Sentencia Civil Nº 365/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 591/2010 de 19 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCCION DECIMONOVENA

ROLLO NÚM.591/2010 A

Juzgado Primera Instancia 2 Hospitalet de Llobregat

P.ordinario núm. 642/2009

S E N T E N C I A NÚM.365/2011

Ilmos. Sres.

D.Ramón Foncillas Sopena

D. José Manuel Regadera Sáenz

D. Luis Francisco Carrillo Pozo

En Barcelona, a diecinueve de julio de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de P. ordinario núm. 642/2009, seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Hospitalet de Llobregat, a instancia de D. Serafin , Victorino , Cecilia , Carlos Manuel , Elisabeth , MONTRIC 2002 S.L., EL VENDRELL PROMOTORA DE VIVIENDAS, S.L., Juan María Y Flora contra CAMBRILS URDEINTE INMOBILIARIA, S.L.; los cuáles penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por las representaciones procesal de la parte demandante indicada contra la Sentencia dictada en los mismos el dia 17/05/2009 por el Juez del expresado juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la sentencia recurrida, contiene entre otros, el pronunciamiento del tenor literal siguiente: ""DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la representación de Carlos Manuel Cecilia Juan María Serafin Flora Victorino Elisabeth MONTRIC 2002 S.L. EL VENDRELL PROMOTORA DE VIVIENDAS, S.L. contra CAMBRILS URDEINTE INMOBILIARIA, S.L., ABSUELVO a la demandada de las pretensiones ejercitadas contra ella. Con imposición de las costas a la parte actora.""

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante , antes indicada, mediante su escrito motivado , dándose traslado a la contraria, que presentó escrito de oposición, elevándose las actuaciones a esta audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el dia 8 de junio de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO , siendo ponente el Ilmo.Sr. magistrado Sustituto D. Luis Francisco Carrillo Pozo.

Fundamentos

PRIMERO: Son hechos probados los siguientes: a) Entre mayo y septiembre de 2001 los actores fueron comprando diversos apartamentos y (salvo D. Serafin y Dª Flora ) plazas de parking en una promoción inmobiliaria de Cambrils, promovida por la demandada. Las compras se fueron realizando sobre plano. Entre el 23 de julio y el 2 de septiembre de 2002 se otorgaron las correspondientes escrituras públicas; b) En los folletos publicitarios distribuidos por Cambrils Urdeinte Inmobiliaria no aparecían reflejadas determinadas obras que finalmente se realizaron, ubicándolas en las zonas comunes o mermando su espacio: Rampa del aparcamiento, dos torretas destinadas a estación transformadora y una torreta de evacuación del aire de los circuitos de extracción del aparcamiento; c) Los niveles de ruido provcados por este sistema superan los máximos permitidos por la normativa municipal.

Recurren los actores frente a la desestimación de la demanda insistiendo en su reclamación por daños y perjuicios, entendiendo que existe defectuoso cumplimiento de la obligación contractual consistente en entregar lo mismo que consta en la publicidad, e instando la reparación de los motores y extractores del aparcamiento para adecuarlos a los niveles de sonoridad permitidos.

SEGUNDO: En términos lógicos , lo primero que hay que hacer es verificar si la acción ha prescrito o no. Sólo en este segundo supuesto ha lugar a entrar al análisis del fondo del asunto.

Pues bien , en el minuto 4 de la audiencia previa al juicio quedó claro que lo controvertido era el eventual incumplimiento contractual. Medio minuto más tarde (4:35 exactamente) vuelven los Letrados de ambas partes a manifestar que están de acuerdo en que objeto del proceso y lo único controvertido era eso. De hecho, la sentencia apelada coloca en el frontispicio de sus fundamentos el aserto de que no hay duda de que la acción ejercitada es contractual. Objetivamente no hay duda de qué es lo que se quiso y qué se hizo: Se reclamaban daños y perjuicios invocando expresamente los arts. 1101 y 1124 CC . Desde este punto de vista, no podemos compartir la solución dada por la Sentencia de instancia al aplicar los plazos de caducidad previstos en la normativa sobre saneamiento por vicios ocultos y los de la LOE. Más bien habrá que estar al general en materia de acciones personales, por lo que no cabe duda de que la acción no ha prescrito (art. 1964 CC ).

TERCERO : Ya se apuntaba que existen divergencias entre el folleto y la realidad. No es sólo que lo digan los actores o el informe pericial del señor Evelio ; es que lo reconoce el legal representante de la mercantil demandada. Tan cierto es que existen cambios notables entre el folleto y la realidad final (destacadamente la ausencia del hotel proyectado) que hacen creíble la alegación de la demandada de que se trata de un folleto preliminar (o provisional, o antiguo o como se le quiera calificar), como que estaba en su mano haber aportado el que finalmente se usó en la publicidad del producto, lo que no ha hecho.

