Sentencia Civil Nº 367/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 185/2008 de 10 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00367/2008

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 185 /2008

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a diez de julio de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1040 /2004 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 185 /2008, en los que aparece como parte apelante DOÑA Magdalena Y DON Jose Pedro representado por el procurador DOÑA SUSANA CLEMENTE MARMOL, y como apelado DOÑA María , quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DOÑA MARIA DOLORES ORTEGA AGUDELO, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Madrid, en fecha 11 de abril de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando en parte la demanda formulada por DOÑA María , contra DOÑA Magdalena y DON Jose Pedro , debo condenar y condeno a estos a que abonen al actor la cantidad de 15.626,3 Euros, de la que se deberá descontar la fianza de 1.502,53 euros. Cada parte abonara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DOÑA Magdalena Y DOÑA Jose Pedro , al que se opuso la parte apelada DOÑA María , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 8 de julio de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- La actora, doña María , reclama a los demandados, don Carlos Antonio y doña Magdalena , la suma de 15.626,3 euros, correspondiente a las rentas dejadas de abonar desde octubre de 2003 hasta la extinción del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes y entrega de llaves producida en julio de 2004.

Los demandados se oponen a la demanda alegando la existencia de un pacto verbal novatorio de la obligación de pago de las rentas celebrado con la demandante en octubre de 2003 por el que, ante la situación de las tuberías de la vivienda arrendada, que obligaba a la propiedad a su sustitución íntegra para mantenerla en condiciones de habitabilidad y evitar los daños y perjuicios que estaban ocasionando las filtraciones a los demandados y a la propietaria del piso inferior, los arrendatarios daban por finalizado el contrato el día 31 de marzo de 2004, fecha en que expiraba el término contractual, y desalojaban la vivienda antes de esa fecha y a cambio se les exoneraba de abonar las rentas pendientes de vencer; que cumplieron el pacto desalojando la vivienda y alquilando otra en Paseo de la Habana número 40 de Madrid; que citaron a la propiedad a través del administrador con antelación suficiente para que compareciera a recoger las llaves el 31 de marzo de 2004 y la propietaria no compareció, comunicándoles el administrador que dejaran las llaves en la mesa de la cocina porque el conserje tenía otro juego y podían entrar a recogerlas, lo que así hicieron siguiendo sus instrucciones; y que, además, ni siquiera se ha descontado la fianza de 250.000 pesetas entregada a la fecha de suscripción del contrato y, en cualquier caso, la demandante sólo puede reclamar rentas desde octubre de 2003 a marzo de 2004, fecha de expiración del término contractual.

Durante la sustanciación del procedimiento falleció el codemandado don Carlos Antonio y se amplió la demanda contra su única hija y heredera, doña Jose Pedro , que contestó en los mismos términos.

La sentencia dictada en la primera instancia razona que los demandados no han acreditado el pacto con la arrendadora que invocan ya que la única prueba practicada al efecto es la testifical de un operario que acudió a la vivienda a comprobar las averías existentes en la misma, quien manifestó que presenció como la propiedad no quiso arreglar la avería y dijo a la arrendataria que si no quería estar allí que se fuera y no pagara las rentas, y no resulta creíble que un pacto de tal naturaleza se realice cuando un operario está comprobando las averías existentes, con independencia de las manifestaciones que pudieran haber hecho una y otra parte en ese momento, a las que no puede otorgarse la consideración de pacto o contrato que obligue; que no consta acreditado que los demandados dejaran en marzo de 2004 las llaves en el interior de la vivienda, en la cocina, por indicación de la actora con el fin de que las recogiera el conserje que poseía otro juego de llaves, y sólo consta el reconocimiento de la actora de que no tuvo a su disposición la vivienda hasta el mes de julio de 2004 , fecha en que llegaron a un acuerdo en el procedimiento de desahucio que había iniciado contra los arrendatarios; que tampoco han acreditado los demandados que comunicaran a la propietaria que dejaban las llaves en la cocina de la vivienda antes de julio de 2004; que los demandados adeudan las rentas devengadas entre octubre de 2003 y julio de 2004 y únicamente procede deducir el importe de la fianza, al no existir causa justificada para su retención por la propiedad; y, en consecuencia, estima parcialmente la demanda y condena a los demandados a abonar a la actora la suma de 15.626,3 euros de la que se deberá descontar la fianza de 1.502,53 euros, sin expresa imposición de costas.

Los demandados interponen recurso de apelación contra dicha sentencia alegando lo siguiente: la prueba practicada, valorada en su conjunto, incluida la testifical de la propietaria del piso inferior, doña Lorenza , también presente el día en que se llegó al acuerdo, y no solo la testifical del operario de la empresa de reforma, acredita la existencia del acuerdo o compromiso de exoneración de rentas al arrendatario, máxime cuando entre octubre de 2003 y marzo de 2004 no ha existido reclamación alguna de la arrendadora, limitándose en febrero de 2004 a requerir de desalojo en la fecha de finalización del contrato sin mencionar adeudo de rentas; la prueba practicada igualmente acredita el desalojo de la vivienda en marzo de 2004 y el conocimiento de tal hecho por la propietaria, así como que ésta pudo disponer de la vivienda desde el desalojo al disponer de llaves el conserje; y si no se estima acreditado el pacto, únicamente puede condenarse al pago de las rentas desde octubre de 2003 hasta marzo de 2004, fecha del desalojo, deduciéndose la fianza.

SEGUNDO.- Revisada la prueba practicada, documental y testimonios de don Carlos Manuel , administrador de la propiedad, don Domingo , operario llamado por la propiedad para hacer reparaciones en octubre de 2003, doña Silvia , vecina que reside en el piso inferior al arrendado a quien afectaron las filtraciones, y don Luis Carlos , portero del edificio en que se ubica la vivienda, resultan acreditados los hechos siguientes: el estado de las tuberías de la vivienda alquilada a los demandados ocasionaba filtraciones a la misma y a la situada en el piso inferior en el año 2003; el operario de la empresa encargada de reparar la avería consideró que debían sustituirse las tuberías de la vivienda por su mal estado, ya que la averiada transcurría por todo el piso, de un baño a otro y la propietaria-arrendadora se negó a esa sustitución; el plazo de cinco años de duración del contrato de arrendamiento expiraba el 31 de marzo de 2004; la arrendadora comunicó a los demandados su voluntad de no renovar el contrato en fecha 17 de febrero de 2004, instándoles a la entrega de llaves, sin hacer referencia alguna a deudas pendientes de pago; los arrendatarios celebraron, el 1 de marzo de 2004, contrato de arrendamiento sobre una vivienda sita en el Paseo de la Habana número 40 de Madrid, piso 3º derecha, y realizaron la mudanza con la empresa Mudanzas Castilla el 31 de marzo de 2004; la arrendadora promueve juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas y por expiración del término contractual y los arrendatarios reciben la citación para el juicio el 14 de julio de 2004; en la demanda de desahucio, fechada el 15 de abril de 2004, se hace constar como domicilio de los demandados el piso arrendado por la demandada y como centro de trabajo habitual "Paseo de la Habana número 40, 3º derecha"; la citación para el juicio, intentada el 8 de junio de 2004 en el piso arrendado propiedad de la actora, fue negativa al manifestar el conserje a la comisión judicial que los arrendatarios se habían marchado hacía más de dos meses, practicándose la diligencia de citación en el nuevo piso arrendado en Paseo de la Habana; los arrendatarios habían entregado a la firma del contrato una fianza de 250.000 pesetas; al recibir la citación para el juicio, los arrendatarios remiten comunicación a la arrendadora, mediante burofax de 19 de julio de 2004, exponiendo que días antes de la fecha de vencimiento del contrato dejaron libre la vivienda a disposición de la propiedad y a pesar de haber citado al administrador para la entrega formal de llaves, éste no se presentó, depositándose en un sobre que se dejó en la mesa de la cocina, al disponer de otro juego el conserje de la finca, por indicación del mismo e instando a la arrendadora la solución del asunto de manera amistosa; el Juzgado dictó auto el 28 de julio de 2004 argumentando que por "acuerdo de las partes se da por terminado el juicio para tomar inmediata posesión del piso".

