Sentencia CIVIL Nº 37/2019, Audiencia Provincial de Ceuta, Sección 6, Rec 81/2018 de 23 de Agosto de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
CEUTA
SENTENCIA: 00037/2019
Modelo: N10250
C/PADILLA S/N. EDIFICIO CEUTA CENTER 2ª PLANTA
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Teléfono: 956510905 Fax: 956514970
Correo electrónico:
Equipo/usuario: ENB
N.I.G. 51001 41 1 2017 0000997
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000081 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.6 de CEUTA
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000177 /2017
Recurrente: Hugo , Mercedes
Procurador: JUAN CARLOS TERUEL LOPEZ, JUAN CARLOS TERUEL LOPEZ
Abogado: LUZ ELENA SANIN NARANJO, LUZ ELENA SANIN NARANJO
Recurrido: Joaquín , Rosaura
Procurador: JUAN CARLOS TERUEL LOPEZ, MARIA CRUZ RUIZ REINA
Abogado: LUZ ELENA SANIN NARANJO, MANUEL MARTINEZ SELVA
S E N T E N C I A
PRESIDENTE : Ilmo. Sr. don Fernando Tesón Martín.
MAGISTRADOS : Ilmos. Sres. Don Luis de Diego Alegre y Don Emilio José Martín Salinas.
PONENTE : Ilmo. Sr. Don Luis de Diego Alegre.
En CEUTA, a veintitrés de agosto de dos mil diecinueve
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Sexta, de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en
Ceuta, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 177 /2017, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA
INSTANCIA E INSTRUCCIÓN N.6 de CEUTA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION
(LECN) 81 /2018, en los que aparece como parte apelante, Hugo , Mercedes y Joaquín representados por
el Procurador de los tribunales, Sr. Teruel López. asistidos por la Abogada Dª. LUZ ELENA SANÍN NARANJO,
y como parte apelada, D.ª Rosaura representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. Ruiz Reina,

asistido por el Abogado D. MANUEL MARTÍNEZ SELVA, sobre VERBAL DESAHUCIO, siendo el Magistrado
el Ilmo. D. Luis de Diego Alegre.

Antecedentes

PRIMERO. - Se aceptan los antecedentes de hecho contenidos en la sentencia impugnada dándose por reproducidos.



SEGUNDO. - Por Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Ceuta con fecha 9 de octubre de 2017, en el procedimiento de Juicio Verbal de Desahucio nº 177/2017 , se desestimó íntegramente la demanda planteada por Procurador Sr. Teruel López, actuando en nombre y representación de Hugo , de Mercedes y de Joaquín contra D.ª Rosaura con imposición de las costas procesales a la parte demandante.



TERCERO. - Contra la anterior decisión se ha interpuesto por la representación de los demandantes antes citados, recurso de apelación que fue admitido por diligencia de ordenación del Sr. Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Instancia nº 6, con los argumentos contenidos en el mismo, solicitando la revocación de la resolución recurrida y el dictado de otra que estime íntegramente la demanda, decretando el desahucio de la demandada y se la condene al pago de las costas. También se solicitó la práctica de prueba en esta alzada. Conferido traslado, la parte actora se opuso al recurso y solicitó su desestimación con imposición de costas a la parte contraria.



CUARTO. - Acto seguido, se elevaron las actuaciones a esta Sección 6ª, habiendo sido designado como ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Luis de Diego Alegre. Tras denegar la práctica de prueba en esta alzada quedaron los autos para resolver. Posteriormente se ha aportado nueva documental y un escrito de ampliación de hechos.

Fundamentos

PRIMERO. - Se interpone recurso de apelación por la parte demandante contra la decisión de la juez a quo de desestimar la demanda de desahucio planteada por entender que existe prueba bastante para discutir la existencia de título que justifique la acción de la parte actora. La sentencia destaca que no se ha acreditado que la parte actora esté legitimada o haya acreditado la titularidad del local de negocio sito en sito en C/ Genaro de Lucas nº 13, esquina con C/ Pérez Galdós nº 1 de la Barriada de Villa Jovita de Ceuta, finca objeto de litigio y además entiende acreditado que la la parte demandada tiene la posesión del local por traspaso efectuado en documento público con fecha de 6 de junio de 1984.

El extenso recurso atribuye la titularidad del bien inmueble por prescripción adquisitiva y que desde 1950 por parte de los ascendientes de los ahora demandantes. Destaca la existencia de un contrato de arrendamiento de fecha 5 de mayo de 1984 y destaca que debe prevalecer respecto de la escritura pública de 6 de mayo de 1984 de traspaso de local, por una interpretación lógica y destacando la nulidad de la mencionada escritura pública, con cita del art. 1284 del Código Civil . Destaca que existe documental que demuestra la intención de las partes de mantener la vigencia del contrato de arrendamiento, notificando la intención de traspasar a su hija Rosaura el local en 1997 y que continuó pagando la renta hasta 2012, en que dejó de hacerlo. Además, señala haber abonado el IBI del local y aporta documental en la que se acredita proyecto de reforma por el que se construyó el local separándolo de la vivienda. Ello implica una posesión a título de dueño que justifica la reclamación. Por otra parte, intenta desacreditar la escritura pública aportada de contrario por entender que es nula la diligencia de notificación que se acompaña. Señala que nunca ha sido Gabriela arrendataria y por ello nunca pudo verificar el traspaso de negocio. Además, y ya ha sido resuelto, señala que no se le admitido determinada prueba documental que ha sido ya denegada por esta sala. Destaca la falta de motivación de la sentencia y que vulnera el art. 448 del Código Civil sobre la posesión en concepto de señor y dueño; el art 358 del Código Civil sobre la realización de mejores en una finca que pertenece a su dueño.

Por último, señala que no se ha valorado la prueba aportada ni la testifical practicada y pide que se estime el recurso y se condene a la demandada conforme a la demanda y condena en costas de ambas instancias.

Posteriormente se ha presentado escrito que pretende introducir hechos posteriores que no puede admitirse y que carece de todo amparo legal.

La parte demandada se ha opuesto al recurso y solicitado la confirmación de la sentencia de instancia destacando la falta de legitimación de la parte demandante para reclamar unas rentas ya que no son titulares del local de negocio. Mantiene que la decisión de denegar la documental es acertada por ser anteriores a la demanda y pudieron ser aportados de contrario. Niega la posesión a título de dueño y la aportación en segunda instancia de los documentos mencionados en el recurso y pide su desestimación con costas.



SEGUNDO. - El recurso debe ser estimado. El juicio de desahucio tiene como finalidad recuperar la posesión de un bien inmueble que ha sido cedido en arrendamiento. Y en este caso se ha acreditado la existencia de un contrato celebrado entre la madre y abuela de los demandantes, D.ª Gabriela y la madre de la demandada D.ª Sacramento de fecha 5 de mayo de 1984, suscrito en modelo timbrado, aportado por la demanda. La validez del documento no se ha discutido.

Tampoco se pone en duda y así se ha admitido por la parte demandada que ha venido abonando la renta por el arrendamiento del local de negocio hasta septiembre de 2012 a la madre y abuela de los demandantes.

Ni que después de esa fecha ha seguido la demandada poseyendo y usando el local de negocio sin abonar renta hasta la fecha de la demanda, tras previo requerimiento de abono de rentas.

Tampoco se ha puesto en duda que en el mismo inmueble por D. Pedro Jesús y D.ª Gabriela se hizo una reforma con proyecto en 1967 y se dividió la vivienda y el local y que al principio este local fue regentado por D.ª Gabriela . Tampoco se ha discutido que Debora , esposa del demandante Hugo y madre de la demandante Mercedes abonaba el IBI de forma regular. Finalmente, tampoco se ha puesto en duda que la finca registral se encuentra a nombre de Heraclio , que falleció en 1971.

Lo que se ha discutido en juicio por la parte demandada es la legitimación de los demandantes para ejercer la acción de desahucio. El principal argumento es que ha aportado contrato de traspaso mercantil suscrito por escritura pública de fecha 6 de junio de 1984, celebrado entre D.ª Gabriela y la madre de la demandada D.ª Sacramento donde se da cuenta que se traspasa un negocio de droguería por parte de la primera a la segunda por la cantidad de 1.50.000 pesetas, aportándose justificante. Pues bien en la mencionada escritura pública de fecha 6 de junio de 1984, D.ª Gabriela figura como arrendataria y no como arrendadora.



TERCERO.- Con dichos mimbres, la juez a quo, sin entrar a valorar la contradicción entre los contratos, en los que la Sra. Gabriela figura como arrendadora y como arrendataria, solo ha tenido en cuenta que la parte demandante no ha acreditado la titularidad sobre la finca.

Esta misma Sala en sentencia de fecha 23 de enero de 1999 ya dijo en su momento sobre la acreditación de la propiedad en el juicio de desahucio que: ' El artículo 1564 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - (ya derogada)- señala que 'serán parte legítima para promover el juicio de desahucio los que tengan la posesión real de la finca a título de dueños, de usufructuarios o cualquier otro que les dé derecho a disfrutarla, y sus causahabientes'. Por otra parte, es arrendador, conforme a lo dispuesto por el artículo 1546 del Código Civil , quien 'se obliga a ceder el uso de la cosa (...)'.

La dicción de los preceptos transcritos nos enseña que el contrato de arrendamiento debe desligarse del concepto de la propiedad, ya que aquél se trata de un acto de mera administración. Efectivamente, mediante el arrendamiento queda establecida una relación estrictamente personal entre las partes contratantes, bastando la posesión de la finca (lo cual no puede identificarse con la tenencia material del inmueble), ya sea a título de dueño, de usufructuario o de cualquier otro, para gozar de la legitimación precisa en orden a promover el juicio de desahucio, como así puntualiza el citado artículo 1564 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En este sentido se pronuncia claramente la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1985 .

Sabido es que la cesión de una cosa en arrendamiento no es acto de riguroso dominio y que no se incluye como tal en el artículo 348 del Código Civil , ni tal exigencia se presupone en los artículos 1564 y 1565 de la Ley Procesal Civil , sino que por el contrario la cesión arrendaticia es un mero acto de administración, lo que no obsta, claro es, para que en la mayoría de los casos sea el mismo propietario el que concierta el contrato de locación.

Así las cosas, sobre la 'legitimación activa' en los juicios de desahucio es de resaltar que: 1º. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1965 'conforme al artículo 1564 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la acción para desahuciar está atribuida no sólo al propietario titular real de la posesión mediata de la finca, sino también al poseedor inmediato, sea usufructuario, arrendatario o simplemente tenedor real con título para ello '.

2º. No es necesario que el actor justifique la propiedad de la finca, sino únicamente su posesión ( STS 9 de junio de 1954 ).

Quiere decirse, en fin, que para instar la acción de desahucio basta con tener la posesión real de la finca bajo cualquier título que dé derecho a disfrutarla. La doctrina y la jurisprudencia han precisado que no sólo son parte legítima para promover el juicio de desahucio los titulares de un derecho real, como el propietario o el usufructuario, sino también quienes tengan la posesión de la finca como titulares de cualquier otro derecho, sea de naturaleza real o personal, que les faculte para disfrutarla (cfr., por todas, la SAP de Málaga, Sección 4ª, de 3 de octubre de 1997 ). La posesión 'real' , término que emplea el tan citado artículo 1564 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no implica, en fin, que el derecho a la posesión por parte del desahuciante, haya de ser 'real' pues al referirse la Ley a 'cualquier otro título', aparte de los de dueño y usufructuario que concretamente menciona, alude, indudablemente, a los que sirven de soporte a un mero derecho 'personal', cuya finalidad sea, precisamente, la de poseer la cosa para disfrutarla o para usarla.'.

Pues bien, a lo anterior debe añadirse que la jurisprudencia ha reiterado constantemente que no puede el arrendatario impugnar válidamente en juicio el carácter de arrendador del demandante cuando éste le ha sido reconocido anteriormente extraprocesalmente, ya que ello supone ir contra los actos propios, y que el pago de las rentas conlleva un reconocimiento de legitimación activa del demandante. Este es precisamente el caso que nos ocupa, donde no se ha justificado debidamente y nada se menciona, del motivo por el cual se ha estado abonando durante 28 años la renta del local a la Sra. Gabriela y luego a sus herederos y ahora discute dicha legitimación.

El Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 27 de noviembre de 1985 , ha declarado: ' el locatario no puede negar legitimación ad causam a la persona o entidad con quién celebró el contrato en su condición de arrendadora por lo que si tal cualidad viene conferida por el vínculo arrendaticio pactado prescindiendo de las cuestiones referentes al dominio, el administrador que se hallaba facultado para arrendar viene legitimado también para promover el desahucio siempre que no actúe arrogándose una titularidad de la que carec e'. Y esta doctrina se reitera en la sentencia del Tribunal Supremo de 10 abril de 1995 .



CUARTO.- Todo lo anterior conduce a que la parte demandada y su madre desde siempre han otorgado legitimación a D.ª Gabriela y a sus descendientes para ser los legítimos poseedores reales del local discutido.

Además, si se analizan los contratos, la interpretación lógica es la que mantiene la parte recurrente.

En realidad dichos contratos no son contradictorios entre sí y de hecho figura adjuntado por la demandada recibo de fecha 3 de mayo de 1984 donde D.ª Gabriela asegura haber recibido de D.ª Sacramento la cantidad mencionada por el traspaso de local antes referido, aunque señala que se dedica a la venta al por menor de comestibles y no como droguería. Nótese que la fecha es justo dos días antes del propio contrato de arrendamiento y un mes antes de la escritura.

Obviamente al elevarse el traspaso a escritura pública el fedatario público no podía admitir que D.ª Gabriela figurara como propietaria al constar que no era la titular registral, por lo que se adoptó una solución de compromiso y figura como arrendataria. Sin embargo, la escritura pública no cita la fecha del contrato que unía a la citada como el propietario registral, lo que debía figurar en la misma, siendo dudoso que el mismo existiera. Por otra parte, el titular consta que falleció en 1971 lo que pone en duda la diligencia de notificación que figura en las últimas páginas. Incluso en el caso de estimar la validez de la escritura en sus términos, cabría la reclamación de las rentas de la arrendataria a la parte subarrendataria.

En realidad, si se observan las fechas todo pertenece a una voluntad de las partes de traspasar el negocio y la posesión del local y se realiza en dos contratos separados. Pero la madre de la demandada siempre consideró a la antes citada como poseedora real, lo que forzosamente asegura la legitimación de sus descendientes sin que esta Sala deba pronunciarse en este momento sobre la titularidad de la finca por prescripción adquisitiva.

Por ello debemos estimar el recurso y revocar la resolución recurrida acordando la estimación íntegra de la demanda, y por ello se condena a la demandada al desahucio del local de negocio sito en C/ Genaro de Lucas nº 13, esquina con C/ Pérez Galdós nº 1 de la Barriada de Villa Jovita de Ceuta por falta de pago de la renta pactada, así como que abone la cantidad de 9.018 euros por las rentas impagadas hasta la interposición de la demanda y las sucesivas que se causen hasta el completo desalojo o lanzamiento.



QUINTO.- Al ser estimado el recurso de apelación, no procede imponer costas de esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Finalmente dada la estimación íntegra de la demanda se impone las costas de primera instancia a la parte demandada y aquí apelada conforme al art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a lo expuesto, vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación

Fallo

Que debemos estimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Hugo , de D.ª Mercedes y de D. Joaquín contra la Sentencia de fecha 9 de octubre de 2017, dictado por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de esta Ciudad, en el procedimiento de Juicio Verbal de Desahucio nº 177/2017 , y en consecuencia revocamos la misma, y en su lugar estimamos íntegramente la demanda interpuesta por los mismos contra D. ª Rosaura , condenando a ésta al desahucio del local de negocio sito en C/ Genaro de Lucas nº 13, esquina con C/ Pérez Galdós nº 1 de la Barriada de Villa Jovita de Ceuta por falta de pago de la renta pactada, así como que abone la cantidad de 9.018 euros por las rentas impagadas hasta la interposición de la demanda y las sucesivas que se causen hasta el completo desalojo o lanzamiento, con condena en costas de primera instancia. No se efectúa especial pronunciamiento de las costas de esta alzada.

Esta sentencia no es firme, pudiendo interponerse contra la misma mediante la presentación de escrito a tal fin en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación un recurso de casación por interés casacional, sólo o conjuntamente con uno extraordinario por infracción procesal.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos. A continuación, pone su firma el Ilmo. Sr. Magistrado Presidente Don Fernando Tesón Martín por el Ilmo. Sr. Magistrado Don Luis de Diego Alegre, quien deliberó y no pudo firmar por problemas informáticos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública la Sección Sexta de esta Audiencia en el día de su fecha.

Doy fe.