Sentencia CIVIL Nº 370/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 648/2019 de 30 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 648/2019 -3

Materia: J.V.desahucio por falta de pago y reclam. cantidad

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badalona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 924/2017

Parte recurrente/Solicitante: Basilio, SAREB, S.A.

Procurador/a: Ignacio De Anzizu Pigem, Estefania Soto Garcia

Abogado/a: MARC(ARRDTO) VALLES FONTANALS

Parte recurrida: Romulo, Diana

Procurador/a: Alberto Asensio Malo

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 370/2020

Magistrados:

Elena Boet Serra Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 30 de junio de 2020

Ponente: Elena Boet Serra

Antecedentes

Primero. En fecha 18 de junio de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 924/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badalona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ignacio De Anzizu Pigem, en nombre y representación de SAREB, SA y la Procuradora Estefania Soto Garcia, en nombre y representación de Basilio, contra Sentencia - 28/03/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Alberto Asensio Malo, en nombre y representación de Romulo, Diana.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA SA contra D. Romulo y Dña. Diana y contra D. Basilio: Condeno a los demandados Romulo y Dña. Diana al pago solidario de la cantidad de 1171,48 € en concepto de rentas debidas de agosto y septiembre de 2014. Condeno a Diana al pago de la cantidad de 12.256,74 € en concepto de las rentas debidas de octubre de 2014 a junio de 2016 inclusive. Absuelvo a Basilio de las pretensiones dirigidas contra él. Sin imposición de las costas a ninguna de las partes.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/05/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Elena Boet Serra .

Fundamentos

PRIMERO.- 1.La parte actora, SAREB, S.A., ejercita una acción de desahucio por el impago de rentas y, acumulada, una acción de reclamación de rentas, derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda, contra Romulo, Diana y Basilio, en calidad de arrendatarios.

La demanda expone que con fecha 1 de noviembre de 2010 los demandados suscribieron con la entidad Gescat Vivendes en Comercialització, S.L. un contrato de arrendamiento de vivienda propiedad de ésta, en cuya posición arrendadora se subrogó la actora con fecha 1 de enero de 2013, y sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000, Escalera NUM001, piso NUM002, de Badalona, que se ha ido prorrogando anualmente, habiendo incumplido la demandada su obligación de pago de la renta mensual, estipulada en 550 euros -con las variaciones del IPC-, desde enero de 2013 hasta mayo de 2017 y reclama el pago del importe total de 30.955,83 euros, correspondientes a las rentas de los referidos meses, y la cantidad que corresponda por las rentas que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca.

Con posterioridad a la demanda, la actora presentó escrito desistiendo de la acción de desahucio por carencia sobrevenida del objeto, indicando que había vendido la finca a favor de un tercero, e interesando la continuación del procedimiento de juicio verbal sólo respecto de la acción de reclamación de las rentas vencidas y no pagadas hasta la fecha de enajenación de la vivienda, el 13 de diciembre de 2017.

2.Los demandados, Romulo y Diana, contestaron a la demanda, oponiendo la excepción de prescripción con relación a la acción de reclamación de las cantidades reclamadas correspondientes a las rentas devengadas hasta julio de 2014, por haber transcurrido el plazo de tres años a la fecha de interposición de la demanda en julio de 2017. En relación con la reclamación de las rentas de los restantes meses, los demandados oponen la resolución unilateral del contrato e interesan la desestimación de la demanda. Afirman que la Sra. Diana comunicó la resolución unilateral del contrato de arrendamiento y ofreció la entrega de las llaves al personal de una oficina bancaria de la entidad 'Catalunya Caixa' que se negaron a recibirlas, desconociendo a quién notificar y entregar las llaves ya que tanto la agencia inmobiliaria como la oficina de Catalunya Caixa, que habían intervenido en la firma del contrato de arrendamiento, tenían sus respectivos establecimientos cerrados y, además, no se les había comunicado el cambio de titularidad del arrendador. Explican que los demandados Romulo y Diana rompieron su relación conyugal a finales de 2013 y abandonaron la vivienda, trasladándose a vivir a otros domicilios, desde esa fecha, Romulo, y desde finales de abril de 2014, Diana.

