Sentencia Civil Nº 368/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 577/2016 de 19 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0023568

Recurso de Apelación 577/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 458/2014

APELANTE:Dña. Macarena

PROCURADOR:D. RICARDO LUDOVICO MORENO MARTIN

APELADO:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE MADRID

PROCURADOR:SIN PROFESIONAL ASIGNADO

SENTENCIA Nº 368/2016

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

En Madrid, a diecinueve de septiembre de dos mil dieciséis.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre nulidad de acuerdos, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante DOÑA Macarena representada por el Procurador Sr. Moreno Martín-Rico y de otra, como apelada demandada no comparecida la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, en fecha 22 de febrero de 2016, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimando la demanda deducida por el Procurador de los Tribunales Don Ricardo Ludovico Moreno Martín en nombre y representación de Doña Macarena , contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n. NUM000 de esta capital, le absuelvo de sus pretensiones, imponiendo a la demandante las costas causadas.'.

SEGUNDO.-Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 12 de septiembre de 2016.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Que contra la sentencia de instancia desestimatoria de la acción planteada por la actora Doña Macarena , se formula por la misma el presente recurso de apelación.

En los presentes autos y por la citada actora se formuló demanda por los trámites de juicio ordinario solicitando la declaración de nulidad de los puntos séptimo, octavo, y noveno acordados por la Comunidad de Propietarios de la casa sita en la CALLE000 núm. NUM000 de Madrid en la Junta Extraordinaria celebrada el día 26 de marzo de 2013. Los acuerdos impugnados se referían el primero de ellos a la aprobación de la solicitud de Don Romeo propietario del local sito en las plantas sótano y bajará de ser indemnizado por la ocupación que se está produciendo en el local a causa de las obras de subsanación de vicios estructurales, el punto octavo de los acuerdos tomados y también impugnados se refería a la solicitud de indemnización del referido comunero a cargo de la comunidad por la pérdida de superficie útil en las tres plantas del local como consecuencia de las obras que se habían realizado en la Comunidad de Propietarios, y el tercer punto del orden del día se refiere al reconocimiento a que se han restituido el local a su estado anterior a la realización de las obras que se había llevado a cabo en los elementos comunes de la finca. La sentencia desestimó la acción así ejercitada y contra la misma se interpone el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.-El litigio que se sustancia ante esta Sala, bien arrastrándose en la Comunidad de Propietarios demandada desde aproximadamente el año 2011. Efectivamente en dicha fecha por el propietario del local que ocupa la planta baja y sótano y 1.ª planta del edificio sito la CALLE000 nº NUM000 se procedió al arriendo de dichos locales a un tercero, quien al parecer tenía la intención de instalar el mismo un negocio de restauración y al producirse la realización de obras para acomodar el local a la actividad que se pretende instalar, se pusieron de manifiesto importantes problemas en elementos estructurales del edificio, debidas por una parte a la notable antigüedad el mismo, y por otra parte a la falta de medidas de conservación esencialmente por la Comunidad de Propietarios demandada, lo que motivo que por parte de las autoridades administrativas y precisamente en razón de denuncias realizadas por la hoy apelante obligaron a dicha Comunidad a la realización de obras para eliminar los defectos que podían determinar graves daños en la edificación, habiéndose prolongado tales obras hasta aproximadamente el año 2015.

