Sentencia CIVIL Nº 370/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 259/2019 de 28 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2016/0204620

Recurso de Apelación 259/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1207/2016

APELANTE:Dña. Ascension

PROCURADOR D. MIGUEL TORRES ALVAREZ

APELADO:D. Jose Ramón y GRAND DESARROLLOS INMOBILIARIOS SL

PROCURADOR Dña. MARIA DOLORES DE HARO MARTINEZ

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a veintiocho de noviembre de dos mil diecinueve.

Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1207/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid, en los que aparece como parte apelante Dña. Ascension representada por el Procurador D. MIGUEL TORRES ALVAREZ y defendida por el Letrado D. ELPIDIO JOSE SILVA PACHECHO y como parte apelada GRAND DESARROLLOS INMOBILIARIOS SL y D. Jose Ramón, representados por la Procuradora Dña. MARIA DOLORES DE HARO MARTINEZ y defendidos por el Letrado D. EDUARDO LEON MIRANDA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 05/02/2019.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 05/02/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que desestimando la demanda interpuesta a instancia de DOÑA Ascension contra DON Jose Ramón y la entidad GRANS DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L., absuelvo a los demandados de los pedimentos formulados en el suplico de la demanda, con expresa condena a la parte demandante al pago de las costas procesales'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Ascension, al que se opuso la parte apelada GRAND DESARROLLOS INMOBILIARIOS SL y D. Jose Ramón, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 26 de noviembre de 2019.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes.

La demanda presentada por doña Ascension contra don Jose Ramón y Grand Desarrollos Inmobiliarios, S.L. (Grand Desarrollos), planteaba acción de retracto en relación con la finca sita al número NUM000 de la CALLE000, de Madrid, alegando ser copropietaria de una porción del 11'11% de dicho inmueble, así como que el 13 de Octubre de 2016 la mercantil demandada adquirió por título de compraventa una porción indivisa del 88'88% de la finca, por precio de 2.050.000 €, documentándose dicha transmisión mediante escritura pública, cuyo otorgamiento fue comunicado a la parte demandante el 28 de Noviembre de 2016.

El demandado don Jose Ramón opuso falta de legitimación pasiva ad causampor no haber intervenido en la compraventa.

La demandada Grand Desarrollos planteó la caducidad de la acción de retracto por transcurso de más de nueve días desde la inscripción registral de la compraventa.

La sentencia dictada en la primera instancia, tras acoger la falta de legitimación pasiva ad causamdel codemandado don Jose Ramón, analiza la alegación de caducidad de la acción, opuesta por Grand Desarrollos, con fundamento en el art. 1524 Cc., considerando que la inscripción registral de la compraventa se produjo el 20 de Octubre de 2016, y la presentación de la demanda tuvo lugar el 7 de Diciembre de 2016, alegando la demandante haber tenido conocimiento de la transmisión y de sus estipulaciones el 28 de Noviembre de 2016. Sobre el dies a quopara el cómputo del plazo de nueve días previsto en el art. 1524 Cc., se transcribe la doctrina jurisprudencial que lo sitúa al tiempo de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, en cuanto entraña una presunción iuris et de iurede conocimiento por el retrayente de la transmisión. Sólo cabe anticipar el inicio del cómputo si se acredita que, antes de la inscripción, el retrayente tuvo conocimiento de la transmisión, pero no se altera el dies a quocuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción. Por todo lo cual se desestima la demanda.

SEGUNDO.-Motivos de recurso.

Frente al pronunciamiento desestimatorio de la demanda interpone recurso de apelación doña Ascension, alegando que la sentencia apelada aplica incorrectamente el art. 1524 Cc. Se aduce que la interpretación de los preceptos legales no sólo debe atenerse a la letra de su texto, sino a su sentido lógico y ponderación sistemática, para responder a un fin de justicia.

