Sentencia Civil Nº 366/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 6/2011 de 21 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 366/11

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. José Manuel Valero Diez

Magistrada: Doña Encarnación Caturla Juan

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la ciudad de Elche, a veintiuno de septiembre de dos mil once.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 2505/08, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Jacinto , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Antón García y dirigida por el Letrado Sr/a. Sánchez Butrón, y como apelada-impugnante la parte demandada Promociones Altamar 2000, S.L., representada por el Procurador Sr/a. Martinez Hurtado y dirigida por el Letrado Sr/a. Senent Blanco.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el juzgado de Primera Instancia número 5 de Elche en los referidos autos, se dictó Sentencia con fecha 7/6/10 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por D. Jacinto y en su representación la Procuradora de los Tribunales Doña Angela Antón García , contra la mercantil Promociones Altamar 2000, S.L, , representada por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Martinez Hurtado, y estimando la demanda reconvencional interpuesta por la mercantil contra el demandante, debo declarar y declaro la vigencia del contrato de compraventa de fecha 26 de mayo de 2007 suscrito entre las partes; declarando la obligación del Sr. Jacinto de otorgar la escritura pública de compraventa a requerimiento de Promociones Altamar 2000, S.L. con abono en tal acto del resto del precio aplazado a ese momento, es decir , la suma de 422.124,51 euros, así como el restante 50% del precio de las reformas acordadas, esto es, la cuantía de 13.155,11 euros, acto en el que se procederá por Promociones Altamar 2000, S.L. a entregar al Sr. Jacinto al vivienda objeto del contrato. Y debo condenar y condeno al Sr. Jacinto a abonar a Promociones Altamar 2000 , S.L. la suma de 51.360,00 euros en concepto de cuotas mensuales impagadas como parte del precio de la vivienda según el contrato privado de 26 de mayo de 2007. Todo ello condenándose a la actora al pago de las costas procesales causadas por la sustanciación de la demanda principal, y declarando no haber lugar a pronunciamiento alguno en materia de costas en relación con la reconvención planteada."

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 6/11, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 14/7/11.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias , en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.- En orden a la Resolución de la presente controversia, la Sala, partirá de una fundamentación por remisión a la Resolución de instancia que considera acertada en la valoración de la prueba -salvo en algún particular relativo a la justificación técnica de ciertas modificaciones ejecutadas en la vivienda , a las que luego haremos referente- cual autoriza entre otras muchas la STS de 30 de julio de 2008 al decir que "La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la Resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene porque repetir o reproducir los argumentos, y sólo , en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992 ); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la Sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.". En igual sentido las SSTS de 5 de Octubre de 1998, 16 octubre 1992, 5 noviembre 1992 y 19 abril 1993 )".Y también la STS de 22 de mayo de 2000, que además añade que:"una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva , lo que sucede cuando el Juzgador " ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya utilizadas por aquélla.". Únicamente añadiremos razonamientos de refuerzo a dicha Resolución apelada.

En su primer motivo de recurso , insiste el recurrente en la nulidad del contrato de compraventa de la vivienda en construcción, pues considera que nadie "puede obligar al comprador a adquirir una cosa distinta de la expresada en el contrato, en cuanto a la condición jurídica del inmueble, y en si el comprador en el momento de la firma del contrato conocía o no la existencia de la concesión administrativa.".

Las SSTS de 15 de marzo de 2010 y de 30 de marzo de 2011 enseñan que "La defensa del consumidor en la adquisición de una vivienda, se articula a través un conjunto de normas previas y posteriores al contrato, que tienen que ver con garantía de una información precisa sobre lo que va a ser objeto de la venta y que va a obligar al vendedor a adecuarse a la normativa publicitaria en vigor, veraz y no engañosa, en el particular relativo a las características físicas y jurídicas de la vivienda. Se trata de un contrato que cae por sus características dentro del ámbito de aplicación de la Ley 26/1984 , de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, vigente en el momento de la adquisición (en la actualidad: arts. 60 y 61,1 TRLGDCU), que aparece desarrollado en el art. 3,2 R.D. 515/1989 , de 21 abril, con evidentes reflejos constitucionales, en el que la oferta en un sentido amplio, incluida la publicitaria y, con mayor razón , el documento contractual, determinan el Derecho del comprador a recibir, a costa del vendedor, la copia de diversos documentos sobre el objeto y precio del contrato. Se trata, en definitiva, de que tenga una representación cumplida de lo que va a adquirir y que el vendedor asuma la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que ésta ha alcanzado existencia real y física cumpliendo de esa forma lo ofertado en la memoria de calidades y en la publicidad que se integran en el contenido del contrato.".

Sin embargo, la normativa sobre consumidores y usuarios no es una patente de corso, salvo en algunos supuestos de nulidad radical de los contratos , pues su finalidad es proteger a los consumidores y usuarios, pero dicha protección carece de sentido, cuando el propio consumidor, profesional del sector, es informado o se informa y conoce perfectamente y acepta la situación de hecho y de Derecho que afecta a su compra, o conociéndola después la asume y sólo después por conveniencia decide acogerse a la norma protectora (artº 7 y 1258 CC). Recordemos que cual dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1994, "la vigente Ley general que protege a este sector tan numeroso de población, de 19 julio 1984 , en puridad es toda ella un desarrollo minucioso de la protección que en germen se halla en los artículos 1255 y 1258 del Código Civil, que previenen contra las infracciones de la buena fe, del uso, de la ley y del orden público, sin olvidar que la ley últimamente citada en el mismo sentido establece (artículo 7 y exposición de motivos) que los legítimos intereses económicos y sociales de los consumidores y usuarios deberán ser respetados como esa Ley establece , pero «aplicándose, además, lo previsto en las normas civiles y mercantiles», como es procedente y así se hace en esta litis; puesto que esa legislación especial, como dice su preámbulo, «no excluye ni suplanta otras actuaciones y desarrollos normativos derivados de ámbitos competenciales cercanos o conexos» , como es la competencia de la Jurisdicción Civil para aplicar las normas de Derecho privado contenidas en los Códigos Civil y de Comercio.". Teniendo en cuenta que con arreglo al artº 1.6 del CC "La jurisprudencia complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del Derecho.".

Pues bien, aparte de las razones ya expuestas en la instancia sobre el conocimiento por parte de este recurrente comprador de la existencia de la concesión administrativa y sus consecuencias jurídicas antes de la compraventa en documento privado o, si se quiere, poco después, a pesar de lo cual siguió considerando viable la contratación y efectuando pagos a cuenta , actos propios, resulta que este recurrente es arquitecto técnico empleado durante años en empresas inmobiliarias, es decir, es profesional del sector , no un simple consumidor medio, por lo que en absoluto es creíble el alegado desconocimiento de las características urbanísticas del terreno antes de la compra. Máxime cuando la existencia de dicha concesión administrativa que afecta a las fincas donde se ejecutó la promoción figura en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, el comprador-recurrente tenía suficiente conocimiento anterior de la existencia de la concesión administrativa y es profesional del sector, por lo que no puede alegar ahora desconocimiento o conocimiento erróneo de la situación de la finca, y menos publicando el Registro dicha afectación. Como también recuerda la STS de 30 de abril de 2002 "En las Sentencias de instancia con apoyo en diversas apreciaciones fácticas -indemnes en casación- se sienta que los cesionarios demandados conocían (o debían conocer) la existencia de las bodegas....por lo que deducir de esta base fáctica la significación jurídica de que no hubo incumplimiento no supone un juicio equivocado sino totalmente conforme a las pautas de la lógica y del Derecho , pues no puede alegar incumplimiento de la otra parte el que asume plenamente las circunstancias de la finca que adquiere, y adopta un comportamiento coherente con dicha situación.".

Finalmente tampoco es de recibo la afirmación de que continuó haciendo pagos después de conocer la existencia de la concesión administrativa por temor a perder las cantidades entregadas y que no se prestaran los avales correspondientes, cuando lo normal ante tal temor es precisamente dejar de pagar en el acto para evitar un mayor desembolso de eventual dudosa devolución y requerir la inmediata nulidad o Resolución del contrato. La STS de 29 de noviembre de 2005 afirma que "La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras muchas, de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 y Sentencias del Tribunal Constitucional 73/1988 y 198/1988 y auto de 1 de marzo de 1993 ). Sin embargo, como recuerdan, entre las más recientes, las Sentencias de esta Sala de 14 de octubre de 2005 y 28 de octubre de 2005 , recogiendo doctrina ya sentada, entre otras muchas, en las Sentencias de 5 de octubre de 1984, 5 de octubre de 1987 y 10 de junio de 1994, el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos sólo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla, constituyendo presupuesto para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar , modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que , de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla.".

Precisando la STS de 16 de septiembre de 2004 que "La doctrina de los actos propios tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198 /1988, Auto del mismo Tribunal de 1 de marzo de 1993 ).". Y en el mismo sentido la STS de 22 de mayo de 2003, cuando insiste en que "La regla general según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando efecto jurídico a la conducta contraria , se asienta en la buena fe o , dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta suscita objetivamente en otra u en otras. El centro de gravedad de la regla no reside en la voluntad de su autor, sino en la confianza generada en terceros, ni se trata de ver una manifestación del valor de una declaración de voluntad negocial manifestada por hechos o actos concluyentes. No es la regla una derivación de la doctrina del negocio jurídico, sino que tiene una sustantividad propia , asentada en el principio de buena fe. La conducta previa contra la que no se puede ir posteriormente ha de tener ciertos caracteres. La jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.".

No obstante, conviene precisar que no desconoce esta Sala , que la aplicabilidad de la doctrina de los actos propios no puede predicarse en los supuestos en que hay error, ignorancia , conocimiento equivocado o mera tolerancia ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995 ). En igual sentido las Sentencias de 25 de octubre de 2000, 12 de febrero de 1999 y 4 de junio de 1992 ). Pero estas excepciones no concurren en este caso , conforme a lo antes razonado.

Por tanto, ni existió dolo, ni error en el consentimiento, ni vulneración de las normas de protección de los consumidores y usuarios. Es más, a pesar de tener conocimiento de la existencia de la concesión administrativa antes de ser despedido de su empresa , despido producido con efectos de 15 de febrero de 2008, es poco después de este despido cuando comienzan los problemas con la promotora y los impagos, lo que sugiere una directa relación entre esta circunstancia y la denodada búsqueda de causas para desligarse de la compraventa. Se desestima este primer motivo de recurso.

SEGUNDO.- A continuación denuncia el recurrente que existe un incumplimiento de la mercantil demandada con frustración de la finalidad del contrato, no un mero retraso en la ejecución de las obras, por lo que se vulnera el artículo 1124 del código civil .

Este motivo de recurso debe seguir la misma suerte que el precedente por las siguientes razones: ciertamente la condición resolutoria tácita solo opera para el caso de que llegue a producirse el hecho que la delimita , produciendo como efecto que la relación obligatoria hasta entonces existente llegue a su fin. Por ello, hasta que no se produzca, la relación obligatoria actúa como si de una obligación pura se tratase (art. 1113, 1114 y 1123 del código civil en relación con el artículo 1255 del mismo cuerpo legal. Pero como tal condición resolutoria está sujeta a la doctrina jurisprudencial interpretativa del art. 1.124 del C. Civil , en los supuestos en que la Resolución del contrato es impugnada y resistida por la parte contraria.

