Sentencia Civil Nº 365/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 532/2014 de 04 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 532/2014-M

Procedencia: Juicio Ordinario nº 18/2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Esplugues de Llobregat

S E N T E N C I A Nº 365/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de septiembre de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 18/2013, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Esplugues de Llobregat, a instancia de D. Raquel y D. Jacinto , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. GLORIA FERRER FUSTER y asistidos por la Letrada Dª. GLÒRIA SOLÉ RECIO, contra Dª. Sonia , representada por el Procurador de los Tribunales D. ILDEFONSO LAGO PÉREZ y asistida por la Letrada Dª. MARIBEL CENTELLES TEIXIDOR, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 10 de marzo de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Dª Raquel y D. Jacinto , representados por el Procurador de los Tribunales D. Alejandro Villalba Rodríguez, contra Dª Sonia representada por el Procurador de los Tribunales Don Ildefonso Lago Pérez absolviendo a la citada demandada de las pretensiones contra ella deducidas en el presente pleito, con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia a la parte actora, y

Que estimando parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la representación de Dª Sonia contra los demandados en la reconvención Dª Raquel y D. Jacinto , debo declarar y declaro la resolución del contrato de fecha 28 de marzo de 2011 suscrito entre las partes, con pérdida de las cantidades entregadas por los demandantes reconvenidos, absolviéndolos del resto de las pretensiones deducidas, sin efectuar condena en las costas producidas.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Finalmente, tras los trámites pertinentes, se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 07 de julio de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida

PRIMERO.-En la demanda rectora del procedimiento, por parte de los actores, D. Jacinto y Dña. Raquel , se ejercitó acción personal a fin de que se declarase resuelto el contrato de compraventa suscrito en fecha 28 de marzo de 2011 con la demandada, Dña. Sonia , por incumplimiento de la vendedora (la demandada), así como que se declarase y se condenase a la demandada al reintegro de los importes entregados por los actores a cuenta del precio, que ascienden a 30.000 euros, más los intereses de demora de dicha cantidad.

Parten los actores de que, a través de la inmobiliaria 'Esplugues Centre. Serveis Inmobiliaris', se interesaron por la adquisición de la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 / NUM001 , NUM002 de Esplugues de Llobregat, propiedad de la demandada, y que, tras suscribir un documento de reserva inicial de compra el 9 de marzo de 2011, momento en que, en relación con un precio de venta de 275.000 euros, entregaron 600 euros en aquel concepto, si bien en anexo se hizo constar como precio 280.000 euros, suscribieron en fecha 12 de marzo de 2011 contrato de compromiso de compraventa con arras penitenciales, en virtud del cual entregaron la suma de 7.000 euros en tal concepto. Alegan que, en fecha 28 de marzo de 2011, fue suscrito el contrato de compraventa de la vivienda señalada, reconvirtiendo los importes entregados (7.600 euros) en arras confirmatorias, y que el precio quedó fijado en 280.000 euros, pagaderos del modo siguiente: A) 60.000 euros en forma fraccionada (10.000 euros en el acto de la firma, 7.200 euros ya pagados (600 euros + 7.000 euros), 12.400 euros a pagar como máximo el 12 de abril de 2011, 15.000 a pagar como máximo el 22 de junio de 2011 y 15.000 euros a pagar como máximo el 2 de septiembre de 2011, y B) el resto hasta los 280.000 euros en el momento de elevar a público el contrato, mediante la oportuna escritura, lo cual tendría lugar el 30 de diciembre de 2011.

Alegan los actores que dicha fecha podría ser modificada por otra posterior, al objeto de facilitar a la actora la venta de su propia vivienda, según afirman resulta del pacto tercero del contrato de compraventa con cláusula de arras confirmatorias de 28 de marzo de 2011, al cual se llegó para facilitar o dar tiempo a los compradores para que pudiesen vender su propia vivienda, siendo condición 'sine qua non' para perfeccionar la compraventa en cuestión. Añaden que, realmente, se introdujo con ello una condición suspensiva, cual era la venta de su vivienda, de tal modo que, si no se llegaba a realizar, el contrato de 28 de marzo de 2011 quedaba sin efecto y la vendedora debía proceder a la devolución de las cantidades recibidas por los actores; de ahí la mención en el pacto tercero relativa a 'Y que en ningún caso los compradores perderían las cantidades entregadas', así como 'es para facilitar la venta de la finca de los compradores sita en la CALLE001 número NUM003 NUM004 NUM004 de Esplugues de Llobregat'.

Alegan los actores haber cumplido con los pactos del contrato, porque hicieron pago de los 10.000 euros y de los 12.400 euros estipulados en las fechas convenidas, y que, respecto de los pagos posteriores, mediante burofax de 27 de junio de 2011 comunicaron a la demandada las graves dificultades que estaban teniendo para vender su propia vivienda y la conversación mantenida con quien actuaba como representante de la demandada, D. Vidal (yerno de la demandada), en el sentido de que podía facilitar la ampliación del plazo, si se entregaba más dinero, y en el de que los importes ya pagados les serían devueltos cuando fuese vendido el piso de la demandada, porque ya no tenía en su poder los importes entregados por los actores, lo cual les generó desconfianza. Alegan que procedieron al depósito en una Notaría de los importes que debían abonar el 22 de junio y el 2 de septiembre de 2011, con anterioridad a dichas fechas, dejando constancia en acta notarial de depósito de que estarían depositados hasta el 1 de abril de 2012, dado que la parte demandada había ofrecido esa fecha para escriturar en una reunión mantenida en fecha 20 de junio de 2011 con D. Vidal y Dña. Elisa (hija de la demandada) en presencia de las empleadas de la inmobiliaria, Dña. Enma y Dña. Felicisima . Alegan que recibieron burofaxes de la demandada donde les acusaba de incumplimiento del contrato y donde negaba haber acordado la ampliación del plazo de escrituración, teniendo entonces lugar un intercambio de burofaxes entre las partes hasta que, mediante burofax de 5 de diciembre de 2011, los actores fueron convocados por la demandada para otorgar escritura pública el 30 de diciembre de 2011, cuando se había pactado en el contrato que la convocatoria la harían los actores; estos últimos remitieron entonces a la demandada burofax de 20 de diciembre de 2011 dando por incumplido el contrato, y, llegados el día y la hora, no asistió la demandada ni representante alguno, por lo que solicitaron ante la Notaría la devolución de las cantidades depositadas, que les fueron reintegradas el 17 de enero de 2012.

