Sentencia Civil Nº 370/2009, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 5, Rec 130/2009 de 13 de Julio de 2009

Encabezamiento

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S E N T E N C I A N º 370/09

Iltmos. Sres.

Presidente

DON CARLOS ERCILLA LABARTA

Magistrados

DON ANGEL LUIS SANABRIA PAREJO

DOÑA ROSA FERNANDEZ NUÑEZ Juzgado de Primera Instancia n º 5 de los de Cádiz

Juicio Declarativo Ordinario n º 56/2.008

Rollo Apelación Civil n º 130/2.009

Año 2.009

En la ciudad de Cádiz, a día 13 de Julio de 2.009.

Vistos en trámite de apelación por la Sección Quinta de esta Iltma. Audiencia Provincial de Cádiz los autos del Recurso de Apelación Civil de referencia del margen, seguidos por Juicio Declarativo Ordinario, en el que figura como parte apelante DON Claudio , representado por el Procurador Don Fernando Lepiani Velázquez y defendido por el Letrado Don Miguel Lepiani Velázquez, y como parte apelada la entidad PROMOCIONES INMOBILIARIAS GADIRINSUR S.L., representada por el Procurador Don Fernando Benítez López y defendida por el Letrado Don Miguel Ángel de la Mata Amaya, actuando como Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON ANGEL LUIS SANABRIA PAREJO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Cádiz, en el Juicio Declarativo Ordinario anteriormente referenciado al margen, se dictó sentencia de fecha 21 de Octubre de 2.008 cuyo fallo literalmente transcrito dice: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el procurador D. Fernando Benítez López, en nombre y representación de PROMOCIONES INMOBILIARIAS GADIRINSUR S.L., contra D. Claudio , y en su representación D. Fernando Lepiani Velázquez, debo declarar y declaro la inexistencia del contrato de mandato a favor de D. Maximino por parte de la propiedad de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 , de Cádiz, y así mismo debo declarar y declaro la nulidad de pleno derecho del contrato de arrendamiento de vivienda, planta NUM001 (cuartos NUM000 , NUM002 y NUM003 ) suscrito el 1 de marzo de 1974 entre el Sr. Maximino y D. Claudio , condenando al demandado a restituir la posesión de la finca, desalojándola y poniéndola a disposición de la actora dentro del plazo legal con apercibimiento de lanzamiento en su caso, con imposición de costas causadas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la antedicha sentencia por la representación de DON Claudio se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación que fue admitido a trámite en ambos efectos por el Juez "a quo", quien dio traslado a las demás partes por un plazo de diez días a fin de que pudieran presentar los correspondientes escritos de oposición o impugnación, y una vez presentados dichos escritos se remitieron los autos originales a esta Audiencia Provincial de Cádiz.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones y repartidas a esta Sección Quinta, se formó el correspondiente rollo, turnándose la ponencia, y no habiéndose solicitado la práctica de prueba en esta segunda instancia, se señaló para la correspondiente deliberación, votación y fallo para el día 18 de Mato de 2.009, tras lo cual se hizo entrega al Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, para el estudio y dictado de la presente resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- Como cuestión previa y dado que la dirección jurídica de la apelada se opone a la admisión a trámite del presente recurso al no haber satisfecho o consignado la apelante las rentas vencidas y las que ha de pagar por adelantadas en virtud del contrato, tal y como expresa el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el supuesto actual no sólo se trata del ejercicio de la acción de desahucio, al interesar el lanzamiento o desalojo de la vivienda, que ejercita la actora sino de la que acumuladamente también insta sobre la nulidad o inexistencia del contrato de arrendamiento de la vivienda litigiosa, de modo que el objeto del proceso excede de la exclusividad del que lleve aparejado el lanzamiento porque su premisa y antecedente de tal efecto requiere otra declaración que, aunque de ésta dependa aquella Previsión del citado artículo 449.1 , hace decaer su aplicación automática por contemplar otras pretensiones diferentes a la del mero desahucio. Efectivamente, mediante una interpretación teleológica o finalista del citado precepto así como del artículo 22 de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil , llegamos a la conclusión de que dichos preceptos no son de aplicación en aquellos supuestos, como el actual, en que se solicita que se declare la nulidad por inexistencia del contrato de arrendamiento, ya que no sería lógica la pretensión del pago o consignación de las rentas si se trata de declarar nulo o inexistente aquel contrato del que son mera consecuencia.

