Sentencia CIVIL Nº 37/2017, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 527/2016 de 13 de Febrero de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00037/2017

N10250

PLAZA MERCAT, 12

Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217

N.I.G.07026 42 1 2014 0007216

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000527 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N.4 de IBIZA/EIVISSA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001214 /2014

Recurrente: Cipriano

Procurador: MARIA ISABEL JUAN DANUS

Abogado: JESÚS MARÍA GIL LAMATA

Recurrido: PISOS Y TERRENOS SANT JORDI, SL

Procurador: VICENTA JIMENEZ RUIZ

Abogado: JOSE MARIA SOLANO SESE

S E N T E N C I A Nº 37

ILMOS. SRES.:

PRESIDENTE:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

MAGISTRADOS:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca a trece de febrero de dos mil diecisiete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1214/2014, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N.4 de IBIZA/EIVISSA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 527/2016, en los que aparece como parte apelante, D. Cipriano , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA ISABEL JUAN DANUS y asistido por el Abogado D. JESÚS MARÍA GIL LAMATA; y como parte apelada, 'PISOS Y TERRENOS SANT JORDI, SL', representado por el Procurador de los tribunales, Sra. VICENTA JIMENEZ RUIZ y asistido por el Abogado D. JOSE MARIA SOLANO SESE.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Ibiza en fecha 25 de julio de 2016, se dictó sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Desestimando la demanda presentada por el Procurador D. Juan Antonio Landáburu Riera en nombre y representación de D. Cipriano contra PISOS Y TERRENOS S. JORDI, SL debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos formulados en su contra imponiendo a la actora el pago de las costas'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 18 de enero del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda en ejercicio de las acciones de nulidad radical de una escritura de compraventa y opción de recompra, acumulada a la de nulidad radical de un contrato de préstamo usurario con garantía real y pacto comisorio, y a la de nulidad de una escritura pública de opción de compra, por parte de D. Cipriano , contra la entidad 'Pisos y Terrenos Sant Jordi, SL'; en suplico de que 'se dicte sentencia por la que se declare: 1.- Que el negocio jurídico firmado ente las partes en escritura pública de COMPRAVENTA Y OPCIÓN DE RECOMPRA de las fincas registrales núms. NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 inscritas en el Registro de la Propiedad nº 2 de Ibiza, que fue otorgada con fecha 16.10.2013 ante el notario de Ibiza, don Juan Acero Simón, con número de protocolo 1889, es nulo radical como tal, por tratarse de un negocio jurídico simulado sin causa, que disimula un contrato de préstamo con garantía real y pacto comisorio.

2.- En consecuencia, el citado negocio no es apto para transmitir la propiedad de las entidades registrales núms. NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 inscritas en el Registro de la Propiedad nº 2 de Ibiza a nombre de Pisos y Terrenos Sant Jordi, S.L, con DIF B57276156, que siguen siendo propiedad del demandante, don Cipriano , con NIE nº NUM004 .

3.- Que el CONTRATO DE PRÉSTAMO disimulado, en la citada escritura de compraventa y opción de recompra, es usurario y leonino por aplicar un interés notablemente superior al normal del dinero en la fecha de la firma, y atendiendo a las circunstancias económicas del prestatario, por lo que procede decretar la nulidad radical del mismo.

4.- Que siendo usurario el préstamo, el Sr. Cipriano solo viene obligado a la devolución del principal entregado por la entidad demandada, que devengará los intereses legales desde la fecha de la demanda hasta fecha de su completo pago.

5.- Que la escritura de OPCIÓN DE COMPRA vinculada al incumplimiento o a no hacer uso de la opción de recompra formalizada en la anterior escritura de compraventa y opción de recompra; que fue otorgada el mismo día 16.10.2013, por las mismas partes, ante el mismo Notario de Ibiza, don Juan Acero Simón, con número de protocolo 1890, es nula de pleno derecho, por carecer de causa y estar vinculada a una anterior nula radical.

6.- Se acuerde librar mandamiento al Sr. Registrador de la Propiedad nº 2 de Ibiza a fin de que proceda:

a) a la cancelación de las inscripciones de la compraventa de las cuatro fincas reseñadas a nombre de PISOS Y TERRENOS SANT JORDI, S.L, con CIF B57276156 y, en consecuencia, a la cancelación de las inscripciones de derecho de recompra a favor de don Cipriano sobre las mismas y

b) a la cancelación de la opción de compra inscrita a favor de la entidad mercantil, PISOS Y TERRENOS SANT JORDI, S.L., con CIF B57276156 sobre la finca nº NUM005 , titularidad de don Cipriano , con NIE número NUM004 .

7.- Se condene expresamente a la demandada pagar los gastos causados y las costas procesales devengadas en el presente procedimiento', fue contestada por la entidad demandada; y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, incluida la pericial técnico-valorativa, recayó Sentencia, a 25-julio-2016 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Desestimando la demanda presentada por el Procurador D. Juan Antonio Landáburu Riera en nombre y representación de D. Cipriano contra PISOS Y TERRENOS S. JORDI, SL debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos formulados en su contra imponiendo a la actora el pago de las costas'.

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de D. Cipriano , alegando infracción del artº 1.277 del Código Civil por error en la valoración de la prueba, pues entiende que el negocio jurídico verdaderamente concertado (contrato disimulado) es un préstamo usurario con garantía real y pacto comisorio, y no una compraventa con opción de recompra; que quedó expresamente excluida la entrega de la posesión; que la cláusula penal es nula de pleno derecho; y alegando, asimismo, infracción de la Ley de Represión de la Usura de 1908 (artículo 1 , 3 y 9 ) por un interés muy superior del tipo medio del préstamo hipotecario bancario, y desproporcionado según las circunstancias del caso, y pactado en condiciones leoninas; que la opción de compra es a modo de garantía y acredita, por vinculados, el préstamo con pacto de retro disimulado, por lo que también es nula; por todo lo cual interesa que se 'dicte resolución por la que se acuerde: 1.- Que el negocio jurídico firmado ente las partes en escritura pública de COMPRAVENTA Y OPCIÓN DE RECOMPRA de las fincas registrales núms. NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 inscritas en el Registro de la Propiedad nº 2 de Ibiza, que fue otorgada con fecha 16.10.2013 ante el notario de Ibiza, don Juan Acero Simón, con número de protocolo 1889, es nulo radical como tal, por tratarse de un negocio jurídico simulado sin causa, que disimula un contrato de préstamo con garantía real y pacto comisorio.

