza y que si la rejilla se mantiene limpia no hay filtraciones. Y el propio perito reconoce que el agua con los sedimentos que arrastra puede afectar a la carrocería del vehículo, no teniendo ningún sentido estacionar un vehículo para que se causen daños en su carrocería y luego se reparen.

Doña Erica aporta dos informes técnico elaborados por el arquitecto técnico don Claudio , ratificados en el acto del juicio. El 16 de septiembre de 2008, el perito informa que el problema está en el desagüe de la canaleta exterior que recoge el agua de la rampa de salida de vehículos, que la solución es el adecuado desagüe de la canaleta de la rampa, que las filtraciones de agua a la plaza de garaje NUM000 son evidentes y han ido deteriorando la plaza, deterioro que ha aumentado con las soluciones adoptadas de colocación de chapa en el techo como retén de agua, perforada por los remaches y sin que desagüe, y por la que cae agua oxigenada sobre la chapa del vehículo que se encuentre allí estacionado.

El 12 de enero de 2017 el mismo perito informa que en la visita que realizó el 12 de diciembre de 2016 comprobó que se siguen produciendo goteras en la plaza NUM000 , por filtraciones en la recogida de aguas en la rejilla de la rampa y falta de estanqueidad en la conexión del desagüe, que no se ha llevado a cabo esta reparación que no sirven las medidas adoptadas en la plaza de garaje, la bandeja de chapa no impide otras goteras desde el techo y vierte a la pared bufa provocando manchas y desprendimiento de pintura que con el tiempo afectarán al mortero y cierre de fábrica de ladrillo.

En el acto del juicio el perito informa que ha visitado la plaza NUM000 , ha hecho un seguimiento, el último el jueves pasado y los sucesivos después de la tormenta, y ha comprobado que sigue existiendo humedad en la plaza, que la falta de mantenimiento de la rejilla por hojas no es la causa de las humedades, si no traga agua la rejilla se colmata la tubería y saldría por otro sitio, el problema está en la conexión y en la probable insuficiente capacidad para acoger una tromba de agua. La solución de la chapa y cámara bufa es ocultar el problema, es una pared de ladrillo que está hecha en todo el garaje, en el punto donde filtra está atacando a las armaduras del forjado, en el suelo se ven las manchas de óxido de las armaduras del forjado, sigue saliendo agua varios días después de la tormenta, la solución es ampliando la rejilla y el entronque a la tubería que pasa por encima de la plaza de garaje, con suficiente sección. Parches con resina epoxi no sirven, se seca y vuelve a filtrar. La plaza de garaje tiene un defecto, es una plaza doble y no se puede aparcar en media plaza, si se aparcan dos coches uno se afecta, una de las partes de la plaza está inutilizada. La canaleta tiene que tener un mantenimiento, ha comprobado que está sucia.

El perito judicial arquitecto técnico don Eulogio emite informe el 17 de mayo de 2017, ampliado el 22 de mayo de 2017, ratificado el informe y su ampliación en el acto del juicio. Informa el perito que en su visita de inspección de 12 de abril de 2017 observa falta de limpieza de la rejilla y canaleta de recogida de aguas de la rampa; y ya en la plaza NUM000 , observa el perito la bandeja de metal en el techo y las señales de humedad, depósitos y manchas de cal y en torno a las conducciones y en la pared de la cámara bufa; y en su visita de 22 de mayo de 2017, incorpora fotografías en las que se aprecia humedad y un charco de agua en el suelo de la plaza del garage. Informa el perito que la causa de las humedades y filtraciones de agua está en la recogida de aguas de la canal de la rampa, bien por problemas de impermeabilización, de conexión o de mantenimiento; que la solución de la bandeja en este caso no asegura la no filtración desde la canal, apareciendo restos de sedimentaciones y manchas de cal y otros materiales solubles tanto en las zonas del techo fuera de la bandeja como en la cámara bufa, y que tampoco se puede asegurar la no filtración desde la canal si ésta no se mantiene en condiciones adecuadas. Informa el perito que en sus visitas observa un vehículo estacionado en la parte más exterior de la plaza de garaje.

En el acto del juicio aclara el perito que ratifica su informe de fecha 17 de mayo, si bien al día siguiente hubo una tromba de agua y de ahí las fotografías posteriores a la entrega del informe; en las dos visitas tras una semana de lluvia en una no ve entrada de agua, sí sedimentaciones de que ha habido entrada de agua pero no sabe si es reciente o no, tampoco se ha pintado la pared de la cámara bufa. Tras la última tromba pone la mano encima de la tubería tratada con resina y se le queda la mano llena de agua, y hay un charco abajo es decir, que entra agua. El agua entra de la canal de la rampa de entrada al garaje, que está llena de porquería, sin ningún mantenimiento, se colmata, se inunda la losa y gotea por la salida que es la grieta tratada con resina, que no es efectiva, y entra agua. Hay solución técnica, reforzar la impermeabilización de la canal, y mantenimiento de la canal para que no se embalse. El agua que gotea arrastra sedimentos de sales del hormigón, afecta a la carrocería de un coche, al final es una mancha que hay que pulir y volver a pintar el vehículo. La prelosa va recubierta de hormigón, con mucho tiempo el agua podría afectar a la estructura.

