Sentencia Civil Nº 37/2015, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 1, Rec 911/2014 de 29 de Enero de 2015

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 37

ILTMAS. SRAS.

PRESIDENTA

Dª Elena Arias Salgado Robsy

MAGISTRADAS

Dª María Esperanza Pérez Espino

Dª María Fernanda García Pérez

En la ciudad de Jaén, a veintinueve de Enero de dos mil quince.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario seguidos en primera instancia con el nº 298 del año 2013, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Villacarrillo, rollo de apelación de esta Audiencia nº 911 del año 2014, a instancia de D. Carlos Francisco , representado en la instancia y en esta alzada por el Procurador D. Manuel López Palomares y defendido por la Letrada Dª Inmaculada Valdivia Blanco; contra D. Armando , representado en la instancia y en esta alzada por la Procuradora Dª María Teresa Higueras Torres, y defendido por el Letrado D. Tomás Manuel Rodero Alonso; y contra D. Ernesto , representado en la instancia y en esta alzada por la Procuradora Dª María Teresa Higueras Torres y defendido por el Letrado D. José Miguel del Cisne Cañizares.

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Villacarrillo con fecha 10 de Julio de 2014 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por dicho Juzgado y en la fecha indicada, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: 'Que debo desestimar y desestimolas excepciones de FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVAinterpuestas por el Procuradora Dña. Carmen Ogayar Amezcua en nombre y representación de D. Ernesto y D. Armando .

Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTEla demanda formulada por el Procurador D. Manuel López Palomares en nombre y representación de D. Carlos Francisco , contra D. Ernesto y D. Armando , representados por la Procuradora Dña. Carmen Ogayar Amezcua, debo ABSOLVER y ABSUELVO a los demandados de los pedimentos obrados en su contra.

Se hace expresa condena de las costas causadas al actor'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se interpuso por la parte demandante, D. Carlos Francisco , en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Villacarrillo, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.

TERCERO.-Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, se presentarpm escritos de oposición por la parte demandada D. Armando y D. Ernesto , remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes; turnadas a esta Sección 1ª se formó el rollo correspondiente y personadas las partes quedó señalado para la deliberación, votación y fallo el día 14 de Enero de 2015 en que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.

CUARTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las normas y formalidades legales.

Siendo Ponente la Ilma Sra. Magistrada Dª. María Fernanda García Pérez.

NO ACEPTANDO los fundamentos de derecho de la resolución impugnada.

Fundamentos

Primero.-Desestimada la acción de resolución del contrato de compraventa verbal por no quedar acreditado el incumplimiento por la parte vendedora de su obligación de entrega de la parcela vendida así como la subsidiaria de proceder a restituir el precio cobrado de forma indebida, recurre en apelación el actor, alegando error en la valoración de la prueba, en tanto de las testificales de otros compradores como del contrato de compra de otro vecino resulta que lo que compró no fue una porción indivisa de la finca sino un solar concreto de 185 m2 ubicado perfectamente, que no le han entregado los vendedores al no poderse parcelar ese terreno al estar calificado como urbanizable, por lo que no ha podido construir su casa como era su finalidad, sin que tuviera conocimiento de tal situación pues era Concejal de Medio Ambiente, no de Urbanismo, teniendo plena confianza en los vendedores, por lo que procede la resolución del contrato verbal al no haber realizado aquellos la entrega objeto del contrato y la restitución del precio pagado (13,318,43 euros), y como segundo motivo, alega vulneración del art. 1895 Cc y art. 1273 y 1289 Cc en relación con el art. 217.3 LEC en cuanto a la desestimación de la petición subsidiaria de cobro de lo indebido, pues ejercitada para el caso de que los demandados negaran la existencia del contrato, como no lo han hecho pero sí han negado que el objeto de la compra fuese una parcela concreta, lo que no han probado, es por lo que si no se estima la resolución contractual por incumplimiento al no poder determinarse el objeto del contrato el mismo sería nulo ex art. 1289 Cc y los demandados deberían devolver el dinero indebidamente recibido.

