Sentencia Civil Nº 370/2010, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 322/2010 de 14 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00370/2010

Rollo 322/10

SENTENCIA NUM. 370

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. Jose Jaime Sanz Cid

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. Miguel Angel Sendino Arenas

D. Jose Manuel de Vicente Bobadilla

En Valladolid a catorce de diciembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000095 /2009 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000322/2010, en los que aparece como parte apelante, NICASIO CAR 2006 SL, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. DAVID VAQUERO GALLEGO, asistido por el Letrado D. TOMÁS HUSILLOS VINEGRA, y como parte apelada, Maite , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MANUEL ANGEL JIMENEZ HERRERA, asistido por el Letrado D. JOSÉ ANTONIO GOMEZ MORAL, sobre demolición de obras.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 31 de marzo de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: " I) Estimo íntegramente la demanda presentada por Dª Maite contra NICASIO CAR 2006 S.L. y, en su virtud:

1º.- Declaro la ilegalidad de las obras o actuaciones realizadas en l patio del fondo, perteneciente al local izquierda del edificio de la calle Nicasio Pérez nº 15-17 de Valladolid, propiedad de la demandada y recogidas estrictamente en el dictamen pericial emitido por el arquitecto técnico Sr. Rodolfo que se acompaña con la demanda.

2º.- Condeno a la demandada a demoler y retirar toda la obra ejecutada en dicho patio restituyéndolo a su estado originario.

II) Desestimo la reconvención interpuesta por NICASIO CAR 2006 S.L. contra Dª. Maite , a la que absuelvo de las pretensiones frente a ella formuladas.

III) Las costas causadas por la demanda principal y reconvencional se imponen a la parte demandada-reconviniente"

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la parte demandada se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y votación el pasado día 7 de Diciembre de 2010 en que ha tenido lugar lo acordado.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don Jose Manuel de Vicente Bobadilla.

Fundamentos

PRIMERO: DOÑA Maite formuló demanda contra NICASIO CAR 2.006, S.L. (en adelante NICASIO CAR) al objeto de que se declarara la ilegalidad, con la consiguiente demolición, de unas obras realizadas con infracción de la normativa de Propiedad Horizontal y sin respetar el derecho de luces y vistas que asiste a la actora.

Las obras en cuestión han sido realizadas en el patio trasero del inmueble núm. NUM000 - NUM001 de la CALLE000 de Valladolid.

La actora es propietaria del local derecha, entrando, sito en la planta baja del inmueble y de la vivienda 1º A, en tanto que el demandado lo es del local izquierdo así como del patio trasero en que se ha realizado las obras.

Ese patio trasero, según consta en el proyecto y memoria de obras del edificio, consta acotado con un fondo de 5,70 metros y se extiende de lado a lado de la fachada interior de la edificación, cuya medición es de 12,5 metros.

Según la escritura de división horizontal este patio es un anejo del local izquierda, entrando y sobre él tienen servidumbre de luces y vistas el otro local y todas las viviendas del edificio.

La nave colindante con dicho patio es también propiedad de la demandada, por lo que ésta ha aprovechado los espacios de que disponía para la construcción de un garaje. El acceso se ha diseñado a través del local izquierda del inmueble objeto de la litis, de modo que los vehículos entran a través de dicho local, cruzan el patio litigioso (por su izquierda) y desembocan en la citada nave colindante.

Además, y para dar mayor capacidad al aparcamiento, se ha agregado parte del patio a la nave colindante, retranqueando el muro de dicha nave hacia el referido patio.

Las obras realizadas en el patio han sido las siguientes:

1.- Se ha modificado el nivel del suelo para construir una rampa; puede observarse gráficamente en el croquis elaborado por el perito del actor (folio 56).

2.- Se ha desplazado el muro de cierre de la nave colindante sobre el patio litigioso, de modo que el fondo de dicho patio se ha reducido de 5,70 metros a 3 metros. Se observa con nitidez en las fotografías obrantes al folio 54.

3- La zona de acceso de vehículos se ha cerrado y techado (fotografías a los folios 54, 55 y croquis del folio 56).