Solo se aparca en la mitad de la plaza, en las dos visitas solo una plaza se usa, en la mitad cercana a la calle, no en la otra mitad afectada por el agua. El agua ha hecho camino y sale por el mismo sitio, solo con un mantenimiento de la canal el problema se minimizaría bastante, la canal se obtura y se encharca, habría que hacer una prueba con la canal limpia para comprobar qué ocurre. Es una filtración, se ve el tubo de salida del pluvial y que cae el agua gota a gota, no es agua acumulada, afecta a un m2.

Resulta pues, que los problemas de filtración de agua existen desde la construcción del aparcamiento, que persistían aun con un mantenimiento y limpieza adecuados del aparcamiento, como informó el perito arquitecto don Severiano en febrero de 2013, y que han continuado en el tiempo, sin que haya evitado las mismas la bandeja colocada en el techo del garaje; pues como informan todos los peritos, el problema está en la rejilla y canaleta de recogida de aguas de la rampa del garaje, sobre la que no consta se haya ejecutado obra alguna, ni la informada por el arquitecto don Severiano en febrero de 2013, y que él mismo informa en marzo de 2014 que no se ha ejecutado, ni ninguna otra.

En fin, a doña Erica se le entregó la plaza NUM000 para su uso en régimen de concesión y posterior acceso a la propiedad, por la que pagó más de 23000 euros, con una deficiencias tan importantes que impedían el uso de la plaza para el estacionamiento de dos vehículos, como era su finalidad, esas deficiencias han persistido en el tiempo, continuando en los días de lluvia y sucesivos, las filtraciones de agua y de sustratos que dañan la carrocería del vehículo que se estacione en la mitad interior de la plaza de garaje; no se han ejecutado obras eficaces de reparación; y en tal situación solo se puede utilizar media plaza de garaje y estacionar no dos sino un vehículo, haciendo la plaza inhábil para el uso para el que se adquirió, que no era otro que estacionar dos vehículos, siendo la inhabilidad de tal entidad que frustra objetivamente el objeto del contrato; no pudiendo pretenderse que la usuaria pueda o no estacionar dos vehículos en función de la meteorología, unos días sí y otros no. Nos encontramos ante la entrega de cosa distinta, aliud pro alio, que provoca la insatisfacción plena y absoluta de los intereses de la cesionaria de la plaza, pues la mitad de la adquirida carece de utilidad alguna en las condiciones en que fue entregada y se mantiene incluso agravadas por las ineficaces reparaciones, lo que supone un incumplimiento palmario de la cedente de su obligación de entregar la plaza en condiciones de ser usada para la finalidad para la que se concedió su uso, que justifica la resolución contractual instada en la demanda reconvencional conforme al art. 1124 del Código Civil.



QUINTO: Respecto de las costas procesales, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC, estimado el recurso de apelación no se hace expresa imposición de las costas por el recurso causadas, y en cuanto a las costas de la primera instancia, estimada parcialmente la demanda no se hace expresa imposición de las costas de ésta, y estimada íntegramente la demanda reconvencional, se imponen las costas de ésta a la demandante reconvenida.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los Tribunales Sra. Cid Monreal en nombre y representación de doña Erica contra la sentencia de fecha 2 de junio de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Logroño, en procedimiento ordinario en el mismo seguido al nº 23/2015, de que dimana el Rollo de Apelación nº 372/2017, revocamos en parte la sentencia de instancia y: Estimamos parcialmente la demanda presentada por Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua SL, frente a doña Erica , y condenamos a la demandada a abonar a la actora la suma de 501,27 euros con los intereses del art. 576 de la Lec, sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes, Estimamos la reconvención formulada por doña Erica frente a Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua SL, declaramos resuelto el contrato de cesión de uso de la plaza de garaje NUM000 sótano - NUM001 del aparcamiento subterráneo AVENIDA000 de Logroño, suscrito entre las partes el 20 de octubre de 2007, con restitución recíproca de las prestaciones, condenando a Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua SL a reintegrar a doña Erica la cantidad de 23374,03 euros, con los intereses del art. 576 de la Lec, con imposición de costas a la reconvenida Construcciones y Gestión de Aparcamientos Iregua SL; Mantenemos los pronunciamientos de la sentencia de instancia respecto al demandado don Modesto , no afectados por el recurso de apelación; Sin imposición de las costas causadas en este recurso de apelación a ninguna de las partes.

Contra esta Sentencia cabe recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.