Sentencia CIVIL Nº 370/2021, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 560/2019 de 21 de Junio de 2021

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº 2 (Torre 3 - Planta 5ª)

Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928 42 99 15

Fax.: 928 42 97 75

Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000560/2019

NIG: 3500641120180000079

Resolución:Sentencia 000370/2021

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000032/2018-00

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Arucas

Apelado: ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE S.A.; Abogado: MARIA VICTORIA VERA CARDENES; Procurador: JAVIER SINTES SANCHEZ

Apelante: Gines; Abogado: YESICA GONZALEZ MATEO; Procurador: FRANCISCO JOSE QUEVEDO RUANO

Apelante: Raimunda; Procurador: FRANCISCO JOSE QUEVEDO RUANO

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SENTENCIA

SALA: SALA Presidente

DON VÍCTOR CABA VILLAREJO

Magistrados

D. CARLOS AUGUