Sentencia Civil Nº 367/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 467/2016 de 12 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2014/0020170

Recurso de Apelación 467/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 70 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 163/2014

APELANTE:INMONATURA S.L.

PROCURADOR:Dña. MIRIAM RODRIGUEZ CRESPO

APELANTE:RIACE BUSSINES S.L.

PROCURADOR:Dña. MIRIAM RODRIGUEZ CRESPO

APELADO:Dña. Fermina

PROCURADOR:SIN PROFESIONAL ASIGNADO

APELADO:PROYECTOS HOSTELEROS CHAMBERI S.L.

PROCURADOR:SIN PROFESIONAL ASIGNADO

SENTENCIA Nº 367/2016

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA. SRA. PRESIDENTE:

Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

En Madrid, a doce de septiembre de dos mil dieciséis.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre incumplimiento de contrato de compraventa, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 70 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada INMONATURA S.L. representada por la Procuradora Sra. Rodríguez Crespo, como apelante demandada RIACE BUSSINES S.L. representada por la Procuradora Sra. Rodríguez Crespo y de otra, como apelada demandante no comparecida Dña. Fermina y como apelada demandada no comparecida PROYECTOS HOSTELEROS CHAMBERI S.L., seguidos por el trámite de procedimiento ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 70 de Madrid, en fecha 10 de diciembre de 2015, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimo la demanda formulada por la Procuradora doña María Pilar Segura Sanagustín en nombre y representación de doña Fermina , contra la mercantil entidad RIACE BUSSINES S.L. contra la entidad INMONATURA S.L. condeno a las demandadas a pagar a la actora las siguientes cantidades:

1.- a la entidad RIACE BUSSINES S.L. la suma de cuatrocientas cincuenta y seis mil ciento ochenta y nueve euros (456.189 euros), intereses legales de la citada cantidad desde la fecha de presentación de la demanda.

2.- a la entidad INMONATURA S.L. la suma de ciento cuarenta y tres mil ochocientos once euros (143.811 euros), más los intereses legales de la citada cantidad desde la fecha de presentación de la demanda.

Todo ello con expresa condena en costas a las citadas entidades, Riace Bussines S.L. e Inmonatura S.l.

Que desestimo la demanda formulada por la Procuradora doña María Pilar Segura Sanagustín en nombre y representación de doña Fermina , contra la mercantil entidad PROYECTOS HOSTELEROS CHAMBERÍ S.L. absolviendo a la citada entidad de todos los pedimentos contenidos en la demanda, con expresa condena en costas causadas a la entidad Inmonatura S.L.'.

SEGUNDO.-Por las demandadas INMONATURA S.L. y RIACE BUSSINES S.L. se interpusieron respectivos recursos de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 5 de septiembre de 2016.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la sentencia de instancia estimatoria la demanda interpuesta se formula por las demandadas el presente recurso de apelación.

En los presentes autos y por la actora Doña Fermina se formuló demanda contra las mercantiles demandadas en reclamación de cantidad por importe de 600.000 euros. La base de dicha reclamación estribaba en la suscripción por la actora y las codemandadas de una escritura compraventa de fecha 17 de enero de 2011 por medio de la cual la hoy actora procedía a vender una porción indivisa de la parcela de terreno de su propiedad a las demandadas, por el precio que consta en dicha escritura, habiéndose dejado aplazado, en opinión de la parte actora una parte del pago del precio, concretamente los 600.000 € que hoy se reclaman, por lo que habiendo transcurrido en exceso los plazos convenidos en la escritura pública y las obligaciones contenidas en la misma para proceder al pago de la suma indicada se pretende, por medio del presente procedimiento, el cobro de la cantidad impagada como consecuencia de la compraventa que se había concertado. Las demandadas se opusieron a la demandada por los argumentos que constan en sus diversos escritos, y la sentencia estimó la demanda lo que motiva la interposición de los presentes recursos de apelación.

SEGUNDO.-Según está plenamente acreditado, y sobre ello no existe controversia jurídica, por Doña Fermina y las codemandadas RIACE BUSSINES e INMONATURA se concertó la referida escritura compraventa de fecha 17 de enero de 2011. Por virtud de dicha escritura la hoy actora trasmitía a las compañías antes citadas el 79,25 % de la finca que se describía en el exponendo primero de la referida escritura reservándose el resto de la propiedad la demandante. En la estipulación segunda de la escritura relativa al precio se fija que el precio de la compraventa asciende a la suma de 910.000 €, los cuales se harían efectivos en la forma que se describe en la propia estipulación segunda, 50.000 euros que se entregaban el momento de la escritura mediante un cheque bancario y 280.000 € que se pagaban por las sociedades comprándolas en proporción a sus respectivos porcentajes de los plazos que se consignaban y que concluirán a lo más tardar el 30 de junio del año 2012. Los 600.000 euros restantes hasta completar el monto total de 910.000 € importe de la compraventa se regulan en el apartado tercero de la estipulación segunda, y se abonarían, por una parte, mediante el abono de 310.000 €, que al parecer no se entregaban directamente a la vendedora sino que servían para abonar la deuda que está mantenía con terceras personas y a los que se refería el apartado D del propio párrafo tercero de la estipulación segunda, y el resto se pagaría por las sociedades demandadas mediante el abono de los costes de ejecución de la obra en la parte proporcional a cargo de Doña Fermina , mediante el abono de los demás gastos y pagos necesarios para la construcción del edificio en la parte proporcional a cargo de Doña Fermina , mediante el importe de las indemnizaciones y gastos de desalojo de los inquilinos existentes en la parte proporcional a cargo Doña Fermina , y, apartado D, la cantidad de 310.000 € a las que nos hemos referido con anterioridad y que suponía al parecer una deuda que la actora mantenía con terceras personas y que se estimaban en dicha suma por la estipulación segunda, concluyendo que siendo todos los indicados pagos en la parte proporcional correspondiente a cargo Doña Fermina las dos sociedades compradoras se obligaban a gestionar en los términos que se dirían a continuación la realización de las obras, teniéndose en cuenta que como máximo la cantidad pendiente señalada en este apartado se debería terminar de pagar dentro del plazo fijado al concluir la obra. En la estipulación tercera se realiza un pacto de colaboración empresarial que en definitiva suponen que la actora se convertiría en empresario individual y cuando comenzase la construcción de la obra que supuestamente se proyectaba y a la que se refiere las estipulaciones siguientes, desarrollaría conjuntamente el proceso de promoción del edificio a construir en la parcela con las dos sociedades compradoras, quienes aseguran que pueden conseguir que la obra se podrá completar por un coste cerrado y en el plazo de 36 meses. A continuación y en dicha estipulación tercera y como requisito imprescindible para el pacto de promoción conjunta del edificio las demandadas se obligan a gestionar la ejecución de la obra con las empresas que ya habían contactado obligándose a que las obras empezarían a ejecutarse tan pronto como se complete el desalojo de los actuales inquilinos del edificio previos los acuerdos correspondientes con cada uno de ellos, lo que debería producirse en el plazo máximo de seis meses y tras ello las obras de construcción de un nuevo edificio deberían durar un máximo de 36 meses, estableciéndose que las compradoras se harían cargo de la gestión de los acuerdos con los inquilinos actuales de las viviendas y que habían sido reseñados en los exponendos de la propia escritura y que ambas sociedades se obligaban a realizarlo por un coste que para la actora debería ser exactamente de 600000 € incluido iva, impuestos y cualquier otro gasto de tal forma que la actora no tendría que pagar nada por la ejecución de la obra. En fin en la estipulación cuarta se estableció un pacto de construcción en donde se establece que Doña Fermina construyó a sus expensas en la forma relatada en la estipulación segunda y tercera y se adjudicaría las fincas 2, 3, 7 y 13 de la propiedad horizontal que se constituyera sobre inmueble que se iba a construir.

Con dichos antecedentes y a la vista de que había transcurrido con exceso los plazos fijados en la escritura pública a la que hemos hecho mención, la parte demandante y a la vista del incumplimiento que se había producido de los términos de la escritura procede reclamar los 600000 € que estima le son debidos como parte del pago aplazado de la compraventa concertada, estimando que fuesen cuales fuesen los términos en los que estaba redactada la escritura había transcurrido con exceso o los seis meses previstos para el desalojo de los inquilinos y los 36 meses previstos para la realización de la construcción del edificio por lo que entendía que debía ser abonado en el precio de 600000 € pactados en la escritura, interponiendo una acción de cumplimiento contractual.

La sentencia de instancia estima la pretensión de la parte actora lo que motiva la interposición de los recursos de apelación que hoy se examinan por la Sala.

TERCERO.-Que la mercantil RIACE BUSSINES articula como primer motivo de oposición a la sentencia una supuesta errónea aplicación del artículo 1115 del Código Civil en cuando establece que el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor la obligación condicional sería nula la apelante hace sorprendente interpretación del artículo al que nos hemos referido considerando que lo pactado era una condición potestativa por parte de la demandante, estableciendo la nulidad una condición cuando no depende de la exclusiva voluntad de los demandantes y ello sobre la base de que el juzgador no realiza nulidad de condición alguna y en segundo lugar es muy discutible que se hubiere establecido algún tipo de condición en el sentido establecido en el artículo 1.114, pues no se trata propiamente de un acontecimiento incierto, sino que pura y simplemente lo que ha ocurrido es que con carácter previo o coetáneo al cumplimiento del complejo contrato suscrito entre las partes las demandadas deberían gestionar y abonar la liquidación de los contratos de arrendamiento concertados en su día y que afectaban algunas dependencias de la vivienda, y desde luego el mero hecho de que no se hubiese identificado correctamente a todos ellos no implica ni mucho menos que se trate de una condición potestativo por parte de la demandante, y en cualquier caso lo cierto y verdad es que el mero hecho de que algunos inquilinos hayan fallecido no es óbice para poder resolver los contratos de arrendamiento en su caso, pues bastaba con dirigirse a los que ocupasen la vivienda en ese momento que por cierto son casi todas personas ligadas por vínculos de parentesco o consanguinidad con los primitivos titulares, por lo que ni existe incumplimiento de condición alguna ni existe un incumplimiento imputable a la demandante que justifique una suerte de incumplimiento extrajudicial por parte de las demandadas. Por ello el motivo se desestima.

CUARTO.-Que por lo que hace al fondo la litis la parte recurrente impugna la sentencia por un supuesto error en la aplicación del derecho con infracción de la disciplina contenida de los artículos 1256 y siguientes, relativos a la parte general de los contratos, aduciendo que habiéndose interpuesto una acción de cumplimiento no se indica cuales han sido los incumplimientos de las partes demandadas, estimando que se había producido una vulneración del complejo contractual establecido en la escritura a la que hemos hecho mención con anterioridad.

El motivo debe ser estimado porque, en efecto, la parte demandante en su escrito de interposición de demanda trata la convención suscrita entre las partes como un simple contrato de compraventa con parte el precio aplazado y así en la fundamentación jurídica de la demanda se hace mención aparte del artículo 1.124 del Código Civil a los artículos 1445 siguientes estimando que por mor de la escritura pública suscrita ante las partes de fecha 17 de enero de 2011 se había producido simplemente un contrato de compraventa con un objeto cierto y determinado, en el caso la trasmisión de una parte indivisa de un inmueble y un precio de 910000 € por dicha participación de los que no se han pagado la cantidad de 600000 € que son los que se reclama; y en la propia a fundamentación fáctica de la sentencia se decía que la estipulación tercera pacto de colaboración establecía el plazo para el cumplimiento de la obligación de pago de los 600000 € que quedaron aplazados a la fecha de la firma de la escritura.

Llegados a este punto el parece oportuno hacer una precisión acerca de la interpretación del contrato el que se articula a través de la escritura de fecha 17 de enero de 2011.

Como es bien sabido la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la aplicación de los artículos 1281 , 1282 , 1283 Y 1288 del Código Civil , que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas ( Sentencias de 23-3 y 6-9-1993 , 9-7-1994 , 29-1 y 19-2-1996 , entre otras muy numerosas). En ese mismo sentido, la Sentencia Tribunal Supremo de 19 noviembre de 2002 recuerda que 'la interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, por lo que el artículo 1282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1281, párrafo segundo , para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente, como ocurre en este caso, por su literal expresión ( sentencia de 27 de marzo de 1984 , y otras), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 , 3 de mayo de 1985 y 26 de noviembre de 1987 )' , con ello mantenían la línea sostenida de antiguo por las Sentencias del Alto Tribunal de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 y 30 marzo 1953 , seguidas después por otras muchas, que tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros.

Sin embargo, en otras, como las de 27 octubre 1966,23 noviembre 1975 y 28 junio 1976, se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 , que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 , que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 y 16 de julio de 1992 , entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el arto 1282 del Código Civil». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 «los criterios interpretativos legales no son excluyente s, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 , 21 de febrero y 23 de junio de 199 , 22 de mayo de 1992 y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto.»