Se oponen los demandados, alegando que el recurrente introduce cuestiones nuevas en el recurso que no deben ser admitidas, pues ejercitó su acción de resolución contractual por incumplimiento de entregar parcelada la porción de terreno comprada y ahora dice que la causa es la indeterminación del objeto del contrato, al no haberse determinado que era una parcela delimitada y no una parte alícuota, que no ha quedado acreditado que lo vendido fuese una parcela concreta y parcelada, habiendo reconocido el actor que compró 185 metros cuadrados, que no estaban ubicados dentro de la finca total de la vendedora, como así hizo constar la propietaria en acta de manifestaciones notarial, no desvirtuado por las declaraciones de los testigos traídos por el actor, compradores de otras porciones que no tienen nada que ver con este contrato, resultando asimismo del informe pericial presentado la inexistencia de signos de parcelación, y sin que haya prueba alguna de que la vendedora se comprometió a parcelar el solar comprado con los permisos del Ayuntamiento, pues ello escapa a su competencia al ser un tema de calificación urbanística, del que era conocedor el actor, al ser concejal del Ayuntamiento, por lo que el contrato es válido, al haber cumplido la entrega de lo comprado y el pago del precio, y no procede su resolución, así como tampoco la petición subsidiaria de devolución de lo cobrado al ser contradictoria con la conclusión anterior de tratarse de un contrato válido por cumplimiento de ambas partes de sus obligaciones, sin que proceda alega ahora ex novo la nulidad de aquel al no poder determinarse el objeto.

Segundo.-El objeto del debate es si ha quedado acreditado que los demandados vendedores incumplieron su obligación de entregar al actor la parcela comprada procediendo la resolución de la compraventa con restitución del precio abonado.

No ha habido en el recurso alteración del petitum con respecto a la demanda, pues en ésta se dice que los vendedores no han cumplido su obligación de entregarle la parcela comprada ya delimitada o 'parcelada' y en el recurso hablan de incumplimiento de entrega de la parcela concreta comprada, en tanto sosteniendo el actor que él compró un solar de 185 metros cuadrados, perfectamente delimitados y situados dentro de un terreno de 5.200 metros cuadrados aproximadamente, frente a la posición de los vendedores, que alegan que lo vendido fue una parte alícuota de ese terreno, si a resultas de la prueba se acredita que el objeto de la venta fue una parcela concreta y no indivisa, habrá incumplimiento si no puede hacerse efectiva su entrega por estar prohibida la parcelación urbanística de ese terreno, y habrá base para la resolución contractual con indemnización de daños y perjuicios si se frustran las expectativas del comprador.

Con carácter previo, respecto a la valoración de la prueba, se ha dicho reiteradamente por esta Audiencia Provincial -27-2-06, 6- 7-06, 7-5-07, 12-1-09 ó en las más recientes de 30-04-2010, 22-06-2010 ó 24-03-2011, entre otras muchas-, que no es admisible al apelante tratar de imponer su lógicamente parcial e interesada valoración frente a la más objetiva y crítica del juzgador de instancia, atribuyendo la jurisprudencia ( SSTS de 21-9-91 , 18-4-92 , 15-11-97 y 26-5-04 , entre otras muchas) a éste en principio plena soberanía para la apreciación de la prueba, salvo que ésta resulte ilógica, contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica, supuestos en que procede su revisión.

Examinadas las actuaciones y visionada la grabación de la vista oral, entendemos que se ha incurrido en el error denunciado, al resultar de la valoración conjunta de la documental obrante en autos, interrogatorio de ambas partes, testifical de otros compradores e informe pericial que el actor compró verbalmente a los vendedores, una parcela de 185 metros cuadrados delimitada y ubicada en un plano topográfico levantado a instancias de éstos, habiendo abonado el precio pactado, sin que los vendedores hayan cumplido su obligación de entrega de la misma en tanto en este terreno no se pueden realizar parcelaciones urbanísticas.

El actor manifestó al ser interrogado en la vista declaró que compró verbalmente a los demandados una parcela de 185 metros cuadrados a finales de 2002 por 13.318 euros -22'20''- que no sabía la calificación urbanística del terreno sólo que había unos trámites administrativos pendientes que en cuatro o cinco meses estarían finalizados y podría construir su casa -24'12''-, afirmando que las parcelas estaban hechas, habiendo contratado D. Armando , vendedor, a un topógrafo que hizo las mediciones de cada solar, y que cada comprador conocía la ubicación exacta de su parcela, pusieron unos clavos en el suelo que delimitaban perfectamente las parcelas, sabían cuáles eran sus colindantes -29'25'', que D. Armando hizo esa parcelación provisional para que una vez se terminaran los trámites administrativos se quedara conforme a lo establecido -30'11''- , indicándoles los vendedores como plazo para la finalización de tales administrativos cuatro o cinco meses -30'35''-, habiendo comprado también otros vecinos sabiendo cuál era su solar y a qué calle daba -32'40''-.

Queda corroborado con las testificales de otros compradores que el objeto de la compra fueron parcelas concretas ubicadas en un plano, el cual se aporta por el actor, sabiendo cada uno donde estaba la suya, los metros de fachada y fondo, si daba a dos calles como la del actor, y con quien lindaba. Así, el Sr. Víctor , reconoce -38'20''- el contrato de compraventa de un solar firmado por su padre -doc. 6 de la demanda- en el que se expresa que compra 'un solar situado en el arenal de Santisteban del Puerto, de 344 m2, divididos en 18.05 m de fachada y 19 m de fondo' constándole que los compradores sabían con quien lindaba su parcela y pensaban que podían construir; el Sr. Alejandro igualmente manifestó -42'00'' en adelante- que compró un solar en el Arenal a Armando , daba a dos calles, allí estaban las estacas puestas, le dijo que faltaba algo pero que en cuatro meses se podría construir, Armando llevó un topógrafo que hizo unos planos y le entregó una copia a él, sabían con quien lindaban cada uno, él no lo parceló estaba hecho por Armando , habiendo conocido su calificación urbanística a los tres o cuatro años; y el Sr. Felicisimo , quien dijo -47'35''- haber comprado un solar definido de 174 m2 no indiviso, que le ofreció Armando señalándoselo el solar, lo midió con él delante, le dijo que a cinco o seis meses se podría construir, su solar linda con el actor Carlos Francisco sabiendo dónde estaba la parcela de éste, daba a dos calles, y que después de darle el dinero a Armando le dijo éste que faltaban cinco o seis meses para terminar unos trámites administrativos para poder construir.

Frente a esta testifical y documental nº 6 de la demanda la pericial practicada a instancia de los demandados no es concluyente, al haberse limitado el perito a medir el terreno total sin que pudiera haber signos físicos de parcelación al no permitirse, debiendo tenerse en cuenta los años transcurridos desde la fecha de la venta hasta su visita dudando al respecto de si había visto unos clavos en el suelo junto a la glorieta, manifestando no recordar.

El actor ha cumplido su obligación de pago del precio, recibido por ambos demandados, como reconocieron en interrogatorio, y, por el contrario, los vendedores no han entregado la parcela vendida a aquel, y ello por cuanto según informa el Ayuntamiento dicho terreno es urbanizable pero no reúne las condiciones exigidas por la normativa para autorizar la parcelación, en definitiva, en definitiva, no puede entregar la parcela porque no se podía parcelar.

Los vendedores mantienen que vendieron una porción indivisa del terreno, en concreto un 3,56 %, sobre la única base del acta de manifestaciones realizada ante Notario por la propietaria del terreno, madre y suegra de aquellos, lo que como se ha analizado ha sido contradicho por la prueba practicada.

