Sentencia Civil Nº 369/2013, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 60/2013 de 04 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª.) Rollo 60-B/13

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SENTENCIA NÚM. 369

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero

Magistrado: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: Dª. María Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a cuatro de noviembre de dos mil trece.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Ibi, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada FÁBRICAS AGRUPADAS DE MUÑECAS DE ONIL S.A. (FAMOSA), habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Dª. Francisca Arranz Hernández y dirigida por el Letrado Javier de Carvajal Cebrián, y como apelada la parte demandante CARTERA INDUSTRIAL SARGANELLA S.L. y FOYA LA PERERA S.L., representada por la Procuradora Dª. Irene Tormo Moratalla con la dirección de la Letrada Dª. Amparo García Tamarit.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Ibi, en los referidos autos, tramitados con el núm. 433/2010, se dictó sentencia con fecha 18 de mayo de 2012 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que debo ESTIMAR y parcialmente la demanda interpuesta por Foya La Perera S.L. y Cartera Industrial Sarganella S.L., contra Fabricas Agrupadas de Muñecas de Onil S.A., y, en consecuencia:

1) CONDENO al demandados a abonar a los demandantes la cantidad en concepto de daños y perjuicios de 44.246,29€. Dicha cuantía se verá incrementada en el interés legal del dinero desde la interposición de la demanda.

2) No se hace expresa imposición de condena en costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 60/2013, señalándose para votación y fallo el pasado día 28 de octubre de 2013, en que tuvo lugar.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Visitación Pérez Serra.

Fundamentos

PRIMERO.-Las mercantiles actoras, en su respectiva condición de propietaria arrendadora, una, y de propietaria la otra, plantearon demanda en la que solicitaban, con carácter principal, la condena de la demandada a reparar determinados defectos existentes en los inmuebles arrendados, y subsidiariamente, a pagar el importe en el que cifró tales daños, ascendente a 155.512'27 €, acogiéndose en parte esta pretensión de condena por importe de 44.246'29 €, importe del 60% de los daños no estructurales, desestimándose la reparación de estos,decisión que fue recurrida únicamente por la demandada.

Antes de abordar los concretos motivos del recurso de apelación, estima la Sala que es necesario dejar constancia de determinados extremos que forman parte de lo que la sentencia denomina 'debate periférico', ya que, como seguidamente se expondrá, concurren en el caso que nos ocupa actuaciones de las partes que no tienen explicación razonable alguna sin tener en cuenta esa situación subyacente; así es de dominio público la existencia de divergencias entre la demanda y las mercantiles actoras, de la que se han hecho eco los medios de comunicación y de la que esta misma Sala ha tenido conocimiento por otros procedimientos, y en ese orden han de señalarse las siguientes:la compra del grupo y contratación del legal representante de las mercantiles actoras por la demandada; la compraventa de los inmuebles con exoneración expresa de responsabilidad derivada de su estado; la existencia de un convenio urbanístico sobre los inmuebles tendente a conseguir uso residencial de la zona; el contrato arrendamiento con cláusula resolutoria en función del resultado del convenio citado; el encargo por la propiedad de informe técnico que detecta daños estructurales en los inmuebles y aconseja que se desalojen efectuado en julio de 2008; requerimiento de la arrendataria para reparación y falta de respuesta al mismo; comunicación de la decisión de desalojo y consiguiente comunicación sin reacción alguna de las actoras; nuevo informe de daños año y medio después del desalojo;continuación en el pago de la renta y por último, la presentación de la demanda con el suplico que se ha reseñado

SEGUNDO.-El primer motivo del recurso de apelación cuestiona la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa de una de las sociedades actoras, que la demandada basó en que no es parte en el contrato de arrendamiento del que se deriva la acción ejercitada en la demanda.

La sentencia tuvo en consideración que la mercantil cuya legitimación se cuestiona pertenece al mismo grupo de empresas y comparten al legal representante, y añade que, como en la demanda se ejercitaron acciones tanto de responsabilidad contractual, derivadas del contrato de arrendamiento, como extracontractual, estaba legitimada esa sociedad aún cuando no fue parte en el contrato de arrendamiento.

Esos argumentos, con excepción de la pertenencia al mismo grupo empresarial, han de ser compartidos por la Sala, por lo que la excepción fue correctamente desestimada.

TERCERO.-En el segundo motivo se alega la ausencia de responsabilidad de la apelante en los daños no estructurales y en el tercero que ha de abordase conjuntamente, la imposibilidad de obligación de llevar a cabo labores de mantenimiento.

Con carácter general y como esta Sección 5ª ha puesto de manifiesto, entre otras, en la sentencia nº 207, 13.06.2007 'la pretensión de devolución del local arrendado al estado que tenía al tiempo de la entrega de posesión del mismo tiene su cobertura en el artículo 1561 del Código Civil que, a su vez está conectada con la obligación que al arrendatario se le impone en el artículo 1555-2º del mismo texto legal de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, completándose tal norma con el artículo 1563 CC , que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. El art. 1563 del Código Civil , aplicable a los arrendamientos sometidos a la legislación especial, según ha tenido ocasión de declarar el Tribunal Supremo, entre otras, en la sentencia de 6 de Mayo de 1994 , prevé un especial régimen de responsabilidad del arrendatario por el deterioro de la cosa arrendada, estableciendo una presunción 'iuris tantum' de culpabilidad justificada por ser el arrendatario quien está en mejor posición probatoria y ser el creador de los riesgos; responsabilidad que encuentra sus límites en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable - art. 1561 del Código Civil - o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada - artículo 1555.2 del Código Civil '.

No puede obviarse, para resolver este motivo, circunstancias no valoradas adecuadamente en la sentencia; así, la primera es que buena parte de los daños no estructurales provienen a su vez de los estructurales; la segunda, es la imposibilidad e inutilidad de acometer cualquier tarea de mantenimiento en un edificio afectado por daños en su estructura que determinan la existencia de una situación de peligro para los trabajadores puesta de manifiesto ya en el informe que encargó la propiedad del inmueble y la tercera es que existía, aunque no se haya materializado, la intención de conseguir un cambio urbanístico que permitiera un uso residencial a las antiguas fábricas, y por último el desfase temporal entre el desalojo y el informe en el que se basa la demanda.

Consta probado que una de las sociedades actoras, en concreto Cartera Industrial Sarganella S.A., encargó un informe sobre el estado de los inmuebles, el cual se llevó a cabo por la empresa Urbemed, y que fue acompañado como documento 14 de la contestación a la demanda.

Ese informe emitido en julio de 2008, afirma que se trata de edificios de cierta antigüedad, alguno superior a los 40 años, y con otras partes construidas en el año 1990, afectados por diversas patologías de tipo estructural y que determinan la existencia, entre otras de los siguientes daños: 'Fisuración en la tabiquería, alicatados, falsos techos y pavimentos; grandes deformaciones apreciables a simple vista en pilares; grandes deformaciones en los forjados; carpinterías descolgadas, desprendimientos en fachadas, goteras, etc'. Concluye ese informe que 'los edificios no presentan un nivel de seguridad adecuado para los trabajadores...las estructuras de los edificios han sufrido unas deformaciones muy grandes...provocándose grietas y desprendimientos que son un riesgo en si mismos, pero que además, dada su magnitud, anuncian un posible colapso de la estructura en caso de no actuar y recomienda cesar en las actividades en estos dos bloques', indicándose asimismo que los edificios han extinguido su vida útil.

La sentencia tiene en consideración ese informe únicamente para desestimar la reclamación relativa a daños estructurales, pero omite la trascendencia de ese estado en elementos no estructurales, y además, no puede obviarse que si el desalojo vino motivado por ese informe se hiciera sin especial cuidado, pues ningún sentido tenía habida cuenta de los términos en los que se pronunciaron los técnicos, efectuarlo con especial cuidado.

Es cierto que en los contrato de arrendamiento se indicaba que los edificios estaban en estado de ser usados para su destino, pero esa misma cláusula incluía la mención relativa al normal deterioro por el uso, y no puede marginarse que ya en las escrituras de compraventa se exoneraba a la vendedora de cualquier reclamación derivada del estado de los inmuebles, y ello debe además ponerse en relación con el propósito de conseguir, a través del convenio urbanístico, el cambio de calificación de los terrenos que permitiría, en definitiva, derruir las naves y acometer una construcción residencial, circunstancias todas ellas que aún reflejadas en la sentencia, no despliegan los efectos que indudablemente han de conllevar frente a la reclamación articulada en la demanda.

Ha de ponerse de manifiesto la incoherencia de las mercantiles actoras que en el año 2008 encargan y obtienen el informe cuyo contenido se acaba de resumir, sin adoptar medida alguna tendente a evitar el grave deterioro que en dicho informe se constata, que contrasta con la pretensión de conseguir la reparación de todos los defectos que se ejercita mediante la demanda que se presenta en abril de 2010, imputando a la arrendataria falta de mantenimiento.

CUARTO.-Alterando el orden del recurso, se ha de resolver a continuación los argumentos vertidos en el motivo quinto en el que se denuncia la inexistencia de interés legítimo de las actoras en la reparación de los daños, y teniendo en consideración la actuación de las actoras en parte ya referida en el fundamento de derecho primero de esta resolución, ha de concluirse, tal y como argumenta la parte apelante, que en efecto no existe un interés legítimo en la reparación, y la condena a pagar establecida en la sentencia originaría un enriquecimiento injusto en las actoras, al haberse evidencia su nulo interés en la conservación de los inmuebles.

A esa conclusión se llega porque la inactividad de las mercantiles actoras tras conocer el resultado del informe encargado por una de ellas, solo puede obedecer a la inexistencia de interés en la reparación, conclusión que se ve reforzada por la ausencia de reacción alguna frente al desalojo, siquiera para constatar el estado de los inmuebles, circunstancia que tampoco se valora en la sentencia, y que como ya se ha expuesto, únicamente obedece a la intención de obtener el cambio de uso, debiendo por último indicarse que la falta de ejecución del convenio no impide que se tenga en consideración a estos efectos, procediendo, en consecuencia, la estimación del recurso, lo que exime de pronunciamiento sobre el resto de los motivos del mismo.

QUINTO.-Las costas de la instancia se imponen a la parte actora, sin hacer declaración respecto a las de esta alzada, aplicando lo que establecen los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación promovido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Ibi de fecha 18 de mayo de 2012 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, y en su lugar, debemos desestimar y desestimamos la demanda planteada por Cartera Industrial Sarganella S.L. y Foya la Perera S.L. contra Fábricas Agrupadas de Muñecas de Onil S.A. (FAMOSA), imponiendo a las actoras las costas de la instancia y sin hacer declaración respecto a las de esta alzada.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán formalizarse ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrada que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública. Doy fe.