Sentencia CIVIL Nº 365/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 328/2020 de 09 de Junio de 2021

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0820042120168108058

Recurso de apelación 328/2020 -J

Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Sant Boi de Llobregat (UPAD)

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 216/2016

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012032820

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012032820

Parte recurrente/Solicitante: Rafael

Procurador/a: Pol Sans Ramirez

Abogado/a: Hector Albiol Medina

Parte recurrida: GRUP VIARQ,S.L.

Procurador/a: Alex Martinez Batlle

Abogado/a: Jose Luis Jordán García

SENTENCIA Nº 365/2021

Magistrada/dos:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 9 de junio de 2021

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 5 de junio de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 216/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Sant Boi de Llobregat (UPAD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Pol Sans Ramirez, en nombre y representación de Rafael contra Sentencia - 18/03/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador Alex Martinez Batlle, en nombre y representación de GRUP VIARQ,S.L..

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales, D.ALEX MARTINEZ BATLLE, en nombre y representación de GRUP VIARQ, contra D. Rafael,

Se condena al demandado a cometer a su costa las obras necesarias para dejar el local en el estado anterior al que se encontraba a tiempo de arrendarlo

Se imponen al demandado las costas procesales.'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 25/03/2021.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por el demandado, D. Rafael, se interpone recurso de apelación frente a la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por GRUP VIARQ, S.L.

En la demanda, la sociedad actora peticionó: 1) que se declarase el incumplimiento del demandado del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 28 de junio de 2006; 2) que se condenase al demandado a acometer a su costa las obras necesarias para dejar el local en el estado anterior al que se encontraba y, en todo caso, dejarlo en las condiciones necesarias para que se obtuvieran las licencias de actividades y cualesquiera otras que se precisasen para su puesta en funcionamiento como restaurante, y 3) que se condenase al demandado a abonar a la actora el importe de las obras a acometer, así con el coste de todas las licencias que fuera preceptivo obtener y el de los profesionales que debieran intervenir para ello. Partió de que, en fecha28 de junio de 2006, ambas partes suscribieron contrato de arrendamiento de un local propiedad de la actora, sito en la CALLE000, nº NUM000, de Sant Vicenç dels Horts, local que se hallaba habilitado como restaurante y que, al tiempo de ser adquirido por la actora, estaba en perfecto estado y en funcionamiento, con las licencias oportunas concedidas, siendo explotado desde el año 2000 por la arrendataria Dña. Ascension. Adujo que el demandado sabía que la actora tiene por objeto social la ejecución de obras de rehabilitación, y que le manifestó su voluntad de reformarlo íntegramente, por lo que le solicitó autorización para ello y que fuera la actora quien llevase a cabo las obras; en ese marco negociador, el contrato anterior fue rescindido y fue concertado el referido arrendamiento de 28 de junio de 2006, por el plazo de quince años y una renta mensual de 800 euros más IVA. Adujo que el demandado solicitó y obtuvo las licencias de obras y ordenó a la actora su ejecución, quien procedió a iniciarla; las relaciones entre las partes se desarrollaron con normalidad, y el demandado iba abonando la rentas, pero, al dar inicio a las obras, el demandado comenzó a retrasarse en los pagos acordados por aducir problemas económicos, hasta que dejó de pagar, sin más, las obras realizadas de modo correcto por la actora; llegó un punto en que, en junio de 2009, el demandado dejó de abonar las rentas, por lo que la arrendadora instó procedimiento de desahucio por falta de pago, que quedó enervado por pago (auto de enervación de 11 de marzo de 2010); posteriormente, el demandado dejó de abonar nuevamente las rentas, por lo que se instó de nuevo el desahucio, procedimiento que terminó por sentencia de 28 de marzo 2011, que estimó la demanda y acordó el lanzamiento del arrendatario, quien hizo entrega de las llaves en el Juzgado en fecha 29 de abril de 2011; tan pronto como la actora recogió las llaves, se dirigió al local en compañía de un Notario, y se levantó acta de 3 de mayo de 2011, a la cual se unieron 20 fotografías del estado físico en que quedó el local, inhábil para poder ser explotado como restaurante, ya que las obras emprendidas por el demandado habían quedado interrumpidas debido a la falta de pago de los costes derivados. Alegó que, como reacción a la presentación de la demanda de desahucio, el demandado envió un burofax a la actora el 30 de julio de 2010, en el que le imputaba el abandono de las obras, lo cual no era cierto, sino al contrario, puesto que, aun no siendo objeto del presente procedimiento, fue el demandado quien dejó de pagar las rentas y también las obras, que se iban ejecutando a su conformidad, lo cual le fue explicado por la actora en el burofax que envió al demandado el 5 de septiembre de 2010; después de la sentencia de desahucio, la actora, a través de letrado, envió nuevo burofax al demandado el 27 de septiembre de 2012, dejando constancia de que, cuando recibió las llaves del local, observó que había realizado obras en el restaurante que, en la práctica, habían supuesto la demolición de todos sus interiores, lo que implicaba su completa ruina; además, se vio en la necesidad de solicitar licencia de obras para poder restaurar el local a su estado original, siendo denegada por el Ayuntamiento, así como la renovación de la licencia de actividad, según informe de 20 de noviembre de 2012, del que resultaba que, en fecha 10 de agosto de 2010, el demandado había solicitado una licencia de 'obras menores' para acometer obras que, por su importancia, trascendían en mucho del objeto de su competencia; el 12 de agosto y el 26 de octubre de 2010, se le pidió documentación complementaria que no aportó, sino que solicitó la devolución del impuesto de construcción de la licencia en trámite, de modo que el Ayuntamiento entendió que renunciaba a las obras. Adujo la actora que el demandado le engañó cuando aseveró que contaba con las licencias necesarias para acometer las obras, y que, tras el impago de las rentas y de parte de las obras que se habían ejecutado, solicitó la devolución del impuesto de construcción de la licencia y renunció a su ejecución; la actora solicitó ante el Ayuntamiento que se comprobara la viabilidad de las obras pretendidas en el local arrendado, resultando que las obras emprendidas por el demandado por su cuenta y riesgo no se acomodaban a los requisitos legales, y se perdió, además, la licencia de actividades del antiguo establecimiento. Finalmente, alegó la actora que el demandado había incumplido notoriamente el contrato de arrendamiento, pues, cuando fue firmado, se hallaba en pleno funcionamiento y con las licencias al día, mientras que lo entregó prácticamente en ruinas y con la necesidad de acometer cuantiosas obras.

El demandado no compareció para contestar dentro del plazo legal, por lo que fue declarado en situación procesal de rebeldía.

La sentencia es estimatoria de la petición de la actora de condena del demandado a acometer a su costa las obras necesarias para dejar el local en el estado anterior al que se encontraba antes de arrendarlo. Se parte de tener por acreditado que ambas partes acordaron que la actora realizaría una serie de reformas en el interior del local, y se señala que la primera cuestión controvertida consiste en determinar si el precario estado en el que se encontraba el local al tiempo de su devolución a la parte actora (29 de abril de 2011) resulta imputable o no a la negligencia del demandado, deficitario estado que resulta del acta notarial aportado con la demanda y de las declaraciones de los testigos Sr. Argimiro, Sr. Baldomero y Sra. Ascension, inmediatamente anterior arrendataria del local controvertido, quien declaró con absoluta rotundidad que el local se encontraba en perfecto estado cuando lo entregó a la actora. A partir de tales declaraciones y de la documental consistente en el informe emitido por el Ayuntamiento, se concluye que el deterioro que presentaba el inmueble aL tiempo de su devolución se debió a unas obras contratadas y encargadas por el demandado en calidad de arrendatario, que fueron paralizadas ante la falta de pago de las mismas por su parte, debido a su falta de liquidez. En consonancia con lo establecido en los arts. 1561 y ss CC y atendido el art.217 LEC sobre carga de la prueba, se acoge la petición de la actora señalada, no las restantes peticiones. Y las costas procesales son impuestas al demandado.

El apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda, con imposición de costas a la actora. Funda su recurso en dos motivos: a) error en la valoración de la prueba, y b) improcedencia de la condena en costas del demandado y, de modo subsidiario, apreciación de enormes dudas de hecho.

La apelada dejó transcurrir el plazo legal para formular oposición al recurso.

SEGUNDO.- Error en la valoración de la prueba

El apelante hace referencia a que, en la sentencia recurrida, se señala que la causa de la paralización de las obras del local es imputable al demandado, en concreto, a la falta de pago por su parte, para justificar lo cual se alude en la sentencia a lo siguiente: ' el demandado no ha aportado documento alguno que acredite de forma fehaciente, el pago de cantidad alguno por la realización de las obras que se estaban acometiendo a su instancia. Debe de indicarse que los pleitos iniciados en 2009 y finalizados con el desahucio por falta de pago de 2010, evidencian que el demandado incumplió, hasta en dos ocasiones, con su obligación de satisfacer la renta de alquiler que estaba estipulada. Ello constituye un indicio serio y fundado de la grave situación económica en la que se encontró el demandado y su total imposibilidad finalmente de hacer frente a los pagos que se iban devengando en el ámbito arrendatario y, por extensión y ante prueba documental alguna en contrario, en el ámbito de las reformas contratadas con la demandada.' El apelante sostiene, en cambio, que sí consta probado y que no es un hecho controvertido que abonó a la actora la suma de 67.813,95 euros en 2010, como resulta del burofax de 29 de julio de 2010 aportado con la demanda por la actora, quien lo único que alega al respecto es que las obras efectuadas hasta el momento superaban el coste de lo entregado por la demandada; en la sentencia recurrida, se razona que 'De hecho, y si bien a través de documentos tales como el Burofax de 29 de julio de 2010, el demandado alegó haber satisfecho una cantidad que excedía de las obras realizadas, lo cierto es que no se ha manifestado ni probado que el demandado ejercitase contra los demandantes reclamación o acción judicial alguna por su supuesta negligencia en el acometimiento de las obras de reforma contratadas', cuando tampoco la actora ha reclamado jamás cantidad alguna por el impago de la obra, judicial ni extrajudicialmente, ni ha expresado la cantidad supuestamente adeudada por las obras, porque no existe; además, en la sentencia recurrida, se entiende probado el incumplimiento del demandado en cuanto al impago de las obras en razón del procedimiento de desahucio de 2010, esto es, en razón de dejar de pagar la renta el demandado, después de haber estado tres años pagándola, mientras que la actora deja de efectuar las obras y no se le atribuye incumplimiento alguno; el impago de las rentas se debió al hartazgo del demandado, cuando la actora le reclamaba más dinero para retomar las obras, después de haberle pagado 67.813,95 euros; la deuda en rentas al tiempo de enervar la acción de desahucio era de 4.601,48 euros (algo menos de seis meses de alquileres). Alude el apelante a la documental consistente en informe del Ayuntamiento de Sant Vicenç dels Horts, al que se hace referencia en la sentencia recurrida, pero sin alcanzar conclusión alguna al respecto; en dicho informe, se hace mención a que, en agosto de 2012, seis años después del inicio del arrendamiento, el demandado solicitó una licencia de obras, al parecer, de obras menores, y a que, tras el requerimiento de aportar información sobre las obras a emprender, el demandado renunció al trámite y, por tanto, a las obras, pero no se razona nada al respecto, cuando el apelante considera que tiene mucho sentido que la demandada acabara acudiendo al Ayuntamiento para tratar de realizar las obras por su cuenta, y que solicitara una licencia que no era la adecuada para las obras a realizar, dado que quien la solicitó fue un camarero de profesión, quien trató de efectuarlas, siendo una evidencia más de que quien debía solicitar las licencias y efectuar las obras no lo había hecho en su momento. Alude, asimismo, a las declaraciones de los testigos; en concreto, el Sr. Argimiro y el Sr. Baldomero, conocidos del pueblo que saben que el demandado y su familia pagan todo lo que deben, afirmaron rotundamente que el demandado iba pagando, pero que, en su momento, les hizo saber que la obra no avanzaba por culpa de la actora; la Sra. Ascension, declaró rotundamente que el local se encontraba en perfecto estado cuando lo entregó a la actora al término de su arrendamiento; por tanto, no es cierto que las obras se paralizaran por impago de las mismas, y el juez 'a quo' se ha limitado a resolver con base en la falta de contestación de la demanda y en la obligación que tiene el arrendatario de devolver el local en el mismo estado en que lo encontró ex arts.1561 y ss. CC. Añade el apelante que no pudo formular determinadas preguntas a los testigos Sr. Argimiro y Sr. Baldomero, quienes intervinieron en calidad de testigos peritos, al conocer los hechos en primera persona y, además, ser profesionales del sector de la construcción; el apelante les preguntó, como trabajadores del gremio que conocen sobradamente cuál es el valor de una obra y de sus partidas, cuál era el valor económico aproximado de las obras efectuadas en el local por la actora, a la vista de las fotografías aportadas con la demanda, bastando con una valoración aproximada, para evidenciar si iba o no pagando la obra efectuada, pero tales preguntas fueron declaradas impertinentes, razón por la cual solicita que se practiquen de nuevo dichas testificales.

Sin embargo, un nuevo examen de las actuaciones conforme al art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a la misma conclusión alcanzada por el juez 'a quo' en la sentencia recurrida. Ello partiendo de que no se comparte el reproche efectuado en el recurso de que la resolución del asunto ha tenido lugar con base, únicamente, en la falta de contestación de la demanda y en la obligación que tiene el arrendatario de devolver el local en el mismo estado en que lo encontró ex arts.1561 y ss. CC.

El arrendatario demandado procedió a hacer entrega de las llaves del local arrendado en fecha 29 de abril de 2011, y lo hizo a través del Juzgado, en el marco del segundo procedimiento de desahucio por falta de pago iniciado en su contra por la arrendadora actora (Juicio verbal de desahucio por falta de pago 82/2011), en virtud de la sentencia firme dictada en fecha 28 de marzo de 2011 en dicho procedimiento, donde, además de quedar resuelto del contrato de arrendamiento, el demandado fue condenado a abonar a la actora la suma de 1.796,52 euros en concepto de rentas vencidas y no satisfechas, así como las que venciesen posteriormente, a razón de 839,64 euros más 58,62 euros mensuales. Previamente, se había seguido en 2009, a instancia de la actora, otro procedimiento de desahucio por falta de pago en su contra (Juicio verbal de desahucio por falta de pago 989/2009), que concluyó con un auto de enervación de la acción ejercitada de fecha 11 de marzo de 2010, en virtud de la consignación de los 4.601,48 euros adeudados en concepto de rentas.

Pues bien, cuando entregó las llaves, el demandado tenía, en efecto, la obligación de devolver el local en el mismo estado en que lo encontró, porque así lo establece el art.1561 CC, que dispone que 'El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable'. El art. 1562CC dispone que 'A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario', y el art.1563 CC dispone que 'El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.'

Según el tenor de la cláusula primera del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes el 28 de junio de 2006, el arrendatario declaró ' recibir la expresada finca en perfectas condiciones', lo cual concuerda con lo declarado con la arrendataria anterior del local, la Sra. Ascension, quien manifestó como testigo que, cuando lo entregó fue en perfecto estado, tanto que estaba trabajando, lo dejó a las 16:30, al terminar las comidas, y entregó las llaves a las 17:00; añadió que estuvo unos diez años en el local, que ella lo cogió de un traspaso, y que el anterior arrendatario llevaba solo dos años. De hecho, según puso de relieve el juez 'a quo' durante el juicio, no ha sido objeto de controversia el estado óptimo del local al tiempo de ser arrendado por el demandado.

La cuestión es que, cuando el demandado devolvió su posesión a la actora el 29 de abril de 2011, el local ya no estaba en óptimo estado, sino en el estado que muestran las fotografías unidas al acta de presencia notarial de fecha 3 de mayo de 2011, levantada a instancia de la actora, una vez recibió las llaves. Y, aunque es cierto que el estado físico del local al tiempo de suscribir el contrato se ha visto notoriamente alterado porque el demandado afrontó su reforma, para lo cual contrató a la propia actora/arrendadora, la realidad es que el local no está ya en ese perfecto estado en que fue arrendado, sino en el que aparece en esas fotografías, revelador de obras empezadas, pero no acabadas.

En la sentencia recurrida, no se parte de la falta de contestación a la demanda en el sentido apuntado por el apelante de que se da la razón a la actora, simplemente, porque él no presentó la contestación dentro del plazo legal y fue declarado en situación procesal de rebeldía. Como recuerda la STS, Sala 1ª, de 19 de noviembre de 2007:

'conforme reiterada doctrina de esta Sala, la circunstancia de que la parte demandada no se hubiese personado en plazo para contestar a la demanda, y que, por ello, hubiera sido declarada en situación de rebeldía procesal, no supone una admisión de los hechos de la demanda, ni exime a la parte demandante de la carga de acreditar aquellos en los que se funde su pretensión, conforme a las reglas distributivas de la carga de la prueba, del mismo modo que tampoco queda el tribunal sentenciador exonerado de examinar y valorar el material probatorio para formar su convicción acerca de tales hechos. Baste reiterar aquí los términos de la Sentencia de esta Sala de fecha 3 de junio de 2004 , conforme a la cual 'la situación procesal de la rebeldía del demandado, no supone allanamiento, ni siquiera admisión de hechos y no presenta otro alcance que el meramente preclusivo y el de la forma de las notificaciones -arts. 281 a 283 - y la posibilidad brindada al actor de solicitar la medida cautelar. Ya el Tribunal Supremo, desde las añejas sentencias de 25 de junio de 1960 , 17 de enero de 1964 , 16 de junio de 1978 y 29 de marzo de 1980 , tiene declarado que no implica allanamiento, ni libera al demandante de probar los hechos constitutivos de su pretensión, recogiendo la sentencia de 27 de noviembre de 1897 que subsiste en la actora el onus probandi, no significando el silencio del rebelde confesión de los hechos de la demanda - sentencia de 4 de mayo de 1909 -'.

Esta regla procesal ha sido recogida de forma positiva en la nuevaLey de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , de enero (...) cuyo artículo 496.2 establece que 'la declaración de rebeldía no será considerada como allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda, salvo los casos en que la ley expresamente disponga lo contrario'.

Consideramos que la sentencia recurrida se ajusta a dicha jurisprudencia. El juez 'a quo' parte, en efecto, de que los hechos a tener en cuenta son los alegados por la actora en la demanda, los cuales son negados globalmente por el demandado, pero no son negados en sentido concreto, precisamente, porque, aunque presentó contestación a la demanda, no lo llevó a cabo dentro del plazo legalmente concedido, por lo que no se pudo tener por presentada, como tampoco se pudieron tener por aportados los documentos adjuntados a la misma. Pero que se parta de los hechos alegados en la demanda no significa que la actora quede exenta de acreditar lo que alega, en el sentido señalado por la jurisprudencia.

Lo que sucede es que, con apoyo en la documental aportada con la demanda y en las declaraciones de los testigos, cabe tener por probados los hechos de la demanda, en el sentido razonado en la sentencia recurrida.

Es un hecho objetivo que las obras no llegaron a buen fin, no porque presentasen defectos de realización, sino porque no se terminaron. Se trata de unas obras que, con independencia de que se llevasen a cabo con o sin licencia municipal -cuestión ésta de índole administrativa-, cabe considerar acreditado que estaban recogidas en un proyecto y en unos planos, tal y como afirmó el testigo Sr. Argimiro (profesional de carpintería que manifestó que va muchas veces a desayunar al bar del demandado y que no tiene amistad con él, sino de muchos años en el bar). El testigo manifestó que habló con el demandado, y que le presentaron un proyecto/unos planos para tomar medidas, pero que no pudo hacer un presupuesto, porque todo estaba bastante descontrolado: zanjas abiertas por el suelo, escaleras sin terminar, un tabique hecho en la parte de arriba, cables colgando, etc.; dijo que el demandado fue con un chico, que dijo creía era el hijo de la Sra. Africa (legal representante de la actora); dijo que le llevaron un proyecto para abrir un restaurante o bar o no sabe qué, para que lo mirara, para hacerlo; dijo que el chico que le dio el plano era el arquitecto, porque dijo que el proyecto lo había hecho él. Pero el testigo afirmó que eso había sido hace mucho tiempo, ocho años, de modo que, si el juicio se celebró en marzo de 2018, es evidente que lo que describió sucedió en 2010. Según el testigo, en esa fecha, el local presentaba, más o menos, el estado reflejado en las fotografías del acta notarial de la demanda (documento nº 7), si bien precisó que, en las fotos, no veía ya unas montañas de tierra que vio ni las zanjas, y, preguntado sobre qué porcentaje de obras se había realizado en el local, aun partiendo de la base de que no ser perito, manifestó que estaba muy atrasado para poder ejecutar sus tareas de carpintería -la penúltima tarea, pues la última dijo que es la pintura-; había poco hecho: romper, poner cuatro tubos colgando y colocar un tabique, en suma, derribar; añadió que pasó bastante tiempo el local en obras, y que no era normal para el estado que él encontró al llegar.

Por su parte, el testigo Sr. Baldomero (dijo tener una empresa de climatización, y que el demandado es propietario de un bar del barrio donde vive y que lo conoce desde hace años, teniendo amistad de cliente a propietario de bar), manifestó que el demandado quería contratar los trabajos del local nuevo que estaba habilitando, y que él no llegó a darle presupuesto, aunque fue en par de ocasiones para ver cómo estaba el local. Dijo el testigo que el demandado contactó con él hacía cuatro o cinco años para eso, cuando contrató el alquiler y los trabajos de reforma -no cuadran las fechas-. Dijo que le llamaron para ver local y hacerse una idea de qué tipo de clima y de potencia habría que instalar; cuando fue al local, no había nadie, y le dio la sensación que habían hecho cosas de demolición, y que creía que el demandado le dijo que hacía bastante tiempo que estaba igual; estaba todo demolido, para empezar a hacer modificaciones nuevas, y el testigo le indicó que faltaba 'un montón', que quedaba bastante hasta que interviniera él; añadió que, cuando lo vio, el local estaba como en las fotos del acta notarial.

Ambos testigos coincidieron, pues, en que el estado del local cuando ellos fueron era el de las fotografías del acta notarial, reveladoras de estar en la fase inicial de una obra, tras la 'demolición' de su aspecto anterior, pues es posible observar escombros, materiales por el suelo, cables colgando, paredes picadas, falta de pintura/alicatado alguno, etc. Y, aunque el Letrado del demandado afirmó durante el juicio que la solicitud de licencia de obras menores era de 2010, mientras que las obras eran de 2006, lo cierto es que los testigos vienen a situar los hechos por los que fueron preguntados en 2010 -por más que el testigo Sr. Baldomero dijese que el demandado contactó con él hace cuatro o cinco años-, no, desde luego, en 2006, fecha en que fue suscrito el contrato de arrendamiento por las partes, en el que, por lo demás, nada se pacta especialmente en relación con la reforma/modificación del local afrontada, sino, como es habitual, que las obras que realizase el arrendatario quedarían ' en beneficio de la finca sin derecho a compensación económica alguna por parte del arrendador', y con la única limitación de que las obras que realizase el arrendatario 'no afecten a la peculiaridad de bóvedas y paredes, a la seguridad del edificio (...)' (cláusula séptima).

Dado que, según el informe del Ayuntamiento de Sant Vicenç dels Horts de 19 de noviembre de 2012, el demandado solicitó una licencia de obras menores en fecha 10 de agosto de 2010 -aunque aparece que la solicitó el 10 de agosto de 2012, se trata, obviamente, de un error, ya que, seguidamente, se señala que el 12 de agosto y el 26 de octubre ' també del 2010, la técnica municipal sol.licita al Sr. Rafael documentació complementària per tal de poder informar la corresponent llicència d'obres' y que 'El 16 març de 2012, Sr. Rafael comunica a l'interessat que no s'han portat a terme les obres i sol.licita la devolució de l'impost de la construcció que va abonar en el moment de la sol.licitut de la llicència', lo cual significa 'renunciar a la continuación del tràmit de l'expedient i en conseqüència a les obres'. Y, dado que, según manifestó el testigo Sr. Baldomero, le constaba que el demandado no hizo obras después de las realizadas por la actora, cabe representarse que, con licencia municipal o sin ella, se llevaron a cabo por la actora las referidas tareas de 'demolición', fuera al principio del contrato, en 2006/2007, fuera más adelante, pero que la obra no evolucionó y no llegó a buen fin. De hecho, el testigo Sr. Baldomero manifestó que, según su experiencia, el tiempo medio de derribar puede variar dependiendo del local y del tipo de obra, pero, como mucho, se hace en un mes, pues la demolición es rápida; preguntado también acerca de la duración media de unas obras de estas características, manifestó que, como mucho tres meses, con gente profesional y a un ritmo normal.

Según alegó la actora en la demanda, la razón por la cual quedó la obra en ese estado -no evolucionó- es que, por motivos económicos, el demandado comenzó a retrasarse en los pagos de las obras, hasta dejar de pagar, sin más. Y, partiendo de que la actora no efectúa una reclamación de cantidad, sino que se reponga el local arrendado al estado en que se hallaba al tiempo de ser suscrito con el demandado el contrato en 2006 -en estado de servir para la actividad de restaurante que se venía desarrollando con anterioridad-, no le corresponde acreditar el hecho negativo de la falta de pago de las obras. La prueba del pago en tiempo y forma corresponde, en su caso, al demandado, quien no ha acreditado durante el procedimiento estar al corriente del pago de las obras encargadas a la actora.

En cualquier caso, la propia actora aporta con su demanda el burofax fechado el 29 de julio de 2010, pero enviado el 30 de julio de 2010 -tras la primera demanda de desahucio por falta de pago de la renta-, burofax no negado en cuanto a su autenticidad por el demandado. En dicho burofax, el demandado, utilizando un tiempo verbal pasado, parte de hacer referencia a que la actora abandonó las obras, pero sin precisar cuándo -pudo ser al principio del contrato o con posterioridad-, y alude a que había pagado más de 67.813,95 euros, a que, sin embargo, la actora había abandonado la obra al entender que le debía dinero, y a que había pagado en exceso la cantidad de 28.596,50 euros por trabajos facturados, pero no realizados; alude también que había llegado a una situación de falta de liquidez y a que ' en gran parte se la debo a ustedes, yo estoy pagando una renta de alquiler de dicho local, y sin embargo no lo puedo explotar, por cuanto las obras ustedes las paralizaron, siendo que además no me permiten continuarlas con otros industriales'. Y termina su comunicación anunciando que 'Por la presente, de modo fehaciente les reclamo me devuelvan la cantidad de 28,596,50€ que indebidamente ustedes me han cobrado. Si en el plazo de 10 días, ustedes no me devuelven dicho importe, me veré en la imperiosa necesidad de recabar el auxilio judicial, ello no obstante, si ustedes no aceptan la vía amistosa, en el supuesto que acuda a los Juzgados, les reclamaré por los daños y perjuicios que con el abandono de la obra ustedes me han causado'.

La actora le contestó mediante burofax fechado el 6 de septiembre de 2010, burofax no negado tampoco en cuanto a su autenticidad por el demandado, donde alude a que le causan sorpresa y estupor las aseveraciones que contiene el burofax del demandado, y dice: ' Usted conoce perfectamente que nunca ha abonado mayor importe que el correspondiente a la obra ejecutada, antes al contrario queda un saldo pendiente de pago de las mismas, por su parte, del mismo modo que esta empresa nunca ha paralizado las obras que usted, por cuenta y riesgo, emprendió. También es perfecto conocedor de que las obras en cuestión se paralizaron por usted, precisamente por la falta de liquidez a la que alude en su burofax, y de la que de forma gratuita y sin escrúpulos nos hace responsables'. Añade que 'es también rotundamente falso que nosotros le impidamos realizar las obras en su día acordadas por 'otros industriales, y cuando menos le rogaría que tuviera la delicadeza de indicarnos en qué modo cree usted que se lo hemos impedido. Así mismo le indicamos que nos reservamos el ejercicio de cualquier acción judicial que en derecho nos corresponda'.

De tales burofaxes no resulta, pues, que la actora reconociera expresamente que el demandado hubiera pagado la cantidad que dice haber pagado ni que hubiera pagado en exceso, y las afirmaciones del demandado no se han visto corroboradas documentalmente durante el procedimiento, ni a través de otro medio de prueba. De hecho, el testigo Sr. Baldomero, preguntado sobre si le dijo algo el demandado sobre el motivo de paralización de la obra, respondió que no, que sí sabía que iban aportando dinero y que las obras no avanzaban, pero por referencias verbales del demandado, sin llegar a ver documentación (presupuestos, facturas), pues tampoco iba él a indagar. Manifestó también el testigo que lo vio un poco extraño, pues, desde la iniciación de las obras en su día -no sabía la fecha- se tenía que ir viendo una evolución, y que creía que solo se hizo demolición. Añadió que no sabía qué dinero tiene en las cuentas el demandado, si pidió un préstamo y se le denegó; dio que no son familia ni gente de no pagar, pero que 'no sabemos las cuentas de cada uno'.

Por otra parte, aparte de que resulta en cierto modo contradictorio que se procediera al pago de la cantidad señalada por el demandado en su burofax por obras y, sin embargo, que no pudiera afrontar el pago de la renta -de ahí que en la sentencia se relacione el impago de las obras como causa de su paralización con el impago de las rentas-, consideramos relevante que se diese un plazo a la actora de diez días para la devolución del exceso que se dijo indebidamente abonado y que, transcurrido el mismo, no fuese instada por su parte acción legal alguna contra la actora, ni para pedir la devolución del exceso ni para que diera cumplimiento al encargo realizado de ejecución de la obra.

En cuanto a la denegación de preguntas formuladas por el Letrado del demandado a los testigos industriales, en auto dictado al respecto en esta segunda instancia, ya se expuso que lo que pretende el apelante es que a tales personas, que no fueron siquiera propuestas como testigos-perito, sino como testigos, efectuasen una valoración económica, aunque fuera aproximada, de las obras efectuadas en el local de la actora hasta la fecha del juicio, a la vista de las fotografías aportadas por esta última, a que hay que estar a lo que dispone el art.368.2 LEC, cuando, en relación con los testigos, prevé solo que 'El tribunal decidirá sobre las preguntas planteadas en el mismo acto del interrogatorio, admitiendo las que puedan resultar conducentes a la averiguación de hechos y circunstancias controvertidos, que guarden relación con el objeto del juicio', y a que, aun en el caso de haber sido propuestos como testigos-perito, y sin perjuicio de sus conocimientos técnicos en su respectivo ramo, no podían emitir una valoración económica de las obras efectuadas. El art.370.4 LEC se limita a disponer que 'Cuando el testigo posea conocimientos científicos, técnicos, artísticos o prácticos sobre la materia a que se refieran los hechos del interrogatorio, el tribunal admitirá las manifestaciones que en virtud de dichos conocimientos agregue el testigo a sus respuestas sobre los hechos'. Y no se trataría aquí de permitir a los declarantes agregar manifestaciones provenientes de sus conocimientos sobre carpintería e instalación de aire acondicionado, sino de aprovechar su presencia para que aventurasen una valoración, que, de cualquier forma, no podría haber sido tomada en consideración a los fines de la resolución del pleito.

En cuanto a la cuestión de las licencias, ya se ha expuesto que es una cuestión de índole administrativa, y consideramos que es alegada por la actora 'ex abundantia', en razón de los perjuicios que en su reclamación extrajudicial mediante burofax de 27 de septiembre de 2012 ya afirmó le había causado todo ese proceso, en referencia a la denegación de una licencia de obras solicitada por su parte y al riesgo de perder la licencia de actividad. En cualquier caso, aunque el demandado llegó a solicitar una licencia de obras menores en agosto de 2010, cabe precisar aquí que el hecho de que luego renunciase a seguir la continuación del trámite en marzo de 2012 entra dentro de la lógica, pues aún no le había sido concedida, y no hay que olvidar que hizo entrega de las llaves del local el 29 de abril de 2011, por lo que no tenía ya sentido llevar ya a cabo obra alguna, con independencia de que el local quedase en el estado en que quedó.

Cabe añadir que, en cualquier caso, el propio desalojo del local en virtud de la sentencia firme de desahucio incide en que las obras no hayan seguido adelante a cargo ya de la actora, habiendo quedado el local en el estado ya expuesto, que la actora solicita sea repuesto a su estado anterior.

El motivo se desestima.

TERCERO.- Costas de primera instancia

Aduce el apelante que, en la sentencia recurrida, se incurre en incongruencia en relación a la imposición de costas al demandado, por cuanto que, de las tres peticiones contenidas en el suplico de la demanda, solo le ha sido concedida una parte de la segunda petición, por lo que la estimación de la demandad ha sido parcial no total. De forma subsidiaria, solicita también que no le sean impuestas las costas, en virtud de las enormes dudas de hecho apreciables.

Este motivo de apelación debe ser estimado, por las razones expuestas en el recurso. En el fundamento de derecho segundo se motiva:

'De los artículos citados, se extrae que el deterioro que presentaba el inmueble a tiempo de su devolución, se debió a unas obras contratadas y encargadas por el demandado en calidad de arrendatario, que fueron paralizadas ante la falta de pago de las mismas por el demandado,debido a su falta de liquidez.

Es por lo expuesto, en consonancia con lo establecido en el artículo 1.561 y ss del CCjunto con el precepto regulador de la carga de la prueba, artículo 217 de la LEC, que procede estimar en su totalidad la demanda interpuesta por la parte actora.

Sin embargo, cabe reflejar tan sólo uno de los planteamientos esgrimidos por la parte actora en su suplico de la demanda por cuanto se estima que declarar el incumplimiento por parte del demandado del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 28 de junio del 2006, fue una cuestión controvertida ya resuelta en el proceso de desahucio por falta de pago. Po otro lado, no procede incluir el suplico consistente en y en todo caso a dejarle unas condiciones necesarias para que se obtenga las licencias de actividades y cualesquiera otras que se precisan para su puesta en funcionamiento como restaurante, por estimarse reiterativo y por cuanto la resolución del objeto del presente pleito en base a lo peticionado y artículos

invocados impone que el demandante sea reintegrado en su bien, esto es, dejar el local en el mismo estado en el que se encontraba al arrendarlo. Tampoco procede atender tercer apartado del suplico por cuanto el mismo se entiende redundante, reiterativo al ser un pronunciamiento ya incluido en el apartado segundo.

En todo caso, la demanda ha sido estimada en su fondo jurídico y esencial'.

Ciertamente, como recuerda la STS, Sala 1ª, de 12 de enero de 2012, ' El que se impongan las costas al demandado cuando se estime una pretensión alternativa o subsidiaria del demandante no es más que una coherente aplicación del principio del vencimiento, ya que las pretensiones del demandando, si consisten en una desestimación total de la demanda, habrán sido entonces totalmente rechazadas.'