Que el derecho de retracto legal entre comuneros pretende disminuir la dispersión de titularidades dominicales, y el excesivo fraccionamiento de la propiedad, y en el presente caso afecta a un edificio familiar, habitado por descendientes de sus primitivos propietarios. Que la demandante, quien supera los 68 años de edad y reside en el edificio, ostentaba un derecho de adquisición preferente que ha sido vulnerado con mala fe y ánimo doloso por un especulador inmobiliario.

Ante situación tan ' escandalosa', en la que interviene una mercantil dedicada a la especulación, y un inmueble que constituyó un patrimonio familiar, despojando de sus derechos a quienes habitan el inmueble, es improcedente una interpretación puramente literal de las normas.

Por todo ello, el plazo de nueve días debió valorarse considerando que la demandante, antes del 28 de Noviembre de 2016, no pudo tener conocimiento de la adquisición torticera por la demandada, ni de las condiciones ocultas de la transmisión.

En el segundo motivo de recurso se argumenta por qué la demandada ha actuado con mala fe, e incurrido en un abuso de derecho. Lo que obliga al tribunal a evaluar si debe premiar a la demandada mediante una interpretación literal del art. 1524 Cc. No se notificó fehacientemente la venta en cuestión, mediante burofax al administrador, sino cuando había transcurrido más de un mes de la inscripción registral. Se recuerda el contenido de las declaraciones testificales, para destacar que pretendió ocultarse la compraventa a la demandante, y se indica que el precio de adquisición del 88'88% de la finca se pactó en 2.050.000 €, muy inferior al valor de mercado, con el consiguiente enriquecimiento para la demandada, como empresa especuladora. Añade que tampoco la parte vendedora notificó la operación de compraventa, o sus condiciones, a la demandante.

En el tercer motivo de recurso se alega que, habiéndose comunicado a la demandante la compraventa del inmueble, y de sus condiciones, el 28 de Noviembre de 2016, la demanda debe entenderse presentada dentro del plazo legal de nueve días.

Se impugna el pronunciamiento de condena en costas por concurrir serias dudas de hecho y de derecho, con fundamento en el art. 394 L.E.c., en relación con la actuación dolosa desplegada por la demandada, y su obtención de un enriquecimiento injusto, en cuya virtud la condena en costas a la demandante acrecentaría ese lucro indebido.

Se dicen vulnerados el art. 24 CE y el art. 6 del Convenio Europeo de Derechos Humanos.

TERCERO.-Derecho positivo y doctrina jurisprudencial sobre el plazo para ejercitar el derecho de retracto legal.

Dispone el art. 1524 Cc. que ' No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta'.

Establecido así el día inicial del cómputo para ejercitar el derecho de retracto legal en la fecha de inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, la excepción del último inciso del precepto, referida al momento en que ' el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta', sólo opera en los supuestos en que dicho conocimiento resulte anterior a la inscripción, permitiendo así anticipar el dies a quodel cómputo del plazo. Ello es así porque esa regla excepcional de inicio del cómputo sólo entra en juego cuando no se ha producido la inscripción registral ('en su defecto').

No cabe la alternativa contraria, es decir, la de retrasar el inicio del cómputo, con la alegación de que el retrayente conoció la transmisión con posterioridad a la inscripción registral. Así lo declara de modo claro, uniforme y constante la doctrina jurisprudencial, sobre la premisa de que el acceso al Registro entraña una presuncióniuris et de iurede conocimiento por el retrayente de la transmisión. Ni la dicción literal del art. 1524 Cc., ni la claridad de la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, permiten soluciones diferentes.

Lo pretendido en el recurso es la resolución del litigio en contravención con el derecho positivo y la jurisprudencia, alegando motivaciones de justicia, o circunstancias singulares concurrentes en los litigantes, o atribuidas a la actuación de éstos.

Aunque se considera evidente que ninguna de esas alegaciones permite resolver la controversia en contravención a una norma legal, y a la jurisprudencia que la interpreta, ex art. 1.7 Cc., cabe añadir que el concepto abstracto de 'justicia' que se invoca sólo encuentra cabida en la resolución jurisdiccional de conflictos por el cauce de la equidad, que en ningún caso permite la vulneración de las normas aplicables. Establece al respecto el art. 3.2 Cc. que ' La equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas, si bien las resoluciones de los Tribunales sólo podrán descansar de manera exclusiva en ella cuando la ley expresamente lo permita'.

