Sentencia Civil Nº 366/2011, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 187/2010 de 10 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

SENTENCIA: 00366/2011

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, don Fernando Alañón Olmedo, Presidente, doña Ángela Domínguez Viguera Fernández y doña Josefa Otero Seivane, Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 366

En la ciudad de Ourense a diez de octubre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 1 de O Carballiño, seguidos con el n.º 15/2009, Rollo de Apelación núm. 187/2010, entre partes, como apelantes D. Juan Carlos y D.ª Coro , representados por la Procuradora D.ª Sonia Ogando Vázquez, bajo la dirección del Letrado D. Pablo Pedrouzo Somoza y, como apelados, D. Alexander , D. Alvaro (sucesor del fallecido D. Augusto ), D.ª Frida y D. Borja , representados por la procuradora D.ª Ana María López Calvete, bajo la dirección del Letrado D. Juan Salgado Requejo.

Es ponente el Ilmo. Sr. D. Fernando Alañón Olmedo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 1 de O Carballiño, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 17 de noviembre de 2009 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador Sr. García López en nombre y representación de D. Alexander , Dña. Frida , D. Augusto , D. Borja asistidos todos ellos del Letrado SR. Salgado Requejo, y como demandados D. Juan Carlos , D. Rafael y Ramón y Dña. Coro , Dña. Casilda , y Dña Delia , representados por el Procurador Sr. Prada Martínez y asistidos del Letrado SR. Pedrouzo Somoza, Y DECLARO QUE:

Los demandados suscribieron contrato privado de compraventa de fecha 29/05/2003 con D. Alexander y su esposa Dña. Francisca , contrato privado de compraventa de fecha 18/02/2003 con Dña. Frida y su esposo D. Juan Alberto , contrato privado de permuta de fecha 17/11/2003 con D. Augusto y su esposa Dña. Rebeca y contrato privado de compraventa de fecha 4/09/2004 con D. Borja .

SE CONDENA a los demandados a otorgar a favor de los demandantes las escrituras públicas de venta de los inmuebles descritos en los hechos primeros a cuarto conforme a las estipulaciones de los documentos privados firmados por ambas partes, y estableciéndose el plazo máximo de un mes desde la notificación de la presente resolución y ante el Notario Sr. Rúa Prieto, debiendo comparecer las partes en el día y hora que éste les indique, momento en el que se les hará entrega de las cantidades pendientes de abono y que constan en el fundamento jurídico tercero in fine de esta sentencia.

