Sentencia Civil Nº 37/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 118/2012 de 23 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 118/2012-J

Procedencia: Juicio ordinario nº 231/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sant Feliu de Llobregat

S E N T E N C I A Nº 37/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MARÍA LUISA GUZMÁN ORIOL

En la ciudad de Barcelona, a veintitrés de enero de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio ordinario nº 231/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sant Feliu de Llobregat, a instancia de Dª. Micaela y Dª. Ana , contra Dª. Irene , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día NUM000 de octubre de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:'DESESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales demandante, en nombre y representación de DOÑA Micaela Y DOÑA Ana y en consecuencia, ABSOLVER a DOÑA Irene , con expresa imposición de costas a las demandantes.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 18 de diciembre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Las actoras, Dª Micaela y Dª Ana , ejercitan acción frente a Dª Irene pidiendo que:

a) se declare nulo el contrato de arrendamiento firmado entre las partes sobre el local sito en Sant Vicenç dels Horts, c/Almería, 25;

b) se tengan por no producidas las relaciones derivadas de ese contrato;

c) se condene a la demandada a devolver 9.738,28 euros en concepto de rentas abonadas (3.738,28 euros), fianza (961,62 euros), y garantía (5.038,28 euros), restituyendo las actoras la posesión del local a la demandada;

d) que se condene a la demandada a pagar la cantidad de 13.186,84 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios;

e) subsidiariamente a lo anterior, que se condene a la demandada a pagar a las actora las inversiones efectuadas en el inmueble, por importe de 11.300 euros.

Dicen las actoras que:

a) el 1º de enero de 2010 formalizaron contrato de arrendamiento sobre el local de autos, exclusivamente destinado a la actividad de bar;

b) en septiembre de ese año la demandada solicitó al Ayuntamiento certificado de la licencia de actividad, encontrándose con que tal licencia no existía, a pesar de que la demandada había venido explotando el negocio con anterioridad inmediata al arrendamiento;

c) por la demandada se indicó que nada sabía al respecto, pues nunca había tenido problemas por la licencia, desconociendo que hubiera irregularidad alguna;

d) el 24 de mayo de 2004 la hija de la demandada, Dª Angustia presentó solicitud (documento 3) ante el Ayuntamiento interesando la licencia de actividad, que no le fue concedida;

e) antes de que resolviera el Ayuntamiento, el marido de la demandada retiró la solicitud, y tras ser requerido por el Ayuntamiento para que entregara la documentación, la Sra. Angustia contestó, en 7 de febrero de 2006, que se archivara el expediente puesto que iba a cerrar el bar;

f) la licencia no podía concederse porque el edificio no cumplía, en cuanto a parte del mismo, la normativa urbanística, situación constatada desde 1992.

Consecuencia de todos estos hechos, dice la parte actora, es que la arrendadora era plenamente conocedora de la situación administrativa del local que procedía a alquilar, lo que comporta, con su ocultación, la existencia de una actuación dolosa generadora de un grave error en el consentimiento por parte de la arrendataria. Y que, en todo caso, la causa del contrato era inexistente puesto que el local no era idóneo para ser explotado como bar.

SEGUNDO.- La demandada se opone a la acción ejercitada y, en relación con dicha acción, viene a decir que no hay causa de nulidad, sino la clara intención de rescindir el contrato porque el negocio no les va bien. Al margen de esto, se explaya en otras consideraciones que nada tienen que ver con la acción ejercitada.

La juez desestima la demanda por entender, tras unificar el tratamiento de la falta de causa y de consentimiento, que la arrendadora no tuvo conocimiento de la existencia de los defectos urbanísticos que afectaban al local hasta después de celebrado el contrato, y ello como consecuencia de la comunicación de las propias actoras, por lo que no puede decirse que concurriera dolo en la formación del consentimiento por parte de las actoras.

La parte actora recurre la sentencia.

El primero de los motivos del recurso es de tipo procesal, haciendo hincapié la parte en que la sentencia ha incumplido la obligación que le impone el artículo 209 Lec , de que se incluya en la misma una relación de hechos probados. De este defecto, se sigue una serie de perjuicios derivados de la propia falta de motivación de la sentencia, que conduce a cierta indefensión.

Antes de seguir adelante, recordemos que la referencia del artículo citado a los hechos probados es objeto de discusiones doctrinales y no goza del favor de la práctica jurídica cotidiana. Es un hecho notorio que la inmensa mayoría de sentencias dictadas en el orden civil carecen de un apartado formal específico dedicado a la formulación de los hechos que el tribunal considera probados. Puede que sea inercia de la situación existente bajo la anterior ley procesal civil, en la que, claramente, no se exigía el relato de hechos probados (y así lo declaró la jurisprudencia) o puede que sea consecuencia de la misma equívoca redacción de la ley.

