Sentencia CIVIL Nº 366/2022, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 158/2022 de 13 de Septiembre de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

Modelo: N10250

PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Teléfono:949-20.99.00 Fax:949-23.52.24

Correo electrónico:

Equipo/usuario: AAM

N.I.G.19130 42 1 2020 0007325

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000158 /2022-A

Juzgado de procedencia:JDO.PRIMERA INSTANCIA N.3 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001042 /2020

Recurrente: REALIA PATRIMONIO SLU

Procurador: MANUEL SANCHEZ-PUELLES GONZALEZ-CARVAJAL

Abogado: JUAN CARLOS BECERRIL MORA

Recurrido: PARTY FIESTA SA

Procurador: JOSE MIGUEL SANCHEZ AYBAR

Abogado: ESTHER DOMÍNGUEZ I MARTÍN

ILMA. SRA. PRESIDENTE:

Dª ISABEL SERRANO FRÍAS

ILMOS/AS. SRES/AS. MAGISTRADOS/AS:

D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLÉN

Dª EVA ESTRELLA RAMÍREZ GARCÍA

Dª MARIA ELENA MAYOR RODRIGO

S E N T E N C I A Nº 366/22

En Guadalajara, a trece de septiembre de dos mil veintidós.

VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de Procedimiento Ordinario 1042/20, procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA nº 3 de Guadalajara, a los que ha correspondido el Rollo nº 158/22, en los que aparece como parte apelante REALIA PATRIMONIO SLU, representada por el Procurador de los tribunales D. Manuel Sánchez-Puelles González-Carvajal y asistida por el Letrado D. Juan Carlos Becerril Mora, y como parte apelada PARTY FISTA S.A., representada por el Procurador de los tribunales D. José Miguel Sánchez Aybar y asistida por la Letrada Dª Esther Domínguez Martin, sobre reclamación de cantidad por resolución del contrato de arrendamiento de local comercial, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA ELENA MAYOR RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.En fecha 27 de enero de 2022 se dictó sentencia, cuya parte dispositivaes del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Sánchez-Puelles González-Carvajal, en nombre y representación de REALIA PATRIMONIO, S.L.U., frente a PARTY FIESTA, S.A., y en consecuencia CONDENOa esta última a abonar a REALIA PATRIMONIO, S.L.U., 17.754 euros, más el interés legal derivado de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda. Sin que proceda especial pronunciamiento en cuanto a las costas.

TERCERO.Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de REALIA PATRIMONIO S.L.U. se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 5 de julio del año en curso.

CUARTO. En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.Resumen de los antecedentes del recurso de apelación. La demanda presentada por Realia Patrimonio, S.L.U., contra la mercantil PARTY FIESTA, S.A., planteaba acción de reclamación de cantidad, con causa en el contrato de arrendamiento concertado entre las partes el 21 de junio de 2019 sobre el local denominado 0.11, situado en el centro comercial 'FERIAL PLAZA', Planta baja, propiedad de la actora, en concreto 1.981,42 euros en concepto de rentas correspondientes a los meses de abril a junio de 2020, más 3 días del mes de julio de 2020, y 43.280,62 euros por aplicación de la cláusula penal pactada por resolución anticipada del contrato por causa no imputable a ella, equivalente al importe de la renta mínima garantizada, gastos comunes e impuestos vigentes al momento de la resolución, correspondientes al plazo de vigencia del contrato que restaba por cumplir.

La parte demandada instó la desestimación de la demanda por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como causa justificativa tanto para el no abono de las rentas, habiendo aceptado la bonificación ofrecida por la propietaria como para la resolución unilateral y anticipada del contrato, alegando que hubo una modificación sustancial, extraordinaria, imprevisible e inevitable de las circunstancias económicas, comerciales y sociales que concurrían en el momento de la celebración del contrato derivadas del estado de alarma decretado el 14 de marzo de 2020.

La sentencia estima parcialmente la demanda al concluir que fue justificada la resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento por la arrendataria por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, teniendo por acreditada la excesiva onerosidad del contrato en relación con la actividad desarrollada por la arrendataria como consecuencia de la pandemia y la existencia de negociaciones previas entre las partes para llegar a un acuerdo a fin de distribuir los riesgos por dicha situación y, si bien entiende que no es de aplicación la bonificación ofertada por la parte actora inicialmente a las rentas vencidas al no haberse aceptado la oferta, reduce al 50 % el importe de la cláusula penal a abonar como indemnización por la resolución del contrato, fijando lo debido en 17.754,90 euros tras descontar la garantía.

Disconforme con el resultado de primera instancia, la entidad Realia Patrimonio SL Unipersonal interpone recurso de apelación, con el que pretende la revocación de la sentencia de primera instancia y la estimación integra de la demanda. Como motivo del recurso de apelación alega error en la valoración de la prueba documental y del interrogatorio las partes que lleva a una errónea aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como causa justificada para la resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento, en concreto sobre la existencia de negociaciones entre las partes previamente a dar por resuelto el contrato de arrendamiento para la distribución del riesgo de forma equilibrada entre ambas partes, y en cuanto al descenso del volumen de negocio que hubiera producido la desproporción inviable entre las prestaciones de ambas partes; y, subsidiariamente, solicita que se apliquen a las rentas a abonar las mismas bonificaciones que han estado disfrutando los demás arrendatarios que han seguido explotando su negocio, debiendo imponer las costas a la parte contraria.

La parte demandada se opone al recurso e insta la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.Sobre la cláusula rebus sic stantibus.Debe advertirse, como premisa para resolver el recurso de apelación, que la parte arrendataria no demandó, en su contestación a la demanda, mediante reconvención, la declaración de que la resolución extrajudicial realizada lo fue de manera ajustada a derecho, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, petición que en principio habría que entender preceptiva ( STS de 3 de octubre de 2005). No obstante, también es cierto que la arrendadora parte de esa resolución, que entiende no ajustada a derecho, para instar y centrarse en la aplicación de la cláusula penal pactada ante dicha situación; no solo se avino a recuperar la posesión, sino que, además, la tutela demandada en su súplico es la derivada de una resolución unilateral, imputable a la arrendataria, pero, en todo caso, ya consolidada.

La sentencia estima que, concurriendo los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus alegada por la parte demandada, está justificada la resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento, por lo que modera las consecuencias de ello, fijando la indemnización a abonar en el 50 % de lo pactado en el contrato.

La parte arrendadora se opone a dicho pronunciamiento alegando error en la valoración de la prueba en cuanto a la concurrencia de dos de los requisitos para ser aplicada la cláusula rebus sic stantibus en la resolución unilateral del contrato de arrendamiento realizada por la arrendataria; en concreto niega que resulte acreditado que existieran negociaciones entre las partes para distribuir los riesgos previamente a dar por resuelto el contrato de arrendamiento, y niega que haya prueba de que hubiera un descenso del volumen de negocio de tal entidad que hubiera llevado a la resolución del contrato.

(i).La magistrada de primera instancia desbroza con precisión los principios que inspiran la cláusula rebus sic stantibus y los presupuestos que exige su aplicación.

En síntesis, la cláusula rebus sic stantibus se trata de una moderación del principio pacta sunt servanda (los contratos están para cumplirse) que permite modificar el contenido del contrato o resolverlo cuando concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevistas para las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, y que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual. Su contenido pasa por la modificación de la obligación en aquello que sea necesario para la distribución del riesgo de forma equilibrada entre ambas partes, con la consiguiente pervivencia del vínculo contractual; o la finalización del mismo y determinación de sus consecuencias, en caso de que no sea posible la pervivencia de las mismas.

Esta jurisprudencia de la rebus como mecanismo de sanación del contrato con carácter principal es conforme con los principios UNIDROIT para los supuestos de excesiva onerosidad (artículo 6.2.3, párrafo 4). Así, en relación con un cambio de circunstancias que comporta que el cumplimiento del contrato resulte excesivamente gravoso para las partes, el artículo 6 de los Principios del Derecho Europeo del contrato dispone que deben concurrir los siguientes requisitos:

'(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que:

(a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato.

(b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido.

(c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias.

(3) Si en un plazo razonable las partes no alcanzan un acuerdo al respecto, el juez o tribunal podrá:

(a) Poner fin al contrato en los términos y fecha que considere adecuado.

(b) O adaptarlo, de manera que las pérdidas y ganancias resultantes de ese cambio de circunstancias se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa'.

(ii).Aplicado lo expuesto al presente caso y examinando la concurrencia de los presupuestos relacionados, no se cuestiona que las relaciones entre las partes dimanaban del contrato de arrendamiento suscrito entre el día 21 de junio de 2019 sobre el local denominado 0.11, situado en el centro comercial 'FERIAL PLAZA', Planta baja, destinado a la venta de objetos de fiesta (ac 3). En ese contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes ya se estableció una distribución contractual del riesgo previsto. Así se estableció, por una parte, un sistema combinado de renta, variable según ingresos de la arrendataria junto a un mínimo garantizado; y por otra parte la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato antes de transcurrir los dos años de vigencia quedando obligado a abonar una indemnización equivalente al importe de la renta mínima garantizada, gastos comunes e impuestos, vigentes en el momento de la resolución, correspondientes al plazo de vigencia del contrato que restare por cumplir, lo que muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato.

Tampoco es discutible, y así se recoge en la sentencia, que una circunstancia como la pandemia por Covid-19 que llevó a dictar el Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma en todo el territorio nacional, no puede calificarse sino como un suceso imprevisible e inevitable, lo que también es predicable de las medidas adoptadas por el gobierno mediante el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo para afrontar la crisis sanitaria asociada a la pandemia, especialmente las concernientes al confinamiento domiciliario, la restricción de la movilidad de personas y la suspensión de numerosas actividades de toda índole, entre ellas, por lo que concierne al supuesto que ahora se debate, la celebración de fiestas. Esas medidas, a pesar de su carácter transitorio, tuvieron un impacto evidente sobre los sectores afectados por la pérdida de ingresos que les supuso, por lo que tuvieron dificultad o imposibilidad de afrontar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, en particular, el pago de la renta de los locales arrendados.

Así pues, no existe duda acerca de que la pandemia produjo una alteración extraordinaria, imprevisible e inevitable de las circunstancias existentes al tiempo de celebrarse inicialmente el contrato de arrendamiento entre las entidades litigantes, y que esa alteración incidió de forma importante en los ingresos que pudiera obtener la arrendataria por la actividad negocial que venía desarrollando en el local alquilado.

(iii).Ahora bien, llegado a este punto, la cuestión controvertida es si resulta acreditado que existieron negociaciones entre las partes para distribuir los riesgos causados por dicha situación imprevista, extraordinaria e inevitable previamente a que la parte arrendataria diera por resuelto el contrato de arrendamiento, requisito exigible para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a la resolución. Si la arrendataria pretendía la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus debía haber negociado con la contraparte, correspondiendo a la misma la carga de la prueba.

La sentencia estima que hubo negociación entre las partes previamente a dar por resuelto el contrato de arrendamiento. Señala que, si bien de los correos electrónicos cruzados entre ambas mercantiles en fechas anteriores a la resolución del contrato (doc. nº 6 de la demanda-ac 38) solo se aprecia la existencia de un ofrecimiento por parte de la arrendadora de bonificación de las rentas inicialmente de un 40% de abril a diciembre de 2020 y posteriormente de un 100% de bonificación hasta el mes de junio de 2020, sin que efectivamente conste aceptación por la arrendataria o propuesta adicional por escrito, entiende que si hubo negociación a partir de la declaración del legal representante de la demandada que manifestó que hubo varias conversaciones telefónicas entre ellos, sin que llegaran a un acuerdo, sin que la testifical de Dª. Carolina pudiera desvirtuar tal afirmación, al no ser la persona que trató directamente con el representante legal de la demandada.

Como señala la parte recurrente, examinada la prueba documental aportada por las partes, que ha sido reconocida, consta que las partes se remitieron una serie de mensajes por correo electrónico, como medio de comunicarse, siendo los interlocutores Diego, legal representante de la arrendataria, y Coral, empleada de la mercantil Cushman&Wakefield, empresa gestora de la arrendadora. En concreto, el 19 de mayo de 2020, a las 1:43, la arrendataria solicitó a la propietaria que le informase sobre si tenían alguna oferta para continuar con el contrato o si tenían que cerrar, siendo contestado ese mismo día por la gestora, primero indicando que estaba pendiente de respuesta de la propiedad, y a las 18:55 le trasladó su primera propuesta (ac 38). No consta que se produjese ninguna respuesta de la arrendataria a la propuesta de la arrendadora ni ninguna contrapropuesta, siendo la siguiente comunicación que se tiene la remitida por Eliseo, en nombre de la arrendataria, a Erasmo y Enriqueta, con copia al Sr. Diego, acompañando una carta fechada el 11 de junio, dando por resuelto el contrato, mandándole copia de la notificación de la carta de resolución por correo de 15 de junio, añadiendo que se remitía también por burofax y que tenían intención de entregar las llaves el 30 de junio. En ninguno de esos correos se hace mención a la existencia de negociaciones, de conversaciones o que ello sea el resultado de lo hablado, y tampoco en la carta remitida de 11 de junio (ac 7) dando por resuelto el contrato de arrendamiento por una alteración extraordinaria en las circunstancias relacionadas con el contrato.

A dicha resolución se opone expresamente la entidad arrendadora, a través de la gestora, por correo de 16 de junio de 2020, indicando que procede seguir el arrendamiento durante el año que falta, instándoles a que haga la arrendataria una propuesta que puedan asumir, sin que conste ninguna contestación; e insiste en ello en el correo de 22 de junio de 2016 (ac 38) y en el burofax remitido por la propia entidad Realia Patrimonio SLU el 23 de junio, tras recibir el burofax de la arrendataria resolviendo el contrato (ac 8), sin que conste que se diera ninguna contestación a ninguna de esas comunicaciones.

El legal representante de la entidad arrendataria alega que sí hubo negociaciones con la propiedad por comunicación telefónica durante este tiempo, antes de resolver el contrato, y, si bien no se discute que hubiera conversaciones telefónicas, no ha quedado acreditado que durante las mismas se negociara sobre la redistribución de los riesgos del contrato de arrendamiento como consecuencia de la pandemia (cuestión controvertida), ni para reducir el importe de las rentas ni sobre la resolución contractual y sus consecuencias, pues no ha podido precisar en qué consistieron, ni menciona que realizase alguna contraoferta o propuesta, limitándose a decir que si bien recibió proposiciones de la arrendadora e cuanto a bonificaciones de la renta -las que constan por escrito-, no era suficiente pues tenían que pagar la parte correspondiente a los gastos del centro comercial. Tampoco la declaración del legal representante de la arrendataria ha quedado corroborada con la prueba documental pues ni los correos remitidos ni el burofax hacen referencia a sus propuestas u objeciones, fruto de esas negociaciones o conversaciones, cuando es evidente que las partes dejaban constancia escrita de todo lo que trataban.

Como dice la parte recurrente, la prueba documental acredita que la propiedad intentó que la situación que había provocado la pandemia no fuese soportada por la arrendataria exclusivamente, por lo que le propuso diversas alternativas para que la demandada permaneciese en el local arrendado, exonerando o bonificando la contraprestación e, incluso, le indicó a la arrendataria que hiciese una propuesta que satisficiera sus necesidades para continuar en el arrendamiento. La parte arrendataria ni contestó a las propuestas de la propiedad, previas y posteriores a su anuncio de la resolución; ni hizo contrapropuesta alguna a aquéllas; es decir, no consta que intentase negociar, limitándose a resolver el contrato.

Así pues, que la oferta realizada por la arrendadora no fue aceptada es evidente pues consta que la arrendataria remitió carta de 11 de junio resolviendo el contrato de arrendamiento y el 3 de julio se procedió a entregar las llaves, e igualmente consta que dicha resolución no fue aceptada por la propiedad (ac 9). Ante ello la propiedad remitió el 17 de septiembre de 2020 un burofax reclamándole las rentas debidas y la indemnización por aplicación de la cláusula penal pactada por resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento (ac 12), sin que nada se contestase. Solo el 14 de octubre, al remitir el nuevo correo de contacto por parte de la gestora de la propiedad y ante las reclamaciones de cantidad realizadas por escrito, es cuando la entidad Party Fiesta alega la posibilidad de llevar a un acuerdo con la propiedad, se entiende en relación con esas reclamaciones ya que hacía 4 meses y medio que había entregado las llaves y abandonado el local, por lo que en modo alguno puede entenderse como una negociación para evitar o moderar las consecuencias de la pandemia.

Así pues, de conformidad con lo expuesto, no resulta acreditado que en las conversaciones mantenidas por las partes la demandada hubiera intentado negociar con la demandante la finalización del contrato o su continuidad sobre bases nuevas, sino que la demandada dispuso unilateralmente la finalización del contrato, sin más, por lo que falta un requisito para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus, como señala la parte recurrente. La aplicación de la doctrina rebus hubiera sido admisible si la parte arrendataria hubiera realizado alguna propuesta o contrapropuesta para la pervivencia del contrato mediante la moderación de su clausulado para la justa distribución del riesgo de la pandemia entre las partes (función reequilibradora); o incluso sobre las consecuencias de la finalización del contrato anticipadamente basada en la imposibilidad de la explotación del local arrendado. Nada de eso consta, por lo que debe ser estimado el motivo de apelación alegado.

(iv).Sin perjuicio de lo expuesto, y a mayor abundamiento, debe decirse que tampoco ha quedado acreditado de la prueba realizada en el acto del juicio, que la resolución del contrato de arrendamiento anticipadamente por parte de la arrendataria se debiera a la imposibilidad de la explotación del local arrendado como consecuencia de la pandemia, como alega la parte recurrente.

La Juez a quo se basa para tener por justificada la causa de la resolución unilateral en el informe de auditoría aportado por la demandada (doc. nº 5 de la contestación a la demanda- ac 37), en concreto en sus notas 18.3 y 21 que, según dice, reflejan la incidencia que la situación de pandemia había tenido en los resultados de la empresa a cierre del ejercicio, el 31 de marzo de 2020, y cuyo informe de gestión pone de manifiesto un descenso en el volumen de negocio del 16% respecto del ejercicio anterior; y en que realizó actuaciones tendentes a aminorar el impacto de esta crisis en aras de continuar con la actividad, consistentes en expedientes de regulación de empleo, solicitud de moratorias en las líneas de financiación, ampliación de líneas de crédito...(doc. nº 4 de la contestación a la demanda).

Sin embargo, como señala la parte recurrente, el mencionado informe de auditoría es un borrador sujeto a cambios, fechado a 30 de junio de 2020, sin que conste que, a la fecha de la contestación de la demanda, el 1 de febrero de 2021, o con posterioridad al celebrarse la audiencia previa o el juicio estuviera firmado o presentadas y aprobadas las cuentas anuales de dicho ejercicio. Pero, a mayor abundamiento, lo que realmente consta en el informe de gestión de dicho documento es que 'El importe neto de la cifra de negocio en cuentas consolidadas correspondientes al ejercicio terminado el 31 de marzo de 2020 ha sido de 19.241.648,50 euros, representando una reducción del 16% con respecto al mismo importe del año anterior. Dicha disminución ha tenido causa en un conjunto de circunstancias, algunas de ellas ajenas al control de la compañía, como el paso de la borrasca Gloria en enero del 2020, que inundó el almacén principal de Fogars afectando a las existencias de la compañía, o el impacto del Covid-19 que afectó primeramente a las ventas de la campaña de Carnaval 2020 y que finalmente obligó al cierre de todas las tiendas físicas durante la segunda mitad del mes de marzo de 2020. Adicionalmente, durante el ejercicio Party Fiesta, S.A. sufrió tensiones de liquidez que afectaron a la disponibilidad de existencias.' Es decir, las pérdidas que se dice sufridas en ese ejercicio, y en las que se basa la sentencia, no se pueden imputar exclusivamente a la pandemia, como hace la sentencia, existiendo otras circunstancias iguales o más relevantes.

Pero, además, ello está en contradicción con lo que refleja el cuadro de ventas y ganancias de la tienda sita en el Ferial Plaza, objeto del litigio, pues resulta que tuvo importantes ganancias pues en el mes de febrero 2020, durante la campaña de carnaval, las ventas fueron de 20.212,8 euros, y en la primera quincena del mes de marzo, de 5.319,7 euros (ac 35). Es decir, la conclusión del informe de la auditoria no consta que fuera extrapolable a la actividad en el local arrendado objeto del presente litigio.

Tampoco se ha aportado ninguna valoración del índice porcentual entre el gasto de alquiler a abonar por la arrendataria y la facturación por la explotación de la tienda y como se iba a ver afectado el mismo por la ausencia de ingresos. Además, no constan las cuentas correspondientes a los meses siguientes, en concreto hasta el 11 de junio de 2020, fecha en la que se dio por resuelto el contrato de arrendamiento del local de Guadalajara, por lo que la parte arrendataria no ha acreditado el nivel de perdidas existente a dicha fecha en el concreto local. Únicamente se realiza en el informe de auditoría una estimación de 750 miles de euros de pérdidas que previsiblemente tendría la empresa a finales del ejercicio, refiriéndose a todo el grupo empresarial, sin que se individualice la tienda afectada, sin que haya una sola mención sobre la inviabilidad del mantenimiento del local en relación con el resto de las tiendas del grupo, que según manifiesta se mantuvieron vigentes el contrato de arrendamiento. Nada se indica sobre las actuaciones concretas en relación con dicha tienda se adoptaron para aminorar el impacto de esta crisis en aras de continuar con la actividad, pues no consta que se tramitara ningún expediente de regulación de empleo respecto al personal de la misma, habiéndose aportado las solicitudes relacionadas con otros centros comerciales, y ello a diferencia de lo indicado en la sentencia.

Así pues, si bien es cierto que no se precisa un esfuerzo deductivo la apreciación de un nexo causal entre la pandemia -riesgo inevitable e imprevisible- y el detrimento económico padecido desde mediados del mes de marzo de 2020 por la empresa arrendataria en cuanto a la explotación de la tienda en concreto, ya que tuvo que cerrar por las medidas adoptadas, y ello comportaba una onerosidad en cuanto al abono de la renta de alquiler, no ha resultado acreditado que ello llevase a una situación inevitablemente de cierre del local tres meses después; es decir, no ha quedado que no fuera posible una distribución de riesgos entre los contratantes para restablecer el equilibrio contractual, manteniendo la vigencia del contrato, lo que no consta que ni siquiera se intentase. No ha habido ni una sola prueba que acredite que la conservación del contrato fuera inviable.

De la prueba realizada ha quedado acreditado que la arrendataria optó por la resolución del contrato de manera unilateral, sin dar opción alguna a la arrendadora ni explicar por qué era imperativo extinguir el contrato en lugar de continuar con él, ya fuera suspendiendo o reduciendo la renta o ambas cosas a la vez, más cuando se estaba al principio de la pandemia.

En definitiva, debemos concluir, que no ha resultado acreditada la concurrencia de los requisitos necesarios para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus respecto a la resolución contractual, a diferencia de lo indicado en la sentencia, debiendo estimar el recurso de apelación en este sentido.

(v).Consecuencia de lo anterior, al no haberse estimado la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a la resolución del contrato, no procede aplicar ninguna reducción a las mensualidades vencidas y no pagadas desde marzo al 4 de julio de 2020, ni a la factura por renta variable de 2019, a diferencia de lo indicado por la sentencia.

Por ello, conforme a los términos indicados en la sentencia, la arrendataria adeudaba la cantidad total de 15.674,61 euros al momento del cese de la relación contractual (ac 10 y 11). Constando que la arrendataria abonó la cantidad de 13.693,19 euros como garantía y fianza, la cantidad resultante a abonar sería de 1.981,42 euros, como señala la parte recurrente.

TERCERO.Sobre el desistimiento unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento y sus consecuencias.

(i).Como se ha expuesto en los puntos anteriores, resulta acreditado, como señala la parte recurrente, que el contrato suscrito el 21 de junio de 2019 preveía una duración de 2 años de obligatorio cumplimiento, con aplicación de una cláusula penal para el caso de resolución del contrato antes del cumplimiento del plazo por causa no imputable a la arrendadora consistente en el derecho de esta última a percibir una indemnización equivalente al importe de la renta mínima garantizada, gastos comunes e impuestos vigentes en el momento de la resolución correspondientes al plazo de vigencia del contrato que restase por cumplir.

Igualmente resulta acreditado que el arrendador no incumplió el contrato y la arrendataria resolvió el mismo el 11 de junio de 2020, habiéndose puesto a disposición las llaves por parte de la arrendataria a favor de la arrendadora el día 3 de julio de 2020, sin que hubiera acuerdo resolutorio del contrato de arrendamiento entre las partes.

Así pues, nos encontramos realmente ante un desistimiento anticipado del contrato que ha de considerarse unilateral, en aplicación de dicha cláusula contractual. La arrendataria podía desistir del contrato en base a la estipulación expresada, como posible remedio para solventar el posible desequilibrio generado por la nueva situación. Dicha declaración unilateral de la arrendataria y admisible en todo caso por el arrendador, no era condicional ni estaba sometida a ningún tipo de condicionante, salvo la cláusula penal que se pacta convencionalmente para dicha situación, donde se pacta esa 'pena' que sustituye a la indemnización de daños y perjuicios ( artículo 1.152 del Código Civil) y que es susceptible de modificación equitativa conforme establece el artículo 1.154 del Código Civil, si se dan los requisitos establecidos por la Jurisprudencia para que sea procedente la modificación y/o moderación de la pena.

(ii).Así pues, la consecuencia del desistimiento por la arrendataria con anterioridad al transcurso de los dos años de vigencia del contrato no puede ser otra que la aplicación de la cláusula penal prevista en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento.

Ahora bien, no puede desconocerse, como ya hemos expuesto anteriormente que la crisis sanitaria (convertida en pandemia) generada por el Sars Cov 2 y la declaración del estado de alarma el 13 de marzo de 2.020 desembocó en una situación absolutamente imprevisible que afectó sobremanera al sector de venta de objetos de fiesta, con el cierre de establecimientos de esta naturaleza y de su actividad empresarial, y, después, con horarios reducidos y limitaciones de aforos. Este hecho exige moderar la pena fijada para el desistimiento bajo parámetros de ponderación que, en el supuesto que se examina, exige un reparto equitativo de las consecuencias de ese desistimiento.

Estimamos pues, que es de aplicación al supuesto que examinamos la cláusula 'rebus sic stantibus' como facultad moderadora de la pena que contempla el artículo 1.154 del Código Civil para calibrar los efectos del desistimiento, no de la resolución contractual, No es estamos hablando de una resolución contractual a la que es de aplicación la cláusula rebus sic stantibus que, por las razones que ya se han explicitado en los Fundamentos de Derecho precedentes, no lo es, sino que dicha cláusula sirve para calibrar y moderar las consecuencias del desistimiento ejercitado por la arrendataria conforme a la facultad que, en tal sentido, le brindaban las propias estipulaciones del negocio jurídico.

Sobre los términos de esa moderación, la sentencia realiza una reducción del 50 % de la renta, pero la parte apelante defiende que ello no se ajusta a las circunstancias concurrentes al tiempo de aplica la resolución contractual, debiendo aplicarse las mismas condiciones que fueron establecidas para el resto de los arrendatarios que siguieron con sus contratos.

Este Tribunal considera adecuado y equitativo, en definitiva, que esa moderación se materialice en la reducción de la renta en el porcentaje del 50% acogido por la magistrada de primera instancia, máxime cuando tal consecuencia ya ha sido prevista expresamente, en aquellos términos, en la normativa promulgada con posterioridad, y, específicamente, en el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. Si bien se trata de una normativa no aplicable por razones temporales al supuesto que se debate, pero que proporciona criterios interpretativos de indudable valor en el trance de perfilar las medidas de corrección asociadas a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, máxime cuando tales medidas, en especial la concerniente a la reducción de la renta en un 50%, comportan una distribución equitativa entre las partes de las consecuencias derivadas de la alteración sustancial de circunstancias derivada de la situación de pandemia. No son de aplicación las reducciones indicadas por la arrendadora y que dice fueron aplicadas a otros arrendatarios pues ello fue fruto de unas negociaciones que aquí no se dieron.

Por ello, como señala la sentencia recurrida, siendo la cantidad reclamada de 43.280,62 euros por renta mínima garantizada, gastos comunes e impuestos derivados del tiempo que restaría por cumplir, sin que la parte demandada haya cuestionado dicho importe ni los cálculos realizados por la parte actora para su cuantificación, por aplicación de la moderación de la cláusula penal al 50 %, el importe de la penalización se reduce a 21.640,31 euros, cantidad que debe ser abonada por la parte arrendataria.

CUARTO.Sobre los intereses.

La sentencia recurrida impone los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.

La parte recurrente insiste en que procede la imposición de los intereses moratorios pactados en el en su cláusula 15.4 para el caso del impago de las obligaciones económicas que incumben al arrendatario del interés legal incrementado en 5 puntos.

Como señala la sentencia, cuyos acertados argumentos debemos hacer nuestros, dado que el incumplimiento del pago de las cantidades adeudadas deriva de una modificación extraordinaria e imprevisible en las circunstancias existentes en la fecha de celebración del contrato, se estima procedente igualmente moderar esta obligación, eliminando el porcentaje adicional al interés legal contemplado.

El motivo debe ser pues desestimado.

QUINTO.Costas procesales. De conformidad con lo previsto en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos de la LEC, habiendo estimado en parte el recurso de apelación, no procede la imposición de las costas de la alzada a ninguna de las partes.

En cuanto a las costas procesales de la instancia, al conllevar estimación parcial de la demanda principal, las costas no se imponen a ninguna de las partes.

VISTOS los preceptos legales invocados, sus concordantes y demás de general aplicación.

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Manuel Sánchez Puelles González-Carvaján, en nombre y representación de REALIA PATRIMONIO SL UNIPERSONAL, contra la Sentencia de fecha 27 de enero de 2.022, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Guadalajara, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución debiendo condenar a la entidad PARTY FIESTA SA al pago de 1.981,42 euros en concepto de rentas vencidas y no pagadas y 21.640,31 euros en concepto de indemnización por el desistimiento del contrato, más los intereses legales desde la interpelación judicial e incrementados en dos puntos desde la presente resolución y hasta el pago, sin imposición de las costas procesales a ninguna de las partes.

No procede hacer imposición de las costas procesales de la apelación a ninguna de las partes.

Procédase a restituir a la parte apelante el depósito constituido para apelar, en su caso. La devolución se efectuará por el órgano jurisdiccional ante el que se constituyó el depósito.

Contra esta sentencia, se puede interponer recurso de casación por infracción procesal o por interés casacional, en su caso, cumpliéndose, en ambos supuestos, con los requisitos exigidos por los artículos 469 de la LEC, en relación con la disposición final decimosexta, o 477.2.3 del mismo cuerpo legal. Debiéndose interponer, mediante escrito, firmado por letrado y procurador, y a presentar ante esta misma Sala. Formalizándose dicho recurso en el término de veinte días a contar desde la notificación de esta resolución. Y debiendo, igualmente, procederse al ingreso de la cantidad de 50 euros, en concepto de depósito.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.