Sentencia Civil Nº 369/2015, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 640/2013 de 01 de Octubre de 2015

Encabezamiento

?

SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)

Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928 42 99 00

Fax.: 928 42 97 74

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000640/2013

NIG: 3500442120120008118

Resolución:Sentencia 000369/2015

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0001448/2012-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Arrecife

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Apelado Nazario Octavio Esteva Navarro

Apelante Julia Inmaculada Garcia Santana

SENTENCIA

Iltmos. Sres.

Presidente:

Doña Emma Galcerán Solsona

Magistrados:

Don Jesús Ángel Suárez Ramos (Ponente)

Doña Margarita Hidalgo Bilbao

En Las Palmas de Gran Canaria, a 1 de octubre de 2.015.

La AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN CUARTA, ha visto el Recurso de Apelación 640/13, interpuesto contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA nº 3 DE ARRECIFE de 19 de julio de 2.013 en el Juicio Ordinario 1.448/12.

Apelante-demandante: doña Julia , representada por el procurador doña Inmaculada García Santana y defendida por el letrado don Alejandro Rodríguez Cabrera.

Apelado-demandado: don Nazario , representado por el procurador don Octavio Esteva Navarro y defendido por el letrado don Marcial Francisco Hernández Cabrera.

Antecedentes

PRIMERO. La Sentencia de Primera Instancia (f. 173-182)

El fallo de la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA nº 3 DE ARRECIFE de 19 de julio de 2.013 en el Juicio Ordinario 1.448/12 dice: 'SE DESESTIMA la demanda interpuesta por la procuradora Sr. Carmen María Hernández Manchado en nombre de Dña. Julia contra D. Nazario , y por ello, debo absolver y absuelvo en la instancia al demandado.

SE ESTIMA la demanda reconvencional interpuesta por el procurador Sr. José Francisco Curbelo Torres en nombre y representación de D. Nazario contra Dña. Julia , y en consecuencia:

I- Debo declarar y declaro la nulidad del contrato de fecha 24 de septiembre de 2011 celebrado entre la Sra. Julia y el Sr. Nazario que estaba dirigido a vender los derechos de compra del local numero dos del centro Comercial Los Arcos, Puerto del Carmen. Tías.

II- Y debo condenar y condeno a Dña. Julia a restituir Don. Nazario la cantidad de quince mil euros (15.000 euros) con los intereses legales de esa cantidad desde que fue entregada, en 25 de julio de 2012.

Las costas se imponen a la demandante-reconvenida'.

SEGUNDO. Recurso de apelación (f. 187-215)

Doña Julia interpuso recurso de apelación el 18 de septiembre de 2.013, en el que interesa dicte sentencia y con carácter previo se decrete la nulidad de actuaciones según lo expuesto en el motivo primero y, subsidiariamente, se revoque en todas sus partes la dictada en la instancia.

TERCERO. Oposición al recurso (f. 226-230)

Don Nazario se opuso al recurso de contrario en escrito presentado el 21 de octubre de 2.013.

CUARTO. Vista, votación y fallo.

Se señaló para estudio, votación y fallo el día 1 de octubre de 2.015. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho. Es ponente de la sentencia el Iltmo. Sr. Don Jesús Ángel Suárez Ramos, que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. La resolución impugnada y el recurso de apelación

El litigio entre las partes surge con motivo de la venta del Local Comercial nº 2, llamado Bottega Italiana, del Centro Comercial Los Arcos, en Tías.

Estuvo arrendado a doña Julia , en virtud de contrato de arrendamiento de 1 de enero de 1.999, firmado con la propietaria doña Delfina (f. 14-15). Y, posteriormente, en contrato de arrendamiento de 1 de enero de 2.007, firmado con el heredero de ésta, don Eleuterio (f. 16- 18).

El 24 de septiembre de 2.011, doña Julia firmó un contrato con don Nazario (f. 19-21). Ella manifestaba que tenía concertado con los propietarios la venta del local por un precio de 650.000Â?, y le cedía 'el acuerdo de compra que tiene pactado', señalando en 50.000Â? el 'precio de la cesión de compra'. Don Nazario pagó 15.000Â? el 25 de julio de 2.012 (f. 26).

El local fue vendido el 16 de diciembre de 2.011 a su hijo y nuera, don Jacinto y doña Nicolasa (f. 54-90). En la operación se incluyó otro local comercial, y el precio conjunto fue de 910.000Â?.

Doña Julia interpuso demanda reclamando a don Nazario el pago de los restantes 35.000Â?. El demandado se opuso y formuló reconvención, afirmando que el contrato era nulo, porque la arrendataria no tenía el derecho de compra que manifestaba, pidiendo la devolución de los 15.000Â?.

La sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA nº 3 DE ARRECIFE de 19 de julio de 2.013 en el Juicio Ordinario 1.448/12, desestimó la demanda y acogió la reconvención.

Interpone recurso de apelación doña Julia , solicitando que con carácter previo se decrete la nulidad de actuaciones según lo expuesto en el motivo primero y, subsidiariamente, se revoque en todas sus partes la dictada en la instancia.

Sus alegaciones se pueden resumir en:

Infracción de normas y garantías procesales. En el acto de la vista la parte demandada aportó una serie de documentos que no se habían presentado en momento procesal oportuno, sobre los cuales versaron los interrogatorios. Se ha producido indefensión, porque la parte debió acreditar que siendo de fecha anterior los desconocía. No lo hizo, y se deduce que debía conocerlos puesto que contactó antes con el testigo que trajo los documentos. Lo que impidió al letrado asesorar debidamente a su cliente.

Error en la apreciación y valoración de la prueba. Interrogatorio de parte y testificales. Prueba de indicios y presunciones. El contrato de septiembre de 2.011, junto al acta notarial confirmando la certeza del derecho de venta preferente, los correos electrónicos y las contradicciones de los interrogatorios de la parte demandada y testigos confirman que el contenido y objeto del contrato era cierto. Los indicios en conjunción con la prueba documental confirman la existencia y validez del contrato objeto de litis.

Error en la apreciación y valoración de la prueba documental. Principio de cumplimiento y conservación de los contratos. El acta notarial de manifestaciones, el correo electrónico, el pago de los 15.000 euros, la capacidad económica del demandado y las contradicciones de los testigos acreditan la existencia de la intención de venta, que aunque no conste por escrito, debe ser respetada como contrato.

Error en la apreciación y valoración de la prueba sobre la inexistencia de opción de compra. Cesión del acuerdo de compra. Nunca se cedió una opción de compra, sino un compromiso de venta cuya existencia está acreditada. La contraparte sabía y conocía lo que estaba comprando, existía una intención de venta que, de forma incongruente, el juez a quo asimila con opción de compra.

Inexistencia de error en el consentimiento. Error inexcusable. A la fecha del contrato el comprador sabía el objeto que adquiría y el precio que debía abonar. El demandado es uno de los empresarios más ricos de Canarias que empleando la mínima diligencia podía haber evitado el error puesto que se había reunido con los vendedores.

Costas procesales. No procedía la imposición de costas a la actora, porque tenía un contrato firmado a su favor, actuó de buena fe y se trata de un asunto de gran complejidad.

Don Nazario se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

Revisadas las actuaciones, la Sala confirma la acertada valoración fáctica y correcta aplicación del derecho de la sentencia de instancia. Examinaremos la solicitud de nulidad y luego, de forma conjunta, las restantes alegaciones que en lo fundamental discrepan de la valoración probatoria.

SEGUNDO. Aportación de documentos en el acto del juicio

Al inicio del juicio, la representación procesal de don Nazario aportó unos documentos que dice le había entregado el viernes anterior el testigo don Rubén (Dvd 00:15'). Se trataba de: un escrito fechado el 3 de agosto de 2.011 en que don Rubén (representante de los propietarios) y doña Julia ponían fin al contrato de arrendamiento de 1 de enero de 2.007 (f. 165-166); un cheque bancario de 2 de agosto de 2.011 por importe de 12.020,59Â? (f. 167); la fianza del arrendamiento prestada en enero de 1.993 (f. 168); y el recibo de su devolución a doña Julia (f. 169).