Entrando al examen de los motivos que sustentan el presente recurso de apelación, el primero de ellos y respecto del punto séptimo del orden del día, solicitud de indemnización por parte del propietario del local de negocio por el tiempo el local ha debido de estar cerrado debido a la realización de obras en elementos comunes, la parte hoy apelante, en consonancia con su actuación en primera instancia, bien alega esencialmente que no existe relación de causalidad entre la acción de la Comunidad y la falta de uso del edificio o por mejor decir del local comercial por parte de la propietaria del mismo, y ello derivado de que en realidad la falta de uso del referido local venía determinada por la falta de licencia para el tipo de establecimiento que se quería instalar, al parecer un negocio de restauración que no contaba con oportuna licencia. El motivo se desestima; en efecto una cosa son las vicisitudes administrativas que pueda tener la concesión o no la licencia de apertura para el tipo de actividad comercial que se pretende ejercitar en el local comercial, y otra cosa diferente es la falta de poder de disposición y de ocupación del mismo, precisamente como consecuencia de las obras para que afectara a elementos comunes importantes del edificio y estructuras del mismo como son los forjados, cuya realidad es innegable y además está acreditada a través de los correspondientes expedientes administrativos por todo en este sentido no la tiene que ver que efectivamente se haya producido una delegación de licencia incluso se hayan acometido obras que en principio no contaban con licencia, pues lo cierto y verdad es que los deterioros que afectaban a las partes comunes del edificio, y basta simplemente con examinar las diferentes resoluciones de las autoridades administrativas que obligan a reparar y que se refieren a demoliciones de forjado del techo eliminación de vigas metálicas etc., elementos todos ellos que pertenecen a la Comunidad de Propietarios y cuyo deterioro no se deriva de las actuaciones llevadas a cabo, legal o con ilegalidades administrativas por parte del propietario o arrendatario del local comercial, y es que la propia demandante viene a reconocer paladinamente que se han realizado obras en el edificio que corresponden a la parte de la Comunidad de Propietarios por referirse a obras estructurales, sin que se haya acreditado que esas obras lo sean como consecuencia de las modificaciones que se han intentado llevar a cabo en el local comercial. Por ello carece de relevancia las alegaciones que se vierten en el motivo, y que vienen a poner de manifiesto la importante labor administrativa que se ha desarrollado en relación con la licencia de actividad de dicho local comercial, pues también es cierto que tanto el local comercial como la 1.ª planta de sótano desde antiguo han venido siendo destinados precisamente a la finalidad de establecimientos mercantiles o industriales, habiendo existido abiertos diversos negocios, y el mero hecho de que el que se pretende abrir en la actualidad, al parecer local dedicado a la restauración y degustación de productos gastronómicos, cuente o deje de contar con la licencia oportuna, ello no implica que durante el tiempo en que se ha procedido a realizar obras en los elementos comunes de la comunidad, el local ha quedado inutilizado, precisamente porque ha sido a través del local por donde se ha debido de acceder a la parte elementos comunes que se han reparado, por lo que resulten inocuas todas las afirmaciones referentes a la viabilidad administrativa de la actividad del local que se pretende instalar, y desde luego a los efectos de este procedimiento no tiene ninguna relevancia el cambio de uso de local comercial o que se mantengan los anteriores usos a los que estaba destinado al local pues en cualquier caso se ha producido una privación del uso como consecuencia de obras en elementos comunes, a lo que debe añadirse que lo único que hace al acuerdo combatido, es determinar la existencia o el derecho a una indemnización pero sin entrar en forma alguna en el cálculo de la misma, ni se indica tampoco que la indemnización por inactividad deba serlo como consecuencia precisamente de la actividad de negocio de restauración por todo ello el argumento se desestima. Igualmente resulta inocuo que como consecuencia de las obras realizadas en los elementos comunes del inmueble, se puede pretender por parte de la propiedad del local hacer una nueva distribución del mismo, pues tales cuestiones afectaran a la suerte administrativa que deba correr el mismo y a la posibilidad de tener o no licencia, pero desde luego no son cuestiones que pueden resolverse por la vía de la impugnación del acuerdo que se hace, que se limita por el simplemente a declarar el derecho del propietario del local que se ha visto impedido para utilizar el mismo conforme su destino, establecimiento mercantil, por el periodo que han durado las obras sin hacer mención y referencia a las actividades que se puedan desarrollar en el mismo, y sin que en este momento sea cuestión tratar acerca de si se han producido modificaciones son o en el referido local, pues ello no tiene relevancia alguna en relación con el acuerdo que se combate.

