Sentencia CIVIL Nº 367/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 697/2016 de 09 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 697/2.016

Procedimiento Ordinario nº 1.204/2.014

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Valencia

SENTENCIA Nº 367

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS

DOÑA M. EUGENIA FERRAGUT PÉREZ

En la ciudad de Valencia, a nueve de septiembre de dos mil dieciséis.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, constituida por la Sala referenciada, ha visto el presenterecurso de apelaciónque se ha interpuesto contrala sentenciade fecha 21 de Abril de 2.016,que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandanteDña. Verónica ,representada por la Procuradora Dña. Gabriela Montesinos Martinez y asistida por la Letrado Dª Manuela Canet Suárez y, como apelada, la parte demandadaComunidad de Propietarios de la AVENIDA000 nº NUM000 de Valencia,representada por la Procuradora Dña. Mª Amparo Pont Pérez.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

'Que desestimando la demanda de juicio ordinario formulada por la Procuradora Sra. Montesinos Martinez en nombre de Dña Verónica debo absolver y absuelvo a la Comunidad de Propietarios de AVENIDA000 nº NUM000 de Valencia con imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante que pidió su estimación y que se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios celebrada el 28 de mayo de 2.014, en lo que se refiere a:

Que la propietaria de la puerta 9 ha realizado obras en el trastero que no estaban amparadas por el contrato de cesión de uso suscrito el 2 de julio de 1.987, por tanto, debe reponer el trastero a su estado anterior de forma que devuelva la superficie de zona común o elementos comunes que ha incorporado a dicho trastero. A tal fin, se le concede a la Sra. Verónica un plazo de 30 días para que proceda a demoler las obras realizadas y por tanto, a devolver el trastero al estado anterior a dichas obras.

Advertir a la propietaria de la puerta NUM001 , que el indicado trastero no es habitable, por tanto deberá abstenerse de utilizarlo como vivienda

En el supuesto de que la Sra. Verónica no realice los actos antes expresados, se faculta al Presidente de la Comunidad, para efectuar cuantas medidas o actos considere necesario, a fin de intentar que se ejecuten los anteriores puntos.

Con expresa condena en costas a la parte contraria.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló paradeliberación y votaciónel5 de Septiembre de 2.016en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.-La demandante impugnó los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en la Junta de fecha 28 de mayo de 2.014 que fueron los siguientes:

'A.1º) Que la propietaria de la puerta NUM001 ha realizado obras en su trastero que no estaban amparadas por el contrato de cesión de uso suscrito el 2 de julio de 1.987, por tanto debe reponer el trastero a su estado anterior de forma que devuelva la superficie de zona común o elementos comunes que ha incorporado a dicho trastero.

A tal fin, se le concede a la Sra. Verónica un plazo de 30 días para que proceda a demoler las obras realizadas y por tanto, a devolver el trastero a su estado anterior a dichas obras.

A.2º) Advertir a la propietaria de la puerta NUM001 , que el indicado trastero no es habitable, por tanto debe abstenerse de utilizarlo como vivienda.

A.5º) En el supuesto que la señora Verónica no realice los actos antes expresados, se faculta al Presidente de la Comunidad, para efectuar cuantas medidas o actos considere necesario, a fin de intentar que se ejecuten los anteriores puntos'.

La sentencia apelada desestimó la demanda que ha dado lugar a estos autos, argumentando:

'A la vista de las alegaciones de las partes, del contenido de las pruebas practicadas y de la documentación obrante en autos cabe llegar a la conclusión de que debe dictarse sentencia desestimatoria de la demanda. El acuerdo impugnado por la Sra. Verónica no implicó una conducta abusiva por parte de la Comunidad demandada. Lo acontecido es que la demandante ha incumplido los términos del contrato de cesión de uso de 2 de julio de 1987. La Sra. Verónica ha realizado obras que no estaban amparadas en el referido contrato y ha ocupado, en su beneficio, elementos comunes. Asi mismo en ningún momento quedó facultada la demadante para destinar el trastero a vivienda. La Sra. Verónica pretende sustentar su pretensión aportando un documento nº 3 que ha sido manipulado pues no habia sido firmado por los restantes copropietarios y se eliminó la línea de cerramiento inferior del trastero nº NUM001 . La prueba pericial caligráfica del Sr. Pelayo demuestra claramente que el mencionado documento ha sido alterado y se corrobora con las declaraciones testificales del Sr. Carlos María y D. Baltasar y D. Eutimio ; por otra parte, como indica la defensa de la parte demandada, Dña. Verónica ha ampliado su trastero nº NUM001 incorporando al mismo superficie de la cubierta del edificio extralimitándose con respecto a lo acordado en el contrato de 2 de julio de 1987; esa circunstancia la confirma en su informe el Arquitecto Sr. Melchor . Por todo lo anterior debe dictarse sentencia desestimatoria al no demostrar la demandante que el acuerdo comunitario impugnado se haya adoptado con abuso de derecho, por lo que al amparo del art. 217 de la LEC debe absolverse a la Comunidad demandada.'

