Sentencia Civil Nº 369/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 494/2010 de 30 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DIECIOCHO DE MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 494/2010.

SENTENCIA NÚM. 369

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

D. Melchor Hernández Calvo

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 30 de julio de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de Málaga, sobre resolución de contrato de compraventa, seguidos a instancia de Don Carlos María y otro contra la entidad "Proquinter S.L."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandantes contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de Málaga dictó sentencia de fecha 4 de enero de 2010 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

"Que, desestimando la demanda formulada por la Procuradora doña Encarnación Tinoco García, en nombre y representación de don Luis Francisco y de don Carlos María , contra la entidad mercantil Proquinter, S.L., representada por el Procurador don José Domingo Corpas, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la expresada demandada de los pedimentos contenidos en aquella demanda. Ello con expresa condena del demandante al pago de las costas procesales caudadas.

Que, estimando parcialmente la demanda reconvencional formulada por la demandada entes reseñada contra el mismo demandante, DEBO DECLARAR Y DECLARO que los reconvenidos don Luis Francisco y don Carlos María han incumplido el contrato de compraventa suscrito con la reconviniente en fecha de 5 de septiembre de 2006, con relación a la vivienda sita en el portal NUM000 bajo DIRECCION000 del Conjunto Residencial " DIRECCION001 " de Benalmádena (Málaga). Así como DEBO CONDENAR Y CONDENO a los expresados reconvenidos a la pérdida de la suma de 24.058'95 Euros, abonada a la reconviniente en el referido marco contractual, por los daños y perjuicios causados a la reconviniente. Ello sin expresa imposición de las costas procesales causadas por la demanda reconvencional."

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los demandantes, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 21 de marzo de 2011.

Fundamentos

No aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase íntegramente las pretensiones contenidas en la demanda y desestimase la demanda reconvencional presentada de contrario. Subsidiariamente, se redujese la cantidad con la que debe ser indemnizada la demandada, concretamente al 50% de las cantidades entregadas hasta la fecha por los demandantes, es decir, 12.029'47 euros, y ello conforme a lo pactado expresamente en el contrato. En su opinión la sentencia recurrida incurre en un clarísimo error en la valoración de la prueba practicada y en la interpretación y aplicación de la legislación y la jurisprudencia al presente caso. La resolución contractual solicitada por esta parte se fundamenta en el incumplimiento contractual cometido por la demandada al no entregar una vivienda acorde con las condiciones establecidas en el contrato firmado entre las partes. Los demandantes deciden adquirir los bienes inmuebles objeto del contrato de compraventa cuya resolución ahora se solicita sobre la base de la propaganda emitida por la entidad demandada para captar a sus clientes. Se trata de una adquisición efectuada sobre plano y sin que el complejo urbanístico estuviese todavía ni tan siquiera iniciado en su construcción. En esta propaganda se hacía especial referencia a las "vistas" espectaculares de las viviendas que formaban parte del complejo urbanístico, que iban a ser objeto de compraventa. La publicidad, emitida por varios medios, es completamente engañosa y causante de que los actores compraran la citada vivienda sin tener conocimiento exacto de lo que estaban adquiriendo. Fue en el momento en que fueron citados para comprobar las condiciones de la vivienda que habían adquirido, aproximadamente dos años después de la firma del contrato, cuando quedaron decepcionados con la misma, máxime teniendo en cuenta las condiciones que se les ofrecieron expresamente en la publicidad que motivó la adquisición de la misma. Y el motivo de esta decepción es que, desde la terraza de la vivienda adquirida, las únicas vistas que hay son las de otro edificio de la misma promoción. Por ningún lado podía verse el mar como se ofrecía en la propaganda. Así se pronuncia el informe técnico pericial del arquitecto técnico don Domingo , informe que consta aportado en autos y que fue ratificado a presencia judicial en el acto de juicio oral. Incurre en un claro error en la valoración de la prueba practicada el juzgador, pues tendría que haberse basado en los folletos publicitarios que se aportaron por esta parte ya que fueron los que indujeron a los actores a interesarse por la compra de la vivienda y, en consecuencia, a suscribir el contrato de compraventa el 5 de septiembre de 2006. El citado contrato tiene que someterse a la legislación específica sobre Protección de los Consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, y ello no puede ser olvidado al hacer una valoración de la prueba practicada. En relación con el caso que nos ocupa, y examinando los folletos publicitarios que se les entregaron en mano a los actores, resulta que se abren con una fotografía de una gran terraza de una vivienda donde el propietario está contemplando las maravillosas vistas al mar Mediterráneo, con la leyenda "para que veas el mediterráneo"; y en el interior del folleto publicitario se insiste en "y para que lo vivas", refiriéndose al mar mediterráneo; y, asimismo, la publicidad de la página web de la propia promotora contiene la leyenda "Conjunto residencial de 173 viviendas de 1 y 2 dormitorios con zonas verdes, piscinas, garaje y maravillosas vistas al mar", insistiéndose en que "es una oportunidad única con vistas al mar y al futuro". Y en la fotografía que aparece en el folleto publicitario se aprecia una inmejorable vista del lugar en el que quedaría ubicada la urbanización frente al mar, con la leyenda "abres la ventana y la vista te tira de espaldas, es una pasada te sientes el rey de la montaña con el mar a tus pies, sin nadie que te tape las panorámicas"; es evidente que se estaban publicitando vistas directas o cuando menos fáciles frente al mar, y no la visión castrada que se contempla desde la vivienda adquirida por mis representados. La vivienda adquirida la eligieron con orientación sudeste, mirando al mar, como decía el folleto publicitario que les entregaron en la caseta oficial de ventas de la promotora. Y fueron precisamente sus vistas al mar las que motivaron la aceptación de la oferta de venta por parte de los demandantes. La publicidad fraudulenta llevada a cabo por la promotora fue la que indujo a un claro error a los compradores en la firma del contrato cuya resolución se solicita. Esta parte no puede estar conforme con la afirmación del juez de que la promotora no incumplió las obligaciones esenciales asumidas en el contrato - firmado entre las partes en fecha 5 de septiembre de 2006 - en relación con lo ofertado en la publicidad específica de su promoción. Y es que basta observar las fotografías aportadas con la demanda y el informe pericial, para poder afirmar que las excepcionales vistas ofertadas y de las que disfrutarían no eran tales, y que las únicas vistas que se contemplan desde el salón de la vivienda o el dormitorio principal son las vistas del bloque edificado enfrente de la misma, es decir, de un edificio que forma parte del mismo conjunto urbanístico, por lo que la demandada sabía de su existencia cuando vendió la vivienda a los actores y sin embargo nada dijo en el momento de la firma del contrato, sin que sirva de descargo manifestar que la obra ha sido ejecutada de conformidad con el proyecto redactado por el Arquitecto contratado y con la licencia municipal de obras concedida por el Ayuntamiento de Benalmádena. En consecuencia con lo expuesto, la promotora ha incumplido la específica prestación que tiene su base y fundamento en el artículo 1124 del Código Civil y, además, en la clara doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo. Por otra parte, en la contestación a la demanda, la demandada se opone a la reclamación efectuada por esta parte, pero al mismo tiempo interpone demanda reconvencional contra los actores alegando su incumplimiento del contrato firmado, solicitando la resolución del mismo y una indemnización por daños y perjuicios, gastos sufridos y lucro cesante, de 68.833'20 euros. La sentencia estima parcialmente la demanda reconvencional y, haciendo uso de la facultad moderadora, estima procedente reducir los perjuicios a la cantidad entregada (24.058'95 euros) la cual permanecerá en poder de la vendedora. La sentencia recurrida obvia lo pactado expresamente entre las partes, por conceder a la vendedora una indemnización superior a la establecida en el contrato. En este sentido, en la cláusula quinta del contrato de compraventa las partes expresamente pactaron lo siguiente: "En caso de no abonar el comprador la cantidad adeudada, el contrato quedaría nulo y sin efecto, sin necesidad de ningún tipo de requerimiento, y en tal supuesto la entidad vendedora devolverá al comprador el 50% de las cantidades entregadas por éste hasta el momento, a cuenta del precio de la compraventa que queda sin efecto...". Es decir, la sentencia, que ha sido aceptada de contrario al no recurrirla, estima parcialmente la reconvención y condena a los actores a perder el 100% de las cantidades entregadas hasta la fecha de la resolución, "por ser lo que usualmente se suele acordar entre las partes en este tipo de contratos". Y lo cierto es que expresamente en dicho contrato se recoge la indemnización pactada por las partes para el supuesto de incumplimiento por la parte compradora. En este sentido, la indemnización a la que deben ser condenados los demandantes, para el supuesto de no ser estimada la pretensión principal solicitada en la demanda, será el 50% de las cantidades entregadas hasta la fecha, es decir, 12.029'47 euros (y no 24.058'95 euros), y ello conforme a lo pactado expresamente en el contrato. Existe así en la sentencia recurrida una infracción de lo establecido en los artículos 1091 , 1255 y 1258 del Código Civil .

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho con desestimación del recurso y con expresa condena en costas a la parte apelante, añadiendo que los actores reiteran los argumentos hechos constar en la demanda, sin aportar nada nuevo ni hacer hincapié en hechos concretos que supongan que el Juez ha cometido un error en la valoración de la prueba y en la interpretación de la jurisprudencia y legislación aplicable. No se niega que la legislación alegada de contrario sea aplicable al caso que nos ocupa, pero sí se niega que la demandada la haya incumplido y menos aun que el Juez la haya interpretado erróneamente. La intención de la actora era desviar la atención sobre los documentos que, bien aportados por la actora, bien por esta parte, acreditaban de forma clara que las vistas al mar publicitadas estaban referidas al conjunto residencial y no a la vivienda adquirida. Se pretende de contrario considerar "engañosa" la publicidad emitida con el fin de atraer compradores y, con ello, alcanzar la conclusión de que la demandada ha incumplido el contrato, sin embargo, de un simple análisis de esa documentación se deduce con meridiana claridad que los reclamos van referidos al conjunto residencial y no a las viviendas que lo conforman. Asimismo, conforme se hace constar en la sentencia, los actores conocían la ubicación de la vivienda dentro del conjunto residencial. En la publicidad se observa cómo la promoción tiene vistas al mar directas y cómo las viviendas, según su ubicación dentro de la misma, (aspecto conocido por los actores) tenían más o menos vistas (directas o indirectas). Respecto a los reclamos "para que veas el Mediterráneo" y "para que lo vivas", no van referidos a estas últimas sino que pretenden hacer llegar al comprador la idea de que, si adquiere una vivienda en dicho conjunto, verá el mediterráneo; y, de hecho, así es. El reclamo es cierto: tanto que desde cualquier punto del conjunto residencial se puede divisar el mar Mediterráneo. Se mantiene de contrario que los demandantes no tenían conocimiento exacto de lo que estaban adquiriendo, pero ello es absolutamente falso pues adquirieron con anterioridad otra vivienda y la cambiaron por ésta, y es que con un simple análisis de la publicidad se deduce que los actores conocían tanto la ubicación como la orientación. Es obvio que la verdadera razón que mueve a los actores a resolver el contrato, achacando la culpa y el incumplimiento a la demandada, es la imposibilidad de hacer frente al precio de la vivienda y el intento desesperado de recuperar algo de lo que creyeron era una inversión, sin tener en cuenta los perjuicios graves que han ocasionado a la promotora cumplidora de todas sus obligaciones contractuales. En cuanto a la reconvención, considera la apelante que el Juez ha interpretado erróneamente la prueba desplegada en el proceso y ha obviado lo pactado entre las partes, pero olvida que se ejercitaba una acción dirigida a la reclamación de los daños y perjuicios sufridos por la demandada como consecuencia del incumplimiento de los actores reconvenidos. Se trataba, pues, de acreditar que ha existido una relación contractual, que se ha incumplido por los actores y que tal incumplimiento ha provocado perjuicios a la demandada. La consecuencia de la concurrencia de los expresados requisitos es el nacimiento del deber de indemnizar o resarcir, que encuentra su fundamento legal en el artículo 1101 del Código Civil . La sentencia no hace más que aplicar la doctrina jurisprudencial al supuesto de autos y, a la vista de la actividad probatoria desarrollada, entiende que concurren las circunstancias para acordar indemnización de daños y perjuicios y, en virtud de la facultad moderadora, la reduce a 24.058'95 euros. La coincidencia de este importe con lo entregado no es producto más que de aplicar la práctica habitual en este tipo de contratos, como la sentencia explica de forma clara y precisa. Por último, el hecho de que esta parte no haya recurrido la sentencia respecto al pronunciamiento que estima parcialmente la demanda reconvencional y concede una indemnización menor a la solicitada, no puede interpretarse como se hace de contrario; lo cierto es que no se ha recurrido por entender que está correctamente fundamentada, sin más.

TERCERO.- Considerando que, como bien indica el Juez "a quo", por la parte actora se ejercita una acción de resolución del contrato de compraventa de inmueble fechado el 5 de septiembre de 2006 y celebrado entre los actores y la demandada en sus respectivas posiciones de compradores y vendedora, con base en el incumplimiento de la demandada-vendedora de su obligación de entrega de la cosa vendida en los términos pactados en el contrato, que se sustenta en el artículo 1124 del Código Civil . Interesando los demandantes la devolución por la demandada de la cantidad abonada a cuenta del precio fijado en el referido contrato, ascendente a 24.058'95 euros. Y por la demandada se formula reconvención frente a los actores, ejercitando dos acciones: una dirigida a la declaración de incumplimiento por parte de los demandantes del contrato de compraventa concertado, y en concreto de su obligación de pago del precio aplazado; y otra declarativa de responsabilidad civil contractual, para obtener la indemnización por los daños y perjuicios sufridos por la promotora a consecuencia del pretendido incumplimiento contractual de los compradores, con fundamento legal en el artículo 1101 del Código Civil . El objeto del proceso es, en consecuencia, la resolución del contrato de compraventa de vivienda referido - perfeccionado sobre plano - en base al cual, y según los folletos publicitarios, la vivienda tendría vistas al mar; lo que no se ajustó en su momento a la realidad. Se debate, por tanto, si la publicidad expresada es una mera promoción publicitaria, sin más valor que el de una invitación a negociar, o constituye además una oferta contractual - oferta publicitaria -, o, cuando menos, tiene relevancia para la interpretación e integración del contrato, de conformidad con las disposiciones en materia de consumidores y el principio de buena fe contractual consagrado en el artículo 1258 del Código Civil . El Juez, a la vista de las actuaciones practicadas, llega a la conclusión de que la oferta de vistas al mar se refiere al Conjunto Residencial y no a la vivienda en cuestión; añadiendo que "de la propia tipología del referido Conjunto que obra en folleto publicitario (diversas filas de viviendas unas detrás de otras, formando un triángulo en el interior del cual están las zonas comunes) se deduce que no todas las viviendas del Conjunto (en total, 173 viviendas construidas) iban a tener vistas directas al mar (tan sólo las de la primera fila)". Por lo que, en su opinión, el hecho de que una vivienda concreta tenga vistas al mar depende de la ubicación de ésta dentro del Conjunto, y presume que los demandantes tenían conocimiento de la ubicación de la vivienda que adquirían y pudieron deducir que no tenía vistas directas al mar, pese a lo cual decidieron adquirir la vivienda en cuestión y no otra con mejor ubicación respecto de las vistas al mar. Entiende también el juzgador que la falta de vistas al mar de la vivienda adquirida por los demandantes no es constitutiva de un incumplimiento grave y esencial por parte de la entidad demandada, por ir aparejada la oferta de vistas al mar al Conjunto Residencial; y por ello desestima la demanda principal y estudia la reconvención concluyendo que incumplen los compradores su obligación de pago sin justa causa, por lo que indemniza moderando lo que concede respecto a lo pedido por la reconviniente.

CUARTO.- Considerando que examinado el folleto publicitario de promoción de la urbanización, similar a los que se les entregaron en mano a los actores, y también la documentación referida a la página de la promotora en internet, se comprueba la referencia reiterada a las "vistas" espectaculares de las viviendas que formaban parte del complejo urbanístico y que iban a ser objeto de compraventa. Resulta que se abren con una fotografía de una gran terraza de una vivienda donde el propietario está contemplando las "maravillosas vistas al mar Mediterráneo", con la leyenda "para que veas el mediterráneo"; y en el interior del folleto publicitario se insiste en "y para que lo vivas", refiriéndose igualmente al mar mediterráneo; y la página "web" de la propia promotora contiene la leyenda "Conjunto residencial de 173 viviendas de 1 y 2 dormitorios con zonas verdes, piscinas, garaje y maravillosas vistas al mar", insistiéndose en que la adquisición "es una oportunidad única con vistas al mar y al futuro". Y en la fotografía que aparece en el folleto publicitario se aprecia una inmejorable vista del lugar en el que quedaría ubicada la urbanización frente al mar. A diferencia de lo que el Juez expresa como razonamiento fundamental de la sentencia absolutoria, es decir, de que "la falta de vistas al mar de la vivienda adquirida por los demandantes no es constitutiva de un incumplimiento grave y esencial por parte de la demandada, por ir aparejada la oferta de vistas al mar al Conjunto Residencial", esta Sala - siguiendo el tenor de la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, y de diversas sentencias de esta misma Audiencia que han analizado la publicidad relativa a la venta de viviendas que forman parte de una promoción, entendiendo que se asimila a la venta por catálogo en que el comprador debe fiarse de lo que dice el vendedor - entiende que hay incumplimiento contractual cuando la vendedora se aparta, en la entrega, sobradamente de lo ofertado en la publicidad específica de la promoción. Y en el presente caso basta observar las fotografías y las leyendas, sin necesidad de recurrir a la pericial ni a un hipotético reconocimiento judicial, para poder afirmar que las excepcionales vistas ofertadas eran comunes a todos los inmuebles, o así se pretendía hacer creer porque no se hacía constar que algunos no las tenían. En definitiva, el ánimo del comprador tras ver y leer la propaganda no podía ser otro que creer que de las vistas disfrutarían los propietarios desde las viviendas; y en ningún momento antes de la firma del contrato, ni en el mismo, se advirtió que las únicas vistas que se contemplan desde el salón de la vivienda o el dormitorio principal de la adquirida son las vistas del bloque posteriormente edificado enfrente. Por ello, aunque la obra haya obtenido la licencia municipal preceptiva, por ejecutarse de conformidad con el proyecto y respetar la ubicación, situación y dimensiones que se reflejan en el mismo, lo cierto es que lo que en la publicidad entregada se decía, o se hacía ver, no se reflejó luego en lo que se entregó como objeto de la compraventa. En este sentido no puede olvidarse que el folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido "estricto" - en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales, como indican las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 1993 y 28 de enero de 2000 , entre otras - resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual, conforme al artículo 1258 del CC , dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento. Además hay que tener en cuenta que la vivienda se adquirió sobre plano y que éste no permitía apreciar la falta de veracidad del folleto, lo que excluye cualquier atisbo de conocimiento por los compradores de la realidad de lo que adquirían, a pesar de lo indicado por el Juez; y que la característica más valorada - "maravillosas vistas al mar Mediterráneo" - influyó de manera decisiva en la adquisición. Evidentemente, como dice el Alto Tribunal, se trata de una representación subjetiva de una parte, pero conocida e incitada por la vendedora, que hace especial hincapié en las mismas para persuadir, e, incluso, determinar la voluntad de los compradores; y en este sentido la exigencia de los compradores no responde a parámetros subjetivos - de capricho, "ad gustum", etc. - sino a circunstancias objetivas razonables, en el sentido de que un tercero en la misma situación, tanto antes como después, a la vista de la realidad, habría actuado del mismo modo. La buena fe contractual, concluye en doctrina reiterada el Tribunal Supremo, exige un comportamiento coherente con la confianza creada en el tráfico mercantil, como expresan las sentencias, entre otras, de 7 de diciembre de 2009 y 10 de junio y 7 de diciembre de 2010 , y la buena fe no se observa cuando se falta a la verdad ofreciendo unas viviendas que luego no reúnen las características con las que se ofertaron, bien expresamente, bien dando lugar a equívocos. Por otro lado, la infracción contractual tiene una especial relevancia, que justifica la calificación del incumplimiento como grave por insatisfacción total del comprador a efectos de conllevar la resolución contractual. Y es que la falta de las vistas ofertadas no reduce el uso de la vivienda, sino que frustra las legítimas expectativas de los compradores - así la reciente sentencia de 2 de abril de 2011 del Tribunal Supremo - las cuales no resultarían compensadas con una mera indemnización. "En supuestos como el que se enjuicia, y tanto más en los tiempos modernos en los que las personas anhelan un contacto directo con la naturaleza, características como las ofrecidas en el folleto (perfectamente conocedor su autor intelectual del interés del sector del mercado al que va dirigido) tienen una especial relevancia, hasta el punto de que, de haber conocido las circunstancias reales los compradores, no habrían adquirido la vivienda". Tampoco cabe objetar una supuesta falta de diligencia de los actores o un conocimiento previo, como hace el Juez "a quo", cuando nada se especificó en el contrato y resulta del proceso que para ellos era esencial el disfrute unas determinadas vistas como las ofrecidas, pues, aparte de que no cabe confundir el contrato con el documento en que éste se formalizó, tal perspectiva se integra en el contrato por el valor vinculante de la oferta publicitaria, como también previene la normativa de defensa de los Consumidores y Usuarios y confirman desde antiguo las sentencias del Alto Tribunal en una línea constante que marcó el camino al legislador; entre otras, las de 14 de junio de 1976 , de 7 de noviembre de 1988 , de 3 de julio de 1993 , de 8 de noviembre de 1996 , de 30 de junio de 1997 , de 23 de mayo de 2003 , de 29 de septiembre de 2004 , de 12 de diciembre de 2005 , de 15 de marzo de 2010 y de 8 de marzo de 2011 . Además, no cabe desconocer lo establecido sobre la representación contractual y la confianza creada, así como el valor de las estipulaciones - previsiones normativas contractuales - implícitas que, conocidas por ambas partes, excusan de ser recogidas expresamente como condiciones del negocio, operando como causa concreta del contrato, es decir, como motivo o causa del mismo. Debe añadirse, en el marco del ya citado artículo 1256 del CC y de la doctrina jurisprudencial que lo desarrolla - en cuanto a que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes -, que la falta de estipulación expresa de la esencialidad de las vistas no significa que las partes no le otorgaron la suficiente relevancia, pues la determinación de la voluntad contractual de los compradores vino causada por las características expresadas en el folleto publicitario, y precisamente el cumplimiento de la oferta publicitaria es el modo de satisfacer al comprador, por lo que no hay ningún atisbo de incertidumbre contractual. El proyecto y el plano no revelan parámetros objetivos que determinen un conocimiento de la realidad que iba a tener la concreta vivienda objeto del contrato, más allá de la idea indicada por la demandada y asumida por el Juez de que era el Conjunto el que disfrutaría de las vistas, y no todas las viviendas en particular, sino que, precisamente, lo que el folleto deja entrever sobre la topografía del terreno y la pendiente del mismo es una razón más para excluir el conocimiento por parte de los compradores de que la realidad no se iba a corresponder con lo ofertado, por lo que carece de consistencia alguna el razonamiento ya repetido de que las vistas al mar se referían al Conjunto Residencial, pues lo relevante no está en si era o no posible que todas las viviendas gozasen de ellas, sino que la oferta comprendía la visibilidad, y ello era razonable a la vista del folleto y la restante publicidad. En definitiva, no hay en el caso un problema de deber de información sobre venta de viviendas, sino de oferta inveraz y absolutamente contraria al principio de buena fe contractual del artículo 1258 del CC , y, al limitar los compradores su actuación al ejercicio de un derecho potestativo - la resolución contractual - reconocido por la norma legal para el caso de falta de cumplimiento esencial en el artículo 1124 del CC , se infringe por el juzgador el artículo 1256 del CC que consagra el principio de la necesaria esencia de la obligación, que no permite que los contratantes puedan desligarse del contrato o alterarlo. La revocación de la sentencia con estimación de la demanda implica la condena de la demandada al abono de la cantidad en ella solicitada, con los intereses legales correspondientes desde las diversas entregas de las cantidades que suman el total de la reclamación hasta su completo abono; e implica también la correlativa desestimación de la reconvención con la condena de la demandada-reconviniente al abono de las costas procesales causadas en la primera instancia tanto con la demanda como con la reconvención. En ambos casos por determinarlo así el artículo 394.1 de la LEC .

QUINTO.- Considerando que, al prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , no debe hacerse especial atribución de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Carlos María y de Don Luis Francisco contra la sentencia dictada en fecha cuatro de enero de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de los de Málaga en sus autos civiles 972/2009, debemos revocar y revocamos dicha resolución estimando íntegramente las pretensiones contenidas en la demanda y desestimando la demanda reconvencional formulada por la entidad "Proquinter S.L."; así condenamos a dicha mercantil a abonar a los demandantes la cantidad de 24.058'95 euros, con sus intereses legales desde las diversas entregas de las cantidades que suman el total de la reclamación hasta su completo abono. Abonará también la demandada las costas de la primera instancia causadas por la demanda principal y también las devengadas por la reconvención; todo ello sin que haya lugar a especial pronunciamiento sobre las de esta apelación.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.