3.El codemandado Basilio también contestó a la demanda y opuso la falta de legitimación pasiva, aduciendo que nunca ha habitado en la finca objeto del contrato y que suscribió el contrato de arrendamiento por una duración de 1 año para garantizar la solvencia de su hija, la codemandada Diana.

4.La sentencia de primera instancia estimó las excepciones de falta legitimación pasiva del codemandado Basilio, por concluir que firmó el contrato en calidad de avalista por plazo de un año y no como arrendatario, y de prescripción en relación con las rentas reclamadas anteriores a agosto de 2014. En relación con las restantes rentas reclamadas, concluye que se produjo el desistimiento unilateral del contrato en junio de 2016 por lo que condena al pago de las rentas correspondientes a los meses de agosto de 2014 a junio de 2016 y condena a los demandados Diana y Romulo, al pago solidario de las rentas de los meses de agosto y septiembre de 2014 y únicamente a la demandada Diana al pago de las rentas de octubre de 2014 a junio de 2016, al concluir que en el mes de septiembre el codemandado Romulo abandonó la vivienda tras separarse de hecho de la codemandada Diana. La sentencia no condena en costas a ninguna de las partes, por haber estimado parcialmente la demanda y, en relación con el codemandado absuelto, por apreciar dudas de hecho.

5. La parte actora interpone recurso de apelación, formulando, en síntesis, las siguientes alegaciones:

Primera, error en la valoración de la prueba en relación con la falta de legitimación pasiva del codemandado Basilio, negando que resulte probado que suscribió contrato de arrendamiento únicamente en condición de avalista y por el plazo de un año; Segunda, error en la valoración de la prueba con relación a la resolución del contrato de arrendamiento y al abandono de la vivienda por parte de los demandados. Aduce que no se comunicó a la propiedad el desistimiento o la resolución unilateral del contrato de arrendamiento ni la separación judicial de los codemandados y la sentencia de divorcio no contiene atribución de la vivienda arrendada a alguno de ellos y que mientras subsista el contrato de arrendamiento debe subsistir la obligación de los coarrendatarios al pago de la renta.

El recurso de apelación interesa la condena de forma solidaria a los tres demandados al pago de 24.731,08 euros en concepto de rentas correspondientes a los meses de junio de 2014 a diciembre de 2017, con condena en costas a la parte demandada.

6. El demandado absuelto, Basilio, se opone al recurso de apelación de la parte actora e impugna el pronunciamiento en materia de costas de la sentencia de primera instancia, alegando que no se razona ni exponen las dudas de hecho alegadas para fundamentar la no imposición de costas.

7.Los demandados Romulo y Diana, se oponen al recurso de apelación formulado por la entidad actora y solicitan la confirmación de la sentencia con expresa condena en costas a la parte apelante.

SEGUNDO.-8.La resolución apelada establece los siguientes hechos probados, que no han sido contravenidos en esta segunda instancia:

'En fecha 1 de noviembre de 2010 GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIÓ SL como arrendadora y Romulo, Diana y Basilio firmaron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000 nº NUM000 escalera NUM001 NUM002 de Badalona (documento 1 de la demanda).

Consta asimismo probado que SAREB y CATALUNYA BANC SA otorgaron escritura pública de transmisión de activos del negocio financiero de Catalunya Banc SA a la entidad financiera SAREB. Así resulta de los documentos 2 consistente en escritura de Transmisión de Activos de fecha 21 de diciembre de 2012, donde consta relacionada la finca de autos, según documento aportado en fecha 21/03/2019 y como consecuencia, la actora adquirió la finca y quedó subrogada en el contrato de arrendamiento en su posición de arrendadora.

Sin embargo, actualmente la actora ya no es propietaria en virtud de escritura de compraventa otorgada en fecha 13/12/2017, según alegó la actora.'

