Sentencia Civil Nº 37/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 278/2013 de 05 de Febrero de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO Nº 278/2013

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 872/2011

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 10 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 37/2015

ILMOS. SRES./AS.

PRESIDENTE

D. AGUSTÍN VIGO MORANCHO

MAGISTRADOS

Dª . MARTA FONT MARQUINA

Dª . CARME DOMÍNGUEZ NARANJO

En la ciudad de Barcelona, a cinco de febrero de dos mil quince

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario nº 872/2011, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Barcelona, a instancia de Dª . Lourdes representada por la Procuradora Dª . Carmina Torres Codina, contra D. Ismael y D. Rodrigo representados por la Procuradora Dª . Joana Mª. Miquel Fageda, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de diciembre de 2012, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por DOÑA Lourdes contra DON Ismael y DON Rodrigo , debo condenar y condeno solidariamente a los demandados a satisfacer a la actora la suma de TREINTA MIL EUROS -30.000 euros, más intereses legales y costas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 23 de octubre de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTÍN VIGO MORANCHO de esta Sección Catorce.

Fundamentos

PRIMERO.-El recurso de apelación, interpuesto por los demandados Don Ismael y Don Rodrigo , se funda en la petición de revocación parcial de la Sentencia de instancia en el sentido de que se condene únicamente a los demandados al pago de 3.000 € más los intereses legales desde la interpelación judicial (1); se estime la falta de legitimación pasiva de los demandados respecto la cantidad de 12.000 € a cuenta del precio de la venta (2); la incongruencia de la Sentencia en cuanto al existir un mandato entre la actora la in entidad SASI, ésta debería responder de la cantidad de 12.000 € (3); y que no se impongan las costas de primera instancia a ninguna de las partes (4).

En realidad los motivos del recurso se pueden resumir en la consideración de que las arras sólo ascenderían a 3.000 €, ya que la cantidad de 12.000 € se entregó a la entidad SASI; y en la idea de que las arras pactadas no eran para el supuesto de incumplimiento contractual, por lo que no deberían devolverse dobladas.

Respecto al tema de las arras debe señalarse que en el derecho moderno esta institución reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función: a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato ( arras confirmatorias); b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento ( arras penales); y c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrate, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió ( arras penitenciales o de desistimiento). Esta última modalidad es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454 del C.C . es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio. La jurisprudencia ha venido deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978 , 17 de febrero de 1982 , 10 de marzo de 1986 , 12 de julio de 1986 , 9 de marzo de 1988 , 25 de marzo de 1995 , 20 de febrero de 1996 , 4 de marzo de 1996 , 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997 , declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arraso señalconsiste 'en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitencialeso arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del C.C ., tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( sentencias, entre otras, de 5 de junio de 1945 , 22 de octubre de 1948 , 22 de octubre de 1956 , 1 de abril de 1958 , 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970 ), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del C.C . es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo, habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del C.C . cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión ( sentencia de 20 de mayo de 1967 )' - (vid. en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994 ). Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2006 , al distinguir las arras penitenciales de las penales, claramente matizó: 'en el contrato de compraventa no se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, sino que, como dice la recurrente literalmente: «las partes han establecido, tanto en el Estipulación Sexta, como en la Séptima, cláusulas penales para el supuesto caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato por cada una de las partes y solo en caso de incumplimiento, añadiéndose además para el supuesto de incumplimiento de la vendedora, la facultad de la compradora de exigir la ejecución de lo pactado', lo que no ocurre en el caso enjuiciado en que el contrato, como veremos, en caso de incumplimiento daba lugar a la resolución del contrato y la entrega por el vendedor del duplo de las arras. En el presente caso, la compradora Doña Lourdes formalizó un contrato privado de compraventa de una vivienda, cuyo precio era de 107.000 € (docs. 1 de la demanda). La fecha del contrato era de 13 de febrero de 2012, entregándose en concepto de arras la cantidad de 3.000 € y posteriormente el día 16 de febrero 12.00 € mediante dos transferencias de 500 € y de 11.500 €, ascendiendo el total de la suma a la cantidad de 15.000 €, en concepto de arras.