SEGUNDO.- El pronunciamiento del juzgado ha de ser confirmado por sus propios y acertados fundamentos que esta Sala comparte y no aparecen desvirtuados por las objeciones del apelante DON Claudio . Y es que declarada la nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 1 de Marzo de 1.974 que consta como documental a los folios 86 y 87 de las actuaciones, otorgado a favor del apelante DON Claudio sobre la vivienda sita en Cádiz, CALLE000 n º NUM000 , habitaciones NUM000 , NUM002 y NUM003 por falta de mandato de la propiedad en quien, como tal, actuara en el lugar del arrendador, Don Maximino , se alza el pretendido arrendatario contra la sentencia bajo distintos argumentos que colocando el acento en la dudosa intervención dominical tras el fallecimiento de la primitiva titular, inscrita en el Registro, Doña Custodia , no despejado por la parte actora, y la falta de prueba de la carencia de mandato por parte del Sr. Maximino , tratan de empañar la declaración judicial, invocando, subsidiariamente, la aplicación de las disposiciones relativas a la herencia yacente.

En ninguna de tales vertientes, sin embargo, es aceptable el recurso, que debe ser desestimado.

TERCERO.- Ciertamente, se alega en primer lugar la falta de prueba por la actora, que es a quien le corresponde la misma, de los hechos base de su pretensión debiendo acreditar que la heredera de la que fue titular registral al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento, Doña Petra , no tomó posesión de los bienes ni actuó como propietaria, con independencia de que la aceptación de la herencia tuviera lugar por escritura pública en 2004.

El enfoque argumental -desplegado asimismo respecto de la falta de mandato- resulta por completo insostenible, pues adopta una visión sesgada del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo párrafo tercero atribuye "al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior" (carga de la prueba del actor de las pretensiones de su demanda), de modo que no es excluyente, y así lo recoge el artículo 217 LEC , la obligación del actor de probar los hechos que son la base de su pretensión, junto con la obligación del demandado de probar los que justifiquen la suya, para impedir o extinguir la del demandante una vez que éste ha practicado prueba. Pero además, olvida que para la aplicación de las referidas normas sobre "onus probandi" el propio artículo 217 de la Ley exige "tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio" (punto 6), y es evidente que frente a las dificultades que de ordinario entraña la prueba de hechos negativos, como los destacados en el recurso, la acreditación de los correspondientes positivos, elocuentes del conocimiento e intervención de la heredera y sus causahabientes, o del efectivo apoderamiento del pretendido administrador o mandatario autorizante del contrato (así, recibos, notificaciones, autorizaciones, etc) se hallaba sencillamente al alcance de la parte demandada ahora recurrente, que ningún dato o vestigio logra aportar.

Por contra, celebrado el contrato litigioso en 1974, y no habiéndose aportado ningún recibo de renta a lo largo de estos años por el demandado, que procedió a consignar en 2007 las rentas recientes en la misma cuantía originariamente fijada tal y como se infiere de las documentales obrantes a los folios 133 y siguientes de las actuaciones, cuando fue requerido por los actuales propietarios, hoy demandantes, es reconocido por esa parte incluso que a partir de 1.974, cuando el último administrador de la finca dejó de hacerse cargo de la misma y se lo manifestó a los arrendatarios, desconocía quien era el propietario y dejaron por tanto de pagar las rentas, sin que conste que las rentas comprendidas entre la fecha del contrato y las de la muerte del supuesto administrador apareciesen pagadas o consignadas. En el mismo sentido y "ex abundantia", existe prueba documental de hasta cuatro subrogaciones de vecinos una de 1956 en la que expresamente se indica ya en esa fecha "ignora el nombre y domicilio del actual propietario" y tres de 2007, en las que se recogen "en la fecha del fallecimiento de su esposo (1996) y desde 1984 aproximadamente no existía o no estaba identificado desconociéndose su paradero el propietario de la finca arrendada o cualquier administrador, representante o mandatario del mismo"; "en la fecha del fallecimiento de su suegro (1947) y posteriormente de su esposo (1994) y desde 1984 aproximadamente no existía o no estaba identificado desconociéndose su paradero el propietario de la finca arrendada o cualquier administrador, representante o mandatario del mismo" y por último"en la fecha de fallecimiento de su padre (1988) y posteriormente su madre (1990), y desde 1984 aproximadamente no existía o no estaba identificado desconociéndose su paradero el propietario de la finca arrendada o cualquier administrador, representante o mandatario del mismo". Por tanto, no puede alegar el demandado que la heredera había actuado como propietaria todos estos años cuando ya en 1.947 y en 1.956 los mismos vecinos manifestaron que no había propietario conocido, incluso el mismo último administrador en 1984.