Por lo que hace a la apelación que en relación con la desestimación de la nulidad pretendida del tercero de los acuerdos y relativo a la indemnización que se le había concedido al propietario del local comercial y referido al coste reposición de los elementos del local dañado por las obras ejecutadas por la Comunidad. El motivo se desestima por cuanto efectivamente no se discute en el propio recurso ni aparece discutido en ningún momento o que, en efecto, y precisamente debido a la propia configuración del edificio y el hecho de que el local comercial ocupa toda la planta baja en la 1.ª planta, ha debido de utilizarse dicho local para acceder a las zonas comunes forjados y conducciones en las que ha sido necesario hacer reparaciones estructurales. El recurso no parece discutir la necesidad de devolver el local comercial a su primitivo estado, lo que parece indicar es que debían de contenerse los mismos elementos que se encontraban en ese momento tales como aseos o montacargas. Sin embargo parece obvio que no tiene sentido volver a dejar unos aseos que estaban en utilización durante muchos años, sino que precisamente debido a la destrucción que debió de hacerse de buena parte de los elementos del local, lo lógico es que la reconstrucción se hará utilizando los nuevos materiales pues en cualquier caso es evidente que no es la hoy apelante la que debe determinar cuál será el uso que pueda y deba darse al local comercial, y ello con independencia de si el mismo puede contar al final con las licencias administrativas correspondientes por ello acreditado y así lo informó el arquitecto Sr. Augusto , que el referido local ha debido ser prácticamente desmantelado para poder acceder a los elementos comunes, resulta inútil volver a instalar un montacargas o volver a instalar unos aseos en las mismas circunstancias es que se encontraban y siendo así que no se plantea la realización de nuevas servicios, sobre todo pudiendo ocurrir que la instalación del montacargas tuviese un costo superior al que se solicita por parte de la propiedad el, por lo que desde luego resulta en atendibles la razones que sostienen el argumento por todo por ello el alegato se desestima y la sentencia en este punto se confirma.

TERCERO.-Por lo que hace al segundo de los acuerdos adoptados y cuya declaración de nulidad se pretende o por la supuesta ilegalidad del mismo debe darse lugar al recurso y desestimarse la sentencia en este punto. El acuerdo tomado, punto octavo de la Junta de Propietarios celebrada el día 26 de marzo de 2013 aceptaba una solicitud indemnización a favor del propietario del local comercial y a cargo de la Comunidad de Propietarios por la pérdida de superficie útil en estas plantas del local. Concretamente y de acuerdo con el informe del Sr. Augusto arquitecto que al parecer ha dirigido tanto las obras de rehabilitación en el edificio, como las del local comercial se establece que se produce una merma de superficie del local debido a la demolición del forjado de planta baja ya que se ordena por la Administración que hay que dejar expedito el entorno de la torre, siendo la superficie afectada del orden de 256 m², así mismo se establece por dicho arquitecto que hay una superficie restada local por el recrecimiento de la marinería del orden de 4,73 m² de lo que se desprende que local que nos ocupa ha perdido por causa de las obras realizadas una superficie de 30,29 metros cuadrados.