SEGUNDO.-Interpone recurso de apelación la parte actora que alega:

'Que existe una confusión entre la superficie que por dimensiones debe ir asignada a lo que por destino debe ser el trastero nº NUM001 y por otro lado, el resto de zonas comunes cuyo uso privativo le concede la comunidad a la Sra. Verónica (hecho que no ha sido negado por la contraparte ni impugnado el contrato de cesión de uso) en contraprestación por la rehabilitación de toda la cubierta de la comunidad, realizada como queda acreditado en autos, enteramente a sus expensas.

Que aun dando por bueno el plano aportado por la demandada, el trastero nº NUM001 debería estar separado por un tabique del resto de zonas comunes cuyo uso es privativo de la Sra. Verónica incluida la terraza, tal y como se describe claramente en el contrato de cesión de uso del 2 de julio de 1.987.

Alega que quizá el error en el que se incurre tanto por parte de la comunidad de propietarios en el acta impugnada como posteriormente en el texto de la demanda, fue denominar a toda la superficie cedida a la Sra. Verónica como trastero (error inducido a su vez por la propia comunidad al denominar trastero nº NUM001 a toda la superficie cuyo uso es cedido a la actora en el acta de la junta de propietarios impugnada en los presentes autos), sin diferenciar la zona que le pudiere corresponder por propiedad aneja a la vivienda a Dª. Verónica y las zonas comunes, cuyo uso es cedido a la Sra. Verónica en el referido contrato.

Que se comprueba en el propio plano que presenta la comunidad de propietarios, en el que figura que la zona común colindante con el trastero de la Sra. Verónica se encuentra totalmente diáfano y unido por una puerta con la terraza comunitaria y que lo que la actora pretende hacer valer en su demanda, es su derecho a seguir usando estas zonas comunes de uso privativo como lo ha venido haciendo de manera consentida por la Comunidad en virtud del contrato suscrito por ambas partes desde 1.987.

Reconoce la apelante haber eliminado un tabique entre su trastero y el resto de zona común de uso privativo, pero alega que ello es irrelevante dado el consentimiento tácito de esta realidad fáctica desde el inicio del contrato de cesión de uso y la remodelación de toda la cubierta del edificio incluidos los trasteros.

Alega que el trastero es un elemento privativo anejo a su vivienda, y que la actora está perfectamente facultada para ocuparla y que no existe una prohibición expresa en los estatutos que se adjuntan al texto de la demanda, es doctrina jurisprudencial reiterada, la que permite dedicar un elemento privativo (como es el trastero anejo a la vivienda de Dª. Verónica ) a otra actividad diferente a la señalada en la mera descripción de la finca, lo que supondría limitación de las facultades dominicales; así se desprende entre otras, en las Sentencias: SSTS 7-2-1989 y 20-12.1989.

En cuanto al uso de las zonas comunes cuyo disfrute exclusivo se le atribuye a Dª. Verónica , es claro el tenor de lo dispuesto en el contrato habido entre las partes:El resto de los elementos comunes...se cede su uso a la Sra. Verónica , para que pueda destinarlos única y exclusivamente a fines guardamuebles, o los propios de la vivienda de su propiedad situada en la puerta NUM001 del edificio.

En primer lugar, no ha existido ninguna obra que incorporara el trastero nº NUM001 al resto de elementos comunes de uso privativo de la comunidad. Es la misma realidad fáctica habida desde 1.987. Por lo que es una realidad consentida desde el principio de vigencia del contrato. De hecho, la comunidad no ha acreditado la existencia de ninguna obra.

En segundo lugar, y refiriéndonos al uso realizado por la Sra. Verónica a su trastero y a las zonas comunes de uso privativo, se le ha dado siempre el propio de su vivienda situada en la puerta NUM001 del edificio, SIN QUE JAMÁS, DESDE EL AÑO 1.987, SE HAYA CUESTIONADO POR LA COMUNIDAD, LA LEGALIDAD DE DICHO USO.

Que respecto del uso de toda la superficie común de uso privativo de la Sra. Verónica , no sólo no contiene una prohibición en cuanto a su destino como vivienda en el propio contrato de cesión de uso, sino que tampoco existe limitación en la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto al cambio de destino o de uso de los inmuebles pertenecientes a las Comunidades de Propietarios, contemplándose únicamente en la misma posibilidad de que dicha limitación pueda contenerse en el Título Constitutivo, lo que no ocurre tampoco en los presentes autos. No existe, por tanto, obstáculo jurídico alguno para que la Sra. Verónica , siga viviendo de forma pacífica en la zona común cuyo uso le cede la Comunidad en 1.987.

TERCERO.-Tal como consta en autos, las partes suscribieron un contrato de cesión de uso el 2 de Julio de 1987, dado que interesaba 'a la señora Dª. Verónica , proceder a la remodelación de la referida terraza y cuartos trasteros, conviene con el resto de los copropietarios del inmueble, reformar a sus expensas dicha parte del edificio, para evitar las goteras del mismo'.

A cambio de la remodelación, se le cedía a la recurrente el uso de determinados elementos comunes, y como dice la estipulación sexta:

'el resto de los elementos comunes excluidos los referidos cuartos trasteros, cuarto de la comunidad, aseo de la portera, y pasillos de acceso, se cede su uso a la Sra. Verónica , para que pueda destinarlos única y exclusivamente a fines de guardamuebles, o los propios de la vivienda de su propiedad situada en la puerta NUM001 del referido edificio, sin que pueda destinar jamás, dichos espacios a usos comerciales o industriales, para sí o para terceras personas'.

A la vista de lo estipulado en el contrato y del plano que aportó la Comunidad de Propietarios, que es al que se refiere el contrato (folio 146), tras la remodelación existían 10 trasteros, siendo el nº NUM001 el de la actora y que estaba claramente separado de una zona diáfana entre los trasteros NUM001 y NUM002 y la terraza, que es aquella cuyo uso se le cedió por parte de la Comunidad a la actora.

Se trata de un elemento común de uso privativo configurado de esta forma por voluntad de la Comunidad, y que debe ser mantenido en sus dimensiones y uso tal como fue acordado y definido en el referido contrato, es decir, sin posibilidad de anexarse al trastero de la actora y cuyo uso era el de'guardamuebles, o los propios de la vivienda'con la limitación de que se'pueda destinar jamás, dichos espacios a usos comerciales o industriales, para sí o para terceras personas'.

Pero como se trata de un elemento común, la actora necesitaba la autorización de la Comunidad de Propietarios para llevar a cabo obras en dicho espacio, y, aunque niegue haberlas llevado a cabo, y sostenga que se trató únicamente de obras de reparación y consolidación a las que venía obligada en virtud del referido contrato, no sólo ha reconocido haber suprimido el tabique de separación de su trastero con ese espacio cuyo uso se le cedió, sino que así se desprende de los documentos que ella misma aportó con la demanda y así se observa en el presupuesto del folio 74 relativo a'obra :Rehabilitación cambra sita en AVENIDA000 NUM000 Valencia'de fecha 21 de Abril de 2.008, en la que se contiene la creación de un forjado perimetral, ejecución de tabiques de fachada, y ejecución de cubierta que no se refieren a su trastero, sino al espacio del mismo y del elemento común, como se desprende también del informe del arquitecto Sr. Lucio (folios 184 y 185) que afirma que se ha hecho una reforma integral y habilitación de trastero para vivienda y así también lo recoge el informe del Arquitecto Sr. Melchor encargado por la propia actora que además de la reparación de la cubierta,'se han eliminado todos los tabiques interiores y el mismo se dejó diáfano';por tanto, no es cierto que esa superficie siempre haya estado unida al trastero y que esa situación haya sido consentida por la Comunidad de Propietarios, pues esas obras a las que nos referimos, se llevaron a cabo en el año 2.008 y ya en el 2.011 la Comunidad encargó el informe referido del Sr. Lucio tras solicitar la demandante a la Comunidad un refuerzo del forjado de cubierta sobre su vivienda similar al que esta había realizado en su trastero instalando solera de un espesor aproximado de 12 cms. lo que supuso una sobrecarga sobre la estructura del edificio de unas 22 toneladas y en ese informe, el perito se refiere a la 'reciente aparición de un ático en cubierta'.Por tanto, reiteramos que la Comunidad no ha consentido estas obras y que, además, no se levaron a cabo en el año 1.987 como sostiene la actora y que alega, además, que se trató de obras de mera conservación y consolidación.

CUARTO.-La facultad de realizar obras aparece regulada en los artículos 7 , 11 y 16-1, de la LPH , de los que resulta que el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad (al respecto, sentencias de 7 de mayo de 974 , 15 de abril de 1978 , 23 de diciembre de 1982 , 3 de febrero de 1983 , 10 de marzo de 1983 , 9 de mayo de 1983 , 3 de octubre de 1983 , 3 de abril de 1990 , 26 de noviembre de 1990 , 10 de diciembre de 1990 ...). De conformidad con lo expuesto es claro que las obras realizadas produjeron la alteración de un elemento que es común ( Sentencias de 10 de octubre de 1989 , 23 de diciembre de 1982 , 8 de mayo de 1983 ), y son contrarias a lo dispuesto en los mencionados artículos 7-2 y 11 de la Ley si no están respaldadas por el consentimiento unánime de todos los propietarios.