Y de esta doctrina jurisprudencial son exPonentes:

La STS de 7 de marzo de 2008 al afirmar que " esta Sala ha exigido que el incumplimiento resolutorio tenga los caracteres de inequívoco, objetivo, pertinaz y sin causa que lo justifique ( SSTS 7 de noviembre de 1995, 26 de octubre de 1999, etc.) y ha considerado que el retraso , incluso cuando se ha constituido en mora de una de las partes, faculta a la otra para resolver si tal situación viene a frustrar el fin práctico perseguido por el negocio o si evidencia una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento ( SSTS 5 de julio de 1971 , 9 de julio de 1986, 18 de mayo de 1988, 22 de marzo de 1991, 28 de septiembre de 2000, etc.), pero no cuando implica un mero retraso en la ejecución de una prestación que sigue siendo útil al acreedor; y ha dicho también que la gravedad del incumplimiento ha de medirse, en cada caso , con los parámetros de la buena fe, que integra siempre la normación de la relación contractual, conforme a lo establecido por el artículo 1258 CC (SSTS 2 etc.)".

La STS de 12 de marzo de 2009, cuando en un supuesto en el que entre otros incumplimientos uno de ellos consistía en que "a la parte vendedora le faltaban por aportar en el momento de suscribir la escritura pública siete de los documentos que resultan preceptivos y también se ajusta a la realidad que la promotora- vendedora no había obtenido en dicha fecha las preceptivas licencias de primera ocupación o utilización, licencia de apertura de garaje y licencia de rebaje del bordillo y refuerzo de la acera, pero ello no significa que fueran necesarios para que la vivienda y el trastero sirvieran para el fin a que se destinan...", reitera que " se ha de poner de manifiesto la existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado , lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( Sentencia de 3 abril 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso ( Sentencias de 27 noviembre 1992, 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso , destinar la cosa a su fin ( Sentencia de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento , existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( Sentencias de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( Sentencia de 10 marzo 1983 ). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulte el cumplimiento para no declarar la Resolución ( Sentencias de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993 ).

En el caso presente, la Sentencia impugnada ha puesto de manifiesto las circunstancias que determinan los incumplimientos que se atribuyen a la parte vendedora poniendo de manifiesto su constante disposición a subsanar los defectos observados, hasta el punto de que los mismos lo han sido , si bien algunos de ellos una vez iniciado el proceso; sin que los mismos merezcan la consideración de esenciales con efecto de frustrar de modo definitivo las expectativas del comprador.".

Finalmente la STS de 17 de diciembre de 2008 : " debe fijarse la cuestión objeto de este recurso de casación en si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor.

En definitiva, si el plazo establecido era esencial y , por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada.

Utilizando a estos efectos, como ya ha ocurrido en otras Sentencias de esta Sala (SSTS de 10-10-2005, 4-4-2006, 20-7-2006, 31-10-2006, 22-12-2006 y 20-7-2007 ) , el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil.

Y a tal efecto es buena la referencia al art. 8:103 PECL, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial , por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía Derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento.

En el recurso nos encontramos ante la segunda de las causas, puesto que, de acuerdo con la prueba realizada, debe concluirse que el incumplimiento del plazo establecido no priva sustancialmente a la parte perjudicada de obtener lo pactado. Además, el retraso no puede ser imputable a los recurridos.

Es evidente que se ha producido un retraso en el cumplimiento, pero no puede considerarse como esencial porque no ha privado al acreedor de lo que podía esperar como consecuencia del contrato, puesto que , de acuerdo con lo que declara probado la Sentencia recurrida, la obra estaba acabada en el momento de dictarse y el acreedor se había negado a recibirla, porque había interpuesto ya la demanda que da lugar al presente recurso de casación.

Por ello, hay que entender que:

a) la prestación es aun idónea para satisfacer los intereses del acreedor, que debe considerarlo así, cuando opta por el cumplimiento de acuerdo con el art. 1124.2 CC ;

b) no existe una voluntad incumplidora de los deudores que han ido superando los obstáculos presentados a la construcción del edificio , algunos de los cuales pueden ser imputadas al propio acreedor cuando aun era propietario de los terrenos, como la falta de licencia dada la diferencia entre el plan propuesto y el que era posible aprobar de acuerdo con las normas de edificación del ayuntamiento de León y la existencia de un prisma de la Compañía telefónica, que hubo de ser trasladado, lo que hubiera debido ser advertido por el vendedor,

c) el retraso debe poder justificar la Resolución , lo que no ocurre en el presente caso. Además, el vendedor no ha alegado ninguna razón que permita entender que el plazo establecido era esencial en el contrato.

Por tanto, la conclusión a que llega esta Sala es que habiendo incumplimiento que se manifiesta en la entrega tardía de lo pactado, no puede ser considerado como esencial, por lo que no es aplicable la regla del art. 1124. 2 CC, que se ha denunciado como infringida.".

Aplicando la doctrina expuesta al caso debatido, hemos de considerar que el plazo de entrega de la vivienda, fijado aproximadamente para octubre de 2008, no constituía término esencial de la contratación a los efectos de permitir la Resolución automática del contrato de compraventa por el simple transcurso del plazo pactado , pues nada se desprenden en tal sentido de la propia convención.

En consecuencia, hemos de examinar si existió un retraso que por su gravedad y su incidencia en las expectativas contractuales del comprador, pudiese servir de fundamento a la Resolución contractual pretendida. Y la respuesta debe ser negativa, ya que si la entrega estaba prevista para octubre de 2008, lo cierto es que se emitió el certificado final parcial de la dirección de obra relativo a la vivienda del demandante con fecha 23 de enero de 2009, en el que se hace constar que las obras finalizan, de acuerdo con el proyecto, documentación técnica que la define y normas de la buena construcción.