Este argumento hay que referirlo también a los administradores / mandatarios, en los que a excepción del primer contrato celebrado en vida de la titular registral, los sucesivos firmados por éstos, como sustitutos del primero en aplicación del artículo 1.721 del Código Civil, una vez fallecida la mandante en 1.939 , son todos nulos, la extinción del mandato supone la ineficacia del negocio celebrado.

CUARTO.- El contrato de 1 de Marzo de 1.974 por el que el demandado ocupa la vivienda de referencia es nulo, en tanto autorizado como arrendador por Don Maximino , actuando como mandatario de la propiedad. La única propietaria indiscutida de la vivienda es la titular registral Sra. Custodia , fallecida el 19 de Agosto de 1.939, y los actuales demandantes, que tienen acreditada su titularidad por compra a los herederos sucesivos de la Sra. Custodia en la escritura pública de fecha 25 de Mayo de 2.006 que consta como documental a los folios 24 y siguientes de las actuaciones. No es posible admitir la teoría de que en 1.976, casi cuarenta años después del fallecimiento de la referida dueña y sin haber ejercido su heredera Doña Petra como tal, alguien celebrara dicho contrato de arrendamiento con facultades para hacerlo.

La sentencia, siguiendo la línea argumental de la demanda, acude a la figura del mandato dado que la vivienda forma parte de una casa en la que se han celebrado hasta trece contratos en similares condiciones desde 1.936 hasta 1.979 en los que se firma en el lugar de arrendador como administrador o mandatario, a excepción del primero en que se hace como dueño, y uno de 1.956 que no es firmado por nadie. Ha sido la parte demandada la que, frente a los requerimientos de la actora para que comunicasen el título que les amparaba en la ocupación de la vivienda, alegó la figura de administrador / mandatario como firmante de los contratos de arrendamiento de las distintas dependencias de la finca, y será por tanto de aplicación en la resolución del procedimiento, y del recurso, las normas del Título IX del Código Civil. El primer artículo de dicho Titulo, 1.709 de dicho Texto Legal establece claramente la naturaleza del mandato "Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra". El contrato en el que pretende ampararse el demandado no ha sido realizado por cuenta o encargo de nadie, y dado que el mandato es un mero instrumento formal de una relación jurídica subyacente bilateral o multilateral, que le sirve de causa o razón de ser, no existe en este caso relación jurídica alguna.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 24 de Octubre de 2.008 , establece que "Lo realizado por el mandatario tras la extinción del mandato es nulo (artículo 1259 CC ) y como tal no vincula al mandante (artículo 1727 CC ) y deja al mandatario como responsable frente al tercero (artículo 1725 CC ). La excepción a la regla general viene dada por el citado artículo 1738 que exige, no obstante, la concurrencia de dos condiciones: en primer lugar, que el tercero con el que contrata haya actuado de buena fe, (...); esto es, que desconociera la anterior extinción del mandato; y en segundo lugar, que el mandatario, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato. Siendo necesaria la concurrencia de ambas condiciones para la validez del negocio, es claro que en el caso presente concurría la primera pero no la segunda, pues ni siquiera se ha discutido que el mandatario, en el momento de actuar como tal, conocía el anterior fallecimiento del mandante; de modo que la tesis sostenida en el recurso en aras a la ultra actividad del mandato por razón exclusivamente de la buena fe del tercero resulta incompatible con el propio texto de la norma"

Siendo patente que los distintos contratos de arrendamiento, fueron otorgados por los supuestos y sucesivos mandatarios cuando el mandante había fallecido mucho antes, y, por consiguiente, su actuación no era de buena fe, habrá que determinar si en este supuesto, los arrendatarios si actuaron de buena fe al ignorar la extinción del mandato, en aplicación del citado 1.738 del Código Civil. Este artículo es interpretado por la doctrina distinguiendo esta buena fe de terceros autónoma e independiente de la del mandatario, por lo que su apreciación tiene que descansar en una base objetiva de apariencia de un estado de error o ignorancia. Teniendo en cuenta que estamos en un caso no de revocación voluntaria de mandato sino de extinción por muerte del mandato, concurren datos que hacen presumible el conocimiento de los arrendatarios de la situación de la finca, de la que además se aprovecharon como lo prueba el hecho cuánto menos curioso que también el padre y hermano del demandado, ocupen en virtud de dos de estos contratos, sendas viviendas en distintas ubicaciones de la misma finca. Los vecinos desconocían al propietario de la vivienda, y se había extinguido el posible, primer y único mandato válido con la muerte de la titular registral en 1.939, por lo que las personas que fueron celebrando sucesivamente y a partir de esa fecha los contratos, lo hicieron sin estar autorizados y sin representación legal, y por imperativo del artículo 1.259 del Código Civil son nulos, sin que sean de aplicación los artículos de la anulabilidad dado que no se dan los requisitos esenciales para la validez de los contratos, adoleciendo por lo tanto de una nulidad radical.

QUINTO.- Alega por último la dirección jurídica del recurrente que deben aplicarse al caso las disposiciones relativas a la herencia yacente, en el sentido de poder admitir la "existencia de un guardador o administrador de hecho (...) cuyos actos deberán ser válidos si no perjudican a la herencia". Este motivo debe ser también rechazado ya que no encaja dentro de la realidad circunstancial concreta del caso, que durante cuarenta y cinco años este administrador de hecho, que además fue delegando su cargo en hasta otros cuatro administradores -el último el Sr. Maximino - realizara actos de conservación entre ellos la celebración de los trece contratos de arrendamientos de distintas dependencias de la finca, sin rendir cuentas a nadie una vez fallecida la titular registral. La herencia tiene el carácter y naturaleza de yacente, cuando el patrimonio relicto del causante se mantiene interino sin titular, siempre de una forma transitoria, ya que su destino es el de ser adquirida por los herederos voluntarios o legales. Si bien se admite que por medio de albaceas o administradores testamentarios o judiciales, incluso de hecho, puedan realizarse determinados actos, debe destacarse, como establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1987 "que no es distinguible ni separable de los herederos destinatarios" por lo que en buena lógica si estuviéramos hablando de administradores de hecho y de herencia yacente, a lo largo de todo ese tiempo debía haberlos llevado a indagar sobre los posibles herederos, o en su caso, ponerlo en conocimiento de la autoridad judicial a fin de instar un expediente de sucesión intestada, a pesar de las alegaciones del recurso sobre "no habría sido razonable pedir que el administrador de hecho se cruzase de brazos hasta que se nombrase un administrador judicial y no se realizase ningún acto de conservación de la finca", que en cualquier caso habría sido nombrado antes de los más de cuarenta años que, según su argumentación, ha durado esta administración de hecho, y durante los cuales se realizaron los contratos de arrendamiento, calificados como actos de conservación.

SEXTO.- Desestimado el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Claudio y confirmada en su integridad la resolución recurrida, conforme al principio objetivo del vencimiento regulado en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas del recurso.

VISTOS los artículos 455 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los artículos citados y los demás preceptos legales de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando, como desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Claudio contra la sentencia de fecha 21 de Octubre de 2.008 dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n º 5 de los de Cádiz en los autos de que este rollo trae causa, y en consecuencia, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, todo ello con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes conforme a los artículos 208 n º 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 248 n º 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con certificación de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia para su conocimiento, efectos y la debida ejecución de lo resuelto.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.