Sentencia Civil Nº 369/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 790/2008 de 16 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00369/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7012476 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 790 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 832 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 74 de MADRID

De: SILVER BROKERS,S.L.

Procurador: MIGUEL TORRES ALVAREZ

Contra: GRUPO CEBRA 44 S.L._

Procurador: JOSE CARLOS PEÑALVER GARCERAN

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a dieciséis de julio de dos mil nueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre resolución de contrato, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 74 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado GRUPO CEBBRA 44 S.L., y de otra, como demandado-apelante SILVER BROKERS S.L.

Antecedentes

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia Setenta y Cuatro de los de Madrid, en el indicado procedimiento ordinario 832/05 , se dictó, con fecha 14 de diciembre de 2007, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

"Que estimo parcialmente la demanda interpuesta por GRUPO CEBBRA 44, S.L. contra SILVER BROKERS, S.L., y:

"1º.- declaro que Silver Brokers, S.L. ha incumplido su obligación de transmitir a la actora, libre de todo tipo de cargas y gravámenes, el solar sito en la CALLE000 núm. NUM000 - NUM001 de Madrid, en los términos pactados en el documento suscrito entre ambas entidades el 31 de Marzo de 2004.

"2º.- declaro la resolución del referido contrato privado, suscrito en 31 de Marzo de 2004, con la consiguiente devolución entre las partes de que lo firmaron, de sus recíprocas prestaciones.

"3º.- declaro que como consecuencia de lo anterior Silver Brokers S.L. debe reintegrar a Grupo Cebbra 44, S.L. los 232.526,41 euros pagados el 31 de Marzo de 2004 al suscribirse el contrato privado de compraventa.

"4º.- declaro que como consecuencia de dicha resolución, Silver Brokers, S.L. debe indemnizar a Grupo Cebbra 44, S.L. en las cantidades y por los conceptos que se detallan a continuación:

"a) 19.751,59 euros por gastos pagados a terceros por la demandante por los conceptos reclamados en la demanda.

"b) más los intereses legales de las cantidades reseñadas 'supra' desde la interposición de la demanda.

"Y absuelvo a Silver Brokers, S.L. de los restantes pedimentos de la demanda contra ella deducida, sin hacer imposición expresa de las costas causadas.

"Igualmente, desestimo la reconvención deducida por Silver Brokers, S.L. frente a la actora reseñada, a quien absuelvo de tal reconvención y de la demanda, que desestimó, contra ella interpuesta por Silver Brokers, S.L. en los autos acumulados a los presentes seguidos inicialmente ante el Juzgado de Primera Instancia nº 68 de Madrid bajo el núm. 1.029/05 , imponiendo a Silver Brokers, S.L. el pago de las costas causadas, incluidas las de la reconvención que se rechaza".

SEGUNDO. Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la demandada, reconviniente y demandante en procedimiento acumulado, Silver Brokers S.L. Las actuaciones ingresaron en esta Audiencia Provincial el 3 de noviembre de 2008 .

TERCERO. Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 8 de julio de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO. El Tribunal acepta los Fundamentos de Derecho Primero al Cuarto de la sentencia apelada y rechaza los demás.

SEGUNDO. [-Uno.-] Por contrato privado de 7 de octubre de 2003, elevado a público el 23 de marzo de 2004 (folios 71 al 76 de las actuaciones de la primera instancia), Don Jose Ramón transmitía la propiedad de una mitad indivisa de la finca registral NUM002 a Silver Brokers S.L. (en adelante Silver Brokers) y esta entidad, como contraprestación, se obligaba a entregar a Don Jose Ramón un apartamento y una plaza de garaje de los que se construyesen en el suelo de la indicada finca.

Se establecía en el contrato que la aportación se hacía bajo la condición suspensiva de acreditar por parte de Silver Brokers en el plazo de un año desde el otorgamiento de la escritura (debía referirse a la futura de elevación a público del contrato) la obtención de la correspondiente licencia municipal de obras y desalojo efectivo del edificio.

Las obras deberían terminar a los dos años a contar desde la obtención de la correspondiente licencia de obras y el otorgamiento de la escritura de transmisión del apartamento y la plaza de garaje se efectuaría en el plazo máximo de seis meses, a contar desde la finalización del edificio. Las partes acordaban expresamente, como condición resolutoria, que, si transcurridos los plazos antes señalados, Silver Brokers no hubiese cumplido las condiciones dimanantes del contrato de permuta, consistentes en la entrega de la vivienda (literal; debe entenderse apartamento o apartamento y plaza de garaje), se entendería automáticamente, y sin necesidad de previo requerimiento, resuelto el contrato de permuta, naciendo en consecuencia la obligación de Silver Brokers de devolver al permutante la propiedad de la finca permutada, quedando las obras realizadas en concepto de daños y perjuicios.

