Sentencia Civil Nº 369/2011, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 236/2010 de 30 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

TOLEDO

SENTENCIA: 00369/2011

Rollo Núm. .............236/2010.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 2 de Illescas.-

J. Ordinario Núm. 301/2008.-

SENTENCIA NÚM. 369

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION SEGUNDA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL CANCER LOMA

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS

D. VICTOR RAFAEL RIVAS CARRERAS

En la Ciudad de Toledo, a treinta de diciembre de dos mil once.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 236 de 2010, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Illescas, en el juicio Ordinario núm. 301/08 , en el que han actuado, como apelante VALSECO GESTION INTEGRAL S.L., representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Dorrego Rodríguez y defendido por la Letrado Sra. Tizón Hernando; y como apelado Carlos Francisco , representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Jiménez Sanmillan y defendido por el Letrado Sr. Joaquín Joaquín.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Illescas, con fecha 17 de junio de 2009, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que ESTIMO la demanda interpuesta por D. Carlos Francisco contra la mercantil Valseco Gestión integral S.L. y, en su virtud,

RESUELVO el contrato de compraventa firmado entre las partes el día 18 de mayo de 2006 por incumplimiento esencial de la vendedora y CONDE NO a la demandada a devolver el precio pagado de 48.000 €, más los intereses pactados de un seis por ciento de interés anual desde la entrega de las mismas hasta su pago.

Se imponen las costas del presente procedimiento a la mercantil Valseco Gestión Integral S.L."

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Valseco Gestión Integral S.L., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCAN los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto no se entienden ajustados a derecho y en todo lo que contradigan a la presente resolución, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: La representación procesal de VALSECO GETIÓN INTEGRAL SL recurre la sentencia dictada en primera instancia alegando el error en la valoración de la prueba al decidir dicha resolución la estimación de la demanda y la consiguiente resolución del contrato que unía a las partes, basándose en el incumplimiento por la demandada de los plazos de entrega de la vivienda y el incumplimiento relativo al requerimiento fehaciente para el otorgamiento de la escritura pública.

En el presente caso, pretende la parte actora la resolución de un contrato de compraventa de un inmueble alegando fundamentalmente el incumplimiento del vendedor de entregar la vivienda en el plazo pactado y de haber constituido un aval que garantizara la devolución de las cantidades entregadas, circunstancias de las que la sentencia admite la primera pues entiende que la obra no se terminó en plazo y, teniendo en cuenta que no estaba terminada la vivienda y lista para su entrega, y no hubo requerimiento fehaciente para el otorgamiento de la citada escritura pública.

Ahora bien, esta Audiencia Provincial tiene resuelto un caso idéntico en la sentencia de fecha 6 de julio de 2009 en la que se establece que "el principio de reciprocidad e interdependencia funcional de las obligaciones sinalagmáticas o bilaterales, en las que cada una de las partes es, al propio tiempo, acreedora y deudora de la otra, existiendo a su vez mutua condicionalidad entre las obligaciones, de manera que una haya sido querida como equivalente de la otra, persigue el mantenimiento del equilibrio patrimonial entre los contratantes. En virtud de dicho principio, puede el deudor negarse a efectuar la prestación que le corresponde hasta que la otra parte cumpla la suya, a través de la excepción de contrato no cumplido ("exceptio non adimpleti contractus"), que tiene acogida en nuestro derecho sustantivo con base en los arts. 1100, párrafo último, y 1124 del Código Civil . Igualmente cabe admitir, como variante o modalidad de la excepción general de incumplimiento, la excepción de contrato no cumplido regular y oportunamente ("exceptio non rite adimpleti contractus") especialmente cuando el citado art. 1100, párrafo último, del Código Civil , en su inciso primero , exige, para apreciar la mora del deudor, que el acreedor haya cumplido "debidamente" lo que le incumbe, de modo que, en el caso de que la ejecución de la prestación por la parte actora que pretende el cumplimiento de la obligación recíproca del demandado sea defectuosa o incompleta, éste podrá oponerse y rechazar el cumplimiento reclamado en tanto no sean subsanados los defectos de la cosa o prestación, si bien, por exigencias de la buena fe y del equilibrio patrimonial entre las partes, la negativa a cumplir la contraprestación puede estar justificada sólo parcialmente, sin dar lugar al impago total de la deuda.

La exigencia de cumplimiento simultáneo de las obligaciones bilaterales y la consiguiente excepción "non adimpleti" requiere que quien la propone no haya incumplido lo que le incumbe, o, si hay incumplimiento de la parte actora contra la que se opone, que el mismo no haya sido causado por la parte demandada. También es necesario que el incumplimiento que fundamenta dicha excepción lo sea de alguna obligación principal, cuya insatisfacción frustre la finalidad del contrato, de manera que tenga suficiente entidad como para determinar que el otro contratante quede exonerado de su obligación, siendo obvio que cualquier incumplimiento no debe producir este efecto, el cual no pueda basarse en un simple incumplimiento defectuoso, que podrá dar lugar a otras acciones, de garantía o indemnizatorias ( SS.TS. 12 julio 1991 , 25 noviembre 1992 , 19 junio 1995 , 28 abril 1999 y 21 marzo 2001 )".

La parte apelante alega en su recurso que el actor compró la vivienda especulando con el ánimo de proceder a la venta de dicho inmueble con anterioridad a la firma de la escritura pública, para de esta forma no subrogarse en el préstamo hipotecario, y poder obtener una buena rentabilidad al dinero que invertía.

El actor lo niega y manifiesta que tenía intención de comprar la vivienda para residir en este mismo residencial (Señorío de Illescas) junto a su hijo, pero que perdió interés en la adquisición al desplazarse su hijo a otra localidad por motivos laborables.

El Juez entiende que lo esencial en este caso es que las partes pactaron en la 4ª estipulación del contrato que el incumplimiento del plazo de entrega por el vendedor facultaría al comprador para resolver el mismo previa devolución por la vendedora de todas las cantidades percibidas hasta entonces, más un 6% anual de interés, y en la estipulación quinta se añadía que sería la vendedora quien debería requerir fehaciente al comprador en el domicilio señalado para el otorgamiento de escritura, entendiendo que no se ha probado que el mismo se produjera dentro del plazo pactado o su prórroga, ni tampoco antes de la manifestación del comprador de su voluntad resolutoria.

La Sala, no obstante, discrepa de la dicha valoración de la prueba. Se debe partir de la base que la estipulación quinta del contrato, debidamente interpretada, lo que obliga es al comprador a escriturar cuando sea requerido por el vendedor y faculta a éste a resolver el contrato en caso de que el comprador incumpla dicha obligación. Ello es obvio, pues la negación por parte del comprador reporta en la mayoría de los casos un perjuicio claro al vendedor, que tiene que continuar pagando las cuotas del préstamo hipotecario que grava la vivienda. Es por ello, y esto es lo importante en el presente caso, que es absurdo pensar que el promotor tenga interés en retrasar la entrega de la vivienda, pues ello perjudica sus intereses como nos hemos referido.

Igualmente se constata, que en el caso de autos el comprador decide resolver el contrato tan sólo 59 días después del plazo estipulado en el contrato para la terminación de la vivienda ( el 31 de diciembre de 2007), apreciándose también una serie de hechos que, aunque son simples indicios, denotan la verdadera intención del comprador, y es que conforme al contrato, la entrega de la vivienda requiere que la compradora firme la hoja de aceptación de la vivienda ( estipulación 4ª), de forma que la entrega queda subordinada a que la compradora revise la vivienda para subsanar las deficiencias observadas, lo cual no fue realizado por el comprador que se limitó a mandar un burofax comunicando la resolución del contrato.

Por otra parte, conforme a la prueba documental que obra en autos se constata que el certificado final de obra firmado por el Arquitecto es visado en fecha 14 de marzo de 2007, es decir, varios meses antes del plazo pactado por las partes la vivienda estaba terminada y en condiciones parra dedicarse al fin destinado. Igualmente se constata que la escritura de declaración de obra nueva es de fecha 18 de diciembre de 2007, dentro por tanto de los tres meses de prorroga que contemplaba el mismo contrato, y se aporta igualmente la solicitud de licencia de primera ocupación , que debe darse por admitida por silencio administrativo al haber transcurrido más de tres meses desde su presentación, y por último diversos faxes dando autorización para suministro eléctrico, de gas y de agua a las viviendas de la manzana 5SA 1.4 , lo que videncia que el Ayuntamiento permitía su ocupación. Y por último, también existe la testifical de Ángel , vecino de la urbanización y que ocupó su vivienda en el mes de agosto de 2007, de forma que debe entenderse, al contrario de lo que estima la sentencia de instancia, que las viviendas se encontraban terminadas y a disposición de los compradores que así lo solicitaran antes incluso de la fecha comprometida en el contrato.

Partiendo de estos datos, es lógico pensar que el comprador tenía pleno conocimiento de que la obra estaba concluida y en disposición de ser entregada, pues se habían entregado diversas viviendas vecinas y el constructor no podía tener ningún interés en no entregar la que nos ocupa cuando de ello dependía el cobro de la parte restante del precio y el pago de los plazo de la hipoteca, como antes se ha expuesto.

Por ello, debemos concluir que no ha existido por la vendedora reticencia alguna a la entrega sino más bien falta de interés del comprador en escriturar, con toda probabilidad porque nunca tuvo verdadera intención de ocupar la vivienda sino de revenderla.

Respecto a la falta de prestación del aval que garantizara la devolución de las cantidades entregadas por la compradora, el Juez de Instancia no entra en su discusión como incumplimiento esencial alegado por el actor. En todo caso , y dada la alegación del comprador en tal sentido, hay que decir la falta del mismo una vez concluida la vivienda y entregada al comprador previo pago de su precio es claro que no impide ni frustra el fin del contrato. Se trataría de un incumplimiento meramente accidental y que en este caso al no haber cantidad alguna que restituir al comprador resulta por completo inocuo, teniendo en cuenta, por otra parte, que en el presente caso nunca fue reclamado antes de que la vivienda fuera construida en marzo de 2007.

SEGUNDO: En méritos a lo que se acaba de exponer, procede revocar íntegramente la resolución recurrida, con estimación del recurso que ha sido interpuesto.-

TERCERO: No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil . Se imponen las costas de la primera instancia a la parte demandante conforme a lo preceptuado en el art.394 de la LEC .

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de VALSECO GETIÓN INTEGRAL SL , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Illescas, con fecha 17 de junio de 2009, en el procedimiento núm. 301/2008 , de que dimana este rollo, y en su lugar DESESTIMAR la demanda interpuesta por Carlos Francisco contra la MERCANTIL VALSECO GETIÓN INTEGRAL SL, con imposición de las costas de la instancia al aparte demandante; todo ello sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas en el presente recurso.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del deposito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Nº de c/c 4328 0000 + clave + nº de procedimiento y año.

Claves:

00 (reposición) (25 euros).

01 (revisión resolución secretario) (25 euros).

02 (apelación) (50 euros).

03 (queja) (30 euros).

04 (infracción procesal) (50 euros).

05 (revisión de sentencia) (50 euros).

06 (casación) (50 euros)

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS, en audiencia pública. Doy fe.-En Toledo, a treinta de diciembre de dos mil once.