Sentencia Civil Nº 368/2015, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 463/2015 de 04 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
OVIEDO
SENTENCIA: 00368/2015
RECURSO DE APELACION (LECN) 463/15
En OVIEDO, a cuatro de Diciembre de dos mil quince. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial,
compuesta por, los Ilmos. Srs. Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio, Presidente, D. Jaime Riaza García y Dª
Marta Mª Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA Nº 368/15
En el Rollo de apelación núm. 463/15 , dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el
número 26/14 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Oviedo, y acumulado el procedimiento
Ordinario 123/14 del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, siendo apelante DON Alberto ,
demandado en primera instancia, representado por la Procuradora DOÑA ANGELES DEL CUETO MARTINEZ
y asistido por el Letrado DON LUIS GARCIA- TETUA ZAPICO; y como parte apelada DOÑA Berta ,
demandante en primera instancia, representada por la Procuradora DOÑA CECILIA ALVAREZ ALONSO y
asistida por el Letrado DON INDALECIO TALAVERA SOLOMON; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Presidente,
Doña María Elena Rodríguez Vígil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Oviedo dictó Sentencia en fecha 10 de Julio de 2015 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Estimo parcialmente la demanda formulada por Dña. Berta frente a D. Alberto , y del mismo modo también parcialmente la demanda de éste frente a aquélla, y en su virtud: 1.- Declaro resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda existente entre las partes sobre el local sito en la C/ Suárez Inclán nº 28 de Trubia (Oviedo).

2.- Absuelvo a los demandados de las restantes pretensiones que se dirigían frente a los mismos.

3.- No se hace especial imposición de costas.'

SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las demás partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 2-12-2015.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia resuelve el conflicto planteado entre las partes, en relación al contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda que habían concertado en fecha 1 de septiembre de 2013, cuyo objeto lo constituía un local acondicionado para Bar sito en la planta baja del inmueble núm. 28 de la C/ Suárez Inclan de la localidad de Trubia, y que dio lugar a la presentación por ambas de dos demandas cruzadas en las que además de la resolución del citado contrato por causa imputable a la contraparte, ejercitaban una pretensión reclamatoria, así la arrendadora, Doña Berta , en el juicio verbal núm. 26/2014 del Juzgado núm. 2 de Oviedo, la de reclamación de las rentas adeudadas, referidas al periodo comprendido entre el mes de noviembre inclusive del año 2013 al momento en que el local fue puesto a su disposición por el demandado con la correspondiente entrega de llaves, en el mes de febrero de 2014, y el arrendatario, Don Alberto , en el juicio ordinario núm. 123/2014 del Juzgado núm. 11 de Oviedo, la indemnización de los daños y perjuicios en cuantía de 33.304#, que se afirmaba le había ocasionado, el incumplimiento por la arrendadora del contrato, al no haber subsanado la grave avería en la red de saneamiento con aparición de aguas fecales, que había determinado la necesidad de cerrar el local y su imposibilidad de apertura ulterior durante todo ese periodo a que se extendía la reclamación de rentas.

Ambos procesos fueron acumulados en virtud de auto dictado en el mas antiguo, el verbal núm. 26/2014 del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 en virtud de auto de fecha 12 de marzo de 2014, consentido por ambas partes, a los que pone fin la sentencia hoy objeto de apelación.

Ésta estima parcialmente ambas demandas, en cuanto declara la resolución del citado contrato, postulada por ambas partes, rechazando por el contrario las pretensiones reclamatorias e indemnizatorias que en base al incumplimiento que mutua y cruzadamente se imputaban, acumulaban a la misma, y ello con fundamento esencial en reputar el Juzgador de Primera Instancia que ambas partes habían incumplido respectivamente sus obligaciones en forma prácticamente simultanea por lo que ninguno de los incumplimientos venia o estaba justificado por el previo de la contraparte, lo que impedía a ambas obtener cualquier rédito económico de la contraria.