4.- Se han generado nuevas superficies útiles bajo el patio (croquis del folio 56)

5.- Se han colocado respiraderos en el patio (folio 58).

En Junta de propietarios de fecha 14 de febrero de 2.007 se incluyó un punto en el orden del día referente al "Local para garaje". En este punto, consta en el acta: "El dueño del local hace una presentación dando un número aproximado de cocheras que saldrán. Asimismo nos indica que antes de ponerlas a la venta, tendremos una preferencia para la elección. Contestando a todas las dudas planteadas".

La actora envió dos burofaxes a la demandada, de fechas 30 de octubre de 2.007 y 16 de enero de 2.008, con intención de alcanzar una solución amistosa al problema planteado. El segundo no fue recogido por el destinatario, por lo que esa misma comunicación se remitió por conducto notarial unos días más tarde.

La sentencia de instancia estima la demanda, rechazando en primer lugar la excepción de falta de legitimación activa que fue invocada de contrario.

En la sentencia se indica que el patio en cuestión es parte integrante del inmueble sito en la CALLE000 núm. NUM000 - NUM001 , tal y como se desprende de la documentación pública y privada presentada planos del proyecto arquitectónico del edificio (escritura de división horizontal, escritura de segregación y compraventa de 4 de septiembre de 1.963, que es antecedente del título constitutivo y planos del proyecto arquitectónico del edificio).

Según el juzgador de instancia las obras descritas rebasan las restricciones establecidas en el artículo 7.1 LPH ; y además no respetan la servidumbre de luces y vistas existente a favor del local de la actora y del resto de viviendas.

En la sentencia de instancia también ser rechaza la existencia de abuso de derecho invocada por el demandado, pues el mismo no puede apreciarse cuando la sanción del exceso pernicioso en el ejercicio del derecho está expresamente garantizada por un precepto legal ( STS de 28 de abril de 1.976 y 14 de julio de 1.992 ), añadiendo la STS de 21 de abril de 1.997 , que el ejercicio de la acción que la Ley atribuye explícitamente no puede implicar abuso de derecho.

Igualmente se indica por el juez "a quo" que el otorgamiento de licencias administrativas se aplican sin perjuicio de los derechos de carácter civil, tal y como señala la STS de 21 de octubre de 2.008

Por último, el juzgador de instancia rechaza la aplicación al caso del instituto de la accesión invertida, pues aparte de que no concurre buena fe, no existe un supuesto de construcción extralimitada sobre fundo ajeno (el patio es titularidad del demandado), pues la ilegalidad viene dada por el incumplimiento de la normativa en materia de propiedad horizontal y sobre servidumbre de luces y vistas. Al efecto se cita la STS de 7 de noviembre de 1.995 .

SEGUNDO: El demandado formula recurso de apelación señalando en primer lugar, escuetamente, que el patio litigioso "no es elemento comunitario, sino que corresponde a la finca enclavada interior de mi principal".

Que el patio no es un elemento comunitario es una cuestión no discutida y asumida en la sentencia de instancia, cuya argumentación parte precisamente del carácter privativo de dicho patio.

Respecto a la integración del patio en cuestión en la división horizontal del inmueble situado en la CALLE000 núm. NUM000 - NUM001 , tampoco existe sombra de duda a la luz de los planos del proyecto arquitectónico del edificio y de las escrituras de división horizontal de 10 de junio de 1.964 y su antecedente de segregación y compraventa otorgada en fecha 4 de septiembre de 1.963.

Así se indica claramente en la sentencia de instancia, cuyos argumentos no han sido rebatidos sobre este particular en modo alguno.

TERCERO: Discrepa el apelante de la conclusión alcanzada por el juez "a quo" relativa a que las obras acometidas sobrepasan los límites permitidos por el artículo 7 LPH .

El apelante combate la afirmación contenida en la sentencia relativa a que las obras han puesto al descubierto una zapata de cimentación en que se apoya un pilar del edificio, común por naturaleza, y que al estar expuesto o al descubierto es más vulnerable que antes y por ello susceptible de incidir en la seguridad del edificio.