Por tanto, pretendían entregar una finca distinta a la comprada o 'aliud pro alio', lo que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad - SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987 , 29 de abril de 1994 , 10 de julio de 2003 , 28 de noviembre de 2003 , 21 de octubre de 2005 , 15 de noviembre de 2005 , 14 de febrero de 2007 , 23 de marzo de 2007 y 9 de octubre de 2008 -, y no cabe duda que si el actor compró para construir su casa, lo que no ha sido combatido, y no ha podido hacerlo porque no se le ha entregado la parcela que compró, constituye constituye un supuesto de inhabilidad del objeto, pues la finca litigiosa no cumple con la finalidad pretendida.

En concreto, la STS de 31 de enero de 2008 dispone que 'a la hora de interpretar y aplicar el art. 1124 CC la jurisprudencia -con cita de la anterior de 17 de julio de 2007-, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato...', y la de 9 de marzo de 2005 : 'la jurisprudencia de esta Sala ha entendido siempre que se está en presencia de entrega de cosa diversa o «aliud pro alio» cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin que se destina, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil ( Sentencias de 30 de noviembre de 1972 , 24 de abril de 1973 , 21 de abril de 1976 , 20 de diciembre de 1977 y 23 de marzo de 1982 pues , como puntualiza la Sentencia de 20 de febrero de 1984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redihibitorio'; y la de 15 de octubre de 2002 que 'admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización [del bien objeto del mismo...] según los términos convenidos», cosa que ocurre cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato'.

En el caso, aplicando dicha doctrina y a la vista de la prueba procede la resolución de la compraventa por incumplimiento del vendedor al existir plena inhabilidad de la parcela comprada, al estar prohibida la parcelación y por tanto dicho terreno queda sin utilidad para el comprador, que no va poder construir su casa, finalidad de la compra. Y, en consecuencia, debe la parte vendedora restituir el precio recibido.

Se estima así el recurso revocando la sentencia de instancia.

Tercero.-Al estimarse el recurso, conforme al art. 398.2 LEC , no ha lugar a imponer las costas del recurso a ninguna de las partes.

Cuarto.-Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 8 de la L. O. P. J ., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la estimación del recurso, procédase a la devolucióna la parte apelante de la totalidad del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Villcarrillo, con fecha 10 de julio de 2014 , en autos de Juicio Ordinario, seguidos en dicho Juzgado con el nº 298 del año 2013, debemos revocarla y en su lugar estimando la demanda declarar la resolución del contrato de compraventa verbal, debiendo los demandados devolver al actor el precio recibido, condenándose así a D. Armando a devolver la cantidad de 12.260,65 euros y a D. Ernesto la cantidad de 1.057,78 euros, más intereses legales, así como al pago de las costas de la instancia, no haciendo imposición de las costas del recurso a ninguna de las partes, y acordando la devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación, y, en su caso por infracción Procesal siempre que la cuantía exceda de 600.000 euros y si no excediere o el procedimiento se hubiese seguido por razón de la materia cuando la resolución del recurso presente interés casacional, tal como determina el artículo 477 de la L. E. Civil , en el primer caso; y en el segundo cuando concurran los requisitos del artículo 469 de la indicada Ley, ambos preceptos en relación con la disposición final 16 del repetido cuerpo legal.

El plazo para la interposición del recurso, que deberá hacerse mediante escrito presentado ante este Tribunal, es el de 20 días contados a partir del siguiente a su notificación.

Deberá acompañarse justificante de haber constituido el depósito para recurrir por la cantidad de 50 euros en uno y otro caso, que previene la Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre , salvo los supuestos de exclusión previstos en la misma (Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales y Organismos Autónomos dependientes de todos ellos o beneficiarios de la Asistencia Jurídica Gratuita) y que deberá ingresarse en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección nº 2038 0000 12 0911 14.

Igualmente deberá adjuntarse el impreso de autoliquidación de la tasa que previene la Ley 10/12 de 20 de Noviembre y Orden que la desarrolla de 13 de Diciembre de 2012.

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Villacarrillo, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente que la dictó, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de su fecha, doy fe.