2.- En consecuencia, el citado negocio no es apto para transmitir la propiedad de las entidades registrales núms. NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 inscritas en el Registro de la Propiedad nº 2 de Ibiza a nombre de Pisos y Terrenos Sant Jordi, S.L, con DIF B57276156, que siguen siendo propiedad del demandante, don Cipriano , con NIE nº NUM004 .

3.- Que el CONTRATO DE PRÉSTAMO disimulado, en la citada escritura de compraventa y opción de recompra, es usurario y leonino por aplicar un interés notablemente superior al normal del dinero en la fecha de la firma, y atendiendo a las circunstancias económicas del prestatario, por lo que procede decretar la nulidad radical del mismo.

4.- Que siendo usurario el préstamo, el Sr. Cipriano solo viene obligado a la devolución del principal entregado por la entidad demandada, que devengará los intereses legales desde la fecha de la demanda hasta fecha de su completo pago.

5.- Que la escritura de OPCIÓN DE COMPRA vinculada al incumplimiento o a no hacer uso de la opción de recompra formalizada en la anterior escritura de compraventa y opción de recompra; que fue otorgada el mismo día 16.10.2013, por las mismas partes, ante el mismo Notario de Ibiza, don Juan Acero Simón, con número de protocolo 1890, es nula de pleno derecho, por carecer de causa y estar vinculada a una anterior nula radical.

6.- Se acuerde librar mandamiento al Sr. Registrador de la Propiedad nº 2 de Ibiza a fin de que proceda:

a) a la cancelación de las inscripciones de la compraventa de las cuatro fincas reseñadas a nombre de PISOS Y TERRENOS SANT JORDI, S.L, con CIF B57276156 y, en consecuencia, a la cancelación de las inscripciones de derecho de recompra a favor de don Cipriano sobre las mismas y

b) a la cancelación de la opción de compra inscrita a favor de la entidad mercantil, PISOS Y TERRENOS SANT JORDI, S.L., con CIF B57276156 sobre la finca nº NUM005 , titularidad de don Cipriano , con NIE número NUM004 .

7.- Se condene expresamente a la demandada pagar los gastos causados y las costas procesales devengadas en el presente procedimiento'.

La representación procesal de la entidad 'Pisos y Terrenos Sant Jordi, SL' se opone al recurso formalizado de adverso, alegando la realidad de la compraventa; que el pago del precio no se ha puesto en duda de contrario; que el actor era conocedor de lo que firmaba pues impuso las condiciones de la compraventa; que no se aprecian los elementos típicos de una simulación de compraventa ni de disimulación de un préstamo; y que la opción de recompra fue impuesta por el actor; por todo lo cual interesa que se dicte 'sentencia por la que desestimando el referido recurso se confirme la resolución impugnada con expresa condena en costas a la parte recurrente'.

SEGUNDO.-El motivo primero del recurso va referido a la existencia de simulación de un contrato de compraventa, y por causa ilícita al encubrir un préstamo realmente disimulado, y además usurario, según la parte actora-apelante.

En supuestos similares ha reseñado este Tribunal que: 'Simular un negocio equivale a fingir o aparentar una declaración de voluntad o la celebración de un acuerdo de voluntades que realmente no son queridos por las partes.

La voluntad real o subyacente puede consistir tanto en no celebrar negocio alguno cuanto en celebrar un negocio distinto al aparentemente realizado. Conforme a ello, doctrinalmente se distinguen los supuestos de simulación absoluta y relativa.

Se habla de "simulación absoluta" para señalar que la apariencia de un negocio es sencillamente una ficción, y no responde a ningún designio negocial verdadero de las partes en los negocios bilaterales o del declarante en el caso de los negocios unilaterales.

Por el contrario, se califican como "simulación relativa" aquellos supuestos en que la ficción negocial trata de encubrir otro negocio verdaderamente celebrado y que, por distintas razones, se pretende mantener oculto. En tal caso, a efectos expositivos al menos, resulta necesario distinguir entre el negocio aparente o ficticio (al que, técnicamente, se le denomina ) y el negocio jurídico verdaderamente celebrado, al que se designa con el nombre de (o también oculto).

Sean lícitos o ilícitos los fines perseguidos por las partes, lo cierto es que la simulación conlleva el engaño de los terceros, de las personas extrañas al negocio jurídico aparentado o simulado.

Doctrinalmente, se ha tratado de ofrecer la respuesta teórica a la cuestión planteada configurando la simulación, ora como una anomalía de la voluntad, ora como un vicio de la causa. Mas realmente por ninguna de ambas vías puede llegarse a una conclusión general acerca de la sanción que merezcan los negocios simulados y, en su caso, cuál sea la eficacia del negocio simulado y disimulado. Podrían estimarse principios generales en la materia los siguientes:

- Frente a terceros debe considerarse válido el negocio simulado (propio de la simulación absoluta) y el disimulado (en el caso de simulación relativa).

- Inter Partes, en cambio, en el caso de simulación absoluta, el negocio simulado debe considerarse inexistente.

Y en tal sentido, esta Sala ya reseñaba en la Sentencia de fecha 29-septiembre-2010 que: 'Acerca de lasimulación, frente al título invocado por el actor como justo y legítimo, este Tribunal se ha pronunciado en el sentido de que, según sentencia de fecha 27-julio-09: 'reseñaba ya esta Sala en la Sentencia de fecha 19 de marzo de 2007 que 'conviene recordar que careciendo de regulación específica, tanto la moderna doctrina como la jurisprudencia coinciden en afirmar que las cuestiones relativas a la simulación deben contemplarse a través de la causa, y que por tanto es de aplicación el Art. 1276 del Código Civil .

En este sentido, como es sabido, en orden a la simulación se requiere:

a) Una divergencia querida y deliberadamente producida entre la voluntad y su manifestación.

b) Un acuerdo simulatorio entre las partes o entre el declarante y el destinatario de la declaración en los negocios unilaterales receptivos.

c) Un fin de engaño a los terceros al acto.

Al respecto se pueden distinguir dos modalidades:

a) Simulación absoluta, cuando no existe propósito negocial alguno por carencia de causa -'quo debetur aut qur pactetun'-, dando lugar a una mera apariencia engañosa, urdida con determinada finalidad ajena al negocio que se finge - S.T.S., Sala Primera, de 19 de julio de 1984 -; que el contrato simulado se produce cuando no existe la causa que nominalmente se expresa, por responder a otra finalidad jurídica - S.T.S. de 1 de julio de 1988 -; que la simulación comporta un vicio en la causa negocial, tanto por la tajante declaración del Art. 1.276, como por lo dispuesto en los arts. 1.275 y 1.26, III, en relación con el 6.3, todos ellos del Código Civil - S.T.S. de 18 de julio de 1989 ; que no precisa para su apreciación la prueba de una finalidad defraudatoria - S.T.S. de 15 de marzo de 1995 -; que el negocio con falta de causa es inexistente - S.T.S. de 23 de mayo de 1980 -; que la falsedad de la causa equivale a su no existencia y, por consiguiente, produce también la nulidad del negocio, en tanto no se pruebe la existencia de otra verdadera y lícita - S.T.S. de 21 de marzo de 1956 -; que una de las formas utilizadas en la simulación absoluta es la disminución ficticia del patrimonio, con la sustracción de bienes a la inminente ejecución de los acreedores, pero conservando el falso enajenante el dominio -SS.T.S. de 21 de abril y 4 de noviembre de 1964 y 2 de julio de 1982-; que la simulación absoluta da lugar a un negocio jurídico que carece de causa y éste es el caso de la compraventa en que no ha habido precio -SS.T.S. de 24 de febrero y 16 de abril de 1986, 5 de marzo y 4 de mayo de 1987, 29 de septiembre de 1988, 29 de noviembre de 1989, 1 de octubre de 1990, 1 de octubre de 1991, 24 de octubre de 1992, 7 de febrero de 1994, 24 de mayo de 1995 y 26 de marzo de 1997-; que hay inexistencia de contrato de compraventa por falta de causa al ser simulado el precio, con la finalidad de sustraer un bien patrimonial a la perseguibilidad de los acreedores de los vendedores - S.T.S. de 29 de septiembre de 1988 -.

b) La relativa, cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado, que ostenta una afinidad cuasi pública con los institutos que en su juego operativo se prevalen de la significativa tutela de la intemporalidad o imprescriptibilidad de aquellas acciones que persiguen la destrucción de lo así simulado y el prevalecimiento de la realidad con desenmascaramiento del negocio de ficción efectuado, dentro de la cual pueden distinguirse, entre otros supuestos, los siguientes:

1.- La referida a la naturaleza del negocio realmente celebrado: se da cuando las partes disfrazan un negocio válido y deseado por ellas bajo la forma de otro que no es querido.

2.- La interposición de persona o simulación relativa en los sujetos del contrato, en la que alguien finge contratar con una persona -testaferro- y en realidad lo hace con otra, no interviniendo la persona interpuesta en el contrato, pese a aparentarlo, ni siendo parte contractual, por más que sirva de disfraz a la parte auténtica -SS.T.S. de 26 de abril de 1940, 10 de abril de 1978 y 1 de noviembre de 1980, entre otras-.

Íntimamente conectado con lo anterior, y asimismo declarado por la jurisprudencia, no hay que desconocer que son grandes las dificultades que encierra la prueba plena de la simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad, lo que obliga, en la práctica totalidad de los casos, a inferir su existencia de la prueba indirecta de las presunciones; presunción judicial que conforme nos dice la STS de 10 de febrero de 1998 , consiste en la estimación de un hecho no directamente probado como cierto por inferirse razonablemente de otro directamente probado; dicho de otro modo, nos hallaremos ante una genuina presunción cuando la conclusión alcanzada se funde en indicios vehementes y bastantes que inequívocamente conduzcan a la afirmación pretendida mediante una operación intelectual que parta de uno o de un conjunto de hechos distintos que sólo adquieren sentido en función o contemplación de aquél (conclusión); en este sentido se pronuncia la STS de 25 de mayo de 1996 , que declara 'que la S. de 23 de febrero de 1987 , haciendo alusión a la de 11 de junio de 1984 , señala que si bien se encuentra en la esencia de la presunción que el enlace preciso y directo que relega el hecho-base en el hecho-consecuencia se ajuste a las reglas del criterio humano, no se exige que la deducción sea unívoca, pues de serlo no nos encontraríamos ante verdadera presunción, sino ante los 'facta concludentia', que efectivamente han de ser concluyentes e inequívocos, pudiendo en las presunciones seguirse el hecho-base diversos hechos consecuencia.