Además , se obtuvo la licencia de primera ocupación a primeros de abril de 2009, y según el contrato la entrega debería hacerse dentro del mes siguiente. Por lo que tampoco puede afirmarse un incumplimiento de la promotora. Es el demandante el que con la prematura presentación de su demanda impidió la entrega y consecuente cumplimiento del contrato.

No olvidemos que la Sentencia debe resolver el litigio con arreglo a la situación de hecho y de Derecho existente en la fecha de presentación de la demanda, artº 413 LEC, y en noviembre de 2008, que es cuanto se presentó , repetimos no existía más que un leve retraso en cuanto a la terminación de la vivienda en construcción. Tampoco que el recurrente dejó de pagar los plazos convenidos, a pesar de avalarse finalmente las cantidades entregadas a cuenta, por lo que no deja de ser razonable que algunas aplicaciones específicamente solicitadas, como la domótica, no se concluyesen por la promotora. Por otra parte, la Resolución del contrato no se solicitó por defecto constructivos , sino por retraso en la entrega y en la fecha de la presentación de la demanda no existía ese retraso, no cumpliendo tampoco con los pagos.

En cuanto a la falta de afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta por la adquisición de la vivienda en construcción, con vulneración de la ley 57/68, tampoco puede prosperar porque esta cuestión ya fue resuelta por la SAP de Alicante de 8 de julio de 2009, en un caso análogo, diciendo que "no cabe admitir como causa de Resolución un incumplimiento pretérito de la obligación legal de garantía respecto de un contrato ejecutado porque, de lo contrario, se daría carta de naturaleza a una forma de inseguridad jurídica durante el plazo de prescripción de la acción resolutoria durante el cual una parte , por razón de un incumplimiento formal, adquiriría una posición de dominio más propia de un desvío legal. En el caso lo que queda patentizado es que, aun cuando aceptemos que existe incumplimiento respecto de las garantías por las cantidades adelantadas, se trataría de un defecto carente de toda relevancia , absolutamente inútil desde el momento en que por la evolución propia del contrato, no se han producido los hechos que generarían la activación de la garantía, es especial una vez queda declarada la irrelevancia del incumplimiento del plazo de terminación y entrega de la vivienda.

En conclusión, el hecho de que no pueda ya tener eficacia alguna el aval que se denuncia como irregular, no permite articularlo como causa objetiva de crisis contractual porque ello atentaría contra la paz jurídica respecto de contratos que objetivamente , han producido todos sus efectos.".

Aquí, efectivamente, la garantía resulta ya inútil al haberse concluido la vivienda, por lo que no concurren los supuestos que permitirían la ejecución del eventual aval o seguro concertado. También debe tenerse en cuenta que finalmente se prestaron los avales, aunque cortos en cuanto a cubrir los eventuales intereses, configurando como máximo un cumplimiento irregular insuficiente para la Resolución del contrato. Además, no deja de ser cierto que la pretensión subsidiaria de Resolución del contrato no se funda en la falta de prestación de los avales, sino en el retraso en la ejecución de las obras de la vivienda (artº 412 LEC ).

TERCERO.- No existe mutatio libelli en la contestación a la reconvención. Es cierto que, como entre otras muchas , nos dice la STS de 16 de mayo de 1996, "son presupuestos del art. 1124 : a) la reciprocidad de las obligaciones en juego, no debe obligaciones unilaterales, sino bilaterales; b) la exigibilidad de las mismas; c) el cumplimiento por el accionante de la obligación que le incumbía, y d) una voluntad obstativa al cumplimiento por la parte denunciada como incumplidora.".

Pero también la STS de 20 de diciembre de 2006 que "la "excepción de incumplimiento contractual" que es un remedio basado en el carácter sinalagmático (se distingue entre sinalagma genético y sinalagma funcional) de las obligaciones que surgen de determinadas relaciones contractuales, entre las cuales la compraventa, no conduce a ese resultado, sino que justifica la posición del contratante que suspende o paraliza la ejecución de la prestación a su cargo cuando la otra parte no está cumpliendo la que le corresponde.

La jurisprudencia ha distinguido, aunque no siempre con la precisión deseable , entre la exceptio non adimpleti contractus y la exceptio non rite adimpleti contractus, distinción que se ha basado en la gravedad del incumplimiento, especialmente en el contrato de obra , para señalar si los defectos de la obra son de importancia y trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de la subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente ( Sentencia de 14 de julio de 2003 ).

La llamada exceptio non adimpleti contractus enerva la reclamación hasta en tanto no se realice la prestación de la contraparte, como cabe ver, entre otras, en las Sentencias de esta Sala de 21 de marzo de 2001, 12 de julio de 1991 , 17 de febrero de 2003 , aunque ciertamente en ocasiones se ha conectado a la facultad de resolver del artículo 1124 CC E.D.L. 1889/1 ( Sentencia de 14 de julio de 2003 ).

La excepción, pues, enerva la reclamación temporalmente, y tiene sentido en tanto la prestación no realizada siga siendo útil. Si en ese estado de cosas se genera una situación irreversible, por darse uno de los llamados incumplimientos esenciales , de diversa tipología, que comprenden la imposibilidad sobrevenida fortuita, el transcurso del término llamado esencial, el aliud pro alio , la imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato , estaremos ante un incumplimiento resolutorio y el remedio habrá de buscarse por la vía del artículo 1124 CC a través de las acciones pertinentes, de cumplimiento o de Resolución y de indemnización.