En el presente caso la parte demandante parece atribuir al contrato celebrado la naturaleza jurídica de un simple contrato de compraventa con pago de parte del precio aplazado, y que ante la falta de abono del mismo en los plazos estipulados contractualmente se ejercitó la acción de cumplimiento de contrato con la pretensión de que por las partes demandadas se pague lo que se habían comprometido. Sin embargo lo cierto y verdad es que de la lectura de las clausulas contenidas en la escritura pública a la que se ha hecho mención parece evidente que no nos hallamos ante una figura pura y simple de un contrato de compraventa por el cual en principio la parte actora procedía a vender una participación indivisa de algo menos del 80% de un solar donde existe una edificación, por un precio de 910.000 € por tuvo en lo atinente al precio y por lo que se refiere la estipulación tercera de la referida escritura y lo que afecta a los 600.000 € que supuestamente se dejarían aplazados, lo cierto y verdad es que la dicha cantidad de 600.000 € no constituye una cantidad líquida y exigible a partir de un determinado plazo, sino que en realidad esa parte del precio 600.000 €, se venía a abonar de otras maneras diferentes, por una parte asumiendo las demandadas una de las demandadas por mejor decir una supuesta deuda que la demandante mantenía con terceras personas precisamente como consecuencia de negocios jurídicos relativos a la parcela y edificación; otra parte del precio complejo de 600.000 € se abonarían por las demandadas haciendo las gestiones oportunas y abonando las indemnizaciones por las resoluciones de los contratos de arrendamiento o que estaban concertados sobre distintas dependencias de la edificación construido en la parcela, y en tercer término la tercera forma de terminar de abonar esos 600.000 € venía constituido por los costes de ejecución de una obra que se iba a realizar en la parcela en la parte proporcional a cargo de la demandante y por los demás gastos y pagos necesarios para la construcción del edificio en la parte proporcional a cargo Doña Fermina pactándose en la estipulación tercera un supuesto contrato de colaboración entre las demandadas con la demandante a fin de proceder a la construcción de un inmueble sobre la parcela que se vendía una vez que se hubiera demolido la existente, dejando ya definidas una división horizontal del inmueble futuro y la adjudicación a la hoy demandante de al menos cuatro dependencias del mismo inmueble. De ello se sigue que no puede calificarse el contrato como una sencilla operación de compraventa con parte el precio aplazado como simplistamente se acelere la demanda. En este sentido parece que estamos ante la existencia de un contrato complejo en los términos establecidos entre otras en la sentencia de 6 de Octubre de 2006 .

En el presente caso nos hallamos ante la figura del llamado contrato complejo o unitario, ampliamente estudiado por la doctrina y la jurisprudencia, al que se refiere la sentencia de 19 de mayo de 1982 con las siguientes palabras: 'Como consecuencia de la autonomía privada antes recordada, que consagra el art. 1255 del Código Civil que permite a los contratantes, siempre que respeten el triple límite que en el mismo se establece, la creación de tipos distintos de los previstos en la ley para cubrir las cambiantes necesidades económicas, generalmente utilizando los elementos de contratos regulados por ésta, mediante fusión o simple unión de los mismos como sucede en el caso contemplado, que, unas veces son simplemente 'atípicos' bien con propio nombre (hospedaje, garaje, exposición, educación, corretaje, etc.) bien manteniendo los de los que se unen o fusionan, pero siempre produciéndose una síntesis unitaria; y otras veces, son además 'innominados' por carecer de nominación propia y de regulación aplicable por carencia de precedentes (sumamente raros), de los cuales los primeros son llamados complejos o mixtos, término este último utilizado por la doctrina alemana e italiana ('Gemischte Verträge', contritti misti'), de lo que en España se hizo eco no sólo la doctrina científica, sino también la jurisprudencial de la que son muestra las sentencias de 27 de febrero de 1950 , 13 de octubre de 1965 y 29 de mayo de 1972 , entre otras, haciéndose incluso manifestaciones de los mismos en una serie de casos contemplados en el Código Civil como la permuta en compensación en dinero (art. 1446 ), la donación onerosa (art. 622), la apariencia (art. 1579) y la obra con suministro de materiales'. La sentencia de 19 de enero de 2001 trata de esta figura cuando se refiere al 'contenido del contrato convenido entre los litigantes el 6 de mayo de 1991 con un objeto integrado por una bilateral pluralidad de prestaciones diversas concatenadas para constituir una unitaria finalidad obligacional a consumar mediante actuaciones recíprocas y compensatorias entre sí desde el revestimiento unitario que les proporciona un contrato complejo con un contenido que no cabe desmembrar porque sus integrantes se condicionan entre sí en un equilibrio que, desnaturalizándole así su genuina causa contractual, se rompería para llevar a figuras contractuales que disociadas no son los que así movieron a las partes a prestar su consentimiento creador como dispone el art. 1254 del Código Civil .'.