y en la de 23 de febrero de 2006 que 'En orden a lasimulaciónde contrato, denunciada por la parte actora, conviene adelantar que, como reiteradamente ha indicado este Tribunal, la voluntad declarada debe ser consciente y libremente emitida para producir sus efectos, que está viciada si faltan tales condiciones y la determinan de algún modo, y que debe exteriorizarse expresa o tácitamente; En los supuestos desimulaciónabsoluta, el contrato será nulo, bien por defecto absoluto de consentimiento o por ausencia o ilicitud de la causa (denunciados por la actora en el presente caso), si bien también lo será cuando de hecho le falte algunos otros elementos esenciales a su función o cuando el contrato se haya celebrado en violación de un mandato o prohibición legal ( artº 6.3 Cº. Civil ), y como nulo absoluto no produce efecto alguno como tal, pretendido por las partes, obliga a destruir su apariencia de realidad o validez mediante declaración judicial de nulidad, puede ser impugnado mediante acción o excepción por cualquier persona que tenga interés en ello, que como inexistente no puede ser objeto de confirmación ni de prescripción sanatoria, obliga a reponer las cosas al estado al tiempo de su celebración (artº 1.303 y 1.307), y la acción de nulidad esimprescriptible, frente a la anulabilidad que caduca a los cuatro años:en el caso, es evidente que se ejercita la acción denulidad por simulación absolutadel contrato de arrendamiento, de fecha 15-marzo-93, por falta de causa. Ad exemplum, las Sentencias de esta Sala de fecha 24-mayo-05 , 3-junio-04 , 11-febrero-04 , 16-julio-03 , 7-octubre y 29- enero-02 , 23-marzo y 1-febrero-01 , y como se indicaba en las de fecha 28 y 12-julio-04 : 'la declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y con acuerdo de las partes, para producir, con fines de engaño, laaparienciade un negocio que no existe o que es distinto del verdaderamente realizado. Es ilícita, cuando se realiza el acto simulado para defraudar a terceros u ocultar una violación legal. Es absoluta, cuando las partes aparentan realizar un negocio, con la intención de no celebrar ninguno. Esrelativa, cuando las partes realizan aparentemente un determinado acto, queriendo y llevando a cabo en realidad otro distinto, de tal modo que bajo el negocio simulado se oculta otro realmente querido y disimulado. En la absoluta, faltan los elementos necesarios para que el negocio nazca, ya que existe una discrepancia total entre la voluntad real y la declarada. En relación con los terceros, se acepta el principio de la ineficacia de la simulación contra terceros pero con la salvedad de que esta ineficacia se halle establecida en su favor y no contra los mismos (en el mismo sentido y fines, las Sentencias de esta Sala, de fechas 3-junio-04 , 11-febrero-04 , 16-junio-03 , 7-octubre-02 , 29-enero-02 , 23-marzo-01 y 1-febrero- 2001 entre otras); Y como se indicaba en precedentes Sentencias de esta Sala, la más reciente de fecha 12-julio-2004 , y en la anterior de 28-noviembre-2002: 'en orden a ponderar los antecedentes elementos fácticos y a incardinarlos en las normas a ellos aplicables, conviene tener presente que el marco normativo en que debe ser encuadrada la disputa litigiosa viene constituido, básicamente, por lo dispuesto en los artículos 1261.3 º, 1.274 , 1275 y 1277 del Código Civil , de los que se desprende -entre otros extremos y en lo que ahora interesa- que la causa es uno de los elementos esenciales de todo contrato, que en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte, que los contratos sin causa no producen efecto alguno, y que aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario. Por lo demás, en esta materia ha declarado el Tribunal Supremo que 'al ser grandes las dificultades de la prueba plena de la simulaciónde los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad, obliga a acudir a la prueba de presunciones que autoriza el artículo 1253 del Código Civil ' ( sentencias de 25 de abril de 1981 , 2 de diciembre de 1983 y 10 de julio y 5 de septiembre de 1984 , 13 de octubre de 1987 , 5 de noviembre de 1988 y la reciente de 27 de febrero de 1998 , entre múltiples), mientras que para definir conceptualmente la simulación contractual, distinguiendo la absoluta de la relativa, el Alto Tribunal ha enseñado que 'la Sala que juzga refleja en línea de principio, en cuanto a la simulación absoluta, las tesis sustentadas en numerosas sentencias, S. de 29 de noviembre de 1989 y S. de 18 de julio de 1989 , entre otras, sobre que la simulación total o absoluta la llamada -simulatio nuda-, la misma por su naturaleza es esencialmente contraventora de la legalidad, (la cual como es sabido, no esta específicamente regulada o contemplada por nuestro Código Civil), ha sido estructurada por la doctrina más decantada, y frente a la tesis de que pueda ser una manifestación de discordancia entre la voluntad real y declarada -vicio de la voluntad-, debe subsumirse como un supuesto incluible dentro de la causa del negocio, es decir, la simulación que implica un vicio en la causa negocial, con la sanción de los arts. 1275 y 1276 C.c ., y por tanto con la declaración imperativa de nulidad, salvo que se acredite la existencia de otra causa verdadera y lícita; y se puede distinguir una dualidad, o simulación absoluta, cuando el propósito negocial inexiste por completo por carencia de causa -qur debetur aut qur pactetur- y la relativa que es cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado, y que la primera ostenta una afinidad cuasi pública con los institutos que en su juego operativo se prevalen de la significativa tutela de la intemporalidad o imprescriptibilidad de aquellas acciones que persiguen la destrucción de lo así 'simulado' y el prevalimiento de la realidad con el desenmascaramiento del negocio de ficción efectuado; y la Sentencia de 13 de octubre de 1987 , afirmaba que, como ha declarado la jurisprudencia, son grandes las dificultades que encierra la prueba plena de la simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad; lo que obliga, en la totalidad de los casos, a deducir la simulación de la prueba indirecta de las presunciones. El C.c., fiel a la teoría de la causa, regula dos supuestos o clases en cuanto a su falsedad o fingimiento: uno, el más general y operativo en la práctica, en la que la falsa declaración es el fiel exponente de la carencia de causa (colorem habet, substantiam vero nullam) y que configura la llamada simulación absoluta, y el otro, aquél en que la declaración represente la cobertura de otro negocio jurídico verdadero y cuya causa participa de tal naturaleza (colorem habet, substantiam alteram) y que opera con carta de naturaleza propia bajo la denominación de contrato disimulado o, simplemente, simulación relativa: y asimismo en línea de principio según Ss. de 14 de febrero de 1985, 23 de enero de 1989 y 12 de noviembre de 1989 entre otras, la constitución de tal simulación es una cuestión de hecho que solo cabe atacar por la vía del extinto núm. 4 art. 1692 L.E.C ., al estar sometido a la libre apreciación del Tribunal; por otro lado, en cuanto a relación causa -motivos en citada Sentencia de 29 de noviembre de 1989: 'como es sabido, a través del art. 1274 se da un supuesto de inexistencia contractual -por falta de causa-; S. 24 de febrero de 1986 y que tal carencia proviene en razón al sentido de la causa inmerso en el art. 1275 el C.c .' ( sentencia de 22 de marzo de 2001 , que recoge la doctrina sentada en otras precedentes)'; y en la de fecha 11-marzo-02 'Respecto de la nulidad de transmisiones de inmuebles, por causa de simulación, llevadas a cabo por el Sr. Lázaro según la parte actora, conviene recordar, previamente que la simulación es un vicio de la voluntad consistente en que una parte, de acuerdo con otra, manifiesta una voluntad aparente; es decir, es una declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y con acuerdo de las partes, para producir, con fines de engaño, la apariencia de un negocio que no existe o que es distinto del verdaderamente realizado. Será ilícita, cuando el acto simulado se realiza para defraudar a terceros; absoluta, cuando las partes aparentan realizar un negocio, con la intención de no celebrar ninguno, faltando los elementos necesarios para que el negocio nazca, al existir una discrepancia total entre la voluntad real y la declarada, o carencia de causa -colorem habet, substantiam vero nullam-, provocando su nulidad radical; o relativa, cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado y verdadero -colorem habet, substantiam alteram- ( STS de 18-7 y 29-11-86 , 28-4 y 29-7-93 , entre otras).