No parece , en tal caso, de utilidad el recurso a la exceptio, que en todo caso sólo sirve para enervar o paralizar la pretensión dirigida a obtener el cumplimiento de la prestación, si se presenta para obtener la Resolución, que en todo caso ha de solicitarse por vía de acción , en demanda o en reconvención, salvo que se trate de una Resolución convencional o que ya haya sido declarada judicialmente ( Sentencias de 18 de marzo de 1991, 19 de noviembre de 1994, 24 de octubre de 1995, 17 de febrero y 20 de junio de 1996 , 20 de junio de 1998, 20 de septiembre y 15 de noviembre de 1999, 6 de octubre de 2000, etc.)

Por otra parte , la excepción requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica ( Sentencias de 28 de abril de 1999, 26 de junio de 2002, 25 de noviembre y 3 de diciembre de 1992 ) y no basta el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias ( Sentencias de 22 de octubre de 1997, 17 de marzo de 1987 , 20 de junio de 2002, entre otras) , pues el contratante que pretenda ampararse en la excepción ha de probar que el daño originado por el incumplimiento del demandante, frente a quien se ejercita la excepción, tiene suficiente entidad ( Sentencias de 12 de julio de 1991, 10 de mayo de 1989, 17 de febrero de 2003, etc).

De otra suerte, estaríamos ante supuestos de defectos que , no haciendo la prestación impropia para su destino, habrían de dar lugar a subsanación por la vía de reparación in natura o por reducción al precio, que alguna Sentencia califica como "cumplimiento por equivalencia" ( Sentencia de 15 de marzo de 1979 ).

Se trata de incumplimientos o de cumplimientos defectuosos que carecen de entidad para justificar que el contratante que los sufre pueda acudir a la Resolución ( Sentencias de 8 de junio de 1996, 22 de octubre de 1997, 30 de enero de 1992, 24 de octubre de 1986, 13 de abril de 1989, 27 de marzo de 1991, 21 de marzo de 2003 , 12 de junio de 1998, entre otras).

La cuestión, a partir de la constatación de este tipo de deficiencias, carencias o imperfecciones de la prestación , consiste en saber si tales defectos, o el incumplimiento de deberes accesorios, instrumentales o complementarios , puede justificar que el otro contratante, acreedor de la prestación de que se trate, puede suspender la que le corresponde hasta en tanto haya efectuado la contraparte la subsanación (acepte la reducción de precio , o se avenga a realizar la conducta apropiada para llevar a efecto la reparación o reposición, etc.).

Solo la distinción entre una excepción que faculte para suspender la propia prestación y otra que no alcance este efecto justifica, a criterio de esta Sala, la diferencia entre las llamadas exceptio non adimpleti y exceptio non rite adimpleti contractus. Ambas tendrían , así, el efecto común de producir la valoración de la gravedad del incumplimiento, y en ambos casos no estaríamos ante un efecto resolutorio, con los consiguientes efectos sobre la mora debitoris de las obligaciones sinalagmáticas, de cuyo régimen se ocupa el párrafo final del artículo 1100 CC .".

Y la STS de 17 de diciembre 2002 "si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor sin que él haya cumplido, este deudor podrá oponer la llamada "exceptio non adimpleti contractus" que no está expresamente regulada en el Código Civil pero deriva de los arts. 1124, 1308 y ha sido reiteradamente aplicada por la jurisprudencia: Sentencias, entre otras más antiguas, de 10 de enero de 1991 , 9 de julio de 1991, 3 de diciembre de 1992 , 15 de noviembre de 1993, 21 de marzo de 1994, 8 de junio de 1996, otra de la misma fecha 8 de junio de 1996 y la de 29 de octubre de 1996 "; continúa esta Sentencia de 1997 diciendo que "sin embargo, el deudor que alega esta "exceptio non adimpleti contractus" la tiene que basar en el incumplimiento real y efectivo de la otra parte, que frustre la finalidad del contrato, no bastando el cumplimiento defectuoso de la obligación. Así, la Sentencia de 21 de marzo de 1994 dice ".....la excepción "non adimpleti contractus"......exige un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato , sin que puedan apoyarse una y otra en un cumplimiento defectuoso.....Es particularmente interesante lo expresado por la Sentencia de 8 de junio de 1996 .". Pero como matiza esta misma Sentencia "En cuanto al efecto que produce la excepción de contrato no cumplido, dice la Sentencia de 21 de marzo de 2001 que "no es la absolución de esta última (de quien la alega, aclaramos) sino la paralización de la facultad de exigir hasta que la parte actora cumpla con el contrato, o esté real, firme e indiscutiblemente dispuesta a cumplir.".

Por tanto, la excepción de incumplimiento contractual puede definirse como la negativa del demandado a cumplir la obligación que se reclama hasta que el actor cumpla su prestación , como consecuencia del cumplimiento simultáneo que rige en las obligaciones bilaterales. Se trata, pues, de una verdadera excepción de carácter temporal subordinada a un cumplimiento simultáneo, por lo que sólo implica una suspensión de la ejecución contractual, sin afectar para nada a la validez o subsistencia de sus efectos. Por ello , la alegación de incumplimiento del actor no extingue el Derecho reclamado, pero sí detiene y neutraliza su efectividad, subordinándola a la realización u ofrecimiento de la prestación correlativa.

Siendo requisitos para su apreciación: 1.-Que las prestaciones debidas por ambas partes guarden entre sí mutua dependencia o reciprocidad; 2.-Que una de ellas reclame de la otra el cumplimiento de la que le corresponde; 3.-Que la parte reclamante no haya cumplido ni ofrecido cumplir la que incumbe; 4.-Que el interpelado no venga obligado a cumplir anticipadamente, y 5.-Que la oposición de la excepción no contradiga las exigencias de la buena fe.