Lo que está claro es que ni la parte apelante pide la nulidad de la sentencia, por lo que no es necesario entrar ni pronunciarse sobre la cuestión del alcance del artículo 209 citado. Lo que sí es relevante, y así ha sido puesto de relieve por la jurisprudencia bajo la regulación anterior, es que la sentencia, de una u otra forma, contenga los necesarios razonamientos, análisis y conclusiones para que las partes sepan a qué atenerse a la hora de valorar la sentencia.

Y eso lo hace la sentencia apelada, que desgrana los motivos por los que entiende que no concurren los requisitos necesarios para declarar la nulidad del contrato de autos. Si ese examen satisface el interés intelectual de la parte o, por el contrario, entiende que no se da respuesta a alguna de sus pretensiones o se deja de lado la valoración de alguna de las pruebas, es lo que puede ser (y de hecho es) objeto del recurso de apelación.

Debemos, por ello, pasar a examinar los demás motivos del recurso.

TERCERO.- La siguiente objeción de la recurrente tiene más enjundia y relevancia. Se trata del criterio seguido por la juez de mezclar y unificar las dos causas de nulidad invocadas por la actora. Dice la sentencia que la actora mezcla nulidad por inexistencia de causa y ausencia de consentimiento, descartando la concurrencia de dicha inexistencia de causa (al identificar ésta con el supuesto de la simulación, que descarta que concurra en el caso), centrando la atención en el vicio invalidante del consentimiento.

Veamos la cuestión desde un punto de vista teórico. El artículo 1261 CC dice que no hay contrato sin consentimiento de los contratantes, objeto cierto del mismo y causa de la obligación que se establezca. Los contratos en que no concurra alguno de estos requisitos son nulos de pleno derecho. Así resulta del artículo 1300 CC , que prevé la anulación de los contratos por las causas que se detallan, pero siempre que reúnan los requisitos del artículo 1261.

Si falta alguno de esos elementos esenciales, el contrato no existe. Tanto el consentimiento como la causa, según acabamos de ver, son elementos esenciales del contrato y su ausencia absoluta determina la inexistencia de contrato y de efectos.

La juez dice que no hay falta de causa porque no estamos ante un contrato simulado. Siendo ello cierto, también lo es que el de la simulación absoluta no es sino un supuesto de nulidad por falta de causa, pero no el único. La inexistencia de causa puede producirse al margen de simulación de cualquier género.

Por lo tanto, el argumento de la sentencia no es correcto para excluir uno de los dos motivos por los que la actora pide la nulidad. Veamos, pues, si concurre o no causa en este contrato.

CUARTO.- El artículo 1274 CC se nos dice qué se entiende por causa de los contratos, sin que el Código llegue a definir en ningún momento en qué consiste dicho elemento del contrato. Y dice que 'En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte'.

Concretando en nuestro caso, en el que las partes conciertan un contrato de arrendamiento, la causa para el arrendador será el percibo de la renta, y para el arrendatario, el uso del local para explotar un negocio de bar. El sentido de la causa contractual es marcadamente objetivo ( STS 15.7.11 ó 20.2.12 ) y en su análisis hay que prescindir de las motivaciones de las partes y atender a la finalidad económica-social del contrato.

La finalidad del contrato, cuando es esencial, puede integrarse en la causa del contrato, y su total frustración puede dar lugar a la nulidad absoluta del contrato, efectivamente.

Pero, ¿es eso lo que ha ocurrido en nuestro caso? Son dos las cuestiones por las que las actoras sostiene que el local era inhábil para el fin convenido: a) ausencia de licencia de actividad; y b) problemas urbanísticos del inmueble, al ser parte de él no edificable.

Antes de referirnos a ella hemos de constatar que el local venía funcionando como bar hasta tres o cuatro años antes, sin que el cese de la actividad tuviera nada que ver con las irregularidades que el mismo presentara. De hecho, las mismas actoras comienzan la explotación del bar sin tener ningún problema con la administración municipal, y no es sino cuando ellas deciden comprobar el estado de las licencias del establecimiento, cuando aparece el problema, ante la pasividad del Ayuntamiento. Esto no legitima la situación del local, pero sí relativiza la cuestión de la inidoneidad absoluta necesaria para que se aprecie la inexistencia del contrato.

En cuanto al tema de la licencia de actividad, la parte demandada sostiene que, desde 1993, fecha en que comienza la explotación del bar, en forma intermitente, nunca ha tenido problema alguno con el Ayuntamiento ni ha recibido sanción alguna. En el contrato de arrendamiento se dice que (cláusula 12) que 'el arrendador no asume responsabilidad alguna si por los organismos competentes... no se concediera al arrendatario la apertura, o se prohibiera la misma una vez autorizada'.

El hecho de que el local llevaba tres o cuatro años cerrado cuando las partes celebraron el contrato, hacía previsible que hubiera que realizar diversas actuaciones en relación con la licencia que fuera exigible.

Según dice la actora Sra. Ana , que había sido concejal y manifiesta saber cómo funciona el tema de las licencias municipales, presentaron una solicitud de estado de la licencia de actividad.

Ambas actoras coinciden en afirmar que con carácter previo a la firma del contrato, la demandada y su marido, Sr. Angustia , les indicaron que nunca habían tenido un problema y que todo estaba en regla.

Sin embargo el testigo (cualificado, pues se trata del compañero sentimental de la Sra. Ana ) Sr. Porfirio afirma que la propiedad les dijo que el bar carecía de licencia, aunque omitieron todo lo relativo a la situación urbanística.

Pues bien, si esto es así, no puede decirse que la falta de licencia de actividad constituya ausencia de causa del contrato porque una mínima diligencia por parte de las actoras, especialmente si es verdad que la propiedad les dijo que estaban trabajando sin licencia, les imponía la carga de hacer lo que hicieron meses después: indagar la situación del local a efectos de ejercer en él la actividad de bar.

La segunda cuestión que hace inhábil el local, según las actoras, era la situación urbanística del mismo. Según resulta del documento 8 (folio 55) la afectación viene dada por la existencia de una zona del local (19 metros cuadrados) no legalizada. No dice siquiera que no pueda legalizarse. Por lo tanto, no puede decirse que fuera ilegalizable. Lo que ocurre es que, como dice la actora Sra. Micaela , había que hacer muchos, muchos papeles.

Esos 'papeles' debía tramitarlos la arrendataria, según el contrato, y más si es cierta la declaración del testigo Don. Porfirio , en el sentido de que la demandada comunicó la situación del bar.

Por todo ello, entendemos que no concurre la falta de causa invocada.

QUINTO.- La segunda causa por la que la parte actora pide la nulidad es el vicio de consentimiento por dolo. Parece claro que el local no tenía licencia al tiempo del contrato, según resulta del documento unido al folio 66, pero también está probado que desde que se abrió funcionó sin litigios con el Ayuntamiento.

Basta oir las declaraciones de la demandada y del Sr. Angustia y su hija para poder aceptar que los mismos tenían un desconocimiento bastante general de la situación administrativa y urbanística en que se encontraba el local. Lo cual, por otra parte, no es nada raro en la práctica.

El error de consentimiento inducido por la otra parte (en eso consiste el dolo) exige una actuación objetivamente encaminada a engañar a la contraparte. La prueba practicada no acredita, en modo alguno, esa situación, por más que las apelantes, en meritorio esfuerzo profesional, se esfuercen en resaltar contradicciones entre la demandada y su familia. La conclusión que se extrae de la declaración de la demandada y sus familiares que deponen como testigos es que no conocían bien la situación de la finca, así como que su experiencia era que el bar siempre (mientras estuvo abierto) funcionó con normalidad. Porque tampoco es extraño que irregularidades urbanísticas se perpetúen en el tiempo a lo largo de muchos años. De acuerdo que ello no las legitima, pero cierto también que la parte interesada, según cual sea su nivel intelectual y cultural, puede no ser ni consciente de la situación ni de los efectos que la misma puede tener.

Pero, además de la valoración que se hace de la actuación de la demandada y su familia, lo cierto es que el error como vicio de consentimiento exige que sea esencial e invencible. Esencial admitiremos que puede serlo, pero invencible de ninguna manera.

Comenzar a invertir dinero en un local sin asegurarse de la situación del mismo, lo consideramos una negligencia y un riesgo. Hacer descansar en la arrendadora la responsabilidad de una falta de información (según versiones) que a todas luces no parece maliciosa, cuando el contrato carga en la arrendataria la obligación de ocuparse de esos menesteres, no puede justificar de ninguna manera la nulidad por vicio del consentimiento que se postula.

Por ello, debemos desestimar también este motivo de nulidad, y con ello el recurso, confirmando la sentencia apelada, con imposición de costas a la parte apelante.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Micaela y Dª Ana frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 231/11 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Sant Feliu de Llobregat, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.