SE CONDENA a los demandados conjunta y solidariamente a que de manera previa al otorgamiento de las escrituras públicas de venta entreguen las cantidades de dinero necesarias para la cancelación de las cargas hipotecarias a favor del Banco Caixa Geral que gravan los bienes descritos en los hechos primeros a cuarto, procediendo así a la cancelación de dichas cargas, realizando los trámites necesarios para la inscripción en el Registro de Condeno en costas a los demandados. ".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de D. Juan Carlos y D.ª Coro , recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Sobre la prejudicialidad penal alegada por la recurrente sobre la base de las diligencias previas que se tramitan por el Juzgado de Instrucción nº 2 de Carballiño con el nº 300/2009 , esta Sala, resolviendo un supuesto idéntico al presente -el pleito civil se refería a los mismos vendedores de otras de las viviendas construidas y enajenadas a otros compradores,, señaló en su auto de 8 de febrero de 2011, rollo de Sala 63/2010 que " El artículo 40 de la Ley de enjuiciamiento criminal establece los requisitos precisos para que pueda acordarse la suspensión del procedimiento civil por existir prejudicialidad penal y así se señala, en primer lugar, que se acredite la existencia de causa criminal en la que se estén investigando, como hechos de apariencia delictiva, alguno o algunos de los que fundamenten las pretensiones de las partes en el proceso civil. En el presente supuesto el contenido fáctico de la querella que justifica para el tribunal a quo la suspensión del litigio se apoya en los mismos hechos del proceso civil -si bien se extiende a un mayor número de compradores de las viviendas litigiosas-. Sin embargo el tratamiento que se confiere a los hechos anteriores es sustancialmente diferente en ambos casos. Así en el proceso civil claramente aparece que la resolución contractual instada se apoya en el incumplimiento por el vendedor de la obligación de elevar a escritura pública los contratos de compraventa a los que se contrae la litis. Se alude en el relato fáctico de la demanda la existencia de hipotecas ignoradas por los adquirentes y se manifiesta por la demandada que en las negociaciones habidas se llegó a admitir la posibilidad de que los compradores asumieran hacerse cargo de la deuda garantizada por las hipotecas en cuestión bajo algunas condiciones. Por el contrario la querella interpuesta, apoyada en los mismos hechos a los que se califica como constitutivos de un delito de alzamiento de bienes y otro de estafa, aludiendo a la constitución de un gravamen sobre las viviendas enajenadas.El segundo de los requisitos exigidos se establece la necesidad de que la decisión del tribunal penal acerca del hecho por el que se procede en causa criminal pueda tener influencia decisiva en la resolución sobre el asunto civil y es en este punto donde existe discrepancia con la posición acogida por la resolución impugnada por cuanto la causa de pedir de la demanda exclusivamente se asienta en la negativa de los vendedores al otorgamiento de la escritura pública y ese hecho aparece absolutamente independiente del contenido y fundamentación de la querella. La consideración o no de la estafa por haber gravado los inmuebles es cuestión absolutamente ajena al incumplimiento contractual por falta de elevación a público del contrato de compraventa y de ninguna manera determina el contenido de la sentencia que pudiera dictarse. El que se califique como estafa o apropiación indebida la conducta de los querellados por haber gravado las viviendas vendidas es un hecho inocuo a los efectos de considerar el incumplimiento contractual, o no, por no haber elevado a públicos los contratos de compraventa de los inmuebles. Conforme a lo argumentado, no concurriendo los requisitos precisos para la consideración de la prejudicialidad penal, es procedente la revocación del auto recurrido y en consecuencia se determina el alzamiento de la suspensión acordada ."

Los anteriores argumentos, se repite, son trasladables al supuesto presente en el que se pretende la resolución contractual por la falta de elevación a públicos los contratos de compraventa de las viviendas litigiosas lo que resulta ajeno a la consideración o no de estafa por el hecho de que los vendedores hubieran gravado con posterioridad a la compraventa esas viviendas. La causa de pedir de la demanda se circunscribe exclusivamente a ese incumplimiento contractual y solo al final de la relación fáctica de los hechos se alude a la existencia de nuevos gravámenes sobre los inmuebles pero sin que a esa circunstancia se atribuya efecto alguno en relación con lo solicitado en el suplico de la demanda.

Así las cosas no cabe sino rechazar la argumentación referida a la prejudicialidad penal.

SEGUNDO .- El segundo de los motivos de impugnación de la sentencia se refiere al incumplimiento contractual de los demandantes por no haber abonado la totalidad del precio de las viviendas adquiridas.

Lo que plantea la demandada no puede equipararse a un pleno y total incumplimiento de las obligaciones asumidas por los compradores en los contratos de compraventa de las viviendas litigiosas por cuanto claramente se aprecia que solo restaba por pagar una pequeña parte del precio de cada uno de ellos además del importe correspondiente al IVA. En concreto y respecto de las fincas números 20.623 y 20.624, adquiridas por un total de 173.313 € restarían por abonar 26.042 €. De la adquisición de las fincas números 20.625 y 20.618 quedaría un resto por satisfacer de 20.786 € del total del precio que ascendía a 110.902 €; las fincas números 20.626 y 20.619 se encuentran totalmente pagadas y de las fincas números 20.627 y 20.616 resta solamente un pago de 17.601 € del total del precio que ascendió a 83.601 €. Cumple señalar que el requerimiento notarial de fecha 24 de noviembre de 2008 por el que se instaba a los vendedores al otorgamiento de las escrituras públicas se ofrecía el pago de las cantidades restantes una vez se suscribieran los correspondientes documentos públicos.