Cierto es que la simulación rara vez presenta prueba directa de su existencia, dado el deseo de las partes en ocultarla, y habrá de basarse en presunciones convincentes sobre la inexistencia del negocio impugnado.

La prueba de la simulación encierra grandes dificultades pues los contratantes se empeñan en hacer desaparecer los vestigios de la simulación y en aparentar que el contrato es cierto y reflejo de la realidad, lo que obliga a deducirla de la prueba indirecta de las presunciones'. Así como en la más reciente de 24-mayo-05: 'Respecto de lasimulación, conceptualmente procede reseñar una breves consideraciones, incluso sobre los posibles contratos simulado y disimulado, u oculto y aparente, este Tribunal ha indicado reiteradamente que, ad exemplum, en la Sentencia de fecha 28 de julio de 2004 , definible aquélla como 'la declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y con acuerdo de las partes, para producir, con fines de engaño, la apariencia de un negocio que no existe o que es distinto del verdaderamente realizado. Es ilícita, cuando se realiza el acto simulado para defraudar a terceros u ocultar una violación legal. Es absoluta, cuando las partes aparientan realizar un negocio, con la intención de no celebrar ninguno. Es relativa, cuando las partes realizan aparentemente un determinado acto, queriendo y llevando a cabo en realidad otro distinto, de tal modo que bajo el negocio simulado se oculta otro realmente querido y disimulado. En la absoluta, faltan los elementos necesarios para que el negocio nazca, ya que existe una discrepancia total entre la voluntad real y la declarada. En relación con los terceros, se acepta el principio de la ineficacia de la simulación contra terceros pero con la salvedad de que esta ineficacia se halle establecida en su favor y no contra los mismos (en el mismo sentido y fines, las Sentencias de esta Sala, de fechas 3-junio-04 , 11-febrero-04 , 16-julio-03 , 7-octubre-02 , 29-enero-02 , 23-marzo-01 y 1-febrero-2001 entre otras). Y como se indicaba en precedentes Sentencias de esta Sala, la más reciente de fecha 12-julio-2004 , y en la anterior de 28-noviembre-2002; 'en orden a ponderar los antecedentes elementos fácticos y a incardinarlos en las normas a ellos aplicables, conviene tener presente que el marco normativo en que debe ser encuadrada la disputa litigiosa viene constituido, básicamente, por lo dispuesto en los artículos 1261.3 º, 1.274 , 1275 y 1277 del Código Civil , de los que se desprende -entre otros extremos y en lo que ahora interesa- que la causa es uno de los elementos esenciales de todo contrato, que en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte, que los contratos sin causa no producen efecto alguno, y que aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario.

La simulación es un vicio de la voluntad consistente en que una parte, de acuerdo con otra, manifiesta una voluntad aparente; es decir, es una declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y con acuerdo de las partes, para producir, con fines de engaño, la apariencia de un negocio que no existe o que es distinto del verdaderamente realizado. Será ilícita, cuando el acto simulado se realiza para defraudar a terceros; absoluta, cuando las partes aparentan realizar un negocio, con la intención de no celebrar ninguno, faltando los elementos necesarios para que el negocio nazca, al existir una discrepancia total entre la voluntad real y la declarada, o carencia de causa -colorem habet, substantiam vero nullam-, provocando su nulidad radical; o relativa, cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado y verdadero -colorem habet, substantiam alteram- ( STS de 18-7 y 29-11-86 , 28-4 y 29-7-93 , entre otras).

Lasimulación absolutapuede darse en negocios que tienden a una disminución del patrimonio o que implican un aumento ficticio del pasivo; y la relativa puede recaer sobre la naturaleza del contrato, el contenido (objeto, precio, fecha, etc.), y/o los sujetos del contrato (persona interpuesta); id en las Sentencias de esta Sala, de 3 de junio , 11 de febrero , 21 de enero de 2004 , 11 de noviembre , 16 de julio de 2003 , 7 de octubre y 29 de enero de 2002 , 21 de febrero de 1996 , entre otras muchas; y STS 24 de octubre de 1995 , 19 de noviembre de 1990 , 16 de marzo de 1990 , 119 de noviembre de 1992 y 13 de marzo de 1997 .

Y recordar el artº 1274 del Cº Civil por el que 'en los contratos onerosos se entiende porcausa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera; y en los de para beneficiencia, la mera liberalidad del bienhechor'; y se trata de la obligación, y no del contrato según la teoría clásica, o de los negocios jurídicos como función o fin económico-social que los caracteriza y determina su contenido mínimo según la teoría objetivista, o como finalidad permanente del negocio (móvil específico) o concreta perseguida por las partes (determinanti) según la teoría subjetivista, cuya última permite la anulación de aquellos negocios que se consideran ilícitos en función de los móviles que los han inspirado y del fin a que tienden.

La causa es un requisito esencial de los contratos ( art 1.261-3 º, y 1.275 Cº Civil ), sobre la misma se requiere el acuerdo coincidente de las partes (artº 1.262-1º), ha de existir y ser lícita y verdadera (artº 1.275 y 1.276), lo que se presume (artº 1.277); y su falta, en los negocios jurídicos causales, producen lanulidaddel negocio que el artº 1.275 previene, pues 'los contratos sin causa no producen efecto alguno', y su falsedad equivale a su no existencia, en tanto no se pruebe otra causa verdadera y lícita.

Y como se indicaba en precedentes Sentencias de esta Sala, la más reciente de fecha 12-julio-2004 , y en la anterior de 28-noviembre-2002: 'en orden a ponderar los antecedentes elementos fácticos y a incardinarlos en las normas a ellos aplicables, conviene tener presente que el marco normativo en que debe ser encuadrada la disputa litigiosa viene constituido, básicamente, por lo dispuesto en los artículos 1261.3 º, 1.274 , 1275 y 1277 del Código Civil , de los que se desprende -entre otros extremos y en lo que ahora interesa- que la causa es uno de los elementos esenciales de todo contrato, que en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte, que los contratos sin causa no producen efecto alguno, y que aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario.

Y sobre lacausadel negocio jurídico y de su falta o ilicitud, los derechos y obligaciones dimanantes de cualquier negocio jurídico deben encontrar justificación y fundamento no sólo en la existencia de los elementos negociales anteriormente considerados, sino sobre todo en el hecho de que el negocio se celebre por razones que el Ordenamiento jurídico considere admisibles y dignas de protección. Estas razones, legal y doctrinalmente, se identifican con la causa del negocio jurídico, que inicialmente podemos identificar con el por qué y para qué que sirve de base al acto de autonomía privada. La causa, pues, sería elemento esencial de los acuerdos de voluntad con contenido patrimonial (esto es, los contratos), siendo en cambio intrascendente en el resto de los negocios jurídicos.

El Código Civil español, al referirse al elemento causal del contrato (art. 1.274 ), comienza por distinguir entre contratos onerosos y gratuitos (aquí no se va a tener en cuenta la categoría intermedia de contratos remuneratorios, que también menciona el artículo aludido), estableciendo que:

a) En los contratos gratuitos (o de pura beneficiencia) viene representada la cusa por la mera liberalidad del bienhechor.

b) En los onerosos, pese a existir entrecruzamiento de prestaciones, el Código plantea la cuestión en una perspectiva unipersonal, ya que refiere la causa a cada una de las partes contratantes y no al contrato en su conjunto: "... Se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte", dice en su primera parte le artículo 1.274.

Así se ha dado en decir que la cauda del negocio se identifica, objetivamente, con la función socioeconómica o con el fin típico que desemplea el tipo negocial. La insistencia en objetivizar la causa, en convertirla en la función socioeconómica del contrato o en el fin típico del negocio, desligándola de la causa de cada uno de los contratantes o de las partes del negocio, persigue dos finalidades fundamentales:

a) Rastrear la causa del negocio en su conjunto.

b) Independizar la causa negocial de los motivos, móviles o caprichos de las partes.

Los motivos o intenciones concretas de los sujetos del negocio (o, en su caso de las partes contratantes) no forman parte del acuerdo negocial. En el mejor de los casos, son premisa del mismo, pero irrelevantes en la celebración o perfección del negocio propiamente dicha.

El anterior planteamiento de objetivación u objetivización de la causa negocial no puede llevarse, sin embargo, a sus últimas consecuencias dentro del marco del Código Civil español. Lo impide la letra (y el espíritu) del artículo 1.275 : .

La causa, entonces, no puede entenderse sólo y exclusivamente como fin típico de carácter objetivo o como objetiva función socioeconómica del tipo negocial utilizado por las partes, sino como algo más.

El sentido del artículo 1.275 es permitir que, en su caso, la función o el fin del tipo negocial, abstractamente considerados, no excluyan de forma necesaria la valoración del fin práctica perseguido por las partes. Con lo cual, el artículo 1.275 está dando entrada a que, en determinados casos, incluso los motivos contrarios al Ordenamiento jurídico puedan original la ilicitud de la causa concreta. En la misma Sentencia de 29-9-10 se decía que: 'y recordar el artº 1274 del Cº Civil por el que 'en los contratos onerosos se entiende porcausa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera; y en los de para beneficiencia, la mera liberalidad del bienhechor'; y se trata de la obligación, y no del contrato según la teoría clásica, o de los negocios jurídicos como función o fin económico- social que los caracteriza y determina su contenido mínimo según la teoría objetivista, o como finalidad permanente del negocio (móvil específico) o concreta perseguida por las partes (determinante) según la teoría subjetivista, cuya última permite la anulación de aquellos negocios que se consideran ilícitos en función de los móviles que los han inspirado y del fin a que tienden.

La causa es un requisito esencial de los contratos ( art 1.261-3 º, y 1.275 Cº. Civil ), sobre la misma se requiere el acuerdo coincidente de las partes (artº 1.262-1º), ha de existir y ser lícita y verdadera (artº 1.275 y 1.276), lo que se presume (artº 1.277); y su falta, en los negocios jurídicos causales, producen lanulidaddel negocio que el artº 1.275 previene, pues 'los contratos sin causa no producen efecto alguno', y su falsedad equivale a su no existencia, en tanto no se pruebe otra causa verdadera y lícita'; yad exemplum en las Sentencias de fechas 27-12-2011 , 30-3-04 , 16-6-09 , 19-9-10 , 27-9-12 , 3-2-12 ; y las que las mimas citan; entre otras.

TERCERO.-Pues bien, a la luz de las precedentes enseñanzas jurisprudenciales este Tribunal concuerda las consideraciones y las conclusiones a que llega, y previamente desglosa, el Juzgador 'a quo' en la resolución impugnada, haciéndoles propias por acertadas, así como las valoraciones fáctica y jurídica, en tanto entiende la Sala que en el supuesto específico de autos NO había motivos para simular una compraventa (causa simulandi), sino 'necessitas' al enajenar o gravar, ni se vendía todo el patrimonio del deudor, ni había relaciones de dependencia entre vendedor y compradora (affectio), ni falta de medios económicos de ésta última, sino existencia de movimientos dinerarios (existencia de precio, entregado de presente o 'pretium confessus'), y en cuanto que ni hubo tiempo sospechoso del negocio sino muchas conversaciones, avatares, intermediarios, ofertas, y exigencias continuadas por parte del vendedor, y sí concurre equivalencia en el juego de prestaciones y contraprestaciones ('disparitesis'). Además, la retención procedería durante 14 meses por parte del vendedor, era cabalmente compensada con una rebaja en el precio de compra, y la contraparte se compensaría frente a un pacto de recompra, con la opción de otro bien inmueble.

En efecto, la escritura pública de compraventa y opción de recompra es de fecha 16-octubre-2013, al igual que la de opción de compra, de la que se deduce que la operación era compleja, y se establecía la recompra en beneficio del actor, lo que conlleva un coste o rebaja del precio, quién además retenía la posesión del inmueble durante 14 meses (para revenderlo a terceros en mejores condiciones económicas, y/o arrendarlo), y un precio de 1.050.000 Euros; a la misma fecha fue suspendida la subasta; y en la escritura referencia como de compraventa, opción y de recompra (f. 76), se describen las fincas, sus respectivas cargas y gravámenes, se identifican avendedorycomprador, se fija unpreciode 750.000 Euros que se recibe, y que la posesión se efectuaría en el plazo de 14 meses, bajo cláusula penal de 300 Euros por día de demora, la compradora asumió los gastos derivados de la venta, y la cláusula 8ª dice que: 'Se reconoce a favor de D. Cipriano un derecho de recompra sobre la totalidad de las fincas recogidas en el apartados A del expositivo de la presente escritura.

El Sr. Cipriano dispondrá de un plazo de CATORCE (14) meses, a contar desde la fecha de firma de la presente escritura, para ejercitar el derecho de recompra; entendiéndose automáticamente extinto el precitado derecho para el caso de no ser ejercitado en el plazo convenido.

El ejercicio del derecho de recompra, deberá necesariamente incluir las cuatro fincas descritas en la presente escritura; quedando fijado el precio de la misma en UN MILLÓN CINCUENTA MIL EUROS (1.050.000 €).

Para el ejercicio de dicha opción se notificará fehacientemente y dentro del pazo de CATORCE (14) meses al actual vendedor o a tercero la voluntad de ejercitar por la vendedora dicha opción fijando fecha y lugar para el otorgamiento de la correspondiente escritura. Configurándose derecho de recompra con carácter real se solicita del Sr. Registrador de la Propiedad la inscripción de dicho derecho en los libros a su cargo'.Precisamente, la emisión, firma y entrega de distintos cheques bancarios excluyen que la operación fuera un préstamo, y evidencia en cambio el destino del precio abonado por la compraventa, y correlativa opción de compra (f. 97 a 108), concedido por el actor a 16-10-13 según la cual ' PRIMERO.-DON Cipriano concede un derecho real de opción de compra, a favor de la entidad PISOS Y TERRENOS SANT JORDI, S.L, que lo acepta sobre la finca descrita en el antecedente I) de la exposición de esta escritura.

El derecho de opción de compra podrán ejercitarlo el optante, lo cual solicitan del Sr. Registrador que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Esta opción de compra está vinculada al incumplimiento o a no hacer uso de la opción de recompra formalizada en la escritura autorizada por mi en el día de hoy con número precedente de orden de mi protocolo, por lo que en caso de no ejercitarse la opción de recompra quedara la presente opción de compra sin efecto.

SEGUNDO.- El plazo para el ejercicio de la opción por parte del OPTANTE, será de VEINTE (20) meses y comenzará a contar desde el día del otorgamiento de la presente escritura y terminará el día QUINCE DE JUNIO DE DOS MIL QUINCE. Transcurrido dicho plazo, sin que se ejercite en su totalidad el derecho, la opción de compra se entenderá el derecho, la opción de compra se entenderá caducada de pleno derecho, sin necesidad de requerimiento o aviso de clase alguno, quedando el presente documento sin efecto.

Si el OPTANTE ejerciera su derecho de opción de compra, deberá comunicarlo a la propiedad de forma fehaciente, con una antelación de al menos UN MES antes de la finalización del período concedido para su ejercicio, esto es, con anterioridad al QUINCE DE MAYO DE DOS MIL QUINCE.

En dicho requerimiento se citará al propietario para que comparezca ante Notario al efecto de otorgar escritura pública de compraventa, indicando lugar, día y hora al efecto. La fecha señalada para la firma del contrato de compraventa deberá estar comprendida dentro del período de VEINTE (20) meses pactado por las partes, siendo el último día para el posible otorgamiento de la escritura pública de compraventa el QUINCE DE JUNIO DE DOS MIL QUINCE.

Desde el momento de firma del presente contrato y hasta el mes CATORCE (14) esto es el 15 de diciembre de 2014 el Sr. Cipriano podrá transmitir la finca a terceros interesados; siempre y cuando notifique de forma fehaciente (Notario) al OPTANTE la intención de proceder a la venta de la finca y el precio de la oferta, la mercantil Pisos Terrenos Sant Jordi S.L quien tendrá en caso de ser su interés, la facultad de igualar la oferta recibida por el Sr. Cipriano .

SEXTO.- Precio.- Se fija como precio de venta de la finca antes descrita sobre las que se concede la opción para el supuesto de que la parte optante hiciera uso de este derecho de opción, dentro del plazo fijado, la cantidad de:

A) QUINIENTOS MIL EUROS (500.000,00€) que serán satisfechos por la parte optante, para el caso en que en el momento de ejercitarse la opción de compra, las construcciones preexistentes de la finca, han sido objeto de legalización.

B) No obstante dicho precio quedara fijado en DOSCIENTOS MIL EUROS (200.000,00€) si en el momento de ejercitarse la opción de compra las construcciones preexistentes sobre la finca descrita se encontrasen SIN legalizar'.Y no se puede argumentar que el precio de compra era bajo (750.000 Euros) cuando también lo sería el de recompra a favor del actor (1.050.000 Euros), debiéndose distinguir del valor de mercado a particulares (f. 123 a 150) del de venta a inversores inmobiliarios para la reventa, y que además asuman la posibilidad de recompra por el actor y una NO posesión del inmueble durante 14 meses, que evidentemente rebajan el precio de compra e imposibilitan la explotación del inmueble por la compradora durante 14 meses (véanse, a tales efectos, los informes valorativos de los Sres. Roque , y Fermín (f. 259 a 271) y Orquín (f. 131 a 138 de autos)'.

CUARTO.-Por otra parte, el precio fue verdadero y real, la compradora tenía capacidad económica para afrontar la operación y las obligaciones que asumía se correspondía con el valor real del bien, tras múltiples negociaciones y contraprestaciones, entre ellas la retención posesoria del inmueble por si el actor lograba, además de beneficiarse con la renta del alquiler, venderlo a tercero y en mejores condiciones económicas, y a cambio la compradora vería reducido el precio por si se ejercitarse la recompra y opcionaba a adquirir otro inmueble cercano al anterior. La compraventa es verdadera, el pago del precio no ha sido negado por el actor, quien a la vez impuso condiciones para la compraventa.

Y, respecto de la invocada existencia de un préstamo usurario, como contrato disimulado, además de recordar la carga probatoria de las partes, y no levantada en este caso por el actor:'Este Tribunal ha reseñado de forma reiterada que la materia relativa a la carga de la prueba y las consecuencias derivadas de la falta de probanza está regulada en el artículo 217 LEC , precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar senténciale Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos y otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 6 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

Sobre éste último extremo debemos señalar que para determinar si un hecho tiene una u otra consideración ha de examinarse la situación concreta, pues un hecho puede variar según la perspectiva que se invoque, es decir, adaptándose a cada caso concreto, teniendo en cuenta los hechos afirmados o negados.

Por ello la regla de la carga de la prueba ha de interpretarse teniendo en cuenta la doctrina de la flexibilidad, en el sentido que no puede realizarse una interpretación rigurosa y rígida de dicha regla, como dice la STS de 20 de marzo de 1.987 , y la doctrina de la facilidad, desplazando la carga de una a otra parte según la facilidad y disponibilidad que expresamente contempla el apartado sexto del artículo 217 LEC .

Concretamente, la STS de 18 de mayo de 1.988 declara en relación con tal doctrina legal de la carga de la prueba que ha de interpretase: 'según criterios flexibles y no tasados, que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte'.

Asimismo, es necesario dejar claro que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 1-3-94 , 20-7-95 ) debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. No resulta atendible la impugnación genérica del error en la valoración de la prueba recogida en el primer motivo, subdividido en siete apartados, habida cuenta la abundante doctrina jurisprudencial elaborada sobre la prevalencia de la valoración de las pruebas que realizan los órganos judiciales, por ser más objetiva que la de las partes en defensa de sus particulares intereses ( STS 1-3-94 ).

Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25-1-93 ), en valoración conjunta ( STS 30-3-88 ) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22-1-86 , 18-11-87 , 30-3-88 ). Los preceptos de la LEC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido y para destruir una conclusión presuntiva, debe demostrarse que el Juez ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que hay que respetar, en cuanto no se acredite que es irrazonable.

Cierto es que con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera instancia que el Tribunal de Apelación, en cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio, el órgano de segunda instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan, al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse, como ha sido apuntado, que la actividad valorativa del órgano jurisdiccional es objetiva, lo que no sucede con las de las partes y en consecuencia, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración', y no han aparecido ninguno de los elementos del préstamo que llevaren a tal afirmación en tanto que son reales, y no simuladas, la compraventa del inmueble y la opción de otro. En efecto, no consta en autos ninguna mención a la suma realmente 'prestada', ni plazos o modo de devolución, ni la duración contractual, ni causas de extinción y/o consecuencias del cumplimiento y del incumplimiento, ni el tipo de interés y plazos pactados, ni se especifican las fases o actos de intentos para obtener financiación de particulares, entre ellos la compradora. Rechazada la tesis sobre la existencia de un préstamo, resulta innecesario analizar su carácter (usurario o no).

Y, precisamente el Sr. Roque (véanse f. 66, 75 y 94, a 13-11-14), y véase escritos de 5-8-13, 13-9-13, y de 12-12-13) por el cual:

'De: Roque DIRECCION000

Fecha: 12 de octubre de 2013 11:09:22 GNT+02:00

Para: ' DIRECCION001 '< DIRECCION001 >

Cc:'info@blocasa-inmobiliaria.com

Asunto: Resumen Firma Lunes.

Responder a: Roque DIRECCION000

Buenos días Blas .

Así como comentamos ayer, te paso una especie de resumen de cómo queda el tema del Lunes;

1/ La operación de compra se hará por 750.000 €. Por lo que tendrás que aportar la diferencia hasta 769.931,44 € es decir tendrás que aportar 19.931,44 €.

2/ Se compran las fincas NUM003 , NUM000 , NUM001 , NUM002 . Es decir la finca del caserío y los 3 terrenos de más menos 4.000 mts2 cada uno.

3/ De las fincas NUM005 , NUM006 , que son las que recuperas de los Reese, no se hace nada, pasarán a estar a tu nombre y podrías hacer lo que quieras con ellas, en el sentido de venderlas, etc, etc. IMPORTANTE. Tienes total libertad en este sentido. Estarán a tu nombre el terreno que querías venderle al vecino y el terreno de la casa a legalizar.

4/ De las fincas que se compran se firmará un derecho de re compra u opción de compra a 14 meses, para que puedas acceder a esta opción solamente tendrías que avisar a Íñigo y gar la opción que subiría a 1.050,000 €.

5/ En ese contrato de opción de compra también habría un alquiler para que podáis seguir en la finca.

6/ También se firmaría un contrato de opción de compra por parte de Íñigo de la casa a legalizar, es decir de la que recuperas de los Reese. Esta opción es de los meses de 14-17 solamente durante estos 3 meses, tendría una opción a un precio si la casa está legalizada y otro si no lo está. Esta claro que durante los primeros 14 meses podrías vender y no tendrías ningún impedimento el único impedimento es que se lo tendrías que avisar a Íñigo para que lo supiera.....

Esto es un contrato un poco de seguridad entre las partes en cierta manera los dos tanto Íñigo como tú os garantizáis una buena salida si sale todo mal, que creo y espero que no será así',fue el que propuso la compra a la demandada e impuso las condiciones básicas, la retención posesoria, y el actor impuso el alquiler y la recompra, y la opción por si se ejercitaba la recompra (véase interpretación de la representante legal de la entidad demandada), en concordancia con la manifestación del Sr. Roque sobre que, primero buscaron financiación y, al no ser posible, ejercitaron lacompraventacomo vía alternativa del actor, quien fue tajante al manifestar que la demandada no quería conceder préstamo sinosólo la compra, que el precio de venta inicial no era real pues la superficie era muy inferior, y tras el precio ofrecido el actor exigió la recompra y alquiler, quedando un precio final de 750.000 Euros, a cuya exigencia la demandada pidió la opción sobre otra finca distinta, y que el actor intentó vender esta finca y 'la de arriba'.

QUINTO.-La desestimación del recurso obliga a imponer a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada, en una estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a todo lo precedentemente expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca acuerda,

Fallo

1º) Desestimar el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Landáburu Riera, en representación de D. Cipriano , contra la Sentencia de fecha 25-julio-2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Eivissa , en los autos de Juicio Ordinario nº 1.214/2014, de que dimana el presente Rollo de Sala; y en su virtud,

2º) Confirmar los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene.

3º) Se imponen a la parte actora-apelante las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de sala, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.