En igual sentido se pronuncia la STS de 29 de junio de 2016 . La sentencia analiza la causa y el objeto del negocio realizado, para llegar a la conclusión de que la transmisión de las acciones de Semorsa tenía como contrapartida la recepción por sus socios de una parte del precio en dinero y otra mediante la entrega de una cosa futura (el resultado de la edificación). Precisamente, esta modalidad contractual de permuta de terrenos (o de derechos sobre los mismos) por edificaciones futuras suele albergar una multiplicidad de relaciones jurídicas que, según los casos, pueden incluir contratos de compraventa, permuta y arrendamiento de obras; pero sin que ello implique que se trate de varios contratos, sino como bien dice la Audiencia Provincial, de varias figuras contractuales que, coordinadamente, dan lugar a un único contrato mixto o complejo. Como dice la sentencia de esta Sala núm. 914/2011, de 2 de diciembre (RJ 2012, 4520) : «Este es un contrato complejo, llamado también mixto, en que su especificidad se halla en la síntesis, que no suma, de diversos elementos, fundidos en la unidad de causa, lo que le da identidad diferenciada (así, sentencia de 19 de mayo de 1982 ). Contrato que se rige, como norma básica, por lo pactado,lex contractusque proclama el artículo 1091 del Código civil ( sentencia de 18 de noviembre de 1980 relativa a un ' contrato complejo de cesión de solar por obra y entrega de cantidad en concepto de precio'), a cuyo contrato se aplica la normativa de los pactos que aúna, en lo que se ha dado en llamar teoría de la combinación ( sentencia de 23 de octubre de 1981 ) que, en el fondo, no es otra cosa que volver 'al viejo principio de la analogía' (como dice la sentencia de 19 de mayo de 1982 ). [....] Es un contrato con unidad de causa, como función objetiva ( artículo 1274 del Código Civil y sentencias de 8 de febrero de 1993 , 8 de febrero de 1996 , 28 de julio de 1998 ). Y a este contrato complejo, no hay duda en la aplicación del artículo 1124 del Código Civil , resolución por incumplimiento de la obligación sinalagmática de una de las partes».

Porque en vista de las anteriores consideraciones parece evidente que lo pactado entre las partes en la escritura compraventa a la que repetidamente hemos hecho mención no es ni mucho menos un simple contrato de compraventa con parte del precio aplazado, sino que se trata de una compleja operación que incluyó efectivamente un contrato de compraventa de parte de una parcela, y al mismo tiempo un contrato de colaboración empresarial para realizar de un proceso de promoción del edificio a construir sobre solar una vez demolida la edificación existente, y la forma de pactarse el pago del precio difiere muy mucho de la normal en un contrato de compraventa con parte del precio aplazado sino que de la lectura del conjunto de las cláusulas contractuales parece que los encontramos ante una figura atípica y compleja que en cualquier caso puede asimilarse notablemente a la figura de la permuta de solar por edificación, pues no cabe duda que dentro del complejo contractual convenido entre las partes en realidad parece que el precio por la compraventa que se hacía de la parte indivisa venía constituido, de una parte por una cantidad en metálico, estipulación segunda referida al precio, y por otra parte la edificación de una construcción la cual se haría sin coste para la demandante, pues aunque formalmente se hacía cargo de su parte proporcional de las dependencias que se le iban a adjudicar como de las partes comunes, en realidad, de la lectura del pacto tercero y cuarto se desprendía que en ningún momento se procedía al abono en metálico por parte de dicha señora, sino que en realidad parece que el precio a abonar por el resto de la participación indivisa que se vendía se constituía por las cuatro dependencias que se adjudicaban a dicha señora en el futuro inmueble que se iba a construir, lo que hace evidente que en modo alguno puede decirse que nos encontremos ante un simple contrato de compraventa con parte el precio aplazado.

Llegados a este punto resulta evidente que las sociedades demandadas han incumplido palmariamente los compromisos contractuales a los que se comprometieron en la tantas veces mentada escritura pública pues parece del todo evidente en que no sólo no han cumplido con la gestión y el pago de la resolución de los contratos de arrendamiento existentes en la edificación construidas o la parcela que en definitiva es el objeto de venta, sino que tampoco consta que se haya procedido a la celebración de esa colaboración empresarial, ni consta que se hayan buscado o se haya comenzado de forma más o menos efectiva la posibilidad de construir el inmueble que se iba a construir en la parcela una vez se hubiera demolido el existente, pero desde luego lo que no significa es que en el caso de que se ejercita por la parte actora como se hace una acción de puro cumplimiento de todas esas obligaciones complejas y accesorias que formaban la parte más importante del pago del supuesto precio en metálico, que no eran otras que la construcción del edificio de forma tal que la demandante a pesar de que teóricamente se hacía cargo a sus propias expensas de la construcción de la parte que le correspondía por las dependencias que se deberá entregar, en realidad no suponía desembolso alguno por parte dicha señora fuesen cuales fuesen los efectivos costes de la construcción del edificio y que la resultaren atribuibles en razón al porcentaje del 20% que quedaba en su poder, pues en ningún caso abonaba cantidad alguna puesto que se suponía que dentro de esos 600.000 € en que valoraron esas obligaciones a causa de las demandas debían estar englobadas todas las obligaciones económicas de la demandante tuviere que hacer frente. Por ello ante una acción de cumplimiento contractual como la que se hace resulta evidente que las obligaciones a las que pueden ser compelidas las demandadas son precisamente aquellas que se comprometieron y que se han dejado descrita, y no al abono de una cantidad, en el caso 600.000 €, que únicamente pareció figurar como simple mención para articular el contrato como una simple compraventa, cuando escondía una situación bastante más compleja que, como se ha dicho con anterioridad, se acerca muy mucho a la figura de la permuta de solar por edificación, pues parece evidente que el objeto final de dichas estipulaciones no era otro que el que la demandante se adjudica cuatro dependencias del futuro edificio y sin tener que abonar cantidad alguna de esos 600.000€ que supuestamente iban a sufragar el coste de los mismos.

Ahora bien siendo así parece evidente que no puede pedirse como se pide una simple reclamación de cantidad como parte del pago del precio, pues aún cuando se considere como parece considerar la sentencia que a la vista de que las partes demandadas no han cumplido con su condición previa de resolver los contratos de arrendamientos respectos de determinados departamentos de la edificación existente la parcela y de liquidar económicamente la resolución de los mismos y aún cuando se entendiese que pueden ser de aplicación artículo 1.119 del Código Civil que hace que se tenga por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento, sin embargo tratándose como se trata de una condición suspensiva, ello no puede significar, como parece inferirse de la dicción de la sentencia que entre en juego una supuesta acción de cumplimiento o del pago de una cantidad, que como se ha dicho con anterioridad no consta que fuera lo que las partes tuvieron intención de pactar, pues lo cierto y verdad es que una cosa es la valoración que se hace de las prestaciones a realizar por las demandadas, y otra cosa muy diferente es que se haya producido un contrato de compraventa de una porción indivisa una parcela por un precio cierto y determinado que se dejaría aplazado parcialmente. Y es que las consecuencias del incumplimiento de una condición suspensiva no serían las que se introducen en la sentencia, sino que de acuerdo con la mejor doctrina jurisprudencial y como afirma la sentencia de 22 marzo 2010 , que la condición suspensiva, como establece la ley ( arts. 1113 y 1114 CC ) y reitera la jurisprudencia ( SS. 6 de mayo de 1.991 , 20 de abril de 1.999 , 15 de junio de 2004 , 9 de diciembre de 2.008 , entre otras), subordina la exigibilidad de la obligación condicionada al suceso futuro e incierto en que consista la condición, de modo que no se produce la plenitud de efectos jurídicos hasta que se cumpla la misma.

Por ello, incumplida la condición, no llegó a alcanzar efecto el pacto de venta efectuado entre las partes.' Y éste, afirma la sentencia de 22 marzo 2010 , que la condición suspensiva, como establece la ley ( arts. 1113 y 1114 CC ) y reitera la jurisprudencia ( SS. 6 de mayo de 1.991 , 20 de abril de 1.999 , 15 de junio de 2004 , 9 de diciembre de 2.008 , entre otras), subordina la exigibilidad de la obligación condicionada al suceso futuro e incierto en que consista la condición, de modo que no se produce la plenitud de efectos jurídicos hasta que se cumpla la misma.

Por ello, incumplida la condición, no llegó a alcanzar efecto el pacto de venta efectuado entre las partes.'.