TERCERO.- 9. Conforme resulta del anterior fundamento de derecho primero, se traslada a esta alzada la controversia sobre la legitimación pasiva del codemandado Basilio, que se ciñe en determinar si se obligó en el contrato de arrendamiento en calidad de arrendatario o de fiador. Pues bien, para su resolución debemos atender a lo pactado entre las partes (principio de autonomía de la voluntad - art. 1091 CC -). El contrato de arrendamiento de autos (documento 1 de la demanda), que no ha sido impugnado por las partes litigantes, expresa literalmente en su pacto primero que los tres codemandados comparecen y firman el contrato en concepto de arrendatarios, sin que se haga referencia alguna en el contrato a la fianza o a la obligación de garantizar el pago de los arrendatarios en calidad de avalista o de fiador. No consta acreditada la condición de avalista o fiador del codemandado ni cabe negarle la condición de arrendatario por el solo hecho de que no habite en la vivienda objeto de arrendamiento, esto es, siendo irrelevante que la ocupe efectivamente o no. En efecto, las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son, de conformidad con el art. 1555 CC , el pago del arrendamiento y el uso de la cosa arrendada destinándola al uso pactado. Si el arrendatario renuncia al uso de la cosa al abandonar la vivienda, ello no implica que cese su obligación de pago de la renta pactada. Además, el art. 1561 CC impone al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, lo que significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y poesesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficitica, en aplicación de los artículos 1462 y 1463 CC .Y en relación al pago de la renta es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea como rentasensu strictu, bien en un sentido amplio de renta, como contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (como se ha dicho, normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca y siendo irrelevante que la ocupe efectivamente o no.

De tal suerte, debe estimarse en ese extremo el recurso de apelación y revocar el pronunciamiento a quoque estima la excepción de falta de legitimación pasiva.

9.-En cuanto a la reclamación de rentas, como se ha dicho los arrendatarios vienen obligados al pago de la misma hasta que reintegren a la propiedad la posesión de la vivienda arrendada. Y la obligación del pago de las rentas debidas por los coarrendatarios es solidario, conforme tiene declarado el Tribunal Supremo STS 30 de mayo de 2006 ' .... aunque el principio de la mancomunidad de las deudas es el general en nuestro derecho de obligaciones, no se puede olvidar que en el presente caso es perfectamente aplicable la excepcionalidad a dicho principio, ya que el contexto en el presente caso de los arrendatarios como firmantes del arrendamiento en cuestión no deja lugar a dudas. Y así es porque en el presente caso - pluridad de arrendatarios - no se puede olvidar que cada uno de los deudores- arrendatarios tiene por sí solo el deber de cumplir íntegramente la prestación objeto de su abandono, y aquí hay unidad de objeto y de prestación. Por otra parte hay que decir que existe un posible derecho de repetición a favor del deudor solidario que paga'.

10.-En cuanto a la cantidad debida solidariamente por los tres arrendatarios en concepto de rentas, el recurso impugna el pronunciamiento a quoque concluye que no cabe estimar el devengo de las rentas posteriores a junio de 2016, por estimar que el desistimiento del contrato tuvo lugar en esa fecha, aduciendo la recurrente que no se ha acreditado el desistimiento ni el abandono de la vivienda y, por tanto, que debe condenarse al pago de las rentas devengadas hasta diciembre de 2017, fecha de enajenación de la vivienda por la actora a un tercero.

11.En el contrato de autos (cláusula segunda), ambas partes convinieron el desistimiento unilateral y anticipado de la parte arrendataria antes de finalizar el plazo pactado o su prórroga (Cláusula 2ª.-En caso de producirse un desistimiento unilateral y anticipado del contrato por parte de los arrendatarios, éstos deberán abonar a la propiedad, en concepto de indemnización, la suma correspondiente a una mensualidad de la renta vigente en aquel momento).No es objeto de controversia la facultad de desistimiento de la arrendataria ni la penalización. Lo que alega la recurrente es que no consta acreditado el ejercicio de ese desistimiento por cuanto no hay prueba de la comunicación del mismo y de la entrega de las llaves a la propiedad (la entidad actora, SAREB) y no siendo suficiente para ello el mero abandono del inmueble.