Esta conclusión se asienta en el informe pericial elaborado por don Rodolfo a instancia de la actora.

Señala el apelante que dicho perito manifestó en la Vista que la zapata tenía una solera que la cubría y ahora está más abajo, por lo que llegaría antes el agua. Sin embargo, esto solo se produciría en situaciones catastróficas.

El recurrente se acoge en este punto al informe pericial presentado a su instancia y elaborado por el perito Sr. Sebastián , para quien la zapata no se ha visto afectada, sino que se ha reforzado el coeficiente de seguridad.

Lo cierto es que antes de las obras la zapata estaba cubierta por una solera y ahora no la cubre, lo cual afecta claramente a un elemento común del edificio. En consecuencia, esa actuación, en puridad, sí sobrepasa los límites permitidos en el artículo 7 LPH , que se circunscriben a las obras de modificación de elementos privativos.

CUARTO: Señala el apelante que el uso del patio prácticamente no ha cambiado con las obras realizadas, puesto que sigue respetando la servidumbre de luces y vistas; sigue siendo el paso peatonal y de carruajes a la finca existente en el patio de manzana y no se ha modificado la apariencia exterior del edificio.

En relación con lo anterior, NICASIO CAR argumenta que ha respetado lo que literalmente dispone el artículo 585 del Código Civil, construyendo el nuevo muro a tres metros de distancia de la pared del local de la actora, para evitar incidir en la servidumbre de luces que beneficia a dicho local y al resto de viviendas de la Comunidad

Partiendo de que el apelante no discute la realidad de las obras ejecutadas, lo que la Sala considera indiscutible es que NICASIO CAR ha sobrepasado manifiestamente los límites de actuación permitidos en el artículo 7 LPH , precepto que debe interpretarse de forma conjunta con lo dispuesto en el artículo 8 y 12 del mismo texto legal.

El artículo 8 citado permite la división, reducción, agregación o segregación de elementos comunes, pero siempre con aprobación de la Junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación.

Este precepto, tal y como señala la SAP Valencia de 20 de julio de 2.007 , constituye una regla de derecho necesario, que se impone a la voluntad de los que intervienen en el otorgamiento del título constitutivo y de los comuneros, sin admitir excepción alguna, lo que supone, de un lado, que el hecho de la división, segregación o agregación material es suficiente para determinar la aplicación del art. 8 LPH .

Por su parte, el artículo 12 LPH , señala que la construcción de nuevas plantas o cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales y pisos.

Las obras ejecutadas han venido a modificar la configuración exterior del inmueble, aunque sea en la parte posterior del mismo. En este sentido la STS de 5 de marzo de 1.983 señala que habrá de comprenderse en tal concepto toda innovación que lleve aparejado un cambio en la traza o forma del edificio y por lo tanto las modificativas de la configuración de la fachada, alterando su aspecto externo.

A más de ello, estas obras han supuesto la agregación de parte del patio al local del demandado; han segregado parte del patio para agregarlo a otro inmueble que no se encuadra dentro de la Comunidad de Propietarios, reduciendo así las dimensiones del patio; se han realizado trabajos de fábrica muy relevantes, e incluso se han creado plantas intermedias que antes no existían.

Dada la relevancia de estas obras, la Sala estima que no puede sostenerse válidamente que las mismas no afectan al título constitutivo, por lo que hubiera sido necesario el acuerdo unánime de Comunidad para su autorización (artículo 7 y 17 LPH ).

QUINTO: El apelante invoca la Junta de 14 de febrero de 2.007, en la que el dueño hizo "una presentación"(sic) dando un número aproximado de cocheras que saldrán.

Sin embargo, el acta no refleja ningún tipo de acuerdo adoptado por la comunidad al respecto, lo que hubiera sido relevante al efecto de que el mismo pudiera haber sido impugnado por los comuneros disidentes. Únicamente se facilita una información, cuyos términos exactos no constan.

