Sentencia CIVIL Nº 365/2020, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 409/2019 de 28 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

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Sección: AN

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

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Santa Cruz de Tenerife

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Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000409/2019

NIG: 3802342120180015448

Resolución:Sentencia 000365/2020

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0001171/2018-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 2 (Antiguo mixto Nº 2) de San Cristóbal de La Laguna

Apelado: Aurelio; Abogado: Gerardo Perez Sanchez; Procurador: Maria Del Carmen Rodriguez Martin

Apelado: Soledad; Abogado: Gerardo Perez Sanchez; Procurador: Maria Del Carmen Rodriguez Martin

Apelante: Tomasa; Abogado: Jesus Leon Arencibia; Procurador: Claudio Jesús García Del Castillo

SENTENCIA

???????Ilmas. Sras.

Presidenta:

Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO

Magistradas:

Dª. MARÍA LUISA SANTOS SÁNCHEZ

Dª. MÓNICA GARCÍA DE YZAGUIRRE

En Santa Cruz de Tenerife, a veintiocho de septiembre de dos mil veinte.

Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas el presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 1.171/2018, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de La Laguna, promovidos por Dª. Tomasa, representada por el Procurador D. Claudio García del Castillo, y asistida por el Letrado D. Jesús León Arencibia, contra D. Aurelio y Doña Soledad, representados por la Procuradora Dª. María Rodríguez Martín, y asistido por el Letrado D. Gerardo Pérez Sánchez; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY, la presente sentencia.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrada Juez Dª. María Isabel Cid Muñoz, dictó sentencia el 22 de abril de 2019, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

FALLO: 'DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales DON CLAUDIO GARCÍA DEL CASTILLO, en nombre y representación de DOÑA Tomasa, contra DON Aurelio y DOÑA Soledad, representados por la Procuradora de los Tribunales DOÑA MARÍA RODRÍGUEZ MARTÍN, y en su virtud, ABSUELVO a los demandados de todos los pedimentos formulados contra ellos. Con imposición de costas a la demandante. '

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, personándose oportunamente ambas partes con la misma representación procesal y defensa jurídica que en la primera instancia; señalándose para deliberación, votación y fallo el día ocho de julio de dos mil veinte.

Ha sido ponente la Ilma. Sra. Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO, Magistrada-Presidenta de esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora interpone demanda solicitando que se declare la resolución del contrato de opción de compra celebrado entre las partes por incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la demandada, con devolución de los 8.000 euros entregados. Opuesta la demandada, la sentencia dictada en la primera instancia desestimó la demanda con imposición de costas a la actora.

Contra dicha sentencia se alza el recurso de la demandante, alegando:

1) Error en la valoración de la prueba. Se omite toda valoración de la prueba practicada, en especial la testifical.

2) Vulneración de la doctrina jurisprudencial relativa al art. 1.124 Código Civil respecto de la resolución del contrato de opción.

3) Vulneración de lo dispuesto en los arts. 1.278 y siguientes del Código Civil, eficacia y forma de los contratos.

4) Errónea interpretación y aplicación de lo dispuesto en los artículos 1.454 y 1.124 Código Civil y doctrina jurisprudencial que los interpreta.

5) Omisión de la petición alternativa de estimación parcial de la demanda.

A dicho recurso se opone la demandada pidiendo la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Un nuevo examen de la prueba practicada determina como probado que, con fecha 15 de julio de 2015, las partes celebran un contrato de arrendamiento de vivienda por tiempo de un año, prorrogable hasta tres, pactando una renta de 460 euros mensuales. Teniendo intención de celebrar un contrato de compraventa de la referida vivienda y necesitando la compradora vender previamente un inmueble del que era titular y, además, obtener financiación para abonar la totalidad del precio de la compraventa, acuerdan la celebración de un contrato de opción de compra, fijando un plazo de 18 meses con vencimiento el 17 de enero de 2017. El precio de la compraventa se acuerda en 118.000 euros, entregando la actora a la firma del contrato la cantidad de 8.000 euros en concepto de precio de la opción, teniendo derecho el optante a su devolución para el caso de que el propietario retirara la oferta. También pactan que de dicho precio, más impuestos y tributos de aplicación, se deducirán los 8.000 euros entregados y las rentas abonadas durante los primeros 18 meses del arrendamiento, mismo plazo que el de la opción de compra. El ejercicio de la opción se realizará a través de notificación fehaciente, teniendo el vendedor un mes para formalizar la venta. Como resulta del propio contrato, interviene un profesional del ramo, que declaró como testigo en el acto del juicio a instancia de ambas partes.