Por ello y teniéndose en cuenta que aunque no se tratase de una pura condición suspensiva en términos estrictos, y aún estimando que el incumplimiento de la condición no determinaría la inexistencia de la obligación sometida a dicho evento, que sería el efecto natural del incumplimiento de las condiciones suspensivas, y aun entendiendo que no nos encontramos ante un supuesto análogo a dicha situación a las condiciones descritas en la jurisprudencia que antecede, en donde más bien parece que antes que una auténtica condición en sentido técnico parece que estamos ante el incumplimiento de unas obligaciones previas o coetáneas por parte de las sociedades demandadas, que por cierto tanto si se trata de una condición suspensiva en sentido estricto, como si es una mera obligación previa o coetanea por parte de las codemandadas, éstas han incumplido de manera clamorosa lo pactado, ello en el mejor de los casos lo único que haría es dejar incólume el negocio primitivo original y el negocio primitivo original no era precisamente la trasmisión de una porción indivisa de la vivienda por un precio aplazado de 600.000 €, sino en todo caso la parte del precio la que se comprometían las sociedades demandadas por la participación indivisa que adquirían se abonaba no por una cantidad en metálico a tanto alzado sino por la realización, aparte las gestiones derivadas de la resolución de los contratos de arrendamiento, de las labores de promoción en construcción del inmueble dejando incólume económicamente a la demandante quien en cualquier caso no tenía necesidad de abonar cantidad alguna, pues la propia estipulación segunda párrafo tres apartado referido precisamente al pago de esos 600.000 € se establece que las demandadas deberían afrontar los costes de ejecución de la obra en la parte proporcional a cargo de la demandante cuyo importe, el de las obras, se pagaría por las sociedades compradoras a la demandante y ésta a continuación las empresas constructoras que se fuesen hacer cargo de los trabajos y a medida que se formalizan de los pagos, lo que determina que en ningún momento, sea cual fuese la liquidación final de la obra la demandante habría abonado cantidad alguna por estos conceptos, por lo que es evidente que obra en el supuesto de que se considerase que por el incumplimiento de las partes demandadas la condición había devenido imposible ello no podría hacer sino considerar que nos encontraríamos ante el contrato pactado y los pactos contractuales, por lo que hace al cumplimiento no suponen el abono de los 600000 € que se reclaman. Por ello y a la vista del palmario incumplimiento en el que habían incurrido las sociedades demandadas la solución más lógica era la de proceder a resolver el contrato por haberse frustrado de manera definitiva el posible de cumplimiento, pues desde luego resulta evidente que la falta de cumplimiento de las obligaciones a las que se comprometían las partes, resolver los contratos de arrendamiento y abonar las cantidades correspondientes, no permite la iniciación de las obras de construcción de un nuevo edificio mucho menos las de adjudicación a la demandante de las dependencias que se pretendía en el contrato, que constituye una causó unitaria del mismo, y de otro lado parece que nadie tiene el más mínimo interés en que el contrato se lleve a efecto en los términos contratados, y lo más lógico sería proceder a la resolución del mismo con el abono de las indemnizaciones a que hubiere lugar, acción que no se ha ejercitado en el presente litigio. Por ello, debe estimarse el recurso y revocarse la sentencia.

QUINTO.-En fin, por lo que hace al recurso interpuesto por la mercantil INMONATURA, y a lo referente a la cuestión procesal suscitada en el mismo, el recurso debe ser desestimado. Se dice en el recurso que se ha producido una indebida apreciación de la falta de litisconsorcio pasivo necesario, dando por supuesto que debía de haberse aceptado dicha figura. El argumento del motivo que lo sustentan debe ser desestimado; es más que conocida la doctrina jurisprudencial sobre la falta de integración litisconsorcial de la Litis...». SS. 1-7-93 , 11-2-94 , 11-3-94 ; Asimismo en Sentencia de 18-6-03 , se decía: «... La figura jurídica del litisconsorcio pasivo necesario, de creación puramente jurisprudencial, tiene su justificación última en una indebida constitución de la relación procesal, con base en la situación jurídico-material que se ventila en la litis, es decir, se pretende la presencia de todos los interesados en esta situación, únicos que pueden ser considerados como litisconsortes necesarios, pues los que no fueron parte en el contrato cuya ejecución se discute, carecen de interés legítimo sobre las obligaciones que constituyen su objeto, y no hay razón alguna para llamarles obligatoriamente a un proceso, en el que no puede recaer pronunciamiento condenatorio que les afecte de modo directo ( art. 1257 CC ). Importa poner de relieve, como ya tiene declarado la jurisprudencia, que no es de apreciar tal situación litisconsorcial cuando los posibles efectos hacia terceros se producen, con carácter reflejo, por una simple o mediata conexión, o porque la relación material sobre la que recae produce la declaración que sólo les afecta con carácter prejudicial o indirecto; en estos casos su posible intervención en el litigio no es de carácter necesario, sino voluntaria o adhesiva, ya que la extensión de los efectos de la cosa juzgada no les alcanza, ni se produce para ellos indefensión ( SS., entre otras muchas, 16-12-86 , 23-2-88 , 4-10-89 , 23-10 y 24-4-90 , 25-2-92 , etc.). A lo que cabe añadir, que esa afectación o acatamiento a lo ya resuelto por los no llamados (eficacia de cosa juzgada), en fase de ejecución no se cohonestaría con la imposibilidad de condena INAUDITA PARTE, por lo que, sería un obstáculo para la ejecución de la sentencia así pronunciada al no poderse imponer a quien pese a su conexión con la relación material controvertida no fue llamado al proceso y, que asimismo, cuando concurre un vínculo de solidaridad - art. 1144 , 1084 CC (LEG 188927) no cabe apreciar la figura del litisconsorcio pasivo necesario. Y que asimismo, Asimismo, cuando concurre un vínculo de solidaridad - arts. 1144 , 1084 CC - no cabe apreciar la figura del litisconsorcio pasivo necesario. SS. 18-9-96 ; 14-3-2000 ; 28-6-2001 , 1-7-93 , 11-2-94 , 11-3-94 , 23-7-02 , 2-4-03 (RJ 20033000)»;