Por ello, este Acta no cambia el estado de la cuestión, ni tampoco otras posteriores de fechas 3 de diciembre de 2.007 y 28 de abril de 2.008 a que el apelante aludió en su contestación a la demanda y que pareció vincular a la ya citada de 14 de febrero de 2.007.

En estas actas posteriores consta que, NICASIO CAR ofreció parte de su local para la instalación de un ascensor comunitario, pero ello fue a cambio de su aportación económica para la construcción de dicho ascensor. No a cambio de las obras de autos fueran autorizadas.

SEXTO: El apelante insiste igualmente en mantener la figura del abuso para eludir con ello la aplicación de la legislación sobre propiedad horizontal.

la jurisprudencia ha admitido excepcionalmente la posibilidad de realizar trabajos de reparación o modificación, incluso en zonas comunes, en aquellos casos en que la actuación es estrictamente necesaria o, al menos, cuando reporta una utilidad relevante a la Comunidad y siempre sin menoscabar los derechos de los demás propietarios, acudiendo a la figura del abuso de derecho o de los actos de emulación (art. 7 CC ), o la doctrina de los actos propios o del "usus inocui", entre otras (cfr. STS 14 de julio de 1992 , ponente Sr. Martín Granizo).

Sin embargo, las obras de autos ni son de reparación, ni son necesarias, y ni siquiera son convenientes para la Comunidad, pues se han ejecutado para la realización de una actividad estrictamente privada de la demandada, sin perjuicio de que alguno de los comuneros puedan adquirir una plaza en el garaje resultante.

Por otro lado, tampoco puede afirmarse que tales obras resulten inocuas para la actora, pues perjudican objetivamente al local del que ella es titular, dado que la modificación de la configuración estética del inmueble resulta peyorativa en relación a la situación anterior.

Además el nuevo voladizo supone una reducción de la altura de acceso a la galería del piso 1º A, del que la actora también es propietaria, tal y como se constata en el informe pericial presentado a su instancia.

La demandada desdeña este extremo, alegando que se trata de una zona interior, sin acceso a posibles robos, lo cual no deja de ser una simple opinión que deja al descubierto que la reducción de altura de acceso a la galería del piso 1º A efectivamente se ha producido.

SÉPTIMO: Por fin, pretende el apelante aplicar al caso el instituto de la accesión invertida, creado jurisprudencialmente para resolver las lagunas existentes en los casos de construcciones extralimitadas.

El supuesto de autos es distinto porque la construcción no está extralimitada, dado que se asienta en terreno privativo de la recurrente.

El problema es que esa construcción se ha ejecutado obviando los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, que deben ser observados en todo caso salvo los supuestos excepcionales de abuso de derecho a que antes hemos hecho referencia.

Debe resaltarse que la institución de la accesión invertida responde a la necesidad de dar respuesta a una laguna legal, pero no puede constituirse en un expediente para eludir el cumplimiento de normas que son imperativas.

OCTAVO: Con arreglo a lo dispuesto en el Art. 398.1º en relación con el Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se impondrán al apelante las costas de esta alzada.

Fallo

DESESTIMANDO INTEGRAMENTE el recurso de apelación formulado por el procurador DON DAVID VAQUERO GALLEGO en nombre y representación de NICASIO CAR 2006 SL, contra la sentencia de fecha 31 de marzo de 2010, dictada en autos de Juicio Ordinario num. 95/09, del Juzgado de 1ª Instancia num. 2 de Valladolid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición al apelante de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para interponer el recurso de apelación, al que se dará el curso legal correspondiente.

Frente a la presente sentencia podrá prepararse recurso de casación por interés casacional y simultáneamente, extraordinario por infracción procesal, mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a su notificación, expresando, además de la infracción legal que se considere cometida, las sentencias que pongan de manifiesto la doctrina jurisprudencial o jurisprudencia contradictoria en que se funde el interés casacional que se alegue; y en su caso, los motivos previstos en el artículo 469 LEC (artículos 477.2.3º y 479.1 y 4, 470.2 y Disposición final Decimosexta LEC).

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.