Tras valorar la prueba practicada, este tribunal estima acreditado el divorcio de los arrendatarios Romulo y Diana (conforme resulta de la sentencia de divorcio de fecha 15 de julio de 2015, aportada como documento nº 1 de la contestación a la demanda) y que dejaron de habitar en el domicilio, Romulo con anterioridad a la sentencia de divorcio y Diana como muy tarde en julio de 2016 (conforme resulta de la documental acompañada a la demanda, como documentos 2,3,4,5,6 y 7: certificado de empadronamiento, declaración del IRPF, contratos bancarios y albaranes de entrega de electrodomésticos), Asimismo, compartimos la valoración probatoria del juez a quosobre la dificultad/imposibilidad de la parte arrendataria de comunicar al arrendador la voluntad de extinguir el contrato y la entrega de la posesión de la vivienda (...) dado que el anterior propietario-arrendador cedió la titularidad de la finca al SAREB, sin que se comunicase a los arrendatarios la transmisión.Es incontrovertido que la entidad actora no comunicó a la arrendataria el cambio de titularidad a su favor de la vivienda ni el domicilio de pago o consignación de las rentas hasta un burofax remitido por la SAREB, como nueva propietaria de la vivienda, a ese domicilio en mayo de 2017, fecha en que, conforme resulta de la prueba practicada, ninguno de los arrendatarios continuaba en la vivienda arrendaba. En efecto, los arrendatarios, en sus respectivos interrogatorios de parte, afirmaron que desconocían a quien debían comunicar el desistimiento ya que la agencia inmobiliaria que medió el contrato de arrendamiento había cerrado su oficina y el personal de la oficina bancaria en Badalona de la entidad bancaria que había suscrito el contrato como arrendadora se negó a recibir las llaves que le ofreció la Sra. Diana, quien declaró que, al cabo de un tiempo, intentó de nuevo la entrega de las llaves en la oficina de la misma entidad bancaria en la que habían formalizado el contrato, sita en Mollet del Vallés, que estaba cerrada; y de la prueba practicada resulta acreditado que esa oficina cerró en septiembre de 2016 y que la oficina de la agencia inmobiliaria cerró en septiembre de 2011 y se trasladó a un nuevo domicilio. Además, la única comunicación que la actora efectuó a los arrendatarios del cambio de arrendador es el referido burofax de mayo de 2017, que no pudo ser entregado (conforme resulta de la certificación de entrega del burofax, en la que consta 'No entregado, dejado aviso' acompañada como documento nº 3 de la demanda).

12.Por todo ello, confirmamos el pronunciamiento a quoque no cabe estimar el devengo de las rentas anteriores al desistimiento del contrato, esto es, las posteriores a junio de 2016, por concluir que a esa fecha la parte arrendataria había intentado la entrega de las llaves y ya no habitaba en la vivienda objeto de autos.

Ahora bien, conforme hemos expuesto en los anteriores apartados 9 y 10, los tres arrendatarios demandados son los obligados al pago solidario de las rentas debidas.

13.Por consiguiente, estimamos en parte el recurso de apelación formulado por la entidad actora y revocamos parcialmente la sentencia de primera instancia, en el sentido de condenar a los arrendatarios demandados, Romulo, Diana y Basilio, al pago solidario de la cantidad de 13.428,22 euros, en concepto de las rentas debidas de los meses de agosto de 2014 a junio de 2016.

La condena al demandado Basilio conlleva la desestimación de su recurso de apelación en el que interesaba la expresa condena en costas a la parte actora.

TERCERO.-14.La desestimación del recurso de apelación de Basilio conlleva la condena al apelante en las costas devengadas por su recurso (art. ( art. 398.1 LEC, en relación con el art. 394.1 LEC).

La estimación en parte del recurso de la pate actora conlleva que no se haga expresa condena en las costas devengadas por el mismo ( art. 398.2 LEC).

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por la entidad SAREB, S.A. y desestimar la impugnación formulada por Basilio contra la sentencia dictada con fecha 28 de marzo de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia 6 de Barcelona, en las actuaciones de las que dimana el presente rollo, que revocamos parcialmente en el sentido de condenar solidariamente a los demandados Romulo, Diana y Basilio al pago de la cantidad 13.428,22 euros, en concepto de las rentas debidas de los meses de agosto de 2014 a junio de 2016, sin expresa condena en las costas de la primera instancia; todo ello sin expresa imposición de las costas causadas por el recurso de apelación de la entidad SAREB, S.A. y con expresa condena al apelante de las costas devengadas por la impugnación de Basilio

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo deVEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

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