Recurre tal pronunciamiento exclusivamente quien fue arrendatario, Don Alberto , reiterando en su escrito de interposición la pretensión indemnizatoria postulada inicialmente en la demanda, centrando la impugnación del rechazo que hace la recurrida, en denunciar la existencia de un error en la valoración de la prueba por parte del Juzgador de Primera Instancia asi como una infracción de los arts. 1088 , 1089 , 1090 , 1092 , 1254 , 1258 y 1542 y concordantes, todos del Código Civil , en cuanto estima que de la prueba obrante en autos resulta que la arrendadora había llevado a cabo ya inicialmente una entrega del local en unas condiciones inidóneas para su destino de establecimiento destinado a Bar abierto al publico, lo que supone un incumplimiento notorio de su obligación esencial de entrega de la finca arrendada en perfectas condiciones para el destino pactado, y ha sido ese incumplimiento previo esencial el que determinó el impago de rentas justificado por el obligado cierre del local a que se vio abocado, estimando por ello que es procedente en este caso la indemnización de daños y perjuicios que se le ocasionaron por ese incumplimiento previo y esencial de la contraparte que justifico el impago de rentas, daños y perjuicios que en este caso alcanzan, tanto al daño emergente, representado por el importe del traspaso abonado al anterior arrendatario que ascendió a 8500#, el de la fianza entregada a la arrendadora de 2.910#, además del lucro cesante o ganancia dejada de obtener durante el cierre hasta la resolución, que según la certificación expedida por su asesoría adjuntada como doc.9 de la demanda asciende a 246# diarios, lo que totaliza por los 89 días que permaneció en tal situación, la cantidad de 21.894# postulada por este concepto.



SEGUNDO.- El error en la valoración de la prueba lo centra asi el recurrente en el hecho de no haber apreciado el Juzgador de instancia que el incumplimiento por su parte de la obligación de pago de la renta, vino justificado en este caso por el previo incumplimiento esencial de la arrendadora, que también constata la recurrida, de no haber entregado y mantenido el local arrendado en las condiciones adecuadas para su disfrute y aprovechamiento con arreglo al destino pactado a bar.

La cuestión con ello que se plantea a la decisión de la Sala es si ese incumplimiento esencial por parte de la arrendadora de la entrega del local en condiciones idóneas para su uso como establecimiento de hostelería, y que se evidencio en los primeros días del mes de noviembre de 2013, con la aparición de filtraciones de aguas fecales en un hueco existente bajo el piso, situado en la zona de detrás de la barra, y que determino su cierre e imposibilidad de explotación como tal, fue en ultima instancia lo que justifico el impago de la renta dando lugar a la resolución del contrato por causa imputable a la arrendadora, pues solo si la respuesta es afirmativa procedería el acogimiento de la pretensión indemnizatoria deducida por el recurrente que ahora vuelve a reproducirse en esta alzada.

Ello es asi, porque la existencia de causa resolutoria imputable a la contraparte, se configura en nuestro derecho como un presupuesto ineludible de la obligación de indemnizar, pues ésta no tiene un carácter autónomo, sino subordinado a la declaración judicial de procedencia de la facultad resolutoria ejercitada extrajudicialmente, conforme asi lo tiene declarado con absoluta reiteración la jurisprudencia del TS ( sentencia de 28 de julio de 1997 ), recordando igualmente, entre otras muchas, en su sentencia de 8 de octubre de 2008 , con amplia cita de precedentes, que la parte que no ha cumplido el contrato no puede pedir la resolución del mismo por incumplimiento de la otra ni solicitar la indemnización de daños y perjuicios.

En definitiva, la facultad resolutoria que el art. 1124 del CCivil reconoce en las obligaciones reciprocas, solo corresponde así a aquel de los contratantes que no haya incumplido previamente las obligaciones que le correspondían. Pero ello lo es con la salvedad, de que ese incumplimiento ocurriera como consecuencia y respuesta al incumplimiento anterior del otro, pues en ese caso, como recuerdan entre otras las recientes STS de 22 de octubre de 2013 y 3 de julio de 2012 , quien incumple como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, se encuentra legitimado para interesar la resolución contractual, o, al menos, queda eximido de seguir atendiendo simultáneamente sus obligaciones, pues si no fuera así se produciría un desequilibrio de prestaciones.

De la citada jurisprudencia resulta que en supuestos como el de autos, en los que se constata la existencia de incumplimientos esenciales o con entidad resolutoria, dobles o recíprocos por ambas partes, como igualmente recuerda la STS de 12 de marzo de 2013 , con cita de la precedente de 19 de diciembre de 2012 es ' necesario determinar quien, por tener que cumplir primero, dejo de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vinculo, la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídica ( Sentencia 26 de octubre de 1978 ), porque si bien es cierto que la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC no reconoce al contratante incumplidor legitimación para resolver la relación jurídica sinalagmática, también lo es que sí se la reconoce 'cuando el incumplimiento hubiera venido provocado por el anterior de la otra parte de la relación ' ( Sentencias de 20 de junio de 1990 y 27 de diciembre de 1995 ).

Para ello el tribunal ha de llevar a cabo una valoración comparativa de ambos incumplimientos, atendiendo no sólo al criterio de prioridad cronológica, sino también de causalidad y de proporcionalidad '.