Tampoco podemos dar la razón a la demandante cuando afirma que: 'el trastero, es un elemento privativo anejo a su vivienda, y que la actora está perfectamente facultada para ocuparla y que no existe una prohibición expresa en los estatutos que se adjuntan al texto de la demanda, es doctrina jurisprudencial reiterada, la quepermite dedicar un elemento privativo (como es el trastero anejo a la vivienda de Dª. Verónica ) a otra actividad diferentea la señalada en la mera descripción de la finca'

Como dice la demandada al oponerse al recurso, el trastero no puede ser utilizado como vivienda, pues modificaría la finalidad de uso conferida al mismo, así como la estructura de la sexta planta y recoge la sentencia de esta Audiencia Provincial Sección 8ª, 4 Febrero 2008 que dice al respecto que ' siendo, por tanto, su propio concepto el que excluye la posibilidad de que la norma consienta su conversión en vivienda, pues de ser así, ya no se trataría de que sus titulares han optado por elegir una actividad a desarrollar en él, sino que dejaría de ser un local para convertirse en cosa distinta, es decir, se cambiaría su naturaleza'.

Citando también las Sentencias del Tribunal Supremo: 20 Abril 1998 ; 15 Marzo 2000 , 3 Junio 2003 ; y 20 Septiembre 2007 que, entre otras, sostienen la ilegalidad de las obras destinadas a convertir un trastero en vivienda.

Por tanto, la actora no estaba facultada para llevar a cabo las obras que han supuesto la incorporación de su trastero a un espacio considerado como elemento común, ni a llevar a cabo obras en ese espacio. Por ello los acuerdos impugnados no son nulos ni contrarios a la buena fe, pues no existe siquiera una conformidad tácita con las obras y ya dijimos en nuestra sentencia de 05 de julio de 2006 ( ROJ: SAP V 5121/2006 - ECLI:ES:APV:2006:5121) Sentencia: 446/2006 | Recurso: 382/2006 | Ponente: VICENTE ORTEGA LLORCA:

'dijo la Sentencia Tribunal Supremo núm. 600/2002 (Sala de lo Civil), de 10 junio, Recurso de Casación núm. 3779/1996 , en un caso de indebido uso, por un establecimiento comercial, de las terrazas, elementos comunes de la finca, que motivó la petición de que se declarara su carácter de zonas comunes, se prohibiera su uso exclusivo al demandado y se restituyera a su estado primitivo, negó la existencia de consentimiento tácito unánime, diciendo que 'debe aplicarse al caso la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 1994 que reitera la de 7 de octubre de 1986, por cuanto que para «la existencia de un consentimiento de lo demandantes a las repetidas obras» (concepto extensivo al uso no autorizado de elementos comunes) ha de tenerse en cuenta la doctrina de esta Sala manifestada en sentencia de 26 de mayo de 1986 en la que, con cita de otras varias, se afirma que es evidente que la reglamentación negocial de intereses puede exteriorizarse a través del comportamiento: existirá declaración de voluntad tácita cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante palabra escrita u oral, adopta una determinada conducta basada en los usos sociales y del tráfico, que ha de ser valorada como expresión de la voluntad interna; en definitiva se trata de los hechos concluyentes («facta concludentia») y como tales inequívocos que sin ser medio directo del interno sentir lo da a conocer sin asomo de duda, de suerte, que el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su «aquiescencia, no pudiendo, por otra parte, identificarse consentimiento y mero conocimiento, como sienta la sentencia de 7 de octubre de 1986 , al referirse a la conocida, por reiterada, doctrina de esta Sala ... según la cual, el conocimiento, acto receptivo que es indispensable para poder actuar, pues no se puede reaccionar contra lo desconocido o ignorado, no equivale al consentimiento, acto valorativo de manifestación expresa o tácita de voluntad», por todo ello no puede estimarse que el conocimiento por los actores de la realización de las obras y su inactividad desde que las mismas se ejecutaron hasta la iniciación del litigio, suponga un consentimiento tácito a las mismas sanador de la falta del consentimiento unánime de los copropietarios exigido por el citado artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal '.

Procede desestimar el recurso

QUINTO.- Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

SEXTO.- La desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

1.Desestimamos el recurso interpuesto por Dña. Verónica .

2. Confirmamos la resolución impugnada.

3. Imponemos las costas de esta alzada al apelante.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta sentencia, lo acuerdo y firmo.