Sobre la compraventa de viviendas en construcción se ha venido produciendo una regulación normativa con la finalidad de proteger al comprador de eventuales incumplimientos de los vendedores, imponiendo a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir , lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan , integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el art. 1285 CC . Es el caso de los planos , descripciones constructivas e incluso folletos publicitarios; a esta finalidad respondió el Real decreto 515/1989 sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en concreto los arts. 3 y 4 (art. 3.2 : «Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado»), y la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , art. 13.2 . Esos documentos vinculan contractualmente a la promotora-vendedora, pues, y el comprador de la vivienda está legalmente facultado para exigir de aquella que se adecue fielmente a las condiciones, características y prestaciones ofertadas. El artículo 8.1 de la Ley 26/1984 , después de exigir que la oferta, promoción y publicidad de los productos, actividades y servicios se ajusten a su naturaleza, características, condiciones, utilidad o finalidad , añade que «su contenido, las prestaciones propias de cada producto o servicio, y las condiciones y garantías ofrecidas , serán exigibles por los consumidores o usuarios, aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido».

CUARTO: Que existe aquella discordancia es claro, pero no deja de ser relevante que cuando los compradores acuden al notario a otorgar escritura pública, conocen perfectamente qué están comprando, y no formulan la más mínima reclamación: Ninguno de ello alega lo más mínimo sobre zonas comunes en el momento de extender las actas de recepción que constan en autos. Como pone de relieve la ST.S. de 15 de marzo de 2010, para un caso similar, cuando las partes otorgan escritura pública una vez construida la vivienda , hay que entender que lo que en ella se contenga sustituye los términos de la oferta. El contrato expresa los cambios registrados, sustituye a lo proyectado y estos cambios -se entiende- son aceptados por los compradores, con conocimiento de lo que compran , "sin que ninguno de ellos utilizara los mecanismos que el derecho ponía a su alcance para demandar la nulidad de alguna de sus cláusulas por no ajustarse los documentos contractuales a las reglas de claridad y sencillez, a que se refiere el artículo 10 del Real Decreto citado, o incluso del pacto contractual sobre calidades, con reserva en su caso de Derechos respecto de las posibles diferencias entre las pactadas expresamente y las determinadas inicialmente en la documentación técnica presentada ante la Gerencia de Urbanismo para obtener las oportunas licencias".

Por consiguiente , en estas circunstancias, debemos concluir que no ha lugar a la estimación de la pretensión indemnizatoria. Por supuesto, ante esto palidecen consideraciones en torno a la eventual exigencia de la compañía eléctrica de que las estaciones transformadoras tengan una determinada ubicación, que se puedan colocar en oro sitio, si tienen que ir en zonas comunes o no o si reclaman sólo seis propietarios: Prevalece sin más excusa la concorde voluntad de las partes (léase la falta de objeciones) expresada en la escritura.

QUINTO: Otra historia son los índices de sonoridad consecuencia de la instalación en el techo del local destinado a aparcamiento de un motor de impulsión. A juicio de esta Sala, son plenamente dignas de consideración las estimaciones y mediciones que aparecen en el informe Don Evelio (documento 14 de la demanda), que no son radicalmente contradictorias con las afirmaciones del ingeniero señor López Huertas. Que no haya habido sanción municipal no implica necesariamente que no se estén superando los niveles de sonoridad, como es notorio. Es verosímil que la culpa de este problema estribe en la falta de un sistema antivibración y de calibrado de ejes y conductos. Por ello, ha lugar a acoger este pedimento en el sentido de condenar a la demandada a realizar las reparaciones necesarias para adecuar los motores y extractores a los niveles de ruido permitidos.

SEXTO: La estimación parcial del recurso comporta la no imposición de las costas a ninguno de los litigantes (arts. 394 y 398 L.E.C. ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que debemos estimar parcialmente el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Carlos Manuel, Dª Cecilia, D. Juan María , D. Serafin, Dª Flora, D. Victorino, Dª Elisabeth, Montric 2002 SLS y El Vendrell Promotora de Viviendas SL contra la Sentencia del juzgado de primera instancia número 2 de Hospitalet de Llobregat de 17 de mayo de 2010 en el sentido de que ha lugar a condenar a Cambrils Urdeinte Inmobiliaria SL a realizar las reparaciones necesarias para adecuar los motores y extractores del aparcamiento situado en el local comercial único en el sótano del edificio de C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001, Paseo DIRECCION001 nº NUM002 - NUM003 y DIRECCION002 NUM004 - NUM005 de Cambrils a los niveles de ruido permitidos, manteniendo el resto de los pronunciamientos. No se imponen las costas ni de la primera ni de la segunda instancia a ninguno de los litigantes.

Contra la esta Sentencia no cabe interponer recurso ordinario alguno.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia , de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este dia, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.