TERCERO.- Pues bien en este caso, aplicando la citada doctrina jurisprudencial a la situación de hecho recogida en el fundamento de derecho tercero de la sentencia de primera instancia, que tras un nuevo análisis y valoración conjunta de la prueba obrante en autos, incluido el visionado de la reproducción videográfica de la practicada en el acto del juicio, es plenamente compartida por esta Sala, ciertamente de la misma resulta la existencia de incumplimientos esenciales en ambas partes, asi como que estos se produjeron en el tiempo prácticamente en forma simultanea, en cuanto el impago de la renta por parte del actor, comenzó en el momento en que hubo de proceder al cierre del bar por los problemas de malos olores e insalubridad que había generado la aparición de un foco de aguas fecales en su interior.

Ello no obstante, lo que no puede compartirse es que ambos incumplimientos tenga la misma entidad y por ello se contrarresten entre si a efectos de impedir que de los mismos derive obligación alguna de indemnización por la contraparte.

Ello es si porque, ponderando su incidencia en la producción el daño y la proporcionalidad, ha de estimarse, aceptando en este punto la tesis del recurrente, que el de la arrendadora, fue el que en mayor medida incidió en la quiebra del equilibrio de prestaciones puesto que fue el que en ultima instancia provocó el obligado cierre del local y la imposibilidad de explotación del mismo por parte del arrendatario justificando asi el impago de las rentas que éste llevó a cabo a partir del citado cierre.

Ello es asi porque, como bien se argumenta en la recurrida ha de tenerse en cuenta que es obligación esencial de la arrendadora en este caso, según asi resulta de lo dispuesto en el art. 1554 del CCivil, la entrega y mantenimiento del inmueble objeto de arrendamiento en condiciones aptas para su disfrute y aprovechamiento con arreglo al destino pactado, y en este caso esa obligación, ya la sentencia de instancia admite, y es extremo que resulta de la prueba obrante en autos, no fue cumplida por la arrendadora en cuanto la avería existente en la conducción general de aguas fecales, cuya responsabilidad en su subsanación fue expresamente asumida por la misma, ya existía en la fecha en que se celebro el contrato, aunque estaba latente, exteriorizándose en el momento en que tres meses después fue ocupada la vivienda situada encima del local, antes deshabitada.

El retraso en su subsanación, que según la prueba obrante en autos, en el mejor de los casos no tuvo lugar hasta el mes de marzo de 2014, con posterioridad por ello a la solicitud de resolución del contrato por esta causa por el inquilino, provoco que este se viera obligado a cerrar el bar, viéndose privado de continuar su explotación, lo que ha de estimarse justifico que durante ese periodo de cierre, dejara de abonar la renta.

Ha de estimarse por ello que el impago de la renta vino asi condicionado y justificado por la imposibilidad de uso del local imputable a la arrendadora, lo que hace surgir en la misma la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados.



CUARTO.- Por lo que respecta a los pronunciamientos indemnizatorios objeto de reclamación, no existe propiamente discrepancia en relación a la procedencia de devolución al recurrente del total importe de la fianza, pronunciamiento éste que ya acoge implícitamente la sentencia de primera instancia, al negar a la arrendadora el derecho a reclamar las rentas correspondientes al periodo en que el inquilino no pudo utilizar el local, que eran las únicas adeudadas por el mismo, por lo que tal devolución procede en todo caso.

Mayor problema plantea los otros dos conceptos indemnizatorios objeto de reclamación.

Asi el que se refiere a la cantidad que se afirma haber abonado en concepto de traspaso al anterior arrendatario del local, no puede ser acogido, por el siguiente orden de razones. En primer lugar porque en este caso no existió propiamente tal traspaso, pues el recurrente no se subrogo en el contrato de arrendamiento precedente sino que firmo con la titular del local otro nuevo independiente en todo del anterior y, En segundo lugar y esto es lo determinante, porque en el propio contrato en el que se refleja la existencia del citado traspaso, adjuntado como doc. 2 de la demanda obrante al f. 200 de los autos, concretamente en su estipulación tercera, expresamente se recoge que ' El importe del traspaso comprende mercadería, todos los mobiliarios, enseres, ajuar comercial y demás útiles que en relación a parte se detallan y que pasara a formar parte integrante de este contrato... '. De donde resulta que más que por la propia cesión del arredramiento del local, el citado precio de traspaso se fijo por el importe de las mercancías y demás útiles propiedad del anterior arrendatario existente en el local. No se adjunta a la demanda el anexo en el que se detallan los mismos, pero en cualquier caso teniendo en cuenta que el contrato lleva fecha de 1 de agosto de 2013, y el recurrente, exploto con normalidad la industria de bar hasta el mes de noviembre del mismo año, esto es durante tres meses, no es en absoluto descartable, que las mercancías adquiridas en ese momento se hubieran consumido, y en cuanto al resto de los enseres, ninguna prueba se ha practicado de que estos no hubieran sido oportunamente retirados o exista imposibilidad de hacerlo en un futuro. En todo caso, la absoluta indeterminación de los bienes a que responde el precio del traspaso y la imposibilidad por ello de cuantificar aquellos que no pudieran ser utilizados por el cierre, impiden cualquier pronunciamiento indemnizatorio al respecto, dado que tal indeterminación no puede ser salvada difiriendo la misma a la fase de ejecución de sentencia, de acuerdo con lo establecido en el art. 218 de la L.E.Civil .

Por ultimo, respecto al lucro cesante, se reclama en concepto de tal las ganancias que se afirman se dejaron de obtener por el cierre obligado del local hasta la fecha en que fue instada la resolución, que alcanza un periodo de 89 días, esto es desde el 4 de noviembre de 2013 al 31 de enero de 2014.

Tal periodo de paralización o cierre ha de reputarse acreditado, toda vez que de los informes técnicos aportados por ambas partes a los autos, pormenorizadamente analizados en la recurrida, lo que resulta es que efectivamente el 1 de febrero de 2014, subsistía en el local el problema de filtraciones de aguas fecales, lo que evidencia que las obras acometidas por la arrendadora para subsanar tan importante avería, no tuvieron éxito sino con posterioridad, como asi lo ratifica el propio informe técnico y acta notarial, practicados a su instancia, en los que se refleja que el 24 de marzo de 2014, no existía ese problema de presencia de aguas fecales y olores pestilentes.

A partir de esa realidad del cierre obligado del establecimiento por causa imputable a la arrendadora, cabe presumir que ello generó al actor perjuicios económicos ya que con el cierre se interrumpió la posibilidad de su explotación y consiguiente obtención de ganancias que era la finalidad con la que fue alquilado.

Ello no obstante en relación a la cuantía no puede aceptarse la pretendida por este concepto, en base exclusivamente a lo que se denominada un certificado expedido por una gestoría adjuntado con la demanda como doc. 9 obrante al f. 233 de los autos, si se tiene en cuenta que este se limita a recoger determinadas cuantías de gastos de explotación e ingresos previos al cierre, carentes de todo apoyo o justificación documental que permita contrastar la veracidad de los datos contables de que parte. Además incluye como gastos de explotación, en ese periodo de cierre, partidas y cuantías que no pudieron producirse, como las relativas al alquiler, que no fue abonado y se ha reputado justificado su impago, gastos de luz, agua y gas, que no pueden ser coincidentes con los que tenia el local cuando estaba abierto, ni por ello exceder durante su cierre de los mínimos facturables, asi como también seguros sociales de trabajadores, que ni consta tuviera el recurrente, ni en todo caso que permanecieran de alta tras el cierre.

Si ello es asi, si las cifras de beneficio que se recogen en el citado certificado existentes con anterioridad al cierre, de 169#, diarios, tampoco están avaladas por documentación contable alguna, y si la jurisprudencia del TS en relación a esta indemnización por lucro cesante, en doctrina que reiteran, entre otras muchas en sus sentencias de fecha 11 de febrero de 2013 y 19 de diciembre de 2012 , se inclina por criterios de 'razonable verosimilitud' en la prueba ( SSTS 21-4-08 y 18-9-07 ), 'especial rigor probatorio', excluyendo los beneficios hipotéticos o imaginarios ( SSTS 27-6-07 y 14-7-06 ), o apreciación restrictiva o ponderada 'aplicando criterios de probabilidad de acuerdo con el curso normal de los acontecimientos' ( SSTS 29-12-00 y 15-7- 98). La ponderación de todos esos factores concurrentes, lleva a esta Sala a reputar prudencial fijar por ese concepto una indemnización alzada total de 6.000. #.



QUINTO.- La parcial estimación del recurso determina no proceda hacer expresa imposición de costas en esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 2º de la L.E.Civil .

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

Se acoge parcialmente el recurso de apelación deducido por DON Alberto , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Oviedo, en autos de juicio ordinario núm. 123/2014, seguidos a instancia del mismo contra DOÑA Berta , a que el presente rollo se refiere, la que se REVOCA PARCIALMENTE , en cuanto se condena a esta ultima a abonar al recurrente en concepto de daños y perjuicios la cantidad total de 8.910#, con mas los intereses legales de la misma desde la fecha de la presentación de la demanda y los procesales del art. 576 de la L.E.Civil , desde la fecha de esta sentencia.

En lo demás se confirman sus pronunciamientos.

Todo ello sin hacer expresa imposición de costas en esta alzada.

Contra la presente Sentencia cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación. Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Asi por esta nuestra Sentencia, lo pronuncia, manda y firma la Sala.