Llegado el mes de noviembre de 2016, la actora, temiendo que la venta de su propiedad no se llevara a cabo antes de finalizar el plazo de la opción de compra, solicita ampliación del plazo de la misma, constando correos dirigidos por el intermediario a la arrendataria, aportados con la demanda, en los que le hace saber que los vendedores mantienen la oferta tres meses más, siendo necesario firmar un documento en el que conste dichaprórroga, insistiendo en que las rentas que se abonen a partir del 15 de enero de 2017 no se descontarán del precio final de la compraventa.

La demandante vende su propiedad antes del 15 de enero de 2017 y obtiene en esa fecha financiación para abonar la totalidad del precio de la compraventa objeto de la opción. En el mes de enero también se tasa la vivienda objeto de la misma y se solicita al vendedor certificación de las cargas del inmueble, resultando de esa documentación que en el Registro de la Propiedad figura inscrito como vivienda de protección oficial, circunstancia que al parecer ignoraban los vendedores y que, por no corresponder a la realidad, debió iniciarse expediente para su descalificación ante la Administración de la Comunidad Autónoma, quedando resuelto por resolución que se notifica al vendedor demandado el 16 de junio de 2017.

A partir de esa fecha se retoman las conversaciones para la celebración del contrato de compraventa, surgiendo a finales de julio controversia entre las partes en relación a cuál de las cantidades abonadas como rentas por la arrendataria debían descontarse del precio y aquellas otras que debía asumir, además, la compradora por distintos conceptos. No llegando las partes a ningún acuerdo, no se celebra el contrato de compraventa, situación que da lugar a que los hoy demandados interpusieran contra la arrendataria una demanda de desahucio por falta de pago de las rentas relativas a los meses de septiembre de 2017 y siguientes, gastos extraordinarios de comunidad de propietarios, tasas e impuestos municipales, que se resolvió por la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º Cuatro de La Laguna estimando la demanda, dando por resuelto el contrato y condenando a la arrendataria al pago de las cantidades que expresa. La vivienda fue devuelta a finales del mes de diciembre de 2017.

Con fecha 23 de julio de 2018, la hoy actora comunica a los demandados que tiene por resuelto el contrato de opción de compra por causas imputables a dicha parte, solicitando la devolución de las cantidades entregadas como reserva de la opción de compra.

TERCERO.- La actora pretende en su demanda que se declare resuelto el contrato de opción de compra por incumplimiento de la vendedora, con devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio de la compraventa. La demandada alega que la opción de compra quedó sin efecto por no ejercitarla la compradora en plazo y forma, entendiendo que las negociaciones retomadas en el mes de julio de 2017 dirigidas a pactar los términos de la compraventa se realizaron al margen del contrato de opción, en virtud de la facultad de todo propietario deofrecer a la venta la vivienda de la que es titular.

La STS de 19 de febrero de 2020, recogiendo constante jurisprudencia al efecto, señaló que 'El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.255 del Código Civil. De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en las que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción. (.) La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándole el arrendatario un plazo máximo al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad'.

La STS de 3 de febrero de 2020, señaló 'Como recuerda la sentencia de 16 de octubre de 1997, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfecciones o no ( SS 16 de abril de 1979; 4 abril y 9 de octubre 1987; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 de noviembre 1992) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo: la concesión de éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto de la realización de la compraventas, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima. (.) Para el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que de tal derecho de opción supone respecto de tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el art. 1256 del Código Civil (la validez y cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes) se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción que, como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato ( art. 1261 y 1282 CC); b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otra se hayan entregado ( art. 1450 CC).

En la primera etapa ( la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optario queda obligado a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato ( art. 1258 CC), así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iter negocial. En la segunda etapa, el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas (incluyendo la previa cancelación de las cargas, pago de contribuciones y gastos de comunidad, etc, según lo pactado).

En el presente caso corresponde a esa segunda fase del desenvolvimiento contractual la obligación del concedente de proceder a la cancelación de la hipoteca que gravaba el inmueble objeto de la opción, pues se pactó la entrega de la finca libre de cargas. Por tanto, la obligación de cancelar el citado gravamen debía de ser cumplido, conforme a la regulación contractual rectora de la relación, después de ejercitado el derecho de opción pero antes de la celebración y formalización documental pública del contrato de compraventa'.

CUARTO.- Vistas las posiciones de las partes en esta alzada, los hechos declarados probados y la jurisprudencia señalada, se hace necesario determinar la naturaleza de los contratos celebrados entre las partes y, en su caso, la de los incumplimientos por cada una de ellas. Partiendo de la celebración de un contrato de arrendamiento de vivienda al que se vincula otro de opción de compra de ese inmueble, es clara la conexión entre ambos, de manera que lo sucedido en uno y otro tendrá repercusión para la resolución de la controversia planteada por las partes.

El contrato de arrendamiento tenía por objeto la vivienda sobre la que recae el segundo contrato, de manera que se pacta que las rentas que se abonen en el plazo de los 18 meses de duración del contrato de opción, se descontarán del precio final de la compraventa. La ejecución del contrato de opción tenía para la arrendataria el obstáculo referido a la obtención del precio para la compra, que pretendía conseguir, en parte con la venta de una propiedad y, en parte de financiación bancaria. Previendo que no iba a obtener esos objetivos en fechas anteriores al 15 de enero de 2017, fecha en la que finalizaba del plazo del ejercicio de la opción, la optante solicita una prórroga del plazo del ejercicio del contrato, obteniendo como respuesta la ampliación en tres meses y la necesidad de constancia por escrito de esa ampliación. Sin embargo a la referida fecha, 15 de enero de 2017, resulta acreditado que las partes no consideran necesaria la firma de esa ampliación del plazo del ejercicio de la opción, pues así se puede apreciar de los actos de las partes, teniendo en cuenta que a esa fecha la compradora ha vendido su propiedad y obtenido la suma por financiación bancaria para hacer frente a la compraventa, de manera que consta que las partes inician los trámite para celebrar el contrato de compraventa, momento en el que surge de la documentación registral entregada por el vendedor a la compradora para que ésta, a su vez, la entregara al banco financiador, un obstáculo para formalizar la compraventa referido al hecho de que la vivienda aparece inscrita en el Registro de la Propiedad con la calificación de 'vivienda de protección oficial', constituyendo una situación distinta a la ofrecida por el concedente de la opción, resultando necesario, por no obedecer esa situación a la realidad, que el propietario realizara los trámites precisos para alzar dicha calificación, consiguiéndose por resolución administrativa que fue notificada el 17 de junio de 2017.

Como consecuencia de esos trámites administrativos, la opción de compra queda en una situación anómala, pues la demandada no podía llevar a cabo la venta a que se refiere dicha opción ni consta acreditado que hiciera saber a la actora que, con fecha de 15 de enero, había finalizado el plazo para el ejercicio de la misma, posición de la vendedora que tiene trascendencia en cuanto a las alegaciones que efectúa en estas actuaciones, pues si la compraventa se paraliza porque no es posible llevarla a efecto con la calificación que consta de la vivienda en el Registro de la Propiedad, y una vez que se obtiene la descalificación, las partes retoman las negociaciones, el principio de reciprocidad contractual y buena fe en el cumplimiento de las obligaciones nos lleva a la conclusión de que la vendedora no puede exigir a la compradora lo que ella no cumplió. Y así, no constando acreditado que la parte vendedora apelada en algún momento notificara a la compradora de forma fehaciente la finalización del plazo de la opción y la imposibilidad de llevar a cabo la compraventa por causas imputables a ella, no puede ahora, para estimar vigente el contrato de opción, exigir que la compradora le notificara fehacientemente el ejercicio de la opción dentro del plazo contractual concedido, cuando, como es el caso, queda acreditado del desarrollo de los hechos antes expuestos que las partes esperaron a que esa descalificación se llevara a efecto para retomar las conversaciones dirigidas a la celebración del contrato de compraventa, hasta la fecha en la que el vendedor estaba en condiciones de celebrar el citado contrato en la forma pactada y poder entregar a la compradora lo ofrecido, una vivienda libre de la calificación de protección oficial.

La constancia de la calificación como de vivienda de protección oficial en el Registro de la Propiedad impidió a la vendedora la celebración del contrato de compraventa, de acuerdo con lo pactado en el contrato de opción, nos llevaría a considerar que la causa de que no se llevara a efecto la compraventa es imputable a la vendedora, pues al finalizar el plazo previsto para el ejercicio del derecho de opción, la vendedora no estaba en condiciones de entregar la vivienda con los requisitos pactados, con la consecuencia prevista en el contrato de opción de la devolución a la optante de la cantidad recibida como prima de ese contrato.

Sin embargo, lo expuesto no es lo que resulta de los hechos que se tienen por acreditados en virtud de las pruebas practicadas. En ese sentido, no puede aceptarse la posición de la demandada relativa a que, cuando se retoman las conversaciones en el mes de julio de 2017, una vez descalificada la vivienda, se hacen al margen del contrato de opción, entendiendo que había caducado por culpa de la compradora al faltar la notificación fehaciente del ejercicio de esa opción dentro del plazo concedido, pues el principio de buena fe contractual así lo impide. En efecto, si tenemos en cuenta que las partes durante el mes de enero realizaron actos dirigidos a la celebración del contrato, constando acreditado que la causa de que no se celebra la compraventa en el mes de febrero fue debida a la necesidad de desclasificar la vivienda para hacer coincidir la inscripción registral con la realidad, debemos estimar que, en este caso, debido a las circunstancias expuestas, el plazo dejó de ser un elemento esencial del contrato, y tanto la actora como la demandada acordaron el aplazamiento de la celebración del contrato de compraventa hasta que se obtuviera la resolución administrativa que dejara sin efecto la calificación de la vivienda, de modo que cuando se obtiene esa resolución a finales del mes de junio de 2017, las partes, estimando que la opción de compra se encontraba vigente, en el marco de la misma, reanudaron las conversaciones a fin de celebrar el proyectado contrato de compraventa, resultando acreditado que fue la falta de acuerdo sobre el precio de la vivienda, alterado por ambas partes conforme a lo pactado en el contrato de opción, lo que determinó que no se llevara a efecto la compraventa, pues las pretensiones de la compradora se centraban en que se descontaran del precio de la compraventa la totalidad de las rentas del arrendamiento abonadas hasta esa fecha, en contra de lo establecido en el contrato, que disponía que solo serían las correspondientes a los primeros 18 meses, mientras que la posición del vendedor pretendía incluir en el precio el importe de otros gastos relativos a derramas de la comunidad de propietarios y determinadas tasas y precios públicos, a las que no manifestaba su acuerdo la parte contraria y tampoco estaban claramente incluidas en el contrato.

Rotas esas negociaciones y ante las posiciones enfrentadas de las partes, el arrendador interpone demanda de desahucio por falta de pago de las cantidades a que se refiere, dictándose sentencia estimatoria de la demanda, con devolución de la vivienda por parte de la arrendadora, de manera que a esa fecha, debemos estimar que el contrato de arrendamiento quedó resuelto y finalizada la relación arrendaticia entre las partes.

QUINTO.- Debe estimarse por lo expuesto que las conversaciones llevadas a cabo en el mes de julio de 2017 se realizaron dentro de la opción de compra.

Pretende la actora en esta demanda la resolución del contrato de opción de compra, reclamando los 8.000 euros entregado alegando que dicho contrato se frustró por los incumplimientos de la vendedora, mientras que la demandada sostiene que a esa fecha no existía la opción de compra. Estimando, según lo que acabamos de exponer, que el contrasto de opción de compra estaba vigente en el mes de julio de 2017 y que las parte gestionaron la celebración de la compraventa en el marco del mismo, debe determinarse si existe incumplimiento de la demandada que acredite que la causa de la frustración del contrato se debió a esos incumplimiento, sin que, a esos efectos, pueda considerarse incumplimiento la persistencia de las cargas que gravan la vivienda, pues la expresión contenida en el contrato solo puede ser tenida en cuenta como que, a la fecha de otorgamiento de la escritura pública, esas cargas y gravámenes no existieran, no constando la existencia de impedimento alguno para llevar a cabo la cancelación pactada a la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa.

Por lo tanto, debe estimarse que, respecto de la celebración del contrato de compraventa, concurre un desistimiento unilateral de cada una de las partes del contrato, por mantener posiciones encontradas respecto de la determinación del precio de la compraventa, de las que no ceden, impidiendo así la celebración de dicho contrato, incumplimiento de lo proyectado al que contribuyeron ambas partes desde sus respectivas y encontradas posiciones, situación que tiene como consecuencia la de estimar resuelto dicho contrato de opción de compra, de modo que el precio del mismo ha de ser asumido por mitad por cada una de las partes, en el sentido de que la demandada ha de devolver a la actora la mitad del importe de dicha prima, es decir, 4.000 euros.

Por lo expuesto, procede estimar el recurso de apelación parcialmente y, en consecuencia del mismo modo la demanda, con la consecuencia de que cada parte ha de asumir su responsabilidad en el sentido expuesto, debiendo la demandada devolver la mitad de las cantidades recibidas.

SEXTO.- La estimación parcial de la demanda y del recurso conlleva que no se efectúa expresa imposición de las costas de la primera instancia ni del recurso, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 394 y 398 LEC.

Fallo

1.- Se estima en parte el recurso de apelación formulado por la representación de la parte actora Doña Tomasa.

2.- Se revoca parcialmente la sentencia dictada en los autos de juicio ordinario 1171 /2018 del Juzgado de Primera Instancia n.º Dos de La Laguna el 22 de abril de 2019, acordando en su lugar:

1º) La estimación parcial de la demanda interpuesta por la representación de Doña Tomasa contra Don Aurelio y Doña Soledad.

2º) La resolución del contrato de opción de compra celebrado entre las partes el 15 de junio de 2015.

3º) La condena a los demandados de forma conjunta y solidaria a abonar a la actora la cantidad de 4.000 euros, más los intereses legales desde la fecha de esta sentencia.

4º) No se efectúa expresa imposición de las costas de la primera instancia.

3.- No se efectúa expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase la totalidad del depósito a la parte apelante, según lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., si se hubiera constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de esta, para su ejecución y cumplimiento, a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.