Sentencia CIVIL Nº 364/2019, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 173/2019 de 29 de Octubre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEPTIMA
GIJON
SENTENCIA: 00364/2019
AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN 7ª GIJÓN
Modelo: N10250
PZA. DECANO EDUARDO IBASETA, S/N - 2º. 33207 GIJÓN
-
Teléfono: 985176944-45 Fax: 985176940
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MGD
N.I.G. 33024 42 1 2018 0003220
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000173 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de GIJON
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000290 /2018
Recurrente: Ezequias
Procurador: JUAN SUAREZ PONCELA
Abogado: JOSE LUIS DELGADO REGUERA
Recurrido: Celia , Fermín
Procurador: JAVIER FERNANDEZ-VIGIL FERNANDEZ, JAVIER FERNANDEZ-VIGIL FERNANDEZ
Abogado: JUAN CARLOS FERNANDEZ-VIGIL FERNANDEZ, JUAN CARLOS FERNANDEZ-VIGIL FERNANDEZ
SENTENCIA Nº 364/2019
Ilmos. Magistrados Sres/as.:
Don RAFAEL MARTÍN DEL PESO GARCÍA
Don MARÍA PIEDAD LIÉBANA RODRÍGUEZ
Don JOSÉ MANUEL TERÁN LÓPEZ
En GIJON, a veintinueve de octubre de dos mil diecinueve

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Séptima, de la Audiencia Provincial de Gijón, los Autos de
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 290 /2018, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Gijón,
a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 173 /2019, en los que aparece como
parte apelante, Ezequias , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. Juan Suarez Poncela, asistido
por el Abogado D. José Luis Delgado Reguera, y como partes apeladas, Celia y Fermín , representados por
el Procurador de los tribunales, Sr. Javier Fernández-Vigil Fernández, asistidos por el Abogado D. Juan Carlos
Fernández-Vigil Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Gijón dictó en los referidos autos Sentencia de fecha 27/11/2018, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando en parte la demanda formulada por el Procurador D. Javier Fernández-Vigil Fernández, en nombre y representación de Dª Celia y D. Fermín contra D. Ezequias , debo declarar y declaro resueltos los contratos firmados por los litigantes en fecha 9 de septiembre de 2005, y, en consecuencia, debo condenar y condeno al demandado a reintegrar a Celia la suma de 29.796,66 euros y a Fermín la cantidad 21.383,34 euros, más, en ambos casos, al pago de los intereses devengados desde la interposición de la demanda, sin expresa imposición de las costas causadas en este procedimiento.'

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de Ezequias , se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, se señaló para la deliberación y votación del presente recurso el día 16/10/2019.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltma. Sra. Magistrada Dña. MARIA PIEDAD LIÉBANA RODRÍGUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La presente Litis trae causa de la demanda formulada por Dª Celia y D. Fermín , en su condición de compradores, frente a D. Ezequias , en calidad de vendedor, ejercitando acción resolutoria de los contratos de compraventa con arras suscritos entre las partes, en fecha 9 de septiembre de 2005, respecto de la FINCA000 ' sita en Liñero, parroquia de DIRECCION000 , del concejo de Villaviciosa, segregada en las cinco parcelas recogidas en el folio 2 de la demanda y objeto de los respectivos contratos, fundada en el incumplimiento de las obligaciones contraídas por D. Ezequias de venderlas libres de cargas y gravámenes, amén de haber resultado imposible su parcelación al no contar con la necesaria autorización del Ayuntamiento de Villaviciosa.

Habiendo sido puestas a la venta en la actualidad. Solicitando, en aplicación de la estipulación sexta de los contratos, la condena del demandado a la devolución duplicada de las arras entregadas, en la cuantía total de 102.360,00 euros.

La sentencia dictada en primera instancia razonando, en síntesis, que la declaración del vendedor en los contratos de que la parcela vendida estaba libre de cargas, cuando se encontraba gravada con una hipoteca constituida por el demandado en fecha anterior a la firma de aquellos , no puede considerarse un incumplimiento esencial del contrato al existir remedios para solventar la situación antes de escriturar y de que el contrato llegue a consumarse y que, no obstante la imposibilidad de la parcelación, la conducta posterior de la parte actora consistente en la ejecución de un Plan Especial para Complejo de Apartamentos Turísticos es demostrativa de que aquella no consideraba incumplidos los contratos, unido al hecho de que éste no se llevó a término por el desistimiento del destinatario final, estima parcialmente la demanda, por entender que se ha producido una imposibilidad sobrevenida de ejecutar el contrato por dejarlo sin objeto, que se traduce en la extinción de la obligación y determina, asimismo, la procedencia de la resolución contractual, sin la aplicación de la cláusula penal pactada al no apreciarse un incumplimiento contractual achacable al demandado. Procediendo la restitución de las prestaciones con entrega a los demandantes de las cantidades satisfechas con el fin de evitar un enriquecimiento injusto, y que en lo que se refiere a Celia alcanzan a la suma de 29.796,66 euros y en cuanto a Fermín a la cantidad 21.383,34 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda; todo ello, sin hacer pronunciamiento expreso sobre las costas de primera instancia.

Contra dicha resolución se alzan ambas partes, por vía de recurso de apelación el demandado Sr. Ezequias y por vía de impugnación, la parte actora Sres. Celia y Fermín , alegando como motivo una errónea valoración de la prueba que, al decir del apelante conduciría a la desestimación de la demanda, por desprenderse de aquella, en contra de lo concluido en la recurrida (siendo realmente el objeto de su recurso, no la valoración de la prueba realizada por la Magistrada de instancia, sino la conclusión alcanzada), un desistimiento unilateral del contrato por parte de los compradores, invocando la doctrina de los actos propios. Y, al decir de la parte impugnante, la íntegra estimación de la demanda por ser patente el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el vendedor, debiendo valorarse el contenido de sendos expedientes administrativos incorporados a las actuaciones.



SEGUNDO.- Planteados los términos de debate, para la resolución de las cuestiones planteadas por ambas partes litigantes, hemos de partir del contenido de los contratos de compraventa aportados con la demanda en lo que afectan a este recurso plasmados en el Fundamento Segundo de la recurrida, que damos por reproducidos a fin de evitar reiteraciones innecesarias; de los hechos incontrovertidos, cuales son, que sobre la finca objeto de contratación ' FINCA000 ' se constituyó por el demandado-vendedor una hipoteca a favor de la entidad Liberbank, en fecha 27 de enero de 2005, es decir, con anterioridad a la firma de los citados contratos de compraventa, siguiéndose procedimiento de ejecución hipotecaria 66/2014 en el Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Gijón, con el número de autos 66/2014, así como que la parcelación de dicha finca no se llegó a realizar; y del resultado de los expedientes tramitados ante el Ayuntamiento de Villaviciosa unidos a los autos, expediente NUM000 y NUM001 .

Los demandantes en su escrito de impugnación inciden en la transcendencia de la declaración realizada por el vendedor en los respectivos contratos de que la parcela objeto de venta estaba libre de cargas y gravámenes, cuando en realidad se encontraba gravada con una hipoteca constituida por aquel antes de la firma de dichos contratos, hipoteca ejecutada y suspendida, tal como consta en la hoja registral, junto con la intención de venderla por el padre de demandado, lo que en su conjunto conlleva a apreciar una actuación de mala fe y un incumplimiento absoluto, ya desde el inicio, aspecto al que no se le ha dado transcendencia en la recurrida.

Sin perjuicio, de entender que, en este aspecto, no se pueda predicar que el vendedor haya obrado con la buena fe exigida en toda contratación, no por ello, es desacertada la conclusión alcanzada por la Magistrada de instancia, no sólo porque no nos encontramos ante un incumplimiento de una obligación esencial del contrato, ya que como se recoge en la recurrida, tal circunstancia no es definitiva sino que existen remedios para solventar la situación antes de escriturar y que el contrato llegue a consumarse, como pudieran ser la cancelación de la traba por el deudor una vez satisfecha la deuda, o bien, reduciendo el importe pendiente del precio de la compraventa compensando la suma de la que responde la finca más el coste de cancelación registral de la traba, de hecho tal circunstancia se encontraba prevista en los contratos en la estipulación cuarta, 'GASTOS', recogiendo dentro de los gastos a asumir por el vendedor 'gastos de otro tipo que se deriven de la cancelación de embargos, hipotecas,... o cualesquiera otras cargas que recaigan sobre la finca vendida en la fecha de otorgamiento de las escrituras públicas, inscripciones registrales,...', si no y, fundamentalmente, porque habiendo conocido la parte impugnante la existencia de dicha carga dentro del expediente seguido a su instancia ante el Ayuntamiento de Villaviciosa, cuando menos a fecha 1 de agosto de 2013, fecha en la que aporta certificación registral de la finca en cuestión en contestación a un requerimiento realizado por el Ente Local (folio 159 del expediente NUM001 ), no se dirigieron al vendedor para dar por rescindidos los contratos, actos propios que denotan que no le otorgaron a la existencia de dicho gravamen el carácter de un incumplimiento grave y esencial determinante de la resolución de aquellos, como aducen en este momento, siendo así que tal comunicación se llevó a cabo en fecha 2 de marzo de 2018.