No obstante, aunque los demandados se obligaron a efectuar la traditiomediante la entrega de la escritura pública, ésta no se produjo por el hecho de que en la indicada fecha la vivienda carecía de cédula de habitabilidad. Por tal motivo, en fecha de 14 de marzo de 2011 se remitió un burofax, requiriendo a los demandados para que otorgaran la escritura pública. En contestación a este requerimiento los demandados dieron una prórroga para el otorgamiento de la escritura pública en fecha de 8 de abril de 2011, sin embargo en fecha de 5 de mayo de 2011 todavía no se había otorgado la escritura pública por los demandados (docs. 5,6 y 7 de la demanda), constando que además en dicha fecha no se había obtenido aún la cédula de habitabilidad, tal como se desprende de la circunstancia en el acta de la vista de noviembre de 2012 manifestara que entonces ya se había concedido la cédula referida, es decir, que transcurrió más de un año sin que los demandados incumplieran la obligación de otorgamiento de escritura pública ( artículo 1.462, párrafo segundo del Código Civil ).

De los datos facticos expuestos se desprende claramente que el incumplimiento de la obtención de cédula de habitabilidad y de la traditio instrumentales imputable a los vendedores, quienes no tenían la vivienda en condiciones legales para entregarla el día de elevación a escritura del contrato privado de compraventa, lo que motiva la aplicación de los efectos previstos en la cláusula 2 del contrato privado, a cuyo contenido nos referiremos posteriormente. Previamente examinaremos las cuestiones de si existe incongruencia de la Sentencia por falta de legitimación pasiva de los demandados, así como del importe total de las arras entregadas.

En primer lugar debe indicarse que las arras se entregaron efectivamente a SASI por ser la mediadora en la compraventa, pero ésta actuó siempre a nombre de los vendedores, que son quienes le habían contratado para la puesta a venta del inmueble. En cumplimiento de las obligaciones asumidas únicamente con los vendedores, los demandados, la actora entregó la correspondiente cantidad en concepto de arras a la entidad SASI, pero a nombre de los vendedores, que era con quiénes formalizaba el contrato de compraventa y con quien se obligó, siendo éste el momento de perfección del contrato de compraventa ( artículo 1.450 del Código Civil ), que no pudo consumarse, pues al tratarse de un contrato con la obligación real de entrega de la cosa por el comprador (traditio), no se pudo consumar el contrato de compraventa por incumplimiento de los vendedores, en quienes concurre la legitimación pasiva a los efectos de ser demandados en este litigio, sin perjuicio de las acciones que pudieran derivarse entre los vendedores y la entidad SASI si ésta no les hubiera entregado la totalidad de los 15.000 €, a que ascendían las arras. Por lo tanto, ya refiriéndonos a la segunda cuestión planteada, la suma que se entregó en las cantidades de 3.000 €, 500 € y 11.500 € debe considerarse como el importe total de las arras, pues no se distinguió entre uno y otro importe. En consecuencia, la suma de arras entregada por la actora se considera que fue la de 15.000 €.

En tercer lugar, la cláusula 2ª del contrato privado de compraventa se establece claramente que si el comprador o propietario no otorgaran el correspondiente contrato de compraventa ' en el plazo fijado anteriormente, dará lugar a la resolución del contrato, perdiendo las arras el comprador o devolviéndolas por duplicado el vendedor'. Del tenor literal de dicha estipulación se deduce que no existe equívoco alguno en cuanto a que, además de que se pactaron las arras para el supuesto de incumplimiento por parte de una de las partes (si el comprador o propietario - vendedores - no otorgaran el correspondiente contrato privado de compraventa), con la finalidad de resolver el contrato y con la obligación por parte de los vendedores, en cuanto incumplidores contractuales, de devolver el doble de la cantidad entregada por la compradora, como así acertadamente lo acordó la juzgadora de instancia. En conclusión, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto por los demandados Don Ismael y Don Rodrigo contra la Sentencia de 10 de diciembre de 2011 , diciembre de 2012, dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Barcelona, confirmándose íntegramente la misma.

SEGUNDO.- Según el principio del vencimiento objetivo ( art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos 1088 , 1089 , 1091 , 1281 a 1289 , 1445 y 1454 del Código Civil , los citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por los demandados Don Ismael y Don Rodrigo contra la Sentencia de 10 de diciembre de 2011, diciembre de 2012, dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Barcelona , y en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente la misma.

Se condenaa la parte apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así, por esta Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.