En la escritura de elevación del contrato a público se acordaba que Silver Brokers podría ceder a Grupo Cebbra 44 S.L. (en lo sucesivo Grupo Cebbra) los derechos que adquiría en el contrato, con subrogación de la adquirente en todos sus derechos y obligaciones, respetando todos los pactos y estipulaciones.

[-Dos.-] Por contrato privado de 7 de octubre de 2003, elevado a público el 23 de marzo de 2004 (folios 79 al 88), Doña Amelia transmitía la propiedad de una mitad indivisa de la finca registral NUM002 a Silver Brokers y Doña Amelia y sus hijos, Doña Eva y Don Ernesto , transmitían la propiedad, que entre todos reunían, de la finca NUM006 a la misma mercantil, la cual, como contraprestación, se obligaba a entregar a los citados Doña Amelia , Doña Eva y Don Ernesto un apartamento, un piso de dos dormitorios y una plaza de garaje de los que se construyesen en el suelo de las fincas transmitidas, más 600 euros mensuales desde el momento del desalojo de la vivienda hasta la entrega de las fincas comprometidas del nuevo edificio.

Se establecía en el contrato que la aportación se hacía bajo la condición suspensiva de acreditar por parte de Silver Brokers en el plazo de dos años desde el otorgamiento de la escritura (debía referirse a la futura de elevación a público del contrato) la obtención de la correspondiente licencia municipal de obras y desalojo efectivo del edificio.

Las obras deberían terminar a los dos años a contar desde la obtención de la correspondiente licencia de obras y el otorgamiento de la escritura de transmisión se efectuaría en el plazo máximo de seis meses, a contar desde la finalización del edificio. Las partes acordaban expresamente, como condición resolutoria, que, si transcurridos los plazos antes señalados, Silver Brokers no hubiese cumplido las condiciones dimanantes del contrato de permuta, consistentes en la entrega de la vivienda (literal; debe entenderse apartamento y piso o apartamento, piso y plaza de garaje), se entendería automáticamente, y sin necesidad de previo requerimiento, resuelto el contrato de permuta, naciendo en consecuencia la obligación de Silver Brokers de devolver a los permutantes la propiedad de la finca permutada, quedando las obras realizadas en concepto de daños y perjuicios, teniendo derecho Silver Brokers al reembolso del 50 por ciento de los gastos útiles en edificación y otros conceptos.

Con la finalidad de garantizar el cumplimiento de la construcción de las viviendas, Silver Brokers entregaba a los permutantes 45.000 euros y se comprometía a hacerles efectivo tres meses después 40.492,41 euros más, cantidades que tendrían que ser reintegradas a Silver Brokers al tiempo y en el mismo acto de transmisión por ésta de la contraprestación de permuta.

En la escritura de elevación del contrato a público se acordaba que Silver Brokers podría ceder a Grupo Cebbra los derechos que adquiría en el contrato, con subrogación de la adquirente en todos sus derechos y obligaciones, respetando todos los pactos y estipulaciones.

[-Tres.-] En 31 de marzo de 2004 Silver Brokers y Grupo Cebbra celebraron un contrato privado por el que la primera vendía a Grupo Cebbra una parcela de terreno de 271 metros cuadrados y 44 decímetros cuadrados, en los números NUM000 y NUM001 de la CALLE000 , en Madrid, procedente de la agrupación de las tres fincas registrales siguientes:

La NUM003 del Registro de la Propiedad Veinticinco de Madrid, adquirida por Silver Brokers por compra a la entidad Alkman 2001 S.L.

La NUM006 del mismo Registro, procedente de la NUM004 del Registro número Cuatro, adquirida por Silver Brokers de Doña Amelia y de sus hijos Doña Eva y Don Ernesto por contrato de permuta elevado a público el 23 de marzo de 2004, adjuntándose al contrato de venta copia de la escritura de permuta.

Y la NUM002 del mismo Registro número Veinticinco, procedente de la NUM005 del Registro número Cuatro, adquirida por Silver Brokers de Doña Amelia y de Don Jose Ramón por contratos de permuta elevados a públicos el 23 de marzo de 2004, adjuntándose al contrato de venta copia de la escritura de permuta.

La agrupación de las tres fincas había sido escriturada el mismo 23 de marzo de 2004 y estaba pendiente de inscripción.

En el contrato privado de 30 de marzo de 2004, entre Silver Brokers y Grupo Cebbra, figuraba la finca NUM003 gravada con una hipoteca constituida a favor de la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona para responder de hasta 152.000 euros de principal (expositivo I).

La venta se realizaba a fin de que Grupo Cebbra construyese sobre la parcela el edificio descrito en proyecto básico que se acompañaba al contrato (entendimiento lógico del párrafo segundo, primer inciso, de la estipulación primera; la remisión al expositivo IV tiene que referirse, en realidad al VI).

La venta se realizaba libre de todo tipo de cargas, gravámenes, ocupantes y arrendatarios y quedó convenido que si al otorgarse la correspondiente escritura de compraventa la entidad vendedora no hubiere cancelado la hipoteca que gravaba el inmueble, Grupo Cebbra podía retener del precio la cantidad necesaria para cancelar dicha hipoteca e inscribir la cancelación en el Registro (estipulación primera).

Silver Brokers cedía, en el contrato, a Grupo Cebbra su posición contractual en los contratos de permuta que se acompañaban al contrato, de manera que Grupo Cebbra quedaba subrogada en la posición de Silver Brokers y, por lo tanto, en todos los derechos y obligaciones dimanantes de las permutas (estipulación segunda).

La escritura pública de compraventa se otorgaría dentro del mes siguiente a la comunicación por la vendedora a la compradora de que obraba en su poder licencia municipal de obras (estipulación tercera).

Al otorgarse la escritura se entregaría a Grupo Cebbra la posesión del inmueble (estipulación tercera).

El precio pactado ascendía a 845.023,03 euros más el impuesto sobre el valor añadido. 126.753,45 euros más el impuesto (en total 147.034 euros) se entregaron por la compradora a la firma del contrato, conviniéndose que el resto (718.269,57 más el impuesto) se pagaría al otorgamiento de la escritura (estipulación quinta).

En el mismo acto de la firma del contrato Grupo Cebbra satisfizo a Silver Brokers 85.492,41 euros, cantidad que había sido entregada a tres de los cuatro titulares de las fincas permutadas al suscribir los contratos de permuta, importe que debería ser reintegrado por sus perceptores a Grupo Cebbra una vez construido el edificio, cuando se transmitiese a los permutantes los inmuebles convenidos (estipulación sexta).

Silver Brokers y Grupo Cebbra enviarían, dentro de los 15 días siguientes a la firma del contrato, a Don Jose Ramón y Doña Amelia y a Doña Eva y Don Ernesto una comunicación, poniendo en conocimiento de estos últimos la cesión realizada en el presente contrato y la subrogación de Grupo Cebbra en la posición contractual (en las permutas) de Silver Brokers (estipulación décima).

El contrato obra a los folios 55 al 59 y las certificaciones de las hojas registrales de las fincas a los folios 115 al 126, 133 al 138 y cinco sin numerar entre el 140 y el 141.

[-Cuatro.-] Concedida la licencia de obra, Silver Brokers convocó a Grupo Cebbra para que el 7 de febrero de 2005 fuese otorgada la escritura pública de compraventa. Las partes comparecieron en la notaría, sin que llegase a otorgarse la escritura. Igual sucedió en una segunda convocatoria hecha para el 17 de febrero siguiente.

[-Cinco.-] Grupo Cobbra reclamó en la demanda origen de la presente litis frente a Silver Brokers:

[-lº.-] Se declare que Silver Brokers ha incumplido su obligación de trasmitir a la demandante, libre de todo tipo de cargas y gravámenes, el solar sito en la CALLE000 , números NUM000 y NUM001 , de Madrid, en los términos pactados en el documento suscrito entre ambas entidades el 31 de marzo de 2004.

[-2º.-] Se declare resuelto el referido contrato privado, con la consiguiente devolución entre las partes que lo firmaron, de sus recíprocas prestaciones.

[-3º.-] Se declare que como consecuencia de lo anterior Silver Brokers debe reintegrar a la demandante 232.526,41 euros, pagados el 31 de marzo de 2004, al suscribirse el contrato privado de compraventa.