Tras alegar que instaron acto de conciliación y que terminó sin avenencia, alegan que recibieron un burofax de la demandada de 21 de febrero de 2012 a fin de que los actores compareciesen en la Notaría el 30 de marzo de 2012 para elevar el contrato a escritura pública, cuando la demandada se había ya desvinculado del contrato y no tenía intención de perfeccionar la compraventa, pues había procedido a la actualización de su anuncio en la página web 'Idealista.com'.

La parte demandada se opuso a la demanda, y, tras formular excepción de pluspetición, basada en afirmar que, de los 30.000 euros reclamados por los actores, la demandada solo había percibido 22.400 euros, puesto que la inmobiliaria cobró los 7.000 euros restantes, alegó que los actores omiten que, en fecha 9 de marzo de 2011, la actora suscribió documento de ratificación de compromiso de compraventa donde consta que la propiedad había formalizado compromiso de compraventa con los actores y que la fecha de escrituración fue el 30 de junio de 2011, así como que el precio sería de 270 euros. Sin negar los importes abonados por los actores, alegó que los importes correspondientes a la parte del precio aplazado que debían ser abonados el 22 de junio y el 2 de septiembre de 2011 no fueron abonados, y que del pacto tercero del contrato destaca la necesidad de que la elevación a escritura pública fuera el 30 de diciembre de 2011, sin que se suscribiera documento alguno para modificar dicha fecha, ni para ampliar el plazo, y que la mención 'Y que en ningún caso los compradores perderían las cantidades entregadas y asimismo se les facilitaran previo pacto, la posible ampliación para la escrituración de su finca' es clara, en el sentido de que era preciso un pacto, que nunca se realizó.

Alega la demandada que ha cumplido con sus obligaciones, no así los actores, siendo la única razón del pleito el hecho de que los actores no podían cumplir con sus obligaciones de pago en tanto no habían vendido su vivienda, y que ello los inhabilita para pedir la resolución contractual. Niega que D. Vidal estuviera de acuerdo en devolver las cantidades entregadas en caso de que los actores no vendiesen su piso, tal y como afirma resulta de las comunicaciones dirigidas a los actores mediante burofaxes. Añade que, en virtud del principio de conservación del contrato, requirió a los actores para escriturar el día 30 de diciembre de 2011, pero que, mediante burofax de 20 de diciembre de 2011, ya avanzaron que no tenían intención de hacerlo, sino de que les fueran devueltas las cantidades entregadas, y niega que no compareciese en esa fecha la demandada, dejando constando de ello en acta notarial. Añade que, pese a ello, obrando de buena fe, se requirió de nuevo mediante burofax a los actores para el otorgamiento de la escritura pública el día 30 de marzo de 2012, sin que tampoco los actores quisiesen cumplir con sus obligaciones.

La demandada formuló reconvención, a fin de que fuese declarada la resolución del contrato de 28 de marzo de 2011 y de que los demandados reconvenidos (los actores) fuesen condenados al pago de la suma de 15.000 euros, según lo estipulado en el apartado segundo del punto cuarto punto b del contrato, y de la suma de 15.000 euros, según lo estipulado en el apartado segundo del punto cuarto punto c del contrato, más el interés legal del dinero que se devengue hasta el momento de dicho pago.

En la sentencia dictada en primera instancia, la demanda fue desestimada y la reconvención fue estimada parcialmente, en el sentido de declarar la resolución del contrato de compraventa de 28 de marzo de 2011, con pérdida de las cantidades entregadas por los demandados reconvenidos (los actores), que resultaron absueltos del resto de peticiones, con imposición a los actores de las costas derivadas de la demanda y sin hacer especial imposición de costas en cuanto a las derivadas de la reconvención.

SEGUNDO.-Los actores interponen recurso de apelación contra la indicada sentencia, basado en una errónea valoración de la prueba practicada y en que, como consecuencia, les han sido impuestas las costas procesales de modo improcedente.

En concreto, alegan que no se ha procedido a un detallado análisis de la prueba documental y testifical, ni se ha procedido a razonar el sentido de la resolución final de modo detallado. Y parten de que la juzgadora de instancia debió atender a dos extremos o premisas principales aceptadas por ambas partes, a saber: 1) el pago del precio de la compraventa estaba condicionado o dependía de la venta por los apelantes de su propia vivienda, y 2) la no pérdida por parte de los apelantes de las cantidades dadas a cuenta para el caso de que, llegada la fecha de la escrituración, no pudiesen hacer efectivo el pago de la operación, de modo que les fueran restituidas las cantidades entregadas hasta la fecha.

Alegan los apelantes que la sentencia aborda la cuestión en sus rasgos más superficiales, al optar por considerar que ellos incumplieron el contrato simplemente por no abonar las cantidades pactadas, incumplimiento que niegan, y al optar por considerar que la no pérdida de las cantidades por la parte compradora estaba ligada a la ampliación del plazo para escriturar, no al supuesto de imposibilidad de los apelantes de cumplir lo pactado, interpretación judicial que consideran es errónea. Alegan que, según resulta de la prueba documental y de la testifical de los miembros de la inmobiliaria, la demandada supo siempre de la necesidad de vender los actores su propia vivienda y de los acuerdos relativos a la devolución de las cantidades entregadas si, finalmente, les resultaba imposible venderla, a partir de múltiples conversaciones que desembocaron en los acuerdos verbales del día 23 de marzo de 2011 y en el posterior contrato de compraventa con arras confirmatorias de 28 de marzo de 2011, confiando las partes en que podría ser otorgada la escritura pública el 30 de diciembre de 2011, pero que, cuando la venta del piso de los apelantes devino claramente difícil, la demandada se desvinculó del pacto referente a la no pérdida de las cantidades entregadas a cuenta por la actora. Seguidamente, aluden nuevamente a la correspondencia cruzada entre las partes vía burofax, que desembocó en la consignación ante Notario de los plazos de vencimiento 22 de junio y 2 de septiembre de 2011, para cumplir con lo estipulado en el contrato respecto a plazos y entrega de cantidades a cuenta. Alegan que carece de sentido vincular la no pérdida de las cantidades entregadas con la ampliación para escriturar, y que dicha frase alcanza su significado cuando llega la fecha límite de escrituración y la parte actora no puede afrontar el pago restante, cual es que la actora pueda recuperar o no perder aquellas cantidades, porque, de lo contrario, se plantea la duda de hasta qué fecha se concederá la ampliación; si el plazo de ampliación no se concede, no debe representar la pérdida de cantidades, y de ahí que el empleo de la expresión 'nunca' introducida sea concluyente. Alegan que la demandada no instó el cumplimiento ni la resolución del contrato, con indemnización de daños y perjuicios, así como que la juzgadora de instancia considera que la consignación aboca al incumplimiento contractual por los apelantes, cuando de la prueba practicada resultan unos acuerdos verbales previos a la firma del contrato, plasmados en la cláusula tercera, donde la demandada asumió desde el principio que la operación se viese frustrada por falta de liquidez de los compradores y que éstos no perderían las cantidades entregadas, sin perjuicio del incumplimiento previo por la demandada de lo pactado; seguidamente, precisa que la sentencia de primera instancia señala que no existe 'prueba que acredite suficientemente el acuerdo verbal esgrimido', cuando consta en el contrato y fue corroborado por diferentes testigos que, 'previamente a la firma del contrato de compraventa, concretamente el día 23 de marzo se llegaron a unos acuerdos, que fueron trasladados a la cláusula tercera del contrato de fecha 28 de marzo', es decir, que 'existieron acuerdos previos a la firma del contrato que formaban parte de la intencionalidad de los contratantes y debían ser respetados, plasmándose en la cláusula Tercera del Contrato de compraventa'. Añaden que ha mediado incumplimiento por la demandada, en relación con los pactos alcanzados con los apelantes, y que, al no haber obrado de mala fe, y, en su caso, por versar el fondo del asunto en la interpretación de la cláusula tercera del contrato y sus consecuencias, cabría apreciar dudas de hecho o de derecho, de modo que no procede la imposición de costas a los actores.

La demandada se opone al recurso interpuesto, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida, con condena de los apelantes al pago de las costas de la segunda instancia.

TERCERO.-Siguiendo el iter de los acontecimientos, del interés mostrado por los actores-apelantes por la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 - NUM001 de Esplugues de Llobregat queda expresa constancia a partir del documento de 9 de marzo de 2011, suscrito con la inmobiliaria señalada, actuando ésta por encargo de la demandada, propietaria de dicha vivienda, y en virtud del cual hicieron entrega de la suma de 600 euros en concepto de ' RESERVA', 'comprometiéndose el cliente a formalizar el correspondiente documento de Arras en el plazo máximo de TRES DÍAS HÁBILES'.

En cumplimiento de lo estipulado, en fecha 12 demarzo de 2011, dentro de ese plazo de tres días hábiles, los apelantes suscribieron, también con la inmobiliaria, el denominado ' COMPROMISO DE COMPRAVENTA CON ARRAS PENITENCIALES', donde, tras dejarse constancia de que la inmobiliaria tenía encomendada la gestión de venta de la citada finca (ver epígrafe FINCA objeto del contrato), consta que los apelantes entregaron la suma de 7.000 euros 'en concepto de arras penitenciales recogidas en el Artículo 1.454 del Código Civil , en ejercicio de las cuales la propiedad podrá desistir de la venta convenida devolviendo las arras por duplicado y el comprador podrá desistir, a su vez, perdiendo las entregadas'. El precio quedó establecido en 280.000 euros, y se pacta que la escritura pública se firmará ante el Notario que designe la compradora 'como máximo hasta por todo el día 30 de Junio de 2011'.

Previamente a la suscripción de ese 'compromiso de compraventa', en fecha 9 de marzo de 2011, la parte demandada (vendedora), representada por su hija, Dña. Elisa , había suscrito con la inmobiliaria documento de ' RATIFICACIÓN DE COMPROMISO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES' en relación con la finca señalada y en relación con unos determinados compradores (los actores), y había ratificado la facultad concedida al agente para acordar y suscribir documentos de arras, cualquiera que fuese su naturaleza, recibir cantidades a cuenta del precio, etc. Además, en dicho documento, consta ya como ' FECHA DE ESCRITURACIÓN(...) como máximo por todo el día 30 de Junio de 2011.

Finalmente, en fecha 28 de marzo de 2011, es suscrito el ' CONTRATO DE COMPRAVENTA CON CLÁUSULA DE ARRAS CONFIRMATORIAS' por parte de la vendedora, Dña. Sonia , y por parte de los compradores, D. Jacinto y Dña. Raquel , en virtud del cual, según resulta del pacto primero, 'Doña. Sonia vende a Doña. Raquel y Don Jacinto que compra, la plena propiedad de la finca reseñada en el exponente primero por un precio de DOSCIENTOS OCHENTA MIL EUROS (280.000.-€)'.

En el pacto segundo, se establece la forma de pago: 10.000 euros en ese acto; 7.600 euros entregados ya en concepto de reserva y de arras en las fechas señaladas, que 'ESPLUGUES CENTRE, Serveis Immobiliaris entregará al propietario el día de escritura pública'; 60.000 euros en forma fraccionada (12.400 euros como máximo el 29 de abril de 2011; 15.000 euros como máximo el 22 de junio de 2011, y 15.000 euros como máximo el 2 de septiembre de 2011). En cuanto al pago del resto, según resulta del pacto tercero último párrafo, quedó diferido para el momento del otorgamiento de la escritura pública, del modo siguiente: 'Los compradores notificarán vía burofax día, hora y notario a la parte vendedora con UNA SEMANA de antelación, para la elevación a público de este contrato de compraventa. Quedando así las entregas dinerarias parciales anuladas y la propietaria recibirá la cantidad íntegra que restase hasta la fecha'.Y, sin perjuicio de que en anteriores documentos constase como fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa la de 30 de junio de 2011, el citado pacto tercero es del siguiente tenor literal:

'Doña Elisa y Don Vidal , en representación de Doña Sonia , llegaron al acuerdo el día 23 de marzo del 2011 con los compradores, Doña. Raquel y Don Jacinto , que la entrega dineraria sería aplazada tal como queda en el pacto número 2 y la firma a elevación a público para el día 30 de diciembre del 2011. Dicho acuerdo es para facilitar la venta de la finca de los compradores sita en la CALLE001 número NUM003 NUM004 NUM004 de Esplugues de Llobregat. Y que en ningún caso los compradores perderían las cantidades entregadas y asimismo se les facilitaran previo pacto, la posible ampliación para la escrituración de su finca'.

Por lo tanto, con independencia de la interpretación que se dé al pacto tercero, lo cierto es que el documento suscrito por las partes en fecha 28 de marzo de 2011 es un contrato de compraventa ya perfeccionado conforme al art.1450 CC , que dispone que 'La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado'.

La elevación a público del contrato de compraventa suscrito en forma privada no tenía ya otra finalidad que la de consumarlo.

De ahí que las cantidades entregadas por los compradores, por más que se convirtiesen en arras confirmatorias del contrato, podían ser perdidas, en su caso, de mediar incumplimiento por su parte.

CUARTO.-Sentado lo anterior, volviendo al pacto tercero, este tribunal considera que los tiempos verbales empleados en su redacción conducen a considerar, en una interpretación literal ( art.1281 CC ), que aunque inicialmente se fijó como fecha de elevación a público del contrato la de 30 de junio de 2011, es decir, apenas tres meses y medio después del ser suscrito el compromiso de venta en fecha 12 de marzo de 2011, finalmente, 'para facilitar la venta de la finca de los compradores', el día señalado a tal efecto fue el de 30 de diciembre de 2011, margen de nueve meses que, teniendo en cuenta que el contrato de compraventa quedó perfeccionado, se considera lo suficientemente amplio como conseguir los actores la venta de su vivienda. Así, se dice expresamente en presente que 'Dicho acuerdo es para facilitar', es decir, que dicho acuerdo estaba vigente en fecha 28 de marzo de 2011, y de él se dejó constancia en el contrato.

Seguidamente, se añade 'Y que en ningún caso los compradores perderían las cantidades entregadas y asimismo se les facilitaran previo pacto, la posible ampliación para la escrituración de la finca'. Y el empleo de la conjunción copulativa 'y' junto con el condicional/potencial conduce a estimar que, junto con la ampliación del plazo de elevación a público hasta el día 30 de diciembre de 2011, también se pactó en fecha 23 de marzo de 2011 que los actores no perderían las cantidades ya entregadas hasta aquella fecha por el mero hecho de haber sido ampliado el plazo, y que 'asimismo', se pactó, en subjuntivo, que 'se les facilitaran previo pacto, la posible ampliación para la escrituración de su finca'. Es decir, que, siempre y cuando se pactase expresamente, era posible que el plazo de escrituración, fijado en el 30 de diciembre de 2011, pudiera ser, incluso, ampliado. En caso contrario, en defecto de pacto, el plazo sería el ya establecido: el 30 de diciembre de 2011. La no pérdida de las cantidades estaba relacionada con la venta de la vivienda por parte de los actores, pero únicamente desde la perspectiva de su repercusión en una eventual ampliación del plazo de escrituración, de modo que, si se ampliaba el plazo, previo el posible pacto entre las partes, no se perderían aquéllas, siendo siempre preciso el pacto, de tal forma que, en definitiva, la no pérdida estaba relacionada con la ampliación del plazo.

En todo caso, era preciso, pues, un pacto expreso de ampliación más allá del día 30 de diciembre de 2011, partiendo siempre de que el contrato había quedado ya perfeccionado. Y, si bien es cierto que en la sentencia no se dice expresamente que el contrato no quedó sujeto a condición suspensiva, también lo es que no se advierte la presencia de condición suspensiva alguna, y lo que sí dice expresa y acertadamente la sentencia de instancia es que 'el documento suscrito entre ellas el 28 de marzo de 2011 (...) es un verdadero contrato de compraventa con cláusula de arras confirmatorias, por lo que resulta obligatorio para las partes, constando en el mismo los datos, requisitos y presupuestos necesarios para entenderlo perfeccionado, sin que el compromiso para su elevación a público tenga más validez que su constatación solemne de lo ya pactado y 'perfeccionado' en el mismo'. Seguidamente, en la sentencia se precisa que las arras confirmatorias son 'las dirigidas a la reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración'.

Llegados a este punto, se considera que era obligación de los actores-apelantes hacer cumplido pago de las cantidades del precio aplazadas, así como abonar, al tiempo de la elevación a público, el resto del precio no aplazado. Y así lo llevaron a cabo en cuanto al pago de 12.400 euros, que debían ser abonados por todo el día 29 de abril de 2011. El problema surgió en relación con los pagos siguientes: el que debía tener lugar por todo el día 22 de junio de 2011 (15.000 euros) y el que debía tener lugar por todo el día 2 de septiembre de 2011 (15.000 euros).

Dichos pagos no tuvieron lugar en las fechas indicadas, sino que, respecto del primero de ellos, los actores procedieron a su depósito ante Notario en fecha 20 de junio de 2011, y, respecto del segundo, los actores procedieron también a su depósito ante Notario en fecha 31 de agosto de 2011. En ambos casos, fijaron como plazo del depósito el día 1 de abril de 2012, y establecieron que fuesen entregadas las correspondientes sumas a la demandada 'previa presentación por parte de ésta de copia simple de la escritura pública de venta de la finca propiedad de los requirentes sita en Esplugues de Llobregat CALLE001 , número NUM003 , NUM004 NUM004 '.

Por lo tanto, sin perjuicio del error habido en cuanto a la comunicación del depósito de 20 de junio de 2011 -el domicilio de la demandada al que se dirigió no radicaba en Esplugues de Llobregat, sino en Hospitalet de Llobregat-, es cierto que, como afirma la demandada, las consignaciones efectuadas por los actores no se pusieron a su disposición, puesto que se hicieron, precisamente, para salvaguardar sus propios intereses, ante la desconfianza que afirman surgió respecto de la demandada. Y, a diferencia de lo que parece resultar del recurso de apelación, donde los apelantes se centran en las negociaciones previas al contrato -alegan que la sentencia de primera instancia señala que no existe 'prueba que acredite suficientemente el acuerdo verbal esgrimido', cuando consta en el contrato y fue corroborado por diferentes testigos que, 'previamente a la firma del contrato de compraventa, concretamente el día 23 de marzo se llegaron a unos acuerdos, que fueron trasladados a la cláusula tercera del contrato de fecha 28 de marzo', es decir, que 'existieron acuerdos previos a la firma del contrato que formaban parte de la intencionalidad de los contratantes y debían ser respetados, plasmándose en la cláusula Tercera del Contrato de compraventa'-, en su momento alegaron los actores que habían alcanzado con la demandada, a través de sus representantes, el acuerdo de ampliación del plazo de elevación a público hasta el día 1 de abril de 2012.

Sobre ese particular no cabe sino coincidir con el criterio mantenido por la juzgadora de instancia, en el sentido de que no existe 'prueba que acredite suficientemente el acuerdo verbal esgrimido', ya que la única prueba sería el correo electrónico enviado el 15 de junio de 2011 por parte de Dña. Enma a la actora, donde le comunica que 'Después de hablar con el Sr. Vidal ayer, llegamos al acuerdo de añadir una cláusula al contrato (...) Fecha máxima para elevación a público día 1 de abril de 2012, no ampliable en ningún caso por ninguna de las partes'. A su vez, en el correo electrónico dirigido por la actora a la Sra. Enma , consta cómo solicitó que 'confirmeis que ayer, día 20 de junio estuvimos reunidos Jacinto y Raquel (los compradores) a las 20:00 horas, con Elisa y Vidal (los representantes de la parte vendedora) para hablar del contrato de compraventa con cláusula de arras confirmatorias del día 28 de marzo de 2011 y que en dicha reunión no estuvo presente la vendedora Doña Sonia ', entre otras cosas, para que confirmara 'que no había inconveniente en ampliar el plazo a 1 de 2012', 'Que no se modificaba la cláusula donde nosotros pedíamos que no pusieran la fecha de devolución de las cantidades entregadas (según pacto Tercero de dicho contrato' y que habían depositado el dinero ante notario 'por la no aceptación de poner fecha de devolución de las cantidades'. Y, en fecha 21 de junio de 2012, la inmobiliaria contestó a dicha solicitud, pero, únicamente, para confirmar, de modo escueto, 'que estuvimos presente, Felicisima y yo, en la reunión del día 20 de junio de 2011 en nuestra oficina'.

Después de dichos correos electrónicos, solo consta documentalmente acreditada la correspondencia cruzada que tuvo lugar entre las partes, a partir del burofax que los actores remitieron a la demandada en fecha 27 de junio de 2011. En dicho burofax, parten los actores de que, a tenor del pacto tercero del contrato de compraventa 'para poderle comprar a usted el piso (...) era necesario que previamente nosotros pudiéramos vender el nuestro (...) dándonos de plazo para la firma de elevación a público para el día 30 de diciembre de 2011, pudiendo previo pacto, la posible ampliación de fecha para la escritura de su finca'.

Por tanto, que fuera 'necesario' para los actores vender su vivienda no equivale a que el contrato estuviese sometido a condición suspensiva, máxime cuando, a renglón seguido, se reconoce que tenían de plazo para ello hasta el día 30 de diciembre de 2011, salvo que alcanzasen un pacto para la ampliación. Es más, cuando seguidamente se alude a que comunicaron a D. Vidal que no había recibido visitas en su piso en las últimas cinco semanas y que éste les indicó que no tendría inconveniente en ampliar el plazo 'siempre y cuando se le entregara más dinero', se añade que 'Se le planteó la posibilidad de que el piso, llegada la fecha, no se hubiera vendido y se acordó, tal y como marca del pacto Tercero del contrato de compraventa que se nos podría por la parte vendedora, la posibilidad de ampliar el plazo'.

Seguidamente, se alude también en ese burofax a que D. Vidal afirmó que 'llegado diciembre o fecha máxima de elevación a público del contrato de compraventa, entonces el piso se liberaría y se pondría a la venta otra vez, devolviéndonos el dinero una vez que el piso se hubiera vendido', a lo cual se negaron los actores, por ser una cantidad dada en depósito. Añadieron que 'En conversación telefónica posterior con Vidal y según el mail confirmando a Enma (...) se ha acordado que la fecha máxima para elevación a público sea el 1 de abril de 2012, con lo que por fecha estamos de acuerdo. Lo que en ningún momento estamos de acuerdo es que no se nos dice la fecha exacta en la que se nos devolverá el dinero. Por otra parte, Vidal en varias ocasiones ha hecho manifiesto que no tiene intención de devolvernos el dinero y por ello no quiere poner fecha exacta de devolución de cantidades entregadas'. Y terminan exponiendo que 'Ante el temor razonable por nuestra parte de tener problemas en caso de que nuestro piso no se pudiera vender y por tanto que nos tuvieran que devolver las cantidades entregadas, hemos optado por depositar ante notario las cantidades que se le han de hacer efectivas en las fechas en que convenimos según contrato'.

Por consiguiente, los actores reconocieron que, según el contrato, tenían que abonar las cantidades estipuladas en las fechas estipuladas, si bien, ante la eventual falta de venta de su piso -incluso en la fecha a la que afirman quedó ampliado el plazo de elevación a público (1 de abril de 2012)- optaron por asegurarse la tenencia de cantidades hasta esa fecha, sin entregarlas a la demandada hasta que hubieran vendido su piso.

La demandada respondió, a través de sus abogados, mediante burofax enviado el día 7 de julio de 2011, y, tras afirmar no tener constancia del depósito que se decía había sido efectuado -por el tema del error en la dirección- y que no le constaba la puesta a disposición de la demandada de las sumas depositadas, aludió ya a que los actores estaban incumpliendo con ello el pacto segundo del contrato, y, en cuanto al pacto tercero, señalaron que, a partir del mismo, el contrato estaría vigente hasta el día 30 de diciembre de 2011. Y, si bien reconoce que, en la reunión a que hicieron referencia los actores en su burofax, 'se mencionó la posibilidad de negociar una posible ampliación del plazo de la fecha para elevar al público el contrato de compraventa de arras confirmatorias, esto fue siempre pero antes de los reiterados incumplimientos de pago previstos para el 22 de junio de 2011'; se añadió expresamente la advertencia de que 'mientras no haya entrega de la suma de 15.000 € (...) según se estipula en el contrato en un plazo máximo de 10 días, entendemos que no existe por su parte voluntad de cumplir el contrato'.

A dicho burofax contestaron los actores a través de letrado mediante burofax enviado el 8 de julio de 2011, y, tras aclarar que el error de destino de la comunicación del depósito notarial de 20 de junio de 2011 provenía del domicilio consignado en el contrato de compraventa, insistieron en que 'se mencionó la posibilidad de negociar una posible ampliación del plazo de la fecha para elevar a público el contrato de compraventa de arras confirmatorias, es más, el acuerdo verbal vuelvo a repetir fue ampliar hasta la fecha 1 de abril de 2012', y puntualizaron que no cabía hablar de incumplimientos en plural, sino, en su caso, de incumplimiento. Terminaron su comunicación solicitando respuesta de la demandada acerca de la '1. La fecha exacta de la devolución de las cantidades entregadas por nosotros' y '2. La fecha máxima de plazo que tenemos para poder vender nuestro piso y comprarle a la propietaria el suyo'.

El citado burofax fue respondido por el letrado de la demandada mediante burofax enviado el día 21 de julio de 2011, donde, tras aludir al tenor del pacto segundo del contrato de compraventa con arras confirmatorias, según el cual la realización del pago de las cantidades que en él constan es un 'elemento esencial (...) se conceptúa como parte del precio', y que no les constaba que 'el depósito notarial se efectúe ni el ofrecimiento ni la puesta a disposición de la suma anteriormente reseñada', por lo que advertía de nuevo a los actores de que 'ustedes están incumpliendo las obligaciones que han asumido a través del mismo', reiteró que 'sí se mencionó la posibilidad de negociar una posible ampliación del plazo de la fecha para elevar a público el contrato de compraventa de arras confirmatorias, pero siempre antes del incumplimiento de pago previsto para el 22 de junio de 2011, que a fecha de hoy todavía sigue pendiente'. Añadió que 'Por lo anterior, mis clientes están rotundamente disconformes con la existencia del acuerdo verbal de ampliación a 1 de abril de 2012 que ustedes de forma unilateral mencionan en su escrito y que mis clientes nunca han aceptado', y que 'Tal y como ustedes saben perfectamente (...) del tenor literal de la cláusula prevista en el pacto tercero del contrato de compraventa privado y así se desprende en el mismo, se indica que: 'la firma a elevación a público será para el día 30 de diciembre de 2011, fecha ésta última hasta que el contrato estará vigente' (...) al no haber entregado en el plazo de 10 días la cantidad a cuenta del precio (...) entendemos que no existe hasta el momento voluntad por su parte de cumplir el contrato'.