Como variante de la excepción de contrato no cumplido ("exceptio non adimpleti contractus") aparece la de contrato no cumplido regular y oportunamente ("exceptio non rite adimpleti contractus"), para el caso de que la ejecución de la prestación por la parte actora que pretende el cumplimiento de la obligación recíproca del demandado sea defectuosa o incompleta. En este caso no se admite la oposición o el rechazo pleno al cumplimiento exigido por exigencia de la buena fe y del equilibrio patrimonial del propio contrato. En el supuesto de cumplimiento parcial o defectuoso de un contrato de arrendamiento de obra, la sentencia de 12 de julio de 1991 , enseña que para el éxito de la excepción "es requisito indispensable que el demandado pruebe que el montante cuantitativo que, en su caso, signifique el daño originado por el incumplimiento del demandante, tenga entidad suficiente como para determinar que el otro contratante quede exonerado de su obligación", añadiendo que sostener lo contrario "llevaría a la consecuencia inadmisible de introducir un desequilibrio en las prestaciones", en pugna -cabría añadir- con las exigencias de la buena fe contractual. En este caso debemos contemplar, en primer lugar el escaso porcentaje del precio que resultaría por abonar en relación con el de la compraventa; en segundo lugar la ausencia de rechazo a la entrega de esa cantidad, por el contrario, el ofrecimiento a su pago una vez se otorgara la correspondiente escritura pública y, en tercer lugar, que si bien los inmuebles se trasmitieron libres de cargas resulta de las certificaciones del registro de la propiedad que desde el año 2003 se encontraban gravados con hipotecas y al resultar las certificaciones emitidas del mes de noviembre de 2008 resulta evidente la imposibilidad de cumplimiento de la demandada al no detentar las fincas registrales libres de cargas sino todas ellas gravadas con hipoteca. La sentencia apelada destaca la nula prueba sobre las pretendidas obras cuyo cumplimiento pudiera dar lugar al impago de los demandantes, así como que éstos tuvieron que hacer frente a pagos hipotecarios, afirmaciones que no han resultado desvirtuadas por el contenido del recurso. En definitiva, sentado el incumplimiento de la demandada, de difícil corrección habida cuenta la existencia de impagos del propio crédito garantizado con hipoteca sobre las viviendas enajenadas, que lo demandante tuvieron incluso que hacer frente al mismo, lo que denota la voluntad contraria al cumplimiento de la obligación por parte de los vendedores de entregar las viviendas libres de cargas, la escasa cuantía del precio que quedaba por satisfacer y la voluntad manifestada de entregar el mismo una vez se otorgara la escritura pública, son circunstancias que impiden apreciar ese incumplimiento de los demandantes a efectos de enervar la acción de resolución contractual por incumplimiento de la demandada, lo que determina el rechazo de la pretensión que en este motivo articulaba la demandada.

TERCERO .- Sobre la existencia del concurso cumple simplemente traer el artículo 51 de la ley concursal a cuyo tenor "Los juicios declarativos en que el deudor sea parte y que se encuentren en tramitación al momento de la declaración de concurso se continuarán hasta la firmeza de la sentencia. No obstante, se acumularán aquellos que, siendo competencia del juez del concurso según lo previsto en el artículo 8, se estén tramitando en primera instancia y respecto de los que el juez del concurso estime que su resolución tiene trascendencia sustancial para la formación del inventario o de la lista de acreedores". Resulta que la declaración de concurso en este caso -diciembre de 2009-es de fecha posterior a la demanda rectora de litis, lo que determina que la tramitación del presente procedimiento deba seguirse por su cauce ordinario hasta la firmeza de la sentencia, lo que determina la inocuidad de la alegación en este momento procesal.

CUARTO .- De conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de enjuiciamiento civil, la desestimación del recurso supone la imposición a la apelante de las costas de la alzada.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Carlos y D.ª Coro , la Procuradora D.ª Sonia Ogando Vázquez contra la sentencia, de fecha 17 de noviembre de 2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 1 de O Carballiño , en autos de Juicio Ordinario, seguidos con el n.º 15/2009, Rollo de Apelación núm. 187/2010, cuya resolución se confirma, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Contra la presente resolución, podrán las partes legitimadas interponer , en su caso , el recurso extraordinario por infracción procesal y/o el recurso de casación, en el plazo de cinco días ante esta Audiencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la no tificación de la anterior resolución. Doy fe.