En este punto las conclusiones de la sentencia no puede ser admitidas, sin negar que pueda existir esa merma de superficie que se indica por el informe del arquitecto o, lo cierto y verdad es que tal merma superficie no es consecuencia de ninguna actividad de la Comunidad de Propietarios, ni ha sido una decisión de la Comunidad de Propietarios o unas obras voluntariamente ejecutadas por la misma la que han determinado esa merma de superficie pues por lo que se refiere a la demolición del forjado de planta baja, y la merma que supone la superficie local ello se hace no por voluntad propia de la Comunidad de Propietarios sino por imposición administrativa y, en concreto, por el hecho de que precisamente el edificio y el local comercial se encuentran en una zona que es de interés arqueológico y en donde se encuentran restos de la primitiva muralla de la ciudad de Madrid, y concretamente dentro se encuentra un torreón semicircular que al parecer formaba parte de la primitiva muralla y que se había venido conservando desde el siglo XI, por lo que es la dirección General de Patrimonio de la Comunidad de Madrid la que determina que se retranqueen los forjados para para dejar libre y expedito el torreón y el lienzo de la muralla, pero resulta evidente que esa es una decisión tomada por los organismos administrativos correspondientes en los que nada tiene que ver la Comunidad de Propietarios, sin que haya sido una actividad voluntaria de la Comunidad de Propietarios la que ha determinado la posible pérdida de superficie, y por otra parte el propietario del local continúa siendo propietario de esas zonas que tienen un interés arqueológico pues en ningún momento se acredita que se le haya expropiado las mismas, únicamente que el uso que debe darse a dichas instalaciones es el determinado por dichos órganos de la Comunidad y que pretende que deba ser adecuado en razón al patrimonio arquitectónico que se encuentra dentro del local, sin que por lo tanto puede imputarse a la comunidad de propietarios la pérdida o merma de superficie alguna, siendo en todo caso una decisión de las autoridades administrativas la que en cualquier caso produciría dicha merma, y así lo ha venido entender el propietario del local y el arrendatario del mismo cuando han instado a la Dirección General de Patrimonio de la Comunidad de Madrid y a la propia comunidad que se le compense de alguna manera por la posible pérdida de metros de superficie, que en realidad no supone pérdida de superficie, pues ésta lo que se denomina el entorno de la torre o el torreón sigue siendo su propiedad, simplemente que el uso de la misma está sometido a las disposiciones de la Dirección General de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid

Por lo que hace a la pérdida de superficie por el recrecimiento la medianía, es lo cierto que aún cuando puede indicarse que se haya podido producir una afectación en la superficie del local también habrá sido en toda la superficie del inmueble pues lógico es que la medianerías habrá recrecido en toda su extensión y en toda su altura, y por lo tanto parece que que como consecuencia de las obras de consolidación y rehabilitación llevadas a cabo en el edificio ha sido necesario recrecimiento de la medianería y a lo que resulta beneficioso no solamente para local comercial sino para el resto de la finca y se produciría en consecuencia una modificación de la superficie no sólo de ese local sino del resto de las dependencias, por lo que no puede decirse que ostente el propietario del local un derecho a ser compensado por esa pérdida superficie que afecta a toda la Comunidad de Propietarios, por ello debe estimarse el recurso en este por todo, todo ello sin perjuicio del posible derecho que asista al propietario para solicitar la modificación del título constitutivo y para que se acomode la superficie del local y del resto de las edificaciones y la acomodación en su caso de los coeficientes de participación, pero no existe actuación propia la Comunidad de Propietarios que haya determinado la pérdida de superficie del local, pues se muera parte ha sido las disposiciones de la Dirección General de Patrimonio Artístico las que han motivado la posible pérdida del mismo y ello debido al interés arqueológico el por estar incluido dentro del local parte de la antigua muralla ante la ciudad. Por ello debe estimarse el recurso en relación con el acuerdo número ocho del orden del día de la Junta de 26 de marzo de 2013.

CUARTO.-No procede hacer imposición de costas en ninguna de las instancias.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que ESTIMANDO COMO ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Moreno Martín-Rico en nombre y representación que ostenta contra la sentencia dictada en las presentes actuaciones por la Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 45 de los de esta capital de fecha 22 de febrero de 2016 a que el presente rollo se contrae, debemos dar lugar parcialmente el mismo y en consecuencia CON REVOCACIÓN PARCIAL de la meditada resolución DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS la nulidad del acuerdo tomado por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 núm. NUM000 como número 8 en la Junta General Extraordinaria celebrada el día 26 de marzo de 2013, dejando en todo lo demás incólume la meritada resolución, todo ello sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias. Con devolución del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.