De dicha suma, 147.034 euros correspondían a la parte de precio pagada más el impuesto y 85.492,41 euros, como entregados en el acto de la firma del contrato por la compradora a la vendedora, por la garantía ofrecida a Doña Amelia .

[-4º.-] Se declare que, como consecuencia de dicha resolución, Silver Brokers debe indemnizar a Grupo Cebbra en las siguientes cantidades:

-a.- 20.461,95 euros satisfechos por la actora a terceros.

-b.- 9.581,60 euros por conceptos que deben satisfacerse a terceros (petición suprimida por la actora en el acto de la audiencia previa).

-c.- 101.195,34 euros por beneficios dejados de obtener por Grupo Cebbra.

[-5º.-] Con declaración de la obligación de la demandada de pagar a la actora el interés legal del dinero computado desde la interposición de la demanda sobre el total importe de los conceptos detallados en los puntos [-3º.-] y [-4º.-] anteriores.

[-6º.-] Y condena en costas a la demandada.

[-Seis.-] Silver Brokers se opuso a la demanda y formuló reconvención contra Grupo Cebbra, interesando una sentencia por la que se declarase resuelto el contrato de 31 de marzo de 2004 por incumplimiento de la parte compradora de su obligación de pagar el precio estipulado, con condena a Grupo Cebbra a pagar a Silver Brokers 126.753,45 euros en concepto de daños y perjuicios, y condena en costas a la reconvenida.

[-Siete.-] Con anterioridad a formular reconvención en este proceso, Silver Brokers había interpuesto demanda contra Grupo Cebbra, que se tramitaba en el Juzgado de Primera Instancia Sesenta y Ocho de Madrid (juicio ordinario 1.029/05 de este último Juzgado), con pretensiones idénticas a las de la reconvención del presente procedimiento. El proceso seguido en el Juzgado Sesenta y Ocho fue acumulado al presente (auto del Juzgado Sesenta y Ocho de 2 de febrero de 2006 aceptando el requerimiento de remisión de autos del Juzgado de procedencia de estas actuaciones, folios 1.525 y 1.526 ) y fueron sustanciados conjuntamente ambos procesos, a partir de la audiencia previa.

[-Ocho.-] La sentencia de la primera instancia estimó parcialmente la demanda, declarando que el contrato de 31 de marzo de 2004 fue incumplido por Silver Brokers, así como la resolución del contrato, con condena a la demandada a reintegrar a Grupo Cebbra 232.526,41 euros y pagarle 19.751,59 euros por gastos con terceros, absolviendo a la demandada de los restantes pedimentos de la demanda (en particular, de la indemnización pedida por lucro cesante), al tiempo que desestimaba la demanda reconvencional y la demanda de Silver Brokers acumulada.

[-Nueve.-] La anterior sentencia es recurrida en apelación por Silver Brokers a través de las alegaciones siguientes:

[-Primera.-] Error en la apreciación de la prueba. El incumplimiento es imputable a Grupo Cebbra.

[-Segunda.-] Se vendió un proyecto en firme, con todos los requisitos para llevarlo a efecto.

[-Tercera.-] La estipulación primera del contrato permitía a la compradora si, al otorgarse la escritura pública de compraventa, subsistía la hipoteca, retener del precio la cantidad necesaria para cancelar la hipoteca e inscribir la cancelación en el Registro.

[-Cuarta.-] Sobre la subrogación de Grupo Cebbra en la posición de Silver Brokers en los contratos de permuta.

[-Quinta.-] Censura la consideración que se hace en la sentencia apelada acerca de que Silver Brokers, con un desembolso prácticamente nulo de efectivo y financiado por Grupo Cebbra, sin riesgo salvo la pequeña finca NUM003 , obtuvo la final transmisión a Proisa del inmueble por una importante cantidad, muy superior al precio convenido con Grupo Cebbra.

[-Sexta.-] Silver Brokers intentó hasta el último momento la formalización de la escritura mientras que la demandante se negó rotundamente a formalizarla.

[-Séptima.-] La demandante conocía la existencia de la hipoteca a favor del Banco Santander Central Hispano S.A. con anterioridad a la firma del contrato. Las condiciones resolutorias que gravan las fincas permutadas fueron conocidas por Grupo Cebbra en el momento de la firma del contrato.

[-Octava.-] Infracción del artículo 1.124 del Código Civil . La resolución sólo puede pedirla quien ha cumplido su obligación principal.