Pues bien en el presente caso difícilmente puede hablarse de una falta de situación litisconsorcial, cuando la propia parte demandante y a instancias de la parte que recurre procedió a la integración de la litis trayendo al tercero que decía ser según la parte hoy recurrente verdadero titular de los derechos y a quien afectaría la sentencia. Con todo es de destacar que como pone de manifiesto la sentencia de instancia realmente no se ha acreditado ni la parte podía saber que la sociedad Proyectos Hosteleros Chamberí S.L. tuviese alguna legitimación para ser demandada, toda vez que los supuestos derechos que ostenta sobre la porción indivisa que la primitiva o demandada había adquirido no constan en registro alguno ni por lo tanto podía ser conocidos por la parte demandante, de ello se sigue que en opinión de la sentencia no afecta a dicha sociedad el contenido del fallo, todo ello sin perjuicio de los derechos que le correspondan contra la sociedad Inmonatura S.L. Por otra parte la recurrente parece confundir la falta legitimación pasiva, que es lo que en realidad se alegó con la falta de litisconsorcio pasivo necesario que supone un óbice procesal que hace precisa la existencia o la traída los autos de todas aquellas personas a los que la sentencia les puede afectar, lo que nos el caso puesto que en definitiva se está tratando de la posible acción de cumplimiento en un contrato en el que la parte cuya falta de litisconsorcio se postula no fue integrante del mismo, y por otra parte nada tiene que ver la supuesta falta de litisconsorcio con una falta de legitimación pasiva que constituye una excepción del fondo y que en definitiva lo que viene a indicar sería una falta de atribución de la relación sustancial o material deducida en la litis de tal manera que la sentencia que se dictase no tenía capacidad para afectar a quien no tiene atribuida la titularidad material de los derechos puestos el litigio y es que como afirma la en la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2002 , consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar, encontrándose su base en la relevancia de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden, pues la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Este es el sentir encarnado en el artículo 10 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil cuando considera partes legítimas a quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. En cualquier caso y dado que el tercero a que supuestamente podía afectar la litis ha sido traído litigio precisamente instancias de la recurrente malamente puede alegarse de una falta de litisconsorcio pasivo necesario, y una falta legitimación pasiva de la que hoy recurre toda vez que la misma fue desestimada expresamente por la sentencia y ello con base en la completa falta de constancia que podía tener la demandante en la posible trasmisión del objeto litigioso, por lo que debe desestimarse el recurso en este punto y confirmarse la sentencia.

Por lo que hace al fondo de la litis son extrapolables las consideraciones que se han puesto de manifiesto con anterioridad a la hora de examinar el recurso interpuesto por la coapelada.

SEXTO.-Con expresa imposición de costas de Primera Instancia a la parte demandante, sin que haya por motivos que justifiquen un especial pronunciamiento respecto que las de la alzada

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

ESTIMANDO COMO ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rodríguez Crespo en nombre y representación de RIACE BUSSINES S.L y ESTIMANDO COMO ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rodríguez Crespo en nombre y representación de INMONATURA S.L., contra la sentencia dictada en las presentes actuaciones por la Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 70 de los de esta capital de fecha 10 de diciembre de 2015 a que el presente rollo se contrae, debemos dar lugar a los mismos, y, en consecuencia con estimación de los recursos interpuestos DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la meritada resolución absolviendo a las entidades demandadas de los pedimentos contenidos en la demanda, todo ello con expresa imposición de costas de Primera Instancia a la parte demandante, sin que haya por motivos que justifiquen un especial pronunciamiento respecto de las de la alzada. Con devolución de los depósitos constituidos por RIACE BUSSINES S.L e INMONATURA S.L., respectivamente.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.