En cuanto a las circunstancias singulares de los litigantes, o de su actuación, no se explica en qué aspecto resulta relevante para el cómputo del plazo la edad de la demandante, o el origen de la finca, proveniente de un patrimonio familiar. El alegado carácter especulativo de la demandada, Grand Desarrollos, está implícito en su propia naturaleza de sociedad mercantil, y su finalidad de obtener un enriquecimiento es inherente a tal naturaleza. No se acredita que dicho enriquecimiento resulte ' injusto', es decir, carente de causa ( arts. 1274 y 1277 Cc.), y tampoco se demuestra que el precio satisfecho por el inmueble difiera de su valor de mercado. Finalmente, la actuación de la compradora, al omitir notificar la adquisición a la demandante, no denota mala fe, ni abuso de derecho, pues no existe norma legal, ni uso en la materia, ni conducta habitual en el tráfico mercantil, ni fundamento de clase alguna, que permita exigir a la compradora, o esperar de ella, la comunicación de la transmisión al posible retrayente.

Sobre el dies a quoen el cómputo del plazo del art. 1524 Cc., declara, por todas, la S. T.S. 18.Nov.2013, con cita de otras anteriores, que 'El hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como venta consumada y no meramente perfeccionada. Así, dice la Sentencia de 17 de junio de 1997 que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, siendo aún más explícita la Sentencia de 14 de noviembre de 2002 , que señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección, estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción'.

Y en segundo lugar, destaca que el conocimiento de la compraventa consumada, con todos sus detalles, da lugar al comienzo del plazo de caducidad; así, la sentencia anterior y las de 25 marzo 2007, 26 febrero 2009, 26 febrero 2010. Esta última dice literalmente:

'Baste recordar la constante jurisprudencia que exige el conocimiento completo del acto transmitido que da lugar al retracto, como dies a quo para el plazo de caducidad del artículo 1524 del Código civil antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad: sentencias de 26 de febrero de 2009 y 1 de abril de 2009 . Producida la inscripción, la sentencia de 25 de mayo de 2001 considera dies a quo la facilitación de la certificación de la transmisión. Otras sentencias que se citan en el recurso, nada tienen que ver con este supuesto. Son constantes las que mantienen que eldies a quo es el marcado por la inscripción registral que no es contrario al principio constitucional de la tutela judicial efectiva, como así declaró la sentencia del Tribunal Constitucional 54/1994, de 24 de febrero ; así, las sentencias de esta Sala de 27 de junio de 2000 y 11 de mayo de 2007 . Las sentencias de 2 de julio de 1993 y 7 de abril de 1997 resumen la doctrina jurisprudencial en el sentido de que 'la inscripción registral implica una presuncióniuris et de iure de conocimiento por el retrayente de la transmisión, pero si se acredita que antes tuvo conocimiento cabal de la misma el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción.'

CUARTO.-Costas.

De lo hasta ahora expuesto se desprende que la solución a la controversia se obtiene con claridad singular a partir del art. 1524 Cc. y doctrina jurisprudencial que lo desarrolla, lo que excluye de modo absoluto las dudas de hecho, o de derecho, que establece el art. 394 L.E.c. como vía para excepcionar el principio general del vencimiento.

Las alegaciones alusivas a la actuación dolosa de la compradora, o al supuesto enriquecimiento sin causa que se le atribuye, además de no estar probadas, no encuentran acomodo en ninguno de los criterios, referidos al ámbito procesal, que establece el art. 394 L.E.c.

Desestimándose el recurso de apelación, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Torres Alvarez en representación de doña Ascension, contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 99 de Madrid, bajo el número 1207 de 2016, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia cabe la interposición de recurso de casación y/o recurso extraordinario por infracción procesal, conforme a lo dispuesto en los artículos 477 y 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0259-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a once de diciembre de dos mil diecinueve.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.