Y, en burofax enviado en igual fecha, la demandada, tras reconocer que le constaba el depósito efectuado por los actores de la suma de 15.000 euros, reiteró que no le constaba, en cambio, que dicha cantidad 'haya sido ofrecida ni haya sido puesta a disposición de mi cliente ni que pueda ser recogida', por lo que reiteró que los actores estaban incurriendo en incumplimiento del contrato. Asimismo, reiteró su 'absoluta disconformidad con la ampliación del plazo a 1 de abril de 2012', reiteró que 'la firma a elevación a público será para el día 30 de diciembre de 2011', sin que puedan surgir ningún tipo de dudas sobre la interpretación del final de la vigencia del contrato a 30 de diciembre de 2011', y que estaban incumpliendo el contrato.

Por consiguiente, la demandada dejó bien clara su posición acerca de la fecha de escrituración y acerca de que no entendía realizado el pago parcial de 15.000 euros, no obstante lo cual, dos días antes de la fecha del siguiente pago aplazado, que había de tener lugar el 2 de septiembre de 2011, los actores volvieron a depositar notarialmente los 15.000 euros correspondientes, hasta el 1 de abril de 2012, sin poner tampoco dicha suma a disposición de la actora.

De todo lo expuesto resulta, a juicio de este tribunal, que, en efecto, al no poner los actores tales sumas a disposición de la demandada- vendedora, quien no se oponía al pago, sino todo lo contrario, el depósito no tenía efecto liberatorio para los actores y no equivalía al pago, sino que, como le advertía la demandada, incurrían en incumplimiento del contrato, en cuanto que faltaban al pago del precio en la forma estipulada. Y ello porque, no quedaba acreditado el acuerdo verbal de ampliación a partir solo del correo electrónico señalado, sino la expresa negación del mismo por la demandada. De ahí que, en la sentencia se señale que 'los demandantes no cumplieron con las obligaciones que les afectaban, entrega de las cantidades pactadas y del precio convenido al momento previsto para la elevación a público de la compraventa ya realizada en documento privado'.

Así las cosas, puesta de manifiesto la falta de voluntad de los actores de elevar a público el contrato de compraventa en la fecha prevista en el contrato (30/12/2011), fue la demandada-vendedora quien, a fin de que el cumplimiento del mismo no quedase al arbitrio de los actores- compradores, en contra de lo dispuesto en el art.1256 CC , los convocó para esa fecha, a las 11:00 horas, mediante burofax enviado el 5 de diciembre de 2011. Y, llegados el día y la hora de elevación a público del contrato (30/12/2011), no fue otorgada la escritura, si bien la demandada sí compareció, representada por su hija Dña. Amanda -la demandada reconoció durante el juicio el poder especial de que disponía- a cuya instancia fue levantado acta notarial para 'dejar constancia de que si bien la parte adquirente se ha presentado en la Notaría a la hora convenida, no se ha procedido a la compraventa de la finca, por no haber ofrecido esta el precio de la venta'.

Además, no se trata de que la demandada no compareciese a dicho otorgamiento, sino de que los actores habían comunicado a la demandada con anterioridad, mediante burofax enviado el día 20 de diciembre de 2011, que 'les hacemos saber que entendemos que se ha incumplido por parte de sus clientes el contrato de compraventa firmado en su día, por lo que asistiremos el próximo día 30 de diciembre de 2011 a la reunión prevista en la Notaría indicado al objeto de que nos sea devuelto las cantidades entregadas a cuenta, siendo que en caso contrario esta parte emprenderá todas aquellas acciones judiciales tendentes a la defensa de los derechos e intereses de mis clientes'.

Por lo tanto, aunque los actores instasen el levantamiento de acta notarial para dejar constancia de que habían permanecido en la Notaría 'entre las diez y las once horas (...) sin que se hayan personado los vendedores ni persona alguna que los represente, compareciendo únicamente la letrada', era clara su voluntad expresa de que, de todas formas, no habrían elevado a público el contrato, porque solo querían la devolución de las cantidades abonadas, de modo la comparecencia o no de la demandada pierde relevancia.

Es más, si alguna duda quedaba acerca de cuál era la voluntad de los actores, quedó despejada desde el momento en que la demandada les envió en fecha 21 de febrero de 2012 un burofax donde los requirió nuevamente para que compareciesen en la Notaría el día 30 de marzo de 2012 a las 12:00 horas para el otorgamiento de escritura pública de compraventa, y les indicó que 'en cumplimiento del contrato suscrito deberán entregar la totalidad de las sumas pendientes previstas en el pacto II del contrato mediante cheque bancario nominativo a nuestro favor'.

Este tribunal estima que, de haber habido verdadera voluntad por los actores de consumar la compraventa ya perfeccionada, no habrían tenido inconveniente alguno en llevarlo a cabo en esa fecha, solo un día antes del que mantenían y mantienen había sido pactado verbalmente por las partes como fecha del otorgamiento, de modo que aflora la razón última de que no tuviese lugar: los actores no habían vendido su vivienda -de hecho, no la habían vendido aún al tiempo de la demanda-, por lo que no les interesaba la compra o no podían hacer frente a la compra. Y lo cierto es que, como se señala en la sentencia de primera instancia al relacionar la no pérdida de las cantidades entregadas con la posible ampliación del plazo y no con la imposibilidad de pago por la falta de liquidez aducida, 'para el caso de entenderse en el sentido pretendido por los demandantes, implicaba la imposibilidad y limitación de otra posible venta a tercero durante casi un año, sin posibilidad de resarcimiento a la vendedora, con los consiguientes daños y perjuicios, quien, indudablemente también se veía afectada por 'la situación económica del país'.