[-Novena.-] Sobre las costas. Se han impuesto doblemente a la apelante demandada y reconvincente. De una parte se condena a Silver Brokers al pago de las costas de reconvención y, de otra, al pago de las costas del procedimiento seguido ante el Juzgado Sesenta y Ocho de Madrid, acumulado al presente, siendo la demanda de Silver Brokers de ese otro procedimiento de contenido idéntico a la reconvención que, obligadamente, hubo de formular en el presente (la demanda origen de estos autos se presentó por Grupo Cebbra el 17 de junio de 2005; Silver Brokers fue emplazada el 21 de julio, cuando ya había presentado (19 de julio) la demanda acumulada; Silver Brokers contestó a la demanda de Grupo Cebbra y formuló reconvención el 20 de septiembre, cuando aún no sabía si se había admitido la demanda de la que conocía el Juzgado Sesenta y Ocho, puesto que el auto de admisión de la demanda le sería notificado el 22 de septiembre ).

TERCERO. La hipoteca que gravaba la finca NUM003 , a favor de la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, que figuraba consignada en el contrato de compraventa de 31 de marzo de 2004 se hallaba, cuando la firma del contrato, cancelada o a punto de serlo, no figurando ya dicha hipoteca como carga en la inscripción 1ª, de agrupación, que abre la hoja de la finca resultante de la agrupación 80.645, siendo la fecha de la inscripción 17 de mayo de 2004 (folios no numerados entre el 140 y el 141).

En su lugar, la mencionada finca NUM003 se hallaba gravada con hipoteca a favor del Banco Santander Central Hispano S.A., en garantía de un préstamo de 295.000 euros de principal, 26.550 euros de intereses ordinarios, 123.900 euros de intereses de demora y 44.250 para costas y gastos, constituida por Silver Brokers el 12 de diciembre de 2003, con presentación en el Registro el mismo día e inscripción de fecha 30 de enero de 2004 (inscripción 6ª, folios 121 al 124). Se trata de hipoteca no incluida en la relación de cargas que se hacía en el expositivo I del contrato de 31 de marzo de 2004 y que se hallaba vigente el 7 de febrero de 2005, fecha concretada para el otorgamiento de la escritura pública (nota informativa del Registro de fecha 17 de abril de 2006, folios 1.530 al 1.534, aportada por la actora en la audiencia previa).

Es más verosímil que la hipoteca a favor del Banco Santander Central Hispano S.A. no se consignase en el contrato entre las partes del 31 de marzo de 2004 por error (confundiéndola con la de la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, ya cancelada o a punto de serlo) que por ocultación de la carga por la vendedora, hipótesis ésta carente de sentido, puesto que la hipoteca estaba ya presentada en el Registro desde el 12 de diciembre de 2003 e inscrita desde el 30 de enero de 2004 y es seguro que Grupo Cebbra conocía la existencia de la hipoteca con el Banco Santander Central Hispano S.A. en el tiempo de negociación previo a la firma del contrato del 31 de marzo de 2004.

La demandada ha atribuido la confección material del contrato de venta a la actora lo que ésta no ha negado, habiéndose limitado a impugnar el borrador de contrato presentado con el escrito de contestación a la demanda (folios 623 al 626; también adjunta a la demanda de Silver Brokers que fue turnada al Juzgado de Primera Instancia Sesenta y Ocho), siendo significativo a este respecto que el representante de Grupo Cebbra, Don Eleuterio , en el interrogatorio del juicio, no sabe si el borrador que le fue exhibido fue hecho por su empresa, pero no dice que en la misma no se hubiesen redactado los borradores previos y el mismo contrato. Si Grupo Cebbra se encargó de la redacción del contrato, es propio que la compradora conociese, en fechas anteriores a la firma del documento, la situación registral de las fincas agrupadas.

En un entendimiento común y falto de extravagancia de las relaciones entre las partes, parece claro que una hipoteca (la no consignada en el contrato) sustituyó a la otra (la consignada en el contrato, ya cancelada o a punto de cancelarse, desde luego cancelada, como se ha visto, antes del 17 de mayo de 2004, conforme a la inscripción 1ª de la finca resultante de la agrupación 80.645) y que Grupo Cobbra conocía al firmar el contrato la existencia de la hipoteca no consignada en el contrato, a la que es aplicable la previsión contractual conforme a la cual si al otorgarse la correspondiente escritura de compraventa, la entidad vendedora no hubiere cancelado la hipoteca, Grupo Cebbra podía retener del precio la cantidad necesaria para cancelar dicha hipoteca e inscribir la cancelación en el Registro (estipulación primera).