Ahora bien, los efectos de la exceptio non adimpleti contractus oponible tanto frente a la acción de Resolución como frente la acción de cumplimiento, aquí ejercitada vía reconvencional, son sustancialmente distintos según un caso u otro. En el primer caso, la excepción conducirá a la absolución del demandado, aunque ello no constituye un obstáculo a su ulterior replanteamiento. En el segundo caso la excepción , a su vez, producirá dos efectos diferentes según el demandante incumplidor al promover la acción de cumplimiento ofrezca o no el cumplimiento de su prestación. Si no ofrece el cumplimiento simultáneo, la estimación de la excepción conllevará sin más la absolución del demandado, independientemente de que pueda volver a promover su acción, si por el contrario, ofrece formalmente el cumplimiento de su prestación, la excepción no impedirá la condena del demandado a realizar su prestación condicionadamente a la ejecución por el actor de la contraprestación por él debida. Así se reconoce, por ejemplo , en el Código alemán, que en su parágrafo 322, ap 1 donde se dispone que "si una parte interpone acción para reclamar la prestación a ella debida a consecuencia de un contrato bilateral, el ejercicio del Derecho correspondiente a la otra parte de negar la prestación hasta la efectuación de la contraprestación sólo produce el efecto de que dicha otra parte ha de ser condenada al cumplimiento simultáneo.".

Sin embargo, en este caso , como ya se infiere de la propia Sentencia de instancia, en realidad nos encontramos ante un supuesto de contrato defectuosamente cumplido y conviene recordar con la STS de 20 de noviembre de 2001 que el" comitente puede rehusar el pago del precio que se le reclame, tanto si el contratista no le ha hecho entrega o no pone la obra a su disposición ("exceptio non adimpleti contractus"), como si solamente ha cumplido en parte o ha tratado de cumplir de un modo defectuoso su obligación de entrega ("exceptio non rite adimpleti contractus"), porque la característica de este contrato es que la obligación del empresario no se agota con la mera ejecución de la obra, sino en una realización que reúna las cualidades prometidas y que además no adolezca de vicios o defectos que adolezcan o disminuyan el valor o utilidad previstos en el contrato" .

También la STS de 22 julio 2008 " En el presente supuesto , como se ha dicho, se está ante defectos no impeditivos y subsanables mediante los oportunos ajustes, propios de una puesta a punto, habiéndose acordado la realización de ajustes, esto es, la reparación "in natura", por lo que no procede, además , la rebaja o reducción del precio, que en alguna Sentencia se califica como "cumplimiento por equivalencia" ( Sentencia de 15 de marzo de 1979, citada en la de 20 de diciembre de 2006 ), pues la llamada exceptio non rite adimpleti contractus sólo habilita a exigir la reparación de lo deficiente o a realizar lo que falte o a verse indemnizado en una prestación equivalente si no es posible su realización exacta ( S.T.S. de 5 de noviembre de 2007 )".

Pues bien , la "exceptio non rite adimpleti contractus", que es la que cabría por un cumplimiento defectuoso, cual aquí sucede, según reiteradísima doctrina y jurisprudencia únicamente faculta para ejercitar las acciones correspondientes para el saneamiento y reparación de los vicios o defectos existentes o la realización de las operaciones correctoras precisas, a través de la consiguiente reducción del precio S.S.T.S. de 16 de diciembre y 17 de enero de 2005 , 12 junio 1998, 21 de noviembre de 1971, 15 de enero de 1975, 15 de marzo y 3 de octubre de 1979 . Es decir, aun tratándose de una prestación parcial o defectuosa, si la obra es en principio idónea y los defectos resultan subsanables mediante su reparación o pueden ser paliados a través de una reducción del precio, que es el caso que nos ocupa, debe prevalecer claramente el principio de conservación de lo pactado, satisfaciendo el legítimo derecho del perceptor de la obra o prestación a través de alguna de las dos vías a las que acabamos de aludir , es decir, bien la reparación de los defectos o bien mediante la aminoración del precio total.

En consecuencia, lo procedente es que, una vez demostrado el cumplimiento defectuoso, en el litigio pueda valorarse y resolverse el montante de los perjuicios o deméritos sufridos por la parte demandada y derivados del cumplimiento defectuoso y pueda así establecerse la reparación o la cantidad a la que en definitiva debe quedar reducido el precio una vez descontado el importe de los vicios, todo ello en aras del antes citado principio de conservación del contrato y de tal forma que el nuevo contenido de las prestaciones quede definitivamente perfilado una vez tenidas en cuenta las consecuencias del incumplimiento parcial.

Además, esta excepción, por su propia naturaleza y finalidad, que no es otra que la antes expuesta , puede ser alegada sin necesidad de formular reconvención, esto es, por vía de excepción y no de acción , siendo ello admitido expresamente por la jurisprudencia del Tribunal Supremo como son de ver las Sentencias de 5 de julio de 1.946, 31 de diciembre de 1.971, 17 de abril de 1.976, 30 de enero de 1.987, 27 de marzo de 1.991, 7 diciembre 1996 al decir que " El último , al amparo del núm. 4º del art. 1692 LEC , acusa infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la excepción de contrato no cumplido adecuadamente. Es cierto que tal excepción podía alegarla "O., S.A." aunque no hubiera reconvenido .", y la de 16 de diciembre de 2005 al aceptar que " Dado que la demandada recurrente en casación no instó por vía reconvencional la Resolución del contrato y que la obra objeto del mismo estaba totalmente ejecutada, si bien no toda ella por la actora recurrida, la acción reparatoria que permite la excepción de contrato no cumplido adecuadamente , ha quedado satisfecha mediante la reducción del precio que establece la Sentencia "a quo ".

Requiriendo su éxito: a) La prueba de un cumplimiento defectuoso por parte de aquél a quién se opone. b) La buena fe en su invocación, que constriñe sus efectos a la paralización de la reclamación sólo en lo que resulte ser proporcional y adecuado al grado de defectuosidad apreciable en el cumplimiento de aquél a quién se opone.

Pues bien, en este caso son estas dos las excepciones que se oponen a la estimación de la demanda reconvencional, primero , considerando el recurrente que nos encontramos ante alteraciones sustanciales que implican la frustración del contrato y, segundo , de defectos que puede originar la minoración del precio, literalmente dice "este hecho podría ser motivo de resolución del contrato o de minoración del precio , dependiendo de la relevante de los posibles incumplimientos.", folio 377. A tal efecto propuso un informe pericial que fue admitido. Siendo estas cuestiones oportunamente debatidas en el litigio, con examen de la pericial aporta y correspondientes interrogatorios en el acto del juicio.

CUARTO.- Respecto de la excepción de contrato no cumplido, aplicando la doctrina expuesta al caso que nos ocupa, lo primero que podemos observar es que nos encontramos ante un contrato de compraventa continente de obligaciones recíprocas para ambas partes , en el que ciertamente pueden observarse determinadas deficiencias que deben ser necesariamente corregidas por la promotora, pero que por las razones expuestas en la instancia al analizar cada uno de los defectos denunciados de contrario, a las que nos remitimos, no alcanzan la gravedad necesaria para resistir el cumplimiento de la pretensión interesada con la acción reconvencional. La vivienda está terminada y con la correspondiente licencia de primera ocupación. Tampoco el demandante ha cumplido con sus obligaciones de pago en los plazos pactados.

Por el contrario, sí que están suficientemente demostrados por la pericial practicada , que existen modificaciones del proyecto, memoria de calidades y presupuesto de reforma, que establecen variaciones entre lo contratado y lo realmente ejecutado. Cuando como dice la SAP de Valencia de 21 noviembre 2007 "la jurisprudencia pacífica del TS, aplicada por las Audiencias , de las que citamos a titulo de ejemplo la de 7 de noviembre de 1988 del TS y la de 14 de marzo de 2003 de la A.P. de Baleares en cuanto califican el contrato de compraventa de cosa futura, al ser su objeto un inmueble no construido, en el que el consentimiento contractual se remite al plano y proyecto de edificación preexistente, cumpliendo tales documentos una función objetivamente normativa y no solo descriptiva, por lo que el comprador podrá exigir el cumplimiento del contrato.". Además , no cumple la promotora el contrato en sus términos modificando unilateralmente su contenido, y esto también sucede incluso cuando se introducen mejoras que el comprador no acepta por no ser de su agrado , insistiendo en la entrega según lo pactado.

En consecuencia, lo procedente en este caso que nos ocupa, es confirmar la estimación de la demanda reconvencional, pero condicionando el cumplimiento de su obligación por parte del demandante-comprador a que por la promotora se ejecuten aquellas obras necesarias para ajustar la concreta vivienda del demandante al proyecto de ejecución, reformas y memoria de calidades en los términos que figuran en dichos documentos, salvo en aquellos supuestos en que por razones técnicas suficientemente fundadas por la dirección de la obra, se justifique la modificación.

Y este caso consideramos suficientemente justificadas por las razones técnicas expuestas por el director facultativo de la obra: la diferencia de diseño en sótano y patio inglés , que se hicieron por exigencias del técnico municipal y por respetar la normativa antiincendios; la diferencia de diseño en el lucernario de salida al solarium, siendo la razón que durante la ejecución de la obra se decidió que la escalera llegase hasta la cubierta y solarium, que no estaba previsto inicialmente, junto con la colocación del ascensor que influyó en la dimensión de la zona. Igualmente aceptamos que la tarima de la piscina cumple con lo pactado, siendo de madera noble tropical, tal como confirmó el director de la obra en su declaración, lo que sabe no solamente como técnico, sino porque es la misma que tiene en su domicilio particular.

Todo lo demás se excluye, ya que las razones estéticas que convenientemente se alegan por el director de la obra , suponiendo en algunos casos costes inferiores, no justifican suficientemente las modificaciones producidas en una vivienda que por su precio exige respetar las características ofertadas y las especialmente contratadas por el cliente, traspasando los límites establecidos en la cláusula séptima c) del contrato de compraventa, a la que luego haremos referencia.

Evidentemente , si en algún caso es imposible el cumplimiento por razones administrativas, urbanísticas o derivadas de la propiedad horizontal, procederá el cumplimiento por equivalencia , mediante la colocación de materiales de similar o superior calidad o, de no ser posible, la reducción del precio a determinar en ejecución de Sentencia. No se vulnera con ello el artículo 219 la LEC , tratándose un supuesto análogo al del 717 de la LEC.

No obstante, esta excepción no es hábil en este caso concreto, para evitar la condena al pago de los 51.360 ?, en concepto de cuotas mensuales impagadas como parte del precio de la vivienda , pues evidentemente es también contraprestación básica del comprador y evidentemente están consumidos en lo ya correctamente ejecutado. Por lo que el alcance de la excepción estimada, cumple suficientemente con la proporcionalidad y grado de defectuosidad declarado, con la paralización del pago de la cantidad fijada para el momento de la escritura. En cualquier caso, se justifica con la obligación de la promotora de efectuar las modificaciones aquí acordadas con carácter previo al otorgamiento de la escritura de compraventa y consecuente entrega de la vivienda.

Por otra parte, y respecto del punto quizá más sensible, que es el relativo a la instalación del depósito de Repsol, R.I.T.U., y antena de comunicaciones en la zona de la piscina comunitaria, recordemos , en primer lugar, que allí se ubican por razones técnicas , y ya en la cláusula séptima c) del contrato de compraventa, el comprador-demandante, autorizó expresamente a la promotora para introducir en el proyecto modificaciones que vengan impuestas por necesidades legales, administrativas o técnicas, y fundamentadas por la dirección facultativa que no vayan en detrimento de la calidad y prestaciones de las fincas objeto de la compraventa, ni supongan una alteración esencial.

Circunstancia que no ocurre con dichas instalaciones, dada la naturaleza menor de la afectación producida con dichas correcciones técnicas, sin que dada su ubicación , teniendo en cuenta las fotografías aportadas con el informe técnico, resulte afectada la parte esencial de vistas de la vivienda que son las dirigidas al mar. Tampoco olvidemos que el demandante podría haber solicitado la Resolución del contrato por esta circunstancia en su demanda, y no lo hizo, evidenciando con ello la relativa importancia que a estos efectos le concede. No obstante, dichas alteraciones sí tienen la consistencia suficiente como para implicar una reducción del precio pagado por la vivienda, que se determinará en ejecución de Sentencia con arreglo a lo dispuesto en el artículo 717 de la L.E.C. .

A estos efectos , nos dice la SST.S. de 18 de julio de 2011 que " para lo que será necesario algo más que la realización de simples operaciones aritméticas (artículo 219.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y, en concreto, que la parte condenada tenga la posibilidad de argumentar acerca de cuál ha de ser el valor - urbano o no- a tener en cuenta respecto del terreno indebidamente ocupado.

Tal situación es la que, en el momento de ejecución de Sentencia, contempla el artículo 717 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando, al regular la "petición de determinación del equivalente dinerario de una prestación no dineraria", dispone que «cuando se solicite la determinación del equivalente pecuniario de una prestación que no consista en la entrega de una cantidad de dinero, se expresarán las estimaciones pecuniarias de dicha prestación y las razones que las fundamenten, acompañándose los documentos que el solicitante considere oportunos para fundar su petición, de la que el Secretario judicial dará traslado a quien hubiere de pagar para que, en el plazo de diez días, conteste lo que estime conveniente. La solicitud se sustanciará y resolverá del mismo modo que se establece en los artículos 714 a 716 para la de liquidación de daños y perjuicios».".

QUINTO.- En relación con la pretensión de cumplimiento ejercitada de contrario en la demanda reconvencional, también opone este recurrente la extemporaneidad de la petición por considerar que el momento en que se presentó dicha reconvención la promotora no estaba en condiciones de entregar la vivienda al no haber obtenido la licencia de primera ocupación , por lo que no podía obligar al comprador al otorgamiento de escritura pública.

Es cierto que como recuerda la STS de 9 de febrero de 2011 "Dice el artículo 413 lo siguiente: "No se tendrán en cuenta en la Sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el Estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y, en su caso, a la reconvención, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa." Supone que es la fecha de la presentación de la demanda, si esta es admitida , la que produce la litispendencia, conforme al artículo 410 LEC, y el día que el Tribunal debe tener en cuenta para resolver sobre su contenido, estimatorio o desestimatorio, por razones de congruencia , atendiendo a la situación de hecho y Derecho en que estaban las partes y las cosas objeto de ellos al presentarse la demanda, que es cuando se define la pretensión del actor, pese a las modificaciones posteriores respecto a las que existían al tiempo de presentarla.".

Pero un atento examen de la demanda reconvencional, concretamente del hecho segundo en relación con el suplico, demuestra que no se vulnera tal principio jurídico, ya que lo único que se solicita es la declaración de vigencia del contrato , el pago de los plazos vencidos, y la obligación del comprador de otorgar escritura de compraventa a requerimiento de la promotora, requerimiento que evidentemente sólo puede producirse una vez se cumplan las condiciones contractualmente pactadas, es decir, dentro del mes siguiente a la concesión de la licencia de primera ocupación, tal como consta en el contrato cuya vigencia precisamente pide que se declare en la primera de las pretensiones de la demanda reconvencional. Plazo, por cierto, ya cumplido. Finalmente en cuanto al contrato cuya elevación a escritura pública se pretende de contrario , como ya hemos dicho anteriormente, el demandante sabía lo que compraba y en qué condiciones.

SEXTO.- Estimado parcialmente el recurso de apelación, y con ello parcialmente la reconvención, no se hace especial pronunciamiento en costas de la reconvención ni del recurso interpuesto.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación , en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

FALLAMOS : Que estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Jacinto, contra la Sentencia del juzgado de Primera Instancia número 5 de Elche, que revocamos en el único particular de la reconvención , que ahora estimamos parcialmente declarando la vigencia del contrato de compraventa de fecha 26 de mayo de 2007, suscrito entre las partes litigantes, así como la obligación del señor Jacinto, de otorgar la escritura pública de compraventa a requerimiento de Promociones Altamar 2000, S.L., con abono en tal acto del resto del precio aplazado, es decir, la suma de 422.124,51 ? , así como el restante 50% del precio de las reformas acordadas, esto es , la cantidad de 13.155,11 ?, momento en que se procederá por la promotora a entregar al señor Jacinto, la vivienda objeto del contrato. Todo ello previa ejecución por parte de la promotora de aquellas obras necesarias para ajustar la concreta vivienda del demandante al proyecto de ejecución, memoria de calidades y reformas contratadas en los términos que figuran en dichos documentos y en la forma acordada en el fundamento de derecho cuarto de esta Resolución; condenamos al señor Jacinto , a pagar a Promociones Altamar 2000, S.L., la suma de 51.360 ?, en concepto de cuotas mensuales impagadas como parte del precio de la vivienda según el contrato privado de 26 de mayo de 2007. Sin especial pronunciamiento en costas de la reconvención, ni de este recurso.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado , uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente Resolución, cabe recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC, deberá consignarse en la "Cuenta de Depósitos y consignaciones" de este Tribunal nº 3575, al tiempo de su preparación , la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.