En todo caso, conforme a lo dispuesto en el art. 1091 CC , 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos', y conforme a lo dispuesto en el citado art.1256 CC , 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes', de modo que la falta de elevación a público y la falta de pago, en definitiva, del total precio estipulado, conducen a apreciar su incumpliendo contractual, que da lugar a la resolución del contrato declarada, pero a instancia de la demandada, lo que ya dio lugar a la estimación parcial de la reconvención formulada.

De lo expuesto resulta que la estimación parcial de la reconvención se apoya en que no se aprecia incumplimiento alguno por parte de la demandada, sino a la inversa. Y no se aprecia incumplimiento de la demandada siquiera por el hecho de que figurase la vivienda a la venta en un portal de Internet, porque, con independencia de que la impresión aportada por los actores data de 12 de septiembre de 2012, el hecho de que, en hipótesis, hubiese figurado con anterioridad a las fechas fijadas para el otorgamiento de la escritura pública no conduciría de modo inexorable al incumplimiento por su parte, si, finalmente, se elevaba a público el contrato de compraventa con los actores, sin perjuicio de la responsabilidad de la demandada, en su caso, frente a los terceros que pudieren haberse interesado por el piso publicitado. Además, como reconocieron las testigos Sra. Enma y Sra. Felicisima (empleadas de la inmobiliaria), la agencia no tenía el encargo de venta en exclusiva, de modo que la demandada, como particular, podía tener anunciado el piso en páginas de Internet, sin perjuicio de que, además, se desconoce de cuándo data el anuncio, y sin perjuicio de que la agencia sí lo retirara de la publicidad -se dijo estaba publicitado en Fotocasa- una vez suscrito el contrato de compraventa. En este sentido, la testigo Sra. Enma precisó que se procedió a la retirada del anuncio de la agencia en 'Fotocasa', porque el piso ya estaba vendido, lo cual no abunda sino en que el contrato quedó perfeccionado en fecha 28 de marzo de 2011.

Cabe añadir aquí que, por lo demás, más allá de la manifestación del actor durante su interrogatorio de que intentaron la concesión de un crédito con CAJA GALICIA, pero que no lo tenían concedido, no hay constancia alguna de la actividad desplegada por los actores encaminada a la venta de su piso. Y llama la atención el hecho de que, según manifestó durante el juicio la testigo Sra. Felicisima (directora de la agencia inmobiliaria), tras la suscripción del contrato de compraventa de 28 de marzo de 2011, la agencia quedó encargada de la venta del piso de los actores -cabe suponer que a cambio de la correspondiente comisión-, lo que haría explicable, en cierto modo, esa excesiva 'vinculación', en la práctica, entre un contrato y el otro, pese a que, como reconoció dicha testigo, tenían encargo inicial de venta de la parte demandada y no a la inversa, y pese a que añadió que, tras recibir las arras, se hizo entrega de ellas a la parte vendedora y ésta hizo pago de la comisión -dijo hay un documento que lo acredita-, lo cual sería también signo inequívoco de la perfección del contrato de compraventa entre actores y demandada.

Por otra parte, no hay indicio alguno de los motivos que pudieran mover a la demandada a admitir la escrituración en fecha 30 de marzo de 2012, más allá de obrar de buena fe, máxime cuando, pese a haber sido ampliado el plazo en el contrato de compraventa del 30 de junio de 2011 inicial al 30 de diciembre de 2011, los actores no hicieron pago -el depósito sin ofrecimiento no equivalía al pago- de todas las cantidades señaladas en el pacto segundo del contrato. Y nada justifica que la demandada, quien ni siquiera había encargado la venta en exclusiva a ESPLUGUES CENTRE, se viese sometida a una espera 'sine die' para obtener el íntegro pago del precio.

Así, según explicó el testigo D. Vidal , la expresión del pacto tercero relativa a que los compradores no perderían en ningún caso las cantidades respondía al planteamiento del miedo que tenían los compradores de que, una vez entregadas cantidades por su parte, la demandada vendiese su vivienda mientras ellos intentaban vender la suya. Añadió que los actores preguntaron si, en el caso de que no hubiesen vendido su vivienda en fecha 30 de diciembre de 2011, se les daría más plazo, y que el no se negó, si bien precisó que la inmobiliaria le preguntó si estaría dispuesto a esperar a abril de 2012, pero que no se llegó a pactar. Añadió también que, para facilitar la venta, se dijo que podían darles hasta el 30 de marzo de 2012, pero pidió que, en caso de ampliación hasta esa fecha, diesen cantidades a cuenta -no parece una exigencia descabellada-, pero que los actores querían añadir una cláusula de devolución de cantidades si en abril no se había vendido su piso, de modo que no se llegó al pacto.

Y la testigo Sra. Enma (empleada de la inmobiliaria) manifestó que, ya en un principio, el plazo hasta 30 de junio de 2011 lo marcó la parte compradora, siendo luego ratificado por la vendedora, de modo que la ampliación del plazo a diciembre de 2011 no revela sino la intención de la demandada de facilitar la venta del piso de los actores para que pudiesen, a su vez, comprar, pero no sin límite ni compensación económica alguna.

Por todo ello, procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida.

QUINTO.-Las costas de este recurso son impuestas a la parte apelante en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 LEC , al haber sido desestimado, sin que la interpretación del pacto tercero del contrato de compraventa de 28 de marzo de 2011, en relación con los demás pactos del mismo y con la prueba practicada, en especial, la correspondencia cruzada entre las partes, conduzca a apreciar dudas de hecho ni de derecho.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Jacinto y Dña. Raquel contra la Sentencia dictada en fecha 10 de marzo de 2014 por la Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Esplugues de Llobregat en autos de Juicio Ordinario nº 18/2013, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por los recurrentes, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario por infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.