Pero no resultan acreditados los hechos transcendentales de la contestación a la demanda, cuales son: la concordante voluntad de las partes de eximir a los arrendatarios del pago de las rentas a cambio de no sustituir las tuberías y desalojar el piso antes del vencimiento del plazo de duración del contrato; y la puesta en conocimiento de la arrendadora o de su administrador del desalojo de la vivienda antes de julio de 2004 ni, por tanto, la puesta a disposición de aquélla.

TERCERO.- El pacto sobre exención del pago de rentas no consta acreditado porque don Carlos Manuel , administrador de la propiedad, no conoce pacto alguno, manifestando que hubo problemas con los demandados por desperfectos de las tuberías y éstos dejaron de abonar las rentas en octubre de 2003 y, habiendo avisado a los arrendatarios que no se renovaría el contrato a su vencimiento, tuvo que poner demanda de desahucio para que entregaran la vivienda y a él no se le citó para entrega de llaves. Y el testimonio de don Domingo no sirve para estimar tal pacto, al manifestar, con alguna dificultad al expresarse en castellano, que le llamó el administrador de la propiedad para hacer reparaciones en octubre de 2003 e hizo presupuesto para levantar el baño pequeño, pero había más desperfectos porque la tubería averiada salía del baño y recorría toda la casa hasta el otro baño y la propietaria no quería hacer la obra y el comentario de ésta, estando presente doña Magdalena , era que como tenía dos meses que se buscara otra casa y no iba a reparar, así como que la referida propietaria decía que no pague y se busque otra vivienda y si no estaba conforme no pagara porque no iba a hacer la obra. En modo alguno puede estimarse como pacto unas expresiones airadas de la propietaria que se niega a realizar las reparaciones. El testimonio de la ocupante del piso inferior no aporta nada con respecto al reiterado pacto. Y la ausencia de requerimiento escrito de pago de rentas antes de la demanda de desahucio no es prueba del acuerdo. La existencia de defectos en la casa arrendada da lugar a las acciones correspondientes pero no exime, sin más, del pago de la renta.

CUARTO.- Es cierto que la demanda de desahucio, fechada el 15 de abril de 2004, reseñaba como domicilio de los arrendatarios el piso arrendado y como centro de trabajo habitual "Paseo de la Habana número 40, 3º derecha", pero también lo es que el conocimiento del cambio de domicilio no implica la previa puesta a disposición de la arrendadora de la vivienda alquilada, y eso es lo relevante: la puesta a disposición de aquélla de la vivienda mediante la entrega de llaves o comunicación en tal sentido. Y los demandados no han acreditado que dejaron las llaves en la mesa de la cocina siguiendo instrucciones del administrador de la finca, al disponer el conserje del edificio de otro juego de llaves y no acudir a la cita el administrador, ni tampoco que comunicaran al administrador o a la propiedad tal actuación, esto es, que dejaban las llaves en la mesa de la cocina poniendo a su disposición la vivienda, insistiendo el administrador, en prueba testifical, que no hubo entrega de llaves, ni comunicación alguna, siendo esa la razón por la que se interpuso la demanda de desahucio.

QUINTO.- No acreditado el pacto alegado por los demandados sobre exención del pago de rentas, ni la puesta a disposición de la arrendadora de la vivienda antes de julio de 2004 , los demandados venían obligados a abonar las rentas pendientes hasta esa fecha: las devengadas hasta la expiración del plazo contractual en virtud de lo pactado en el contrato y las devengadas después, hasta la puesta a disposición de la arrendadora de la vivienda, como justa contraprestación por la indisponibilidad de la misma; del importe resultante debía deducirse el de la fianza.

SEXTO.- El recurso de apelación ha de ser desestimado e impuestas las costas causadas en esta alzada a la parte apelante (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Magdalena y don Jose Pedro , representadas por el Procurador doña Susana Clemente Marmol, contra la sentencia dictada en fecha 11 de abril de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Madrid (juicio ordinario 1.040/04) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.