TERCERO.- Tratamiento separado merece el incumplimiento denunciado en la demanda atinente a la falta de parcelación de la finca vendida, obligación contraída por el vendedor. Incumplimiento que, al decir, de los impugnantes, comportaría la aplicación automática de la estipulación sexta del contrato que recoge ' si por cualquier razón no pudiera otorgar escritura pública de la parcela objeto del presente contrato, libre de cargas y gravámenes, esta (parte vendedora) deberá devolver las arras duplicadas'. Añadiendo que, la existencia de un expediente posterior, único al que atiende la recurrida, considerado como actos propios de la compradora, del que parece inferirse una novación contractual, en modo alguno tendría cabida al no haber sido invocada por el demandado por haber dejado precluir el plazo para contestar a la demanda, amén de que, en todo caso, no habría supuesto el cumplimiento por parte del demandado Sr. Ezequias , quien venía obligado a abonar los 117.390,21 euros exigidos por el Ayuntamiento de Villaviciosa para la viabilidad del expediente urbanístico, condición impuesta por el demandante D. Fermín y aceptada por aquel, razón por la que le cede el expediente, de modo que su inviablidad es imputable al demandado, con la consiguiente estimación de la demanda.

Por su parte, el demandado sostiene en su recurso, que el obligado a abonar la citada cantidad lo era el Sr.

Fermín , promotor del segundo expediente y en cuya representación intervino por su condición de propietario de la finca, de forma que si no llegó a buen término no lo fue por incumplimiento alguno del recurrente, siendo por el desistimiento unilateral tácito de los compradores, motivado, a su vez, por haber desistido el destinatario final del Plan Especial presentado por el vendedor, procediendo, por tanto, la integra desestimación de la demanda.

Es un hecho acreditado, tanto por su incorporación a las actuaciones como por no ser controvertido, además de reflejado en la recurrida, que se incoa un primer expediente, expediente NUM000 , en el Ayuntamiento de Villaviciosa en virtud de solicitud de parcelación de la finca de autos, parcela catastral NUM002 , presentada por el vendedor D. Ezequias , a la que se acompaña un Plan Especial de Parcelación, a fin de obtener la correspondiente licencia municipal, siendo requerido el 30 de marzo de 2010 para que aportase documentación pertinente y para modificar el emplazamiento de la parcela de cesión. Finalizando el expediente con escrito datado el 18 de octubre de 2012 y firmado por la Vigilante de Obras y el Arquitecto Técnico Municipal en el que se recogía que la actuación solicitada 'No ha sido ejecutada'.

Siendo así, que con independencia de que el demandado inició los trámites para la parcelación de la finca matriz vendida, no constando el cumplimiento al requerimiento realizado por la Entidad Municipal siendo lo cierto que la parcelación no se efectuó y, por ende, el vendedor habría incumplido la obligación por el asumida frente a los compradores, éstos lejos de denunciar tal incumplimiento y dar por resueltos los contratos de compraventa y hacer efectiva la estipulación sexta contenida en aquellos, D. Fermín en fecha 11 de julio de 2012 presentó ante el Ayuntamiento de Villaviciosa, en calidad de promotor, solicitud para la aprobación de un Plan Especial para Complejo de Apartamentos Turísticos en la parcela NUM002 en Liñero, Mar, Villaviciosa, según proyecto elaborado por el arquitecto D. Teofilo , acto propio de la parte actora demostrativo de que no consideraba incumplidos los contratos por el demandado y revelador de su voluntad de persistir en el compromiso contractual adquirido estando interesado en llegar a su consumación, conclusión en la que no yerra la Magistrada de instancia sin haber introducido incongruentemente la invocada novación contractual alegada en la impugnación. Decisión, por otra parte coincidente con lo concluido por dicha parte en el juicio, al manifestar que el demandado había realizado las gestiones necesarias para la parcelación de las fincas, no llevándose a cabo por circunstancias ajenas a su voluntad.

