Sentencia Civil Nº 368/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 276/2008 de 16 de Junio de 2008

Encabezamiento

Rollo nº 000276/2008

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 3 6 8

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ.--

En la Ciudad de Valencia, a dieciséis de junio de dos mil ocho.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio

Verbal - 000433/2007 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 4 DE PATERNA

entre partes; de una como demandado/s - apelante/s Rita dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ANTONIO

ASENSIO SORRIBES y representado por el/la Procurador/a D/Dª CESAR JAVIER GOMEZ MARTINEZ, y de otra como

demandante/s, - apelado/s Jesus Miguel dirigido por el/la letrado/a D/Dª. RAFAEL LINDO BONDIA y representado

por el/la Procurador/a D/Dª INMACULADA GOMEZ SAMPEDRO.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 4 DE PATERNA , con fecha veintitres de noviembre de dos mil siete se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por la Procuradora Sra. Gómez Sampedro en nombre y representación de D. Jesus Miguel , frente a Rita , representada por la Procuradora Sra. Gómez Martínez, debo CONDENAR Y CONDENO a la indicada demandada a que tan pronto sea firme la presente resolución abone al actor la suma de 1000 EUROS, más los intereses legales, incrementados en dos puntos, devengados desde la fecha de la presente resolución hasta su completo pago, todo ello con expresa imposición a dicha demandada de las costas causadas en el procedimiento".

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día once de junio de dos mil ocho para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia que estima la demanda y obliga a la demandada (agente inmobiliario) al pago al actor de la cantidad de 1000 euros reclamada, discrepa la demandada (apelante) al entender que no existe tal obligación de devolución de la cantidad entregada por el actor, ya que la misma llevó a cabo todas las gestiones necesarias para la adquisición por el actor de la vivienda que pretendía, y que ello no se llevó a cabo por causa imputable al mismo además de no haberse acreditado su imposibilidad económica de compra. A ello se opone el actor apelado que defiende la tesis de la sentencia.

SEGUNDO.- Constan los siguientes hechos probados:

1.- Por el actor se suscribió en fecha 28-2-2007 con la demandada Sra. Rita (Novaclau Serveis Inmobiliaris) un "mandato de compra" (folio 9, doc.1 de la demanda) para la compra de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 de Burjassot (Valencia). Su texto era el siguiente: "1.- Es intención de D. Jesus Miguel comprar el piso sito en Burjassot (Valencia), en C/ DIRECCION000 , nº NUM000 - NUM001 pta. NUM000 , por la cantidad de 228.385 € (38.000.067 ptas), con gastos arreglo ley y libre de cargas e inquilinos". 2 .- Que para tal fin contrata los servicios de Rita , con CIF NUM002 (como nombre comercial NOVACLAU, SERVEIS INMOBILIARIS), para que gestione sus intereses y le asesore en la operación a realizar. 3.- Se acuerda en concepto de reserva la cantidad de 1.000 € (166.386 ptas). 4.- Rita con CIF NUM002 (como nombre comercial NOVACLAU, SERVEIS INMOBILIARIS), en representación de Jose Ignacio , se compromete a devolver íntegramente la cantidad referida en caso de no llegar a buen fin la negociación encomendada. 5.- Este documento tendrá validez hasta el 28 de MARZO de 2.007, debiéndose sustituir por el correspondiente contrato de arras o escritura pública".

2.- En la misma fecha el actor suscribió un "reconocimiento de honorarios" por la compra pretendida por importe de 4.176 euros.

3.- En fecha 2-3-2007 la demandada suscribió con la Sra. Susana y el Sr. Jose Ignacio un "mandato de venta" cuyo tenor era el siguiente: "1.- Es intención de Dª Susana y D. Jose Ignacio vender el piso sito en Burjassot (Valencia), en C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 NUM001 , PTA. NUM000 por la cantidad de 228.385 €, (38.000.067 ptas), libre de cargas e inquilinos. 2.- Que para tal fin contrata los servicios de Rita , con CIF 20443517J (Como nombre comercial Novaclau, Servicios Inmobiliarios), para que gestione sus intereses y le asesore en la operación a realizar. 3.- El mandante se compromete a facilitar cuantos documentos sean necesarios para la conclusión de esta operación. 4.- Este documento tendrá validez hasta el 2 de ABRIL de 2.007, debiéndose sustituir en este plazo por un contrato arras penitenciales o escritura pública".

4.- En fecha 28-3-2007 el actor acudió a la oficina de la demandada y le informó que la entidad Rural Caja les había denegado la financiación de la compraventa solicitando la devolución de los 1000 euros entregados a lo que se negó la demandada.

5.- Posteriormente por carta remitida por Burofax de fecha 29-3-2007 por la demandada al actor le comunicaba que debía procederse a firmar contrato de arras o escritura pública de compraventa de la vivienda conforme al mandato, que el actor se había encargado de la financiación porque su pareja trabajaba en Rural Caja y le requería para que en tres días le indicase si había o no obtenido la financiación para formalizar las aras o la compraventa, ya que la vivienda estaba reservada, a la espera de que obtuviese la citada financiación.

TERCERO.- Por el contrato de mediación o corretaje, no regulado en el Código civil, pero admisible al amparo de la autonomía de la voluntad, (art. del 1255 CC ), una persona oferente o comitente encarga a otra, corredor o mediador, que le informe de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución, prima o comisión, en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse. Siendo la nota esencial de este contrato que el mediador se limita a poner en relación a los futuros contratantes sin participar personalmente en el negocio ni como representante del comitente ni tan siquiera como simple mandatario o comisionista suyo. El mediador no está ligado a ninguna de las partes por vínculos de dependencia, subordinación o representación.

Y así, el devengo de sus honorarios está condicionado a la efectiva conclusión del negocio final objeto del encargo. Depende del resultado. Entendiéndose que ese resultado eficaz y se ha producido cuando el contrato se perfecciona que es cuando nace a la vida jurídica. El corretaje consiste en una actividad mediadora que concluye cuando el oferente y la persona que el mediador ha localizado se ponen de acuerdo y dan lugar al contrato promovido, perfeccionándolo y otorgándolo. Su consumación depende exclusivamente de la voluntad de los contratantes y no de la del corredor que es ajeno a su contenido, salvo que se frustre por causa imputable a él.

El derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios nace pues desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de cuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (artículo 1450 del Código Civil ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, o sea, cuando el vendedor haya cobrado íntegramente el precio de la venta.

Y en este sentido citar como exponente de referencia la STS de 30-4-1998 ( Sala 1ª S. nº 411/1998, rec. 896/1994. Pte: Villagómez Rodil, Alfonso,EDJ 1998/2306 ) al decir "En esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se de propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra, (SS. de 26-3-1991 EDJ 1991/3266 , 10-3-1992 EDJ 1992/2317 , 19-10 EDJ 1993/9253 y 30-11-1993 EDJ 1993/10900 , 7-3-1994 y 17-7-1995 EDJ 1995/4003 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada (SS. de 22-12-1992 EDJ 1992/12740 , 4-7-1994 EDJ 1994/11851 , 4-11-1994 EDJ 1994/8684 y 5-2-1996 EDJ 1996/274 )."

CUARTO.- Pues bien en esta tesitura, y sin que el objeto de este procedimiento sea la reclamación de honorarios efectuada por la demandada al actor, vemos que en el debate la parte demandada considera que existe un contrato de mediación o corretaje que obligaba al actor al pago de la comisión pactada ya que había desarrollado toda la actividad necesaria para la efectividad de la misma y no s elevó a cabo por causas imputables al mismo, y no a ella, negando la consideración de la sentencia que no había cumplido su obligación de contribuir eficazmente a la conclusión del negocio, pues ninguno se llegó a concertar para entender consumada su gestión. El actor además de apoyar la tesis de la sentencia considera que el mandato tenia un plazo de vigencia de 30 días y pasado el mismo sin la firma de un contrato de arras o compraventa perdía su vigencia al caducar y nada debía. Aparte de ello se apoyaba en un documento (folio 16) consistente en una comunicación de fecha 2-4-2007 del Sr. Abelardo de Rural Caja (oficina principal) en la que le decía que no se había aprobado la solicitud de financiación de fecha 9-3-para la adquisición de la vivienda sita en la calle DIRECCION001 NUM003 - NUM004 NUM005 de Valencia.

Pues bien, no compartimos ni el criterio de la sentencia ni el del actor, coincidiendo este Tribunal con el criterio de la demandada apelante. En el presente caso consideramos que existió un claro vínculo contractual entre el actor y la demandada en virtud del cual el primero le encomendaba las gestiones para la compra de una concreta vivienda, en concreto la gestión de sus intereses y el asesoramiento, su precio era de 1.000 euros, cantidad entendemos quedaría a cuenta de los honorarios para el caso de llegarse a buen fin la compraventa (ya por arras o por escritura pública) y que devolvería la demandada si no llegaba a buen fin la gestión.

Pero resulta que la demandada sí cumplió lo necesario para la referida gestión ya que obtuvo de los dueños de la vivienda un mandato de venta, es decir gestionó los intereses del actor y consiguió que los dueños de la vivienda que quería comprar se aviniesen a vendérsela por el precio que fijaba. Esta disposición duraba 30 días a partir de 2 de marzo , es decir que se mantenía vigente durante los treinta días de su opción. Nada más podía hacer la mediadora demandada en el ámbito de su compromiso, y además lo hizo en el plazo previsto. A partir de aquí el actor tenia cumplido su objetivo de adquisición y asegurada su intención, a falta tan solo de suscribir a partir del día 28 de marzo un contrato de arras o escritura pública. Sin embargo si ello no se hizo fue por causa exclusivamente imputable al mismo. La causa esgrimida fue que no había obtenido financiación por Rural Caja, pero esta causa no se hallaba prevista expresamente en el contrato suscrito, ni en el "mandato de compra" ni en el 2 "reconocimiento de honorarios", es decir nunca se supeditó la devolución de la reserva a que obtuviese financiación, sin que nada obstase a que ello se hubiese pactado. Es más, esta causa trata de probarla con un documento no ratificado que hace referencia a la negativa de financiación de otra vivienda distinta a la que nos ocupa. Nada hubiese obstado a que el actor buscase la financiación en otra entidad o que fuese la demandada la que contribuyese a ello. No puede aceptarse la "caducidad" del mandato que invoca al actor de que transcurrido los 30 días previstos ya no estaba obligado a la devolución, ya que ello implicaría dejara el buen fin del contrato a su entera disposición, pues bastaría que nada hiciese para la obtención de la financiación para que por el mero transcurso pudiese exigir la citada devolución de la reserva, pues en ese tiempo la vivienda estaba de alguna forma "atada" a su decisión con posible pérdida para los vendedores de otras expectativa de venta.

Por todo ello debe revocarse la sentencia y desestimarse la demanda.

QUINTO.- La estimación del recurso conlleva la no expresa imposición de las costas de esta segunda instancia, conforme al art. 398.2 de la LEC . Respecto las costas de la primera instancia se imponen al actor conforme al art. 394.1 de la lec.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que estimamos el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Cesar J. GOMEZ MARTINEZ, en nombre de la demandada Dª Rita contra la Sentencia de fecha veintitrés de noviembre de dos mil siete dictada por el JUZGADO PRIMERA INSTANCIA núm. CUATRO DE LOS DE PATERNA , en los autos de procedimiento Verbal 433/o7 de los que este rollo dimana, y la REVOCAMOS EN EL SENTIDO DE ACORDAR:

1º.- Desestimar la demanda formulada por D. Jesus Miguel contra Dª Rita , imponiendo las cotas de la primera instancia al actor.

2º.- No hacer expresa imposición de las costas de esta segunda instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a dieciséis de junio de dos mil ocho.