En el curso de intercambio de comunicaciones entre las partes previo a la firma del contrato, esa posibilidad es apuntada por Silver Brokers en su burofax de 3 de febrero de 2005 (folios 299 y 300). En consecuencia, no existe incumplimiento contractual por parte de Silver Brokers a causa de no haber procedido antes del día señalado para el otorgamiento de la escritura de venta o el mismo día del otorgamiento a la cancelación del gravamen hipotecario, puesto que la compradora contaba con medios nada gravosos, reconocidos en el contrato, para llegar al mismo resultado.

CUARTO. Pero tampoco hubo incumplimiento contractual por parte de la demandada reconviniente Silver Brokers en cuanto a la falta de levantamiento de las cargas consistentes en condiciones suspensivas y resolutorias a favor de Don Jose Ramón y Doña Amelia (los hijos de Doña Amelia , Doña Eva y Don Ernesto , habían donado a su madre sus derechos sobre la finca NUM006 antes del día que fue señalado para el otorgamiento de la escritura de venta de Silver Brokers a Grupo Cebbra, 7 de febrero de 2005; inscripciones 3ª y 4ª de la finca NUM006 , folios 115 al 117). Porque es meridiano que esas cargas quedaban necesariamente excluidas de la obligación asumida por la demandada, en la estipulación primera del contrato de 31 de marzo de 2004, de vender en escritura pública la finca resultante de la agrupación "libre de todo tipo de cargas, gravámenes, ocupantes y arrendatarios".

Y ello porque esas cargas quedaban integradas en lo que era la operación cumplida y compleja asumida por las partes del contrato de 31 de marzo de 2004. La operación no comprendía una simple venta de un terreno, sino una venta para construir en un plazo determinado, y construir de determinada forma, porque terceros a la compraventa habían adquirido un derecho personal a que se les trasmitiese, como dos años y medio después de la firma del contrato entre las partes del juicio, dos apartamentos, un piso de dos habitaciones y dos plazas de garaje de los que se construyesen en la finca objeto de la venta. Y Grupo Cebbra se había subrogado en los derechos y obligaciones de la adquirente Silver Brokers derivados del contrato de permuta con los propietarios de dos de las fincas sobre las que, agrupadas a otra, se construiría el edificio del que determinados elementos deberían transmitirse a los permutantes. Y ese contrato de permuta, inherente al de venta de la finca resultante de la agrupación, no es sólo que lo conociese Grupo Cebbra, sino que voluntariamente lo había hecho suyo, como integrado en la operación de compra de una parcela para construir. Y Grupo Cebbra supo, pues, desde el momento del contrato, que se había establecido en favor de los permutantes unas garantías (en especial las condiciones resolutorias) y que esas garantías formaban parte de todo lo que era el complejo negocial en el que se hallaba comprometido. Y que dichas garantías se hallaban íntimamente vinculadas con su derecho a adquirir la propiedad de la parcela resultante de la agrupación y construir en ella. Y también que dichas garantías podían sustituirse por otras, con el consentimiento de los permutantes, pero que, sin ese consentimiento, las condiciones resolutorias quedaban incrustadas en la agrupación de fincas de modo esencial en el negocio complejo al que Grupo Cebbra había prestado consentimiento en su función de adquirente de la parcela resultante de la agrupación para construir en determinado tiempo y con la condición de trasmitir dos apartamentos, un piso y dos plazas de garaje de los que se construyesen en el sitio.

Porque la finalidad de la venta concertada el 31 de marzo de 2004 no era simplemente transmitir el dominio, sino transmitir el dominio para que la compradora, Grupo Cebbra, construyese sobre la parcela el edificio descrito en proyecto básico que se acompañaba al contrato (entendimiento lógico del párrafo segundo, primer inciso, de la estipulación primera; la remisión al expositivo IV tiene que referirse, en realidad al VI). Y la venta estaba vinculada a la cesión a la compradora de la posición contractual de la vendedora en los contratos de permuta precisos para la conformación jurídica de la parcela sobre la que construir. Igual que estaban vinculadas a la construcción las condiciones resolutorias tan citadas, lo que tenía que ser admitido por la compradora, constructora y subrogada en la posición de adquirente en los contratos de permuta, Grupo Cebbra. Sin las permutas no hubiese habido agrupación de fincas, sin la agrupación no podría haber venta ni derecho a construir sobre el solar, sin las garantías no hubiese habido permutas, de forma que todos los negocios formaban parte de una operación única con ámbitos contractuales inseparables, asumidos necesariamente como un todo por los contratantes del 31 de marzo de 2004. Por lo que ha de afirmarse que las condiciones resolutorias, que eran seguridad para los permutantes de su negocio traslativo de dominio, no podían hallarse incluidas entre las cargas y gravámenes a cuya falta, al tiempo de la escritura de venta, se obligaba la vendedora, Silver Brokers, en la estipulación primera del contrato de marzo de 2004. Porque esas garantías se hallaban incorporadas tanto a la empresa pretendida por Silver Brokers como a la perseguida por Grupo Cebbra.

Y sin que el levantamiento de las cargas pueda tenerse por consustancial a la finalidad del contrato perseguida por Grupo Cebbra. Si, a causa de las resoluciones resolutorias, Grupo Cebrra no pudo conseguir financiación para la adquisición, es cuestión completamente ajena al contrato de Silver Broker con Grupo Cebbra y el perjuicio para la actora nace de una imprevisión suya. Porque la financiación de la compra por un tercero no era consustancial a tal contrato.

En consecuencia, Silver Brokers no incumplió el contrato al no haber levantado las condiciones suspensivas y resolutorias que pesaban sobre las fincas permutadas, NUM006 y NUM002 , y es forzoso por ello entender que Grupo Cebbra incurrió en incumplimiento por falta de pago del precio pendiente, en su momento. Siendo de estimar la reconvención y la demanda acumulada, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil .

QUINTO. Se estimará el recurso. Parcialmente, porque la resolución del contrato no se salda con la disponibilidad reconocida a la vendedora sobre la finca, sino que Silver Brokers tendrá que restituir lo percibido de la compradora a causa del contrato, esto es, 147.034 euros más 85.492,41 euros entregados a la vendedora por la compradora demandante el 31 de marzo de 2004. Por aplicación, en identidad de razón (artículo 4, apartado uno, del Código Civil ), de lo dispuesto en el artículo 1.295 del citado Código . Lo que implica, estimación parcial de la reconvención y demanda acumulada (por la resolución por incumplimiento de la actora) y también estimación parcial de la demanda principal (por la devolución de las cantidades pagadas el 31 de marzo de 2004). Sin perjuicio del derecho de la parte cumplidora a que se le indemnicen daños y perjuicios, conforme al artículo 1.124 del Código Civil .

Pero en el caso de estos autos no son de apreciar perjuicios padecidos por la demandada reconviniente por el incumplimiento contractual de la actora, visto el beneficio obtenido por la posterior venta de la parcela a una tercera entidad, Proisa Promociones y Gestión S.L., habiendo casi duplicado el precio concertado con Grupo Cebbra (copia de la escritura a los folios 1.814 a 1.838).

En lo que se refiere a las costas de la primera instancia, no procede hacer expreso pronunciamiento, al ser parciales la estimación de la demanda principal, de la reconvención y de la demanda acumulada (artículo 394, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). En suma, no es procedente, en este pleito, hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia del proceso principal, ni sobre las de la reconvención ni sobre las del proceso acumulado.

SEXTO. Al estimarse parcialmente el recurso, no haremos pronunciamiento sobre las costas de esta instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 14 de diciembre de 1997 del Juzgado de Primera Instancia número Setenta y Cuatro de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo. REVOCAMOS dicha resolución y, por la presente,

Primero. ESTIMANDO parcialmente la demanda origen de esta litis y ESTIMANDO parcialmente la reconvención y la demanda acumulada, DECLARAMOS resuelto el contrato de 31 de marzo de 2004 por incumplimiento de la compradora y demandante, Grupo Cebbra 44 S.L., debiendo la demandada y reconviniente Silver Brokers S.L. devolver a Grupo Cebbra 44 S.L. 232.526,41 euros (doscientos treinta y dos mil quinientos veintiséis euros con cuarenta y un céntimos).

Segundo. No hacemos expreso pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia del proceso principal, ni sobre las de la reconvención ni sobre las del proceso acumulado.

Tampoco lo hacemos sobre las costas de la apelación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 790/08 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico