Sentencia CIVIL Nº 369/2020, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 1402/2019 de 05 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA SECCION nº 1

Ciudad de la Justicia- C/ Isla Mallorca s/n (planta tercera)

N.I.G. 1402142120180010619

S E N T E N C I A nº 369/2020

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Pedro Roque Villamor Montoro

Magistrados:

Don Víctor Manuel Escudero Rubio

Don Fernando Caballero García

APELACIÓN CIVIL

Juzgado: de Primera Instancia nº 8 de Córdoba

Autos: Procedimiento Ordinario nº 805/2018

Rollo: 1402

Año: 2019

En Córdoba, a cinco de mayo de dos mil veinte.

Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por Dª . Valentina y D. Baldomero, representados por el Procurador Sr. David Franco Navajas y bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Pedro Castillejo Caballero, siendo parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN CALLE000 nº NUM000, representada por el Procurador Sr. Fernando Pardo de Luque y bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. José María Vallejo Romero. Es Ponente del recurso D. Pedro-Roque Villamor Montoro.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.-Se dictó sentencia con fecha 18.3.2019 cuyo fallo textualmente dice: 'DESESTIMO la demanda formulada por D. Baldomero y por D. ª Valentina, y ABSUELVO a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE000, NÚM. NUM000, de las pretensiones deducidas en su contra, todo ello, con la expresa condena de la parte actora al pago de las costas causadas en la instancia'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se presentó en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de don Baldomero y Doña Valentina indicada que en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo por el término legal, presentándose escrito de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes. Se señaló deliberación el día 20 de abril de 2020, demorándose el dictado de esta resolución por el estado de alarma declarado.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia en cuanto no se opongan a los de ésta, y

PRIMERO.-El objeto de este procedimiento es la impugnación de acuerdo de 15.2.2018 de la junta de propietarios de la comunidad demandada en la que se aprobaba acometer 'el cambio de centralización eléctrica en la comunidad', fijando las cuotas que a cada comunero le correspondía, entre ellas, la del local propiedad de la parte demandante, 24.8%, en 2726.93 €, que entiende que no le corresponde participar en esos gastos a los que, dice, es ajena, teniendo propia instalación eléctrica que no se ve afectada por esa nueva instalación, así dice (último párrafo del hecho cuarto de la demanda) que no participa de ' los gastos de mantenimiento y conservación de los elementos comunes que no tiene posibilidad de utilizar, como ocurre con el presupuesto aprobado para la centralización de contadores de las viviendas'.Esto es, no se opone al acuerdo, sí a su inclusión entre los que tienen que sufragar la factura de esa partida.

La sentencia apelada ha venido a desestimar la demanda al considerar que los demandantes, propietarios del local, pese a que no se indicara nada en la convocatoria y acta de esa junta, no tienen legitimación para impugnar ese acuerdo al no estar al corriente en el pago de las cuotas que les corresponden en la comunidad demandada, remitiéndose para ello a la que resulta de la comunicación remitida por la administración de la misma a los copropietarios y de fecha 18.9.2018-

El recurso de apelación combate esa negación de la legitimación, haciendo referencia, primero, a error en la valoración de la prueba, sobre la base de que no tenía fijado el local cuota ordinaria alguna, que las cuotas pagadas a la compra por los demandantes del mismo, se correspondían a cuotas extraordinarias devengadas con anterioridad a esa compra de cuyo precio descontaron su importe para su pago a la comunidad, que la cuota extraordinaria objeto de este procedimiento tenía plazo de pago voluntario hasta el 30.9.2018, y que la cuota ordinaria 2017-2018 fue abonada con fecha 31.10.2018; ysegundo, a infracción de los artículos 15.2 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, al no constar en las convocatorias y en las actas de la comunidad demandada que los demandantes adeudaran cantidad alguna, siendo preceptivo, lo que no es sino una reiteración del motivo anterior, con el añadido de citas de sentencias sobre el particular.

SEGUNDO.-LEGITIMACIÓN ACTIVA DE LOS DEMANDANTES PARA IMPUGNAR EL ACUERDO.- Partimos de que lo que motiva la decisión adoptada en la instancia es no reconocer a los demandantes legitimación para impugnar el acuerdo referido, por lo que ningún sentido tiene aquí hablar de la falta de mención en la convocatoria de juntas o en las propias actas levantadas de la existencia de deuda a cargo de los demandantes, pues no se trata aquí de que se les privara del derecho a votar los acuerdos indebidamente, pues los demandantes no asistieron a la junta, a salvo que sea un dato más a tener en cuenta sobre la existencia de deuda a su cargo al objeto que sí se discute, el mantenimiento o no de su derecho a impugnar ese acuerdo, en concreto, la atribución que se le hace a los demandantes como propietarios del local en el pago de esa centralización de la instalación eléctrica de la comunidaD.

La deuda pendiente que menciona la sentencia es la resultante de certificación que resulta del documento n. 1 de la contestación de fecha 13.9.2018 de la que resulta que los propietarios del local ahora demandantes tienen una deuda pendiente de 3120.96 €. Pero ese documento ha de tener su complemento y explicación con lo que resulta del documento n. 4 también de la contestación (n. 19 del listado), según el cual a fecha 30.6.2018 se mantiene esa deuda que desglosa en 2726.93 € de la cuota extroardinaria por la centralización de los contadores que refiere al 15.2.2018 (fecha de la junta en la que se adoptó el acuerdo impugnado), y 394.03 € de cuota extraordinaria por cuota ordinaria 2017-2018, indicándose como fecha la de 14.9.2017, que se corresponde a la de otra junta de propietarios cuya acta se aporta con el n. 2 de la contestación (n. 21 del listado), de cuyo tenor resulta que se certifica deuda sólo respecto a uno de los pisos, vivienda 3º-4, con el oportuno desglose, se recoge recomendación de la administradora de mantener la misma cuota para ese nuevo ejercicio, 60€ al mes, y respecto al local se dice que ' explica la administradora que le serán reclamadas las cantidades que tengan pendientes de pago, más la cuota anual que le corresponda, según su porcentaje de participación de aquéllos gastos en los que por ley le corresponde participar, como son seguro de la comunidad, honorarios de administrador y gastos extraordinarios de mantenimiento de la finca', lo que se aprueba por la unanimidad indicando que los 60 € de cuota mensual es para las viviendas (página 4), nada se dice sobre cuota a cargo del local, a diferencia de lo que sí se dijo en la junta de 11.9.2018 para el siguiente ejercicio (página 6 de la nota de prueba de la parte demandada). De esto resulta que presentada la demanda rectora del procedimiento con fecha 30.5.2018, no tenemos dato alguno indicativo de que se aprobara por la comunidad cuota alguna a cargo de la propiedad del local, ni comunicación en ese sentido, antes al contrario consta aportada acta de 5.9.2016, en la que se habla de una cuota de 60 €, que como antes hemos recogido se trata de la de las viviendas, ninguna mención al local. Pero es que el desglose de la deuda que se le imputa, sólo comprende, por un lado, la cuota ordinaria 2017-2018, que no consta que fuera aprobada en la junta antes indicada, ni por alguna otra anterior, y por otro, la derivada del acuerdo que es objeto de impugnación, y al efecto contamos con que nada consta de que para esa junta del 15.2.2018 en que se adoptó el acuerdo tuviera limitación alguna de emisión válida de voto pues nada se hizo constar ni en convocatoria para que el comunero afectado pudiera ponerse al día, ni en la propia acta de la junta, simplemente nada se dijo ni antes ni después, lo que no tiene otra explicación, al menos en cuanto a los demandantes, por que no se sabía, vease el tenor del acta de 14.9.2017, pues no constaba si había cuota, ni si adeudaba cantidad alguna, y lo que sí se hacía eran previsiones de cobrarle la cuota por los gastos en que tuviera participación. Se podría plantear de no exigirle ese pago o consignación a la vista de que el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excluye de esa privación del derecho de votar a quienes hubiesen impugnado judicialmente las cuotas vencidas, con lo que podría parecer lógico considerar que no cabe privar a la parte afectada del derecho a impugnar los acuerdos en que se aprueban cuotas que no consideran conformes, por el hecho de que las mismas no las haya pagado, pues ello no le priva del derecho de votar en reuniones posteriores, pero es que el artículo 18.2 se refiere a estar al corriente de ' deudas vencidas',con lo que se ha de entender que basta que a la fecha de la presentación de la demanda adeudara alguna deuda ya vencida,por lo que de tenerse que haber pagado esas cuotas a la presentación de la demanda, el impugnante carecería de legitimación. Ya en la sentencia del Tribunal Supremo 671/2011 de 14.10, citada por la 584/2017 de 5.11, a propósito de la impugnación de una derrama extraordinaria por instalación de ascensor, se entendió que no regía esa excepción a la obligación de pagar o consignar para impugnar. No obstante, aun de darse otra respuesta esto no afectará a la ejecutividad de las mismas, salvo petición de suspensión del acuerdo, pues la comunidad no tendría obstáculo, en principio, para reclamarle su pago en la vía procedente, pero es que, según recoge la propia acta el acuerdo comprendía un periodo de pago hasta el 30.9.2018, por lo que en puridad no estaba incursa en mora, no estaba vencida, hasta pasada esa fecha que es posterior a la presentación de la demanda, a lo que se ha de unir el tradicional criterio de interpretación restrictiva de las restricciones al acceso a la justicia, como sería el caso, en el que el comunero que no está al corriente de las deudas 'vencidas' no puede impugnar acuerdo de la comunidaD. Como dato adicional contamos que en este caso se acordó suspender cautelarmente la efectividad de ese acuerdo por auto de esta misma Sala de 11.9.2019, recurso 622/2019.

También se alega por la parte recurrente el pago de esa cuota ordinaria 2017-2018, pero no consta justificado, ni reconocido de contrario, pero, como ya se ha dicho, no se entiende que sea cuota aprobada por junta, y cuando se le reclama ya estaba presentada la demanda. A ello se ha de unir que se trataría de cuota del ejercicio 2017-2018, y que, a falta de acuerdo que establezca fecha límite de pago, se tendrá que entender que se puede pagar durante el periodo al que se refiere, que tampoco en este caso había concluido cuando se interpone la demanda, no pudiéndose hablar tampoco de deuda 'vencida' a la fecha de la impugnación.

Lo que se recoge en el auto sobre el pago de deuda pendiente al otorgamiento de escritura pública de compraventa a favor de los demandantes, no permite suponer ni la existencia de cuota ordinaria, cuyo impago la motivara, ni desentendimiento de los aquí demandantes de las obligaciones económicas que como comuneros podían corresponderle, pues nada consta sobre el acuerdo de fijarle cuota, ni su importe, ni se alega su concreta situación de impago, más allá de la cuota del periodo 2017-2018. Sería, en su caso, la parte demandada la que tendría que justificar que se trataba de cuotas ordinarias.

En atención a lo que queda expuesto, esta Sala no comparte el criterio que expone el juzgador de instancia (FJ 2º último párrafo) para negar legitimación a los demandantes para impugnar este acuerdo, con estimación del recurso interpuesto.

TERCERO.-Reconocida a la parte demandante legitimación para impugnar el acuerdo indicado por no ser aplicable lo previsto en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, esta Sala ha de asumir la instancia y entrar a conocer de la cuestión planteada, la exigibilidad a los demandantes como propietarios del local comercial sito en el edificio de la comunidad demandada, de su participación en esos gastos de 'centralización de la instalación eléctrica' aprobados en esa junta de 15.2.2018.

Resulta del título constitutivo de la comunidad (documento n. 6 de la demanda) que el local no contribuirá en los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y mantenimiento del portal de entrada a viviendas, escaleras ni azotea, por lo que tampoco tendrá derecho de uso de tales elementos comunes (documento n. 6 de la demanda, página 5). A la vista de los conceptos que se incluyen en el presupuesto al que dio conformidad la comunidad (extremo no afectado por la impugnación) no puede decirse que estemos hablando de gastos de limpieza, alumbrado, conservación y mantenimiento del portal, escaleras o azotea, sino a la renovación de lo que es la instalación eléctrica de la comunidad, en sus elementos comunes como es la acometida, cuadro general y acometida a los distintos elementos privativos, no se trata de factura de suministro eléctrico, ni de mero mantenimiento, sino de renovación de la instalación existente, supuesto éste que no está expresamente incluido en la exoneración que antes hemos indicado, teniendo en cuenta que ésta ha de ser objeto de interpretación restrictiva ( sentencia del Tribunal Supremo 381/2018 de 21.6 que se remite a la 691/2012 de 13.11), en cuanto supone una excepción al pago por coeficiente de los gastos generales de la comunidad, sin que la mención a la no participación en la conservación y mantenimiento del portal, escaleras y azotea, comprenda lo que es la instalación eléctrica que en tanto elemento común, ha de ser sufragado, en principio, por todos los comuneros sin excepción con arreglo a su respectivo coeficiente. Ese mismo criterio es el que aplica nuestra jurisprudencia (entre otras sentencia del Tribunal Supremo 216/2019 de 5.4), que diferencia entre lo que es mantenimiento y lo que es instalación de un nuevo ascensor, para considerar que los propietarios de los locales están obligados a contribuir conforme a su cuota de participación.

Por lo tanto, las cláusulas de exención aun de interpretación restrictiva han de interpretarse que comprenden tanto los gastos ordinarios como extraordinarios. El problema que se plantea es el de si con esa instalación eléctrica también se está solventando un problema que ya tenía el edificio en que se encuentra la comunidad de propietarios, o, aun en caso negativo, beneficia también al local en cuanto que indudablemente tiene suministro eléctrico. La demanda (documento n. 8) incorporaba determinadas fotografías en los que se aprecia un cuadro de contadores de la entrada del edificio con dieciséis unidades (15 para viviendas y otro para la comunidad), y otro de las dos cajas (contador y diferenciales) del local de los demandantes (páginas 3 y 4) según se afirma en el apartado ocho de la misma, y sobre este particular, la parte demandada fuera de la afirmación genérica en el apartado correspondiente de su contestación de mostrarse disconforme, no niega que se correspondan esas fotografías con las de esos elementos de la entrada del edificio y del local. A los efectos del artículo 405 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se entiende que esas fotografías se corresponden a la realidad, lo que aparece corroborado con las aportadas con el informe pericial (página 5, n. 28 del listado). Ello supone que al inicio del portal del edificio se encuentra el cuadro de contadores correspondientes a viviendas y comunidad, y en el local el propio que le da suministro, lo que se ha de enlazar con que en el presupuesto aprobado comprende la 'INSTALACIÓN DE DERIVACIONES INDIVIDUALES DESDE DICHO ARMARIO HASTA CADA UNA DE LAS VIVIENDAS', esto es, no al local, por mucho que se diga que que el nuevo armario que se va a colocar, es para diecisiete contadores. La parte demandada en su hecho octavo habla de 'la antigüedad, obsolescencia y deterioro del sistema de suministro de energía eléctrica desde el exterior al edificio y su distribución por todo el inmueble (incluido el local), deviene totalmente necesario',y habla de 'obra de rehabilitación', pero ya hemos visto que no contempla el presupuesto derivación alguna al local, y no se trata de dar una nueva acometida hasta el edificio (ver página 3 del presupuesto), sino de establecer una caja general de protección en la fachada (ver presupuesto, documento n. 3) con línea desde esta hasta el armario de contadores y derivaciones a las viviendas (insistimos no al local), pero junto a ella se menciona al circuito de tierra, instalación completa de alumbrado de portal con sustitución de cableado, pulsadores, plafones, incluso cuadro de distribución, alumbrado de emergencia en todo el edificio, enchufe en salida a azotea y dos puntos de luz en esta con temporizador, a lo que se añade puerta ignífuga, pintado de planta baja, portal y escaleras con trabajos de albañileria que suponen un total de 2150 € (más el 10% de IVA), comprendiendo ésta la apertura de regolas para la colocación de nuevos tubos incluso falsas vigas y colocación de puerta ignífuga. Por otro lado, la parte demandante no objeta a esa instalación nueva, sí a su contribución. Fácil resulta presumir que si la comunidad asume esos gastos es porque los mismos son necesarios. El informe pericial aportado a instancias de la parte demandante (n. 28 del listado) indica que la centralización de contadores estaba fuera de reglamentación antes de la reforma realizada, teniendo el local acometida independiente desde la red general de distribución (página 5), y relaciona que la caja centralización es para 16 contadores, no 17, manteniéndose la situación anterior en la instalación anterior.

Podemos estar de acuerdo con la parte apelada en que el hecho de que el local tenga su propia instalación al margen de la comunidad de propietarios, no le exime del pago de lo que pueda corresponder a la instalación eléctrica del conjunto del edificio, pero siempre que éste contemplara a la fecha de su construcción una instalación eléctrica común, lo que no se acredita y dada la indicada situación no se puede presumir, encontrándonos con una situación de acometida independiente para el local de la existente para el edificio lo que se corresponde con que no se contemplaba en el presupuesto derivación alguna para el local, incluso el cuadro de contadores antes en pared divisoria de local y portal, se ha colocado en la pared del lado contrario, lo que da idea de que no se contemplaba ya ese cuadro general para albergar también el contador del local, como en otro caso cabría pensar de haber estado alguna vez allí, teniendo en cuenta que la instalación eléctrica del local es del año 2016 (página 8 del informe pericial). Junto a ello las derivaciones desde contadores a cada una de las viviendas debe de ser privativa, no común, cualidad que si tendría la instalación eléctrica de portal y escaleras. Tampoco cabe aquí hablar de que esa 'centralización' de la instalación eléctrica, redunde en beneficio para todo el edificio, comprendiendo al local, como se ha venido entendiendo cuando se trata de instalación de ascensores en local que antes no lo tenía, o que se tratara de una renovación precisa de la instalación común preexistente pues, como decíamos, no estaba centralizado en ese punto, junto a las viviendas, el suministro eléctrico del local.

En definitiva, se entiende que no cabe imputar al local la participación que el acuerdo impugnado hace, por lo que acogiendo el recurso planteado, debe desestimarse la demanda, con la obligada imposición de las costas de primera instancia a la parte demandada.

CUARTO.-De cuanto antecede se desprende que el recurso ha de ser estimado sin imposición las costas de esta alzada y devolución del depósito constituido. Las de primera instancia se imponen a la comunidad demandada ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y D. Adicional 15 de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

VISTOS los preceptos mencionados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª . Valentina y D. Baldomero contra la sentencia dictada con fecha 18.3.2019 por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de esta capital, y con revocación de la misma, se estima íntegramente la demanda formulada por la representación de don Baldomero y Doña Valentina acordando la nulidad del acuerdo de adoptado por la comunidad demandada en junta de fecha 15.2.2018, en la que se aprobó fijar una cuota a cargo del demandante en los gastos de centralización de la instalación eléctrica de la comunidad, con imposición a la comunidad demandada de las costas de primera instancia, y sin especial declaración sobre las de esta alzada y devolución del depósito.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y de infracción procesal del que conocería la Sala 1ª del Tribunal Supremo, a interponer ante esta Sala en el plazo de veinte días días con los requisitos que establece el artículo 477 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y conforme a los criterios del Acuerdo de 27.1.2017 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo sobre admisión de los referidos recursos. El plazo de interposición recurso comenzará al día siguiente de que deje de estar vigente el estado de alarma, será del doble del previsto legalmente conforme al artículo 2 del Real Decreto Ley 16/2020 de 28.4.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.