La STS, Sala 1ª, de 14 de septiembre de 2007 señala:

'Pues bien, sobre el juego procesal que respecto a la imposición o no de las costas pueda tener la petición en el suplico de las demandas de condenas alternativas o subsidiarias, con vistas a lo dispuesto en el artículo 523 de la Ley Rituaria , recuerda la Sentencia de esta Sala de 27 de octubre de 1998 que 'es conveniente partir de que los conceptos de alternatividad y de subsidiariedad como manifestaciones de opción entre dos o más cosas u obligaciones la primera, y del 'en sustitución de' o 'del en lugar de' la segunda, cuando como aquí acontece se proyectan sobre un aspecto procesal, el relativo a la imposición de costas; o uno u otro o ambos aparecen en el suplico de las demandas juntamente con una petición principal en los casos de alternatividad, o de sustitución en las de subsidiariedad, es tema transcendente habida cuenta precisamente ese 'totalmente rechazadas' que en el párrafo primero del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se contiene. Dado el alcance de los referidos conceptos, la solución adecuada si se tiene en cuenta la 'mens legislatoris', es la de estimar que el hecho de admitir la petición principal, o la subsidiaria o cualquiera de las formuladas alternativamente implica en principio una admisión total de la demanda, ya que a) cuando el actor formula peticiones alternativas, la sentencia que accede a una de las solicitudes conlleva una admisión total de lo pedido en cuanto no pueden en principio concederse las dos o más alternativas a la vez; b) Que cuando se contiene en el 'petitum' de las demandas una petición subsidiaria lo que con ello se hace es ofrecer también al Juzgador una posibilidad de opción entre las dos, con lo cual la decisión del mismo en uno u otro sentido lleva implícita una admisión total de la pretensión por la que opte, en cuanto tampoco pueden en términos generales concederse la principal y la subsidiaria; c) Porque comprendiendo lo dicho, no pueden eliminarse de la idea del 'victus victori' o vencimiento objetivo los supuestos de procesos en que formulándose las peticiones del acto con criterio de alternatividad o de subsidiariedad, la decisión del juzgador optando por una u otra petición elimine dicho vencimiento, en cuanto ello implicaría una interpretación en perjuicio del actor cuando dichas situaciones se presentaren'. Tal doctrina viene siendo reiterada en las SSTS de 30 de mayo de 1.994 , 1 de junio de 1.994 , 1 de junio de 1.995 , 11 de julio de 1997 , 4 de mayo de 2004 y 27 de septiembre de 2005 , entre otras.'

Sin embargo, las peticiones del suplico de la demanda presentada por la actora no fueron formuladas de modo alternativo ni subsidiario, sino en forma acumulada, lo cual se observa, sobre todo, en relación con las peticiones 2) y 3), pues se pide la condena del demandado 'a acometer a su costa las obras para dejar el local en el estado anterior al que se encontraba y, en todo caso a dejarlo en las condiciones necesarias para que se obtenga las licencias de actividades y cualesquiera otras que se precisen para su puesta en funcionamiento como restaurante', pero también se pide la condena demandado 'a abonar a mi representado el importe de las obras a acometer, así con el coste de todas las licencias que sea preceptivo obtener y de los profesionales que deban intervenir para ello'. Se piden las dos cosas (acometer las obras de reposición al estado anterior y abonar, además, el propio importe mismo de las obras a acometer), no una u otra ni una en lugar de otra. Y sobre ello no se trató en la audiencia previa.

De hecho, en la sentencia recurrida, se opta solo por ' uno de los planteamientos esgrimidos por la parte actora en su suplico de la demanda', y no en su totalidad, pues se señala que ' no procede incluir el suplico consistente en y en todo caso a dejarle unas condiciones necesarias para que se obtenga las licencias de actividades y cualesquiera otras que se precisan para su puesta en funcionamiento como restaurante (...)'. En cuanto a la petición de condena a abonar el importe de las obras a acometer, así con el coste de todas las licencias que sea preceptivo obtener y de los profesionales que deban intervenir para ello, no consideramos que sea reiterativa de la petición de condena a acometer las obras, sino que no se puede dar lugar a ambas peticiones, pues no se puede condenar al demandado a ejecutar las obras de reposición, lógicamente, a su cargo, y, a la vez, condenarle a abonar su importe a la actora, pues con ello tendría lugar un enriquecimiento injusto por parte de esta última.

En consecuencia, dado que cabe entender que la demanda ha sido, realmente, estimada en parte, no procede imponer las costas procesales de primera instancia a ninguna de las partes ( art.394.2 LEC), debiendo cada una abonar las causadas a su instancia.

En definitiva, procede la estimación en parte del recurso de apelación interpuesto.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso de apelación, no procede imponer las costas procesales de segunda instancia a ninguna de las partes, debiendo cada una abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Rafael contra la sentencia dictada en fecha 18 de marzo de 2019 por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Sant Boi de Llobregat, SE REVOCA EN PARTE dicha resolución, en el único sentido de que no son impuestas las costas procesales de la primera instancia a ninguna de las partes. Se mantiene el resto de pronunciamientos de la sentencia recurrida.

No son impuestas las costas procesales de la segunda instancia a ninguna de las partes.

Se acuerda la pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).