Sentencia Civil Nº 367/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 602/2002 de 20 de Febrero de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00367/2004

Rollo: RECURSO DE APELACION 602 /2002

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID , a veinte de febrero de dos mil cuatro .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 748 /2001 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 602 /2002 , en los que aparece como parte apelante D. MACIRE 2, S.A. representado por el procurador D. EDUARDO MOYA GOMEZ , y como apelado GRUPO INMOBILIARIO GI, S.L., quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador D. CARLOS PIÑEIRA DE CAMPOS , sobre juicio ordinario sobre contrato de compra-venta y reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid, en fecha 27 de Marzo de 2002 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda presentada por la mercantil MACIRE-2 S.A. contra la empresa GRUPO INMOBILIARIO GI S.L. debo absolver y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones objeto de la demanda con expresa imposición de costas a la actora MACIRE-2 S.L."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte MACIRE 2, S.A., al que se opuso la parte apelada GRUPO INMOBILIARIO, GI, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 10 de Diciembre de 2003.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la sentencia apelada, que deben quedar modificados por los que, a continuación, se expondrán.

PRIMERO. La sociedad MACIRE 2, S.A. interpuso demanda contra la sociedad de responsabilidad limitada "Grupo Inmobiliario G.I." para que se reconociese que existieron vicios ocultos en la compra de unos solares en la localidad alicantina de La Nuncia y, que, en consecuencia, se determinase la rebaja que procedía en el precio fijado por las partes en función del carácter de los vicios, o, con carácter subsidiario, que se declarase que la demandada ha incumplido el contrato y que debe abonar 29.090.910 pts. en concepto de daños y perjuicios, petición que fue desestimada en la primera instancia al entender el Juzgador de Instancia que ambas partes, como entidades profesionales en el ramo de la construcción, conocían perfectamente las circunstancias de todo orden que concurrían en las parcelas, sobre todo cuando las mismas constaban en Registros Públicos, y que la limitación existente no perjudicaba al comprador en cuanto lo relevante es el volumen autorizado de construcción y no el número de viviendas, temas que debemos volver a analizar en este momento, para lo cual comenzaremos con exponer los hechos que deben declararse probados y que tienen relación directa con el tema que estamos analizando.

SEGUNDO. Tal como indicamos en el anterior fundamento de derecho, los hechos que entendemos que debemos tener presente para abordar el conflicto jurídico que se nos presenta en este recurso de apelación, son los siguientes:

A) Con fecha 24 de febrero de 1998, don Ricardo, en su condición de DIRECCION000 de la sociedad de responsabilidad limitada Grupo Inmobiliario G.I. otorgó escritura de declaración de obra nueva y constitución de Propiedad Horizontal, en la que determinó que en las parcelas 4,9 y 10 del Plan Parcial de Montesol del municipio alicantino de La Nuncia, que correspondía con la finca registral 10.351 del Registro de la Propiedad se edificarían veintisiete viviendas, de las cuales ya se habían levantado ocho y se encontraban en construcción otras dieciséis, quedando por tanto solo tres viviendas por construir(folio 57).

B)El día ocho de marzo de 2001 la sociedad de responsabilidad limitada Grupo Inmobiliario G.I., sin tener en cuenta lo establecido en el título constitutivo de la propiedad horizontal, concertó con la sociedad anónima MACIRE 2 un contrato de compraventa en virtud del cual la primera transmitía las parcelas 4,9 y 10, que forman parte de la finca registral 10.351, la parcela 16, que forma parte de la registral 10.355, y la 31(finca registral 10.159) del Plan Parcial de Montesol, aprobado por la Comisión Territorial de Urbanismo en fecha 9 de mayo de 1991 y cuyas condiciones de volumen quedaron establecidas en el estudio de detalle nº2 de dicho Plan aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de la Nuncia el 28 de septiembre de 2000, así como el Proyecto básico y de ejecución de once viviendas en las parcelas 4, 9, 10 y 16 y de una en la parcela 31, para lo que se contaba con la correspondientes licencias municipales.

El precio fijado por las parcelas 4, 9, 10 y 16 ascendía a 64 millones, mientras que por la número 31 se determinó un precio de siete millones de pesetas.

C) El 21 de marzo de 2001 se elevó a escritura pública el contrato antes referido, en términos semejantes a los que hemos dejado indicados, dándose, en tal momento, carta de pago del total del precio estipulado por la adquisición de las parcelas.

D) Cuando se intenta inscribir en el Registro de la Propiedad la compraventa aludida, se indica por la Sra. Registradora que solamente se puede autorizar la construcción de 7 viviendas ya que, tal como consta en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, sobre las parcelas 4, 9 y 10 de la finca 10.351 solamente quedaban pendientes de construir 3 parcelas, otras tres sobre la parcela 16 de la finca 10159 y una en la parcela 31(registral 10.355), indicando como posibles soluciones para resolver el conflicto, dado que por el Ayuntamiento de La Nuncia se había autorizado la construcción de un mayor número de viviendas en ese lugar, que se procediese a modificar los Estatutos de la Propiedad Horizontal o que se segregase alguna de las parcelas, ya que tal facultad se la había reservado la demandada en los Estatutos de la Propiedad Horizontal, solución que no fue posible adoptar en cuanto la segregación fue denegada por acuerdo de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de La Nuncia en sesión celebrada el día 27 de junio de 2000.

D) Durante los días posteriores al conflicto surgido en el Registro de la Propiedad al intentar inscribir la sociedad demandante el documento público de compraventa se sucedieron diversos contactos entre las partes que no llegaron a un punto seguro y que han motivado que se interponga la demanda que estamos analizando en este momento.

TERCERO. Expuestos los hechos más relevantes nos corresponde ahora determinar diversas cuestiones, en primer lugar si los mismos pueden constituir un incumplimiento absoluto al ser imposible hacer efectiva la obligación de entregar aquello que se ha estipulado en el contrato o más bien deben encuadrarse dentro del campo del saneamiento por vicios ocultos, en segundo lugar si la actividad que desarrolla la empresa demandante supone algún obstáculo para apreciar la existencia de vicios ocultos debido a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1484 del C. C., que establece que no existe obligación de sanear los vicios ocultos cuando estos fuesen manifiestos o estuvieren a la vista o, aunque así no fuese, si el comprador sea un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos, y por último, en el caso que respondamos en sentido favorable a los intereses de la parte actora a las preguntas anteriores, que determinemos la repercusión económica que debe tener en el contrato, a efectos del ejercicio de la actio quanti minoris, la limitación del número de viviendas que se pueden construir en las parcelas adquiridas.

CUARTO. Tal como ha establecido el Tribunal Supremo en distintas resoluciones( pudiendo ser un buen botón de muestra la sentencia de 20 de diciembre de 2000, que cita entre otras muchas, las de 6 de abril de 1989, 6 octubre de 1990, 7 mayo de 1993, 14 noviembre de 1994, 21 julio de 1995, 16 diciembre de 1996, 1 diciembre de 1997, 19 mayo de 1998, 6 noviembre de 1999, y 10 y 14 octubre de 2000 ) "la problemática que plantea la materia jurídica controvertida, es decir la diferencia entre vicios internos u ocultos e incumplimiento del contrato por inhabilidad del objeto, es un tema doctrinal y jurisprudencialmente difícil, en el que en ocasiones las soluciones vienen apoyadas por sólidas razones de justicia material en relación con la imprecisión legislativa, problemática que se vuelve tantos más espinosa en el campo de la compraventa mercantil y en el de las obligaciones genéricas".

Ahora bien, tomando las mismas palabras utilizadas por la sentencia aludida podemos indicar que en este caso "no estamos en presencia de un supuesto de incumplimiento contractual porque no se ha producido la entrega (puesta a disposición) de cosa distinta («aliud pro alio»), ni ninguna de las hipótesis que la jurisprudencia asimila, de inidoneidad, inhabilidad, o inaptitud total del objeto, o defecto tan grave que produzca la absoluta insatisfacción del comprador", ya que se ha entregado las mismas parcelas designadas en el contrato y no se da la inidoneidad o inaptitud total de las mismas para el fin deseado, en cuanto el actor podrá construir en las mismas un número determinado de parcelas, por lo que, entendemos que la opción elegida por la sociedad demandante, es decir el saneamiento de vicios ocultos, es, a primera vista, la correcta para responder de este incumplimiento.

QUINTO. Cuando nos acercamos al concepto de vicios ocultos en la compraventa de unos bienes, debemos tener presente que no solo se está aludiendo al concepto vulgar, es decir al estado defectuoso de un objeto en comparación con el estado normal de los de su misma clase y calidad, sino también, en un sentido más jurídico, a que la cosa enajenada carezca de las cualidades estipuladas en el contrato, siempre que esa carencia implique "una diferencia negativa" del objeto real entregado respecto al que esta previsto recibir.

Desde este último punto de vista estimamos que no existe problema alguno para aplicar a este supuesto la figura de los vicios ocultos, en cuanto se recogió en el contrato como uno de los elementos básicos del mismo que en las parcelas podían construirse un número determinados de viviendas, acompañando a tales afirmaciones la documentación administrativa necesaria e incluso el proyecto básico y de ejecución elaborado por un arquitecto, siendo evidente que existirá una diferencia negativa en contra de los intereses de la parte compradora, pues como tal debe considerarse la pérdida económica que supone la imposibilidad de llevar a cabo la construcción del número de viviendas contratadas, tema sobre el que volveremos más adelante.

SEXTO. No podemos privar a la actora del beneficio de la "actio quanti minoris", por el hecho que se dedique a actividades inmobiliarias, pues solo podemos imputar a dicha entidad un pequeño descuido al concertar el contrato al no confrontar los datos que constaban en el contrato de compraventa con lo que resultase del Registro de la Propiedad, ya que es difícil pensar que hubiese cualquier limitación respecto a capacidad constructiva sobre las parcelas cuando todos los permisos municipales avalaban lo que reflejaba el contrato, se contaba, incluso, con un proyecto elaborado por un arquitecto para realizar todas esas viviendas y no era de esperar que la propia dueña de los terrenos hubiese limitado su capacidad constructiva. En definitiva, este pequeño olvido debe quedar anulado ante la manifiesta negligencia profesional de la empresa demandada, pues no podemos olvidar que el objeto de la venta no solo lo constituía las parcelas en si sino la posibilidad de construir un número determinado de viviendas, para lo que se acompañaron el proyecto básico y de ejecución del arquitecto y las licencias municipales, y por ello debe reprochársele que olvidase que había inscrito con anterioridad en el Registro de la Propiedad un régimen de Propiedad Horizontal sobre esa urbanización y que el contrato de venta efectuado no se ajustase al mismo.

En definitiva, aunque aceptemos, tal como manifiesta la sociedad demandada, que no existió malicia en su actuación, no podemos ignorar que se ha producido un olvido injustificable en la conducta de la sociedad vendedora que ha conducido a que se concertase un contrato de venta de unas parcelas para construir en ellas en unas condiciones que no podían llevarse a cabo, hecho que, de haberse conocido por la sociedad compradora y demandante, hubiese conducido a que hubiese ofrecido un precio inferior por la parcelas(art. 1484, párrafo primero del código Civil), lo que justifica la aplicación de la doctrina de los vicios ocultos ante la que nos encontramos.

SEPTIMO. A la hora de buscar apoyo para decidir el tema del perjuicio económico sufrido por la parte compradora en este contrato nos encontramos con dos informes técnicos presentados por las partes, que son absolutamente contradictorios entre sí, ya que mientras nos indica que no existe perjuicio alguno (folios 171 y 172), el otro lo cifra en una suma superior a los 26 millones de pesetas, (folios 153 a 156), y que no reúnen todos los requisitos exigidos por la ley para ser considerados como prueba pericial(ver artículos 335 y ss LEC de 2000), advirtiendo que el presentado por la sociedad demandada no cumple ninguna de las previsiones establecidas en la nueva ley para que sirva de prueba pericial, mientras que el de la parte actora contiene todos las menciones precisas exigidas, en resumen que se ha elaborado con la mayor objetividad posible sin intención de favorecer o perjudicar a ninguna de las partes, salvo que no expresa el conocimiento que tiene de las sanciones penales en que puede incurrir si incumpliere su deber como perito(art. 335.2 LEC).

Tras lo dicho y tras analizar el contenido de los citados informes, nos debemos inclinar por el presentado por la parte actora, ya que nos parece un estudio más fundamentado sobre la materia, pues no podemos aceptar que, aunque se limite el número de viviendas que se puedan construir, el valor de las parcelas sea idéntico al no variar el volumen de edificabilidad, pues no nos encontramos ante una nueva urbanización donde se puede distribuir el terreno de la manera que estime conveniente el constructor sino ante una promoción ya iniciada de unas viviendas, que tienen unas determinadas características, y no se puede pretender aislar las futuras viviendas que se construyan de la zona donde se encuentran, para con un calidad y dimensiones superiores se pueda enjugar el desequilibrio que se produce al construir menos viviendas.

Admitiríamos que se pudiera compensar la diferencia de viviendas aumentando el valor de las que se construyesen si el constructor pudiera seleccionar la zona donde se fuera a construir y todas las viviendas colindantes fueran de una categoría superior, en la urbanización existiesen zonas y elementos comunes de máxima calidad, pero como ello no puede ocurrir en cuanto la zona ya estaba urbanizada y construida la mayor parte de la vivienda debemos optar por la solución ofrecida por el perito presentado por la actora, conclusión en la que nos reafirmamos, al analizar los documentos aportados por la propia sociedad demandada en el acto del juicio, ya que tras revisar el listado de precios de las fincas en venta en esa urbanización vemos que el aumento de metros de los pisos o chalets no suponen un correlativo incremento del precio.

En definitiva pensamos que el perjuicio debe cifrarse en la suma de 26.730.000 pesetas, tal como resulta del informe pericial que hemos tenido en cuenta para resolver este conflicto

OCTAVO. Sobre las costas procesales de esta segunda instancia no debe hacerse pronunciamiento alguno al haberse estimado el recurso de apelación interpuesto(artículo 398, párrafo primero de la L.E.C. de 2000), mientras que las causadas durante la primera instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo que rige en esta materia en nuestro sistema procesal(523 LEC y 394 LEC de 2000), deben correr a cargo de la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador don Eduardo Moya Gómez, en nombre y representación de la sociedad anónima MACIRE-2, contra la sentencia dictada el día 27 de marzo de 2002 por el Juzgado de Primera Instancia nº8 de Madrid en los autos de juicio ordinario 748/01, debemos revocar y revocamos la citada resolución y en consecuencia decretamos que GRUPO INMOBILIARIO GI, S.L., para el saneamiento de los vicios ocultos de los terrenos vendidos, debe abonar la suma de 26.730.000 ptas. (160.650,53 euros) más los intereses legales desde la fecha de esta resolución y que debe correr con las costas causadas durante la primera instancia.

No se hace pronunciamiento expreso de las costas causadas durante esta segunda instancia

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.