Llegados a este punto se plantea a cuál de las partes contratantes le es imputable y, por ende, le es achacable el que la contratación no llegara a consumarse. A tal efecto, incoado el segundo expediente en dicho Ayuntamiento por mor de la solicitud presentada por D. Fermín , como promotor del citado Plan Especial (expediente NUM001 ), consta que aquel, el 28 de julio de 2014, cede por escrito su representación al Sr.

Ezequias , quien aceptaba, para realizar las gestiones y suscribir cuantos compromisos ante la administración actuante fueran precisos para la aprobación del Plan Especial en tramitación (F.212) y, asimismo, este último, en fecha 30 de julio de dicho año (F.219), en su condición de titular de la promoción, presenta escrito en el que manifiesta que con relación al Plan Especial aprobado inicialmente por la Junta de Gobierno el 18-12-2013, aceptaba la valoración de la parcela de cesión para su monetarización por importe de 117.390,21 euros, comprometiéndose a presentar aval o garantía para afrontar los compromisos de la urbanización en el momento en que sea requerido para ello. Presupuesto necesario para la aprobación definitiva del tan citado Plan Especial y que no realizó. Y, en definitiva, el Plan Especial para Complejo de Apartamentos Turísticos finalmente no se ejecutó.

El arquitecto Sr. Teofilo explicó en el juicio la razón de ser de la cesión de la representación de D. Fermín a favor del vendedor, D. Ezequias , que no fue otra que la condición de este último de titular registral de la finca, si bien el verdadero promotor lo fue D. Fermín , quien en realidad le encargó el proyecto en representación de un fondo de inversión británico HPB, que finalmente desistió del proyecto debido a que se prolongó en el tiempo la tramitación administrativa. Promotor que, normalmente, es el obligado al pago, aunque desconoce los términos del contrato.

A tenor de lo expuesto, ciertamente ante el Ayuntamiento de Gijón el obligado a abonar o garantizar el valor de la parcela de cesión establecido, es la persona que figura como titular registral de la finca en cuestión, de ahí que fuese necesaria su entrada en el expediente, en este caso articulada por la vía de cederle su representación el real promotor del Plan, interesado en que llegase a su consumación el contrato y, por ende, el obligado en este caso a la satisfacción de dicho valor y, ello, con independencia de las razones que le hayan conducido a no llevarlo a término, de modo que si no se alcanzó aquella sólo a él le es imputable; pronunciamiento extensible a la otra compradora demandante, cónyuge de dicho promotor, aunque no haya intervenido personalmente en el expediente administrativo, ya que, como manifestó en el plenario, tanto en lo referido al Plan Especial, como en todo lo relacionado con papeles, se ocupaba de ello su esposo. No apreciando, en suma, incumplimiento alguno por parte del vendedor demandado, máxime cuando, habiendo resultado imposible la parcelación de la finca matriz, con el fin de que pudiese aprobarse administrativamente el citado Plan, intervino en el expediente actuando en favor de los demandantes, demostrando así su intención de cumplir el compromiso adquirido contractualmente con aquellos. Razones que conducen a la estimación del recurso de apelación y a la desestimación de la impugnación deducida frente a la sentencia de instancia.



CUARTO.- Estimado el recurso de apelación y desestimada la impugnación, con la consiguiente desestimación de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 y 2 y 394.1 de la LEC, no ha lugar a hacer pronunciamiento expreso sobre las costas derivadas del recurso; imponiendo, por el contrario, tanto las devengadas por la impugnación como en la primera instancia a la parte impugnante.

En atención a lo expuesto, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Asturias, dicta el siguiente

Fallo

LA SALA ACUERDA: SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Suárez Poncel, en representación de D. Ezequias , por el contrario, SE DESESTIMA la impugnación formulada por el Procurador Sr. Fernández- Vigil Fernández, en representación de Dª Celia y D. Fermín , contra la sentencia dictada en fecha 27 de noviembre de 2018 en los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 290/2018 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. DOS de Gijón y, en consecuencia, SE REVOCA dicha resolución, acordando la desestimación de la demanda formulada por la representación de los impugnantes frente al apelante. Sin hacer pronunciamiento expreso sobre las costas derivadas del recurso; imponiendo, por el contrario, tanto las devengadas por la impugnación como en la primera instancia a la parte impugnante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.