La Juez de Instancia cumplió el trámite legal del artículo 270, pues otorgó audiencia al apelante, que se opuso a la admisión (Dvd 2:56'). Resolvió motivadamente la procedencia de los documentos (Dvd 4:40') y se formuló protesta (Dvd 5:00').

Sostiene el apelante que la aportación era extemporánea y le ha causado indefensión, pidiendo la nulidad de actuaciones.

Debemos recordar que '[e]s carga de la parte que alega indefensión justificar la existencia de una indefensión constitucionalmente relevante, demostrando que la actividad probatoria que no fue admitida era decisiva en términos de defensa y que hubiera podido tener una influencia decisiva en la resolución del pleito al ser susceptible de alterar el fallo en favor del recurrente', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 7 de marzo de 2013 , Sentencia: 80/2013, Recurso: 1887/2010 .

En este caso la indefensión resultaría, en la tesis del apelante, de la admisión de documentos.

No podemos aceptarla. Son documentos en los que no interviene don Nazario , por lo que no hay ninguna razón para suponer que los conocía con anterioridad o podía tenerlos en su poder. Eso lo justifica con la declaración del propio testigo Rubén , que dice que los entregó al abogado el viernes anterior al juicio (Dvd 40:17').

Difícilmente puede alegarse indefensión, porque son documentos en los que intervino doña Julia , de forma que ella sí sabía de su existencia y contenido.

Y carecen de efectos decisivos en este litigio. Aunque es cierto que la sentencia de instancia los menciona, y que se hicieron preguntas sobre ellos en el juicio, esos documentos lo único que acreditan es la extinción del contrato de arrendamiento anterior a la fecha del documento de cesión de la 'opción de compra'. No es esa la razón por la que se estimó la reconvención. Como dice la sentencia apelada, y desarrollaremos más adelante, la actora no probó tener ningún derecho de opción de compra que pudiera ceder a cambio de precio. Ese derecho no estaba recogido en los contratos de arrendamiento. Por tanto, el documento en que se resuelve ese contrato, sin hacer mención tampoco a ese inexistente derecho, es irrelevante. Se trataba de un argumento de la sentencia a mayor abundamiento.

Los documentos estaban correctamente admitidos, la actora los tenía que conocer y no son decisivos, puesto que aún sin tenerlos en consideración, el resultado de la valoración imparcial y conjunta de la prueba sería idéntico.

TERCERO. Opción de compra y valoración probatoria

'La opción de compra es una especie de precontrato . entendido como una primera fase del iter contractus en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado: así lo ha entendido y conceptuado reiterada jurisprudencia . que ha sido especialmente abundante cuando se ha referido al precontrato de opción de compra , como concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir el poner en vigor el contrato principal de compraventa . Este precontrato de opción de compra puede ser otorgado por el concedente al optante sin precio, que sí lo habrá en la proyectada compraventa o bien se otorga por un precio, llamado también prima, que es el caso presente, que ha sido efectivamente recibido por la parte concedente y es objeto de la cláusula penal. La opción de compra es esencialmente temporal '... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 18 de febrero de 2015 , Sentencia: 722/2014, Recurso: 52/2013 .

Doña Julia , que había sido arrendataria del local, cedió a don Nazario a cambio de 50.000Â?, 'el acuerdo de compra que tiene pactado con doña Esther y don Eleuterio , por el Local de negocio.y precio de 650.000'.

Precisamente el pleito versaba sobre la existencia de algún derecho de compra que doña Julia pudiera tener sobre el local, y justificara el contrato y pago de las cantidades. Sobre eso no hay ni prueba directa, ni indiciaria. Comenzando por el propio interrogatorio de la actora (Dvd 19:14') que es incapaz de precisar con el mínimo detalle en qué consistía su derecho de compra, más allá de vagas apelaciones a una intención de venta o una genérica preferencia de los arrendatarios que había expresado la anterior propietaria. O un acuerdo verbal, cuyo contenido no ha probado.

Desde luego no había opción de compra con los requisitos que establece la jurisprudencia para tener trascendencia jurídica, en particular porque no hay constancia de precio de la compraventa futura ni de plazo. No hay documento escrito, pero tampoco prueba de un compromiso verbal, más allá de las propias e inconcretas manifestaciones de la actora.

Tampoco podemos dar relevancia a las manifestaciones realizadas por el letrado don Francisco Javier Burgos López en el acta notarial de 27 de febrero de 2.013 (f. 125-127). Fue letrado de los propietarios, pero hasta octubre de 2.010, cuando las negociaciones que estudiamos tienen lugar a partir de septiembre de 2.011. Y su contenido es igualmente vago: 'un acuerdo y compromiso de venta preferente de los locales.un derecho de adquisición preferente', no plasmado en los contratos de arrendamiento. Sin concretar ni el precio, ni la duración, ni las condiciones.

El propio correo electrónico que envía doña Julia (f. 129) nada prueba, puesto que no hay recibe contestación. Precisamente la falta de contestación fehaciente es reveladora de que no había tal acuerdo.

Tenemos que distinguir el derecho de tanteo o retracto, o de 'adquisición preferente' con la opción de compra. En la segunda, depende de la única voluntad del optante que el negocio posterior se verifique, por el precio pactado. Mientras que en el tanteo o retracto hay ya una compraventa estipulada con un tercero, por el precio que el tercero y el vendedor haya pactado, y que puede ser igualado por quien tiene ese derecho, para obtener la cosa con preferencia.

Ninguna de estas figuras están acreditadas. En realidad, doña Julia no ha presentado ningún documento que le atribuya derechos sobre la finca. Y si el acuerdo era verbal, no ha sido confirmado por los propietarios. Ni por su representante en la fecha de los hechos, don Rubén , que lo niega terminantemente (Dvd 37:40'). Ni por el agente inmobiliario don Victorino , que también lo niega (Dvd 55:42').

Las declaraciones de los testigos y el resto de detalles sobre las fechas y quienes estaban presentes en las reuniones (donde puede haber imprecisiones, dado el tiempo transcurrido), o el hecho de que el demandado sea un empresario experimentado, son cuestiones totalmente intrascendentes. Lo único que revelan es que doña Julia se presentaba como titular de un vago 'derecho' o 'compromiso' de venta, sin trascendencia jurídica por la falta de detalle, reconocido por la anterior propietaria, con quien mantuvo buenas relaciones. A eso se debe referir el letrado en sus manifestaciones notariales. Que no fue asumido ni concretado por sus herederos. No era transmisible, por su falta de elementos fundamentales.

Los interesados en comprar se pusieron en contacto con la actora, que era la que ocupaba el local como arrendataria y manifestaba ese derecho. Actuando de buena fe abonaron parte del precio por una opción que, a la postre, se ha revelado como inexistente. Por lo que debemos ratificar la valoración probatoria de la sentencia apelada, rechazando las alegaciones (2) a la (5).

En cuanto a las costas, no hay razón alguna para no aplicar el criterio del vencimiento objetivo, ni existen dudas de hecho ni de derecho. Tenía doña Julia la carga de demostrar que era titular del derecho que vendió, no lo ha hecho, y 'el problema de la carga de la prueba es el problema de la falta de la prueba', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 10 de Febrero del 2011, Recurso: 538/2007 .

CUARTO. Costas y depósito

Las costas de la apelación desestimada, por imperativo del artículo 398, se impondrán a la parte recurrente.

Asimismo, procede acordar la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y de pertinente aplicación, en nombre del Rey

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por doña Julia , confirmando la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA nº 3 DE ARRECIFE de 19 de julio de 2.013 en el Juicio Ordinario 1.448/12.

Condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada, con pérdida del depósito constituido.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.