Sentencia Civil Nº 367/2012, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 240/2012 de 07 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 240/2012

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 9 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO Nº 1754/2010

PONENTE SR. ENRIQUE PINAZO TOBES.

S E N T E N C I A N º 367

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

D. ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a siete de septiembre de 2012.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 240/12- los autos de Juicio Ordinario nº 1754/10, del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Granada, seguidos en virtud de demanda de OROZCOSANZ 2003, S.L. representado por la procuradora Dª Mª Jesus Hermoso Torres y defendido por el letrado D. Eduardo Torres Gonzalez-Boza contra RIVERO BARRIOS, S.L. representado por la procuradora Dª Mª del Mar Ramos Robles y defendido por el letrado D. Javier de la Peña Prado.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 30-12-2011 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda ejercitada por Orozcosanz 2003 S.L. contra Rivero Barrios S.L. debo absolver y absuelvo a la mencionada demandada de la pretensión esgrimida en su contra, con imposición de costas a la parte demandante.

Asimismo estimando la demanda reconvencional formulada por Rivero Barrios S.L. contra Orozcosanz 2003 S.L. debo declarar y declaro resueltos los contratos de compraventa de fecha 7 de noviembre de 2006 celebrados entre las partes, condenando a Orozcosanz 2003 S.L. a devolver la cantidad de cuarenta y tres mil novecientos ochenta y cinco euros con ochenta y nueve céntimos euro (43.985,89€) más los intereses mencionados en el fundamento tercero de esta resolución con expresa imposición de costas a la parte demandada reconvencional'.

SEGUNDO.- Que contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 30 de marzo 2012, y formado el rollo se señaló día para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ENRIQUE PINAZO TOBES.

Fundamentos

PRIMERO.-Resumen de hechos relevantes que resultan acreditados.

Concertando en al año 2006 los litigantes, contrato de compraventa de dos inmuebles en construcción, con la finalidad, aceptada y consentida por ambas partes, de que la compradora-apelada se lucrase en la reventa, después, documento tres de los de la demanda, se insto por la última, en julio de 2007 la resolución, por falta de entrega de avales, que sin embargo después acepto y recibió en octubre de 2007, sin que por tanto, por su no entrega, tal y como además resulta de la intervención del letrado de la recurrida, con ocasión del interrogatorio de su cliente, pueda estimarse procedente la resolución, que no se insta en la reconvención por esta causa, sino por no encontrarse la vendedora-apelante, en disposición de entregar la vivienda, al carecer de licencia de primera ocupación, anulándose la inicialmente concedida.

La compradora, cuando en mayo de 2008, es requerida para hacerse cargo de la vivienda y pagar el resto del precio, al no poder obtener el beneficio esperado con la operación inmobiliaria, al iniciarse la crisis en este sector, se opone a recibir los inmuebles objeto de venta, de forma absolutamente improcedente y abusiva, en base a entender resuelto el contrato, por no entrega de avales, que sin embargo antes había recibido y luego ejecutado, sin invocar ningún otro incumplimiento por parte de la vendedora, tal y como resulta con claridad de la misiva enviada por la compradora a la vendedora, documento 6 de los de la demanda, folio 62 de las actuaciones, precisando que, frente a la evidencia de tal documento, no pueden ahora prevalecer las propias declaraciones de parte, con ocasión de la prueba de interrogatorio, teniendo en cuenta sus limitados efectos probatorios, 316 LEC, que obviamente no permiten entender que la causa de estimar la compradora resuelto el contrato fuese la de no encontrarse, en la fecha prevista de entrega, las viviendas en condiciones de ser recibidas conforme a su destino.

Por otra parte es indudable que la vendedora, también había incumplido el contrato en cuanto a la obligación de entrega prevista, resultando evidente, al margen de la nulidad posteriormente acordada de la licencia de primera ocupación, y de la incierta resolución definitiva del proceso contencioso promovido para dejar sin efecto la anulación, que al no estar concluidas las obras de urbanización no se encontraban las viviendas en condiciones de ser habitadas, resultando así probado que faltaban, documentos numerados como 18 de los de la contestación a la reconvención (folio 510, leído con el necesario detenimiento), y 10 (folio 507), la imprescindible conexión de las viviendas a la red de saneamiento, y la ejecución de las calles, no logrando la vendedora desmentir, con la documentación por ella aportada, la falta de la instalación de telecomunicaciones, reflejadas tanto en el informe del arquitecto municipal, como en el aportado, como documento 11 de los de la contestación de la compradora (folio 292 vuelto). Por otra parte, la anulación de la licencia de primera ocupación, único extremo que ahora resulta demostrado, es decir la entrega del inmueble sin ella, privaba sustancialmente a la compradora de aquello a lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, sin que pueda verse abocada a soportar la incertidumbre de un largo proceso judicial del que es ajena, hasta que la vendedora consiga la declaración de su legitima obtención inicial.

Es evidente, por otra parte, que las partes se muestran conformes con la resolución del contrato, pero disconformes con su causa, y sobre todo con sus efectos, destacando como la propia compradora al recibir el requerimiento notarial de resolución, documento 12 de los de la demanda, por primera vez menciona el incumplimiento de la obligación de entrega por la vendedora, para entender que no puede serle imputada la resolución, pero no la pérdida de eficacia del contrato, que antes solo consta que había promovido, por no entrega de avales, en garantía de la devolución del precio, que ya ha percibido por cuenta de aquellos.

La sentencia recurrida, al dar por incumplido el contrato por la vendedora, estima que deben rechazarse sus pretensiones y que procede acordar la resolución, con las consecuencias penalizadoras previstas en el contrato para el caso de incumplimiento por parte de la enajenante, denegando la pretendida por la vendedora de retención de la parte del precio percibida, concediendo por ello, en aplicación de la estipulación penal pactada, en definitiva la devolución duplicada de la cantidad abonada por la compradora, mas intereses del 12%, obteniendo así la recurrida un rendimiento insospechado de su inversión, superior al 100%, cuando trataba de aferrarse a cualquier excusa para evitar la pérdida de lo hasta entonces pagado, viendo malograda su inversión, al no ceder la vivienda, antes de la subrogación en la hipoteca, por el estallido de la burbuja inmobiliaria.

SEGUNDO.-Como en reiteradas ocasiones ha señalado la jurisprudencia, baste citar, entre otras, las STS de 4 de octubre , 30 de abril de 2010 , y 22 de junio de 2009 , haciéndose eco de una reiterada y conocida doctrina, la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas, que contempla el artículo 1124 del Código Civil , exige ineludiblemente que el que pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben, y dado que la parte actora no ha cumplido, conforme a lo pactado, la obligación que a ella le incumbe y le es exigible, no podía pretender que la otra cumpliese la suya, en los términos convenidos.

Por tanto, resulta evidente la confirmación de la desestimación de la demanda, y la constatación del incumplimiento por parte de la vendedora, que desde luego en la fecha prevista en el contrato no se encontraba en disposición de cumplir su obligación de entrega, que tampoco puede darse por satisfecha, por recurrir la vendedora la anulación de la licencia de primera ocupación inicialmente concedida, sin que al tiempo de promover la resolución constase otorgada válidamente. En cualquier caso procede la confirmación de la resolución del contrato aceptada por las partes.

Sin embargo discrepamos de la conclusión de la sentencia recurrida, sobre la imposición a la vendedora de la penalización pactada, para la situación de incumplimiento de la vendedora, resarciendo de antemano y sin prueba alguna los perjuicios padecidos por la compradora, dando por demostrada su existencia y cuantía.

Es conocida y reiterada la doctrina jurisprudencial que establece que las cláusulas penales, como excepción al régimen normal de las obligaciones, merecen una interpretación restrictiva, sin resultar exigibles cuando se ha producido una alteración de las bases conforme a las cuales se pactó, y citando solo alguna de las Sentencias del Tribunal Supremo más recientes, 5 de septiembre de 2007 y 30 de septiembre de 2009 , en palabras de la última, en clara síntesis de esta posición jurisprudencial, recordamos que ' La cláusula penal constituye una excepción al régimen normal de las obligaciones en cuanto sustituye a la indemnización de daños y perjuicios, por lo que las dudas sobre su existencia y alcance deben interpretarse en un sentido restrictivo impidiendo aplicarla a supuestos distintos de los previstos por las partes', estableciendo la jurisprudencia que las dudas respecto de su existencia, contenido y alcance han de ser interpretadas con carácter restringido, al modo como se proclamó entre otras en las STS de 14 enero 1927 , 30 enero 1932 , 17 mayo 1934 , 8 enero 1945 , 3 marzo y 3 mayo 1956 , 28 febrero 1958 , 7 diciembre 1959 , 27 septiembre 1961 , 13 octubre y 11 noviembre 1966 , 10 junio 1969 , 10 de Noviembre de 1983 , 9 de Marzo de 1989 , 14 de Febrero de 1992 , 9 de Noviembre de 1993 , y 23 de mayo de 1997 .

Por ello dado que la indemnización prefijada en la clausula penal, evidentemente no contemplaba que, antes de cualquier incumplimiento del comprador, previamente, concurriese una pretensión injustificada de resolución por parte de la compradora, demostrativa, de la ausencia de interés verdadero en la consumación del contrato, y en la falta de perjuicios reales por no llevarlo a efecto, no procede aquí aplicar la penalización pretendida en la reconvención, al resultar evidente que la situación examinada no era la que contemplaron las partes para su aplicación.

Para completar esta visión, es necesario brevemente mencionar la sentencia de 9 de noviembre de 1993, del Tribunal Superior de Justicia de Navarra , que al interpretar la Ley 518 de la Compilación de Derecho Foral Navarro, advierte que: 'la cláusula penal tiene función coercitiva y liquidadora y evaluadora de un daño, pero en nuestro caso no puede convertirse en una vía de lucro indebido',que es lo que aquí ocurriría si accediésemos a la petición de la compradora, que al margen de que pudiera haber cumplido el contrato la vendedora, conforme a lo pactado, resulta evidente, que, como resulta de su comunicación días antes de la fecha de entrega prevista, no tenía ninguna intención de cumplir el contrato, dado el cambio de las circunstancias económicas concurrentes al momento de su consumación, precisando, dado el contenido del escrito de oposición al recurso, que no existe ningún obstáculo para obtener ahora esta conclusión, teniendo en cuenta la ilimitada facultad revisora que atribuye el artículo 456. 1 de la LEC al Tribunal que conoce del recurso de apelación civil, en orden al examen de la prueba practicada, no limitada, ni reducida, como en el ámbito del recurso de casación, como reiteradamente establece la jurisprudencia, STS de 14 de junio de 2011 , 7 de enero de 2011 , 15 de junio de 2010 , y 21 de diciembre de 2009 , destacando la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 2010 , que no existe en el recurso de apelación una función de 'casación provincial'.

En consecuencia, mostrándose ambas partes conformes en la extinción o resolución del contrato con efectos ex tunc, obteniendo antes la compradora de un tercero la restitución del precio, solo procede declarar resulta la compraventa, sobre la que existía conformidad en las partes, sin resultar procedente ninguno de los restantes pronunciamientos solicitados; careciendo, en todo caso de trascendencia, para la resolución del litigo por este Tribunal, la sentencia aportada por la recurrente, del Juzgado de Primera Instancia 8 de lo de Granada, vistos su fundamentos y las partes que en él intervinieron.

TERCERO.-En cuanto a costas, aunque podía estimarse que debían desestimarse sustancialmente tanto la demanda como la reconvención, dado que ninguna de sus pretensiones primordiales, que han motivado el litigio, debía ser estimada, siendo cada una el anverso y el reverso de las de cada parte, realmente por ello debemos entenderlas estimadas parcialmente, y en cuanto además resulta procedente, en todo caso, la declaración de extinción de la relación contractual peticionada, poniendo fin a cualquier duda que pudiera existir al respecto, a tenor del articulo 394.1 LEC , no procede imponer las devengadas en la instancia, ni tampoco, conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 del mismo texto legal , las devengadas en esta instancia por el recurso.

Y por lo que antecede,

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto en nombre y representación de Orozcosanz 2003 SL, contra la Sentencia de 30 de diciembre de 2011 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia 9 de Granada en los autos 1754/2010, con devolución del depósito constituido para recurrir, debemos revocar y revocamos dicha resolución, dejándola sin efecto, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda y reconvención, procede declarar únicamente la resolución del contrato de compraventa celebrado entre Orizcosanz 2003 SL y Rivero Barrios SL, el 7 de noviembre de 2006, mencionado en el hecho primero de la demanda, y todo ello sin efectuar expresa imposición de las costas devengadas en ambas instancias.

Frente a esta resolución, cabe recurso de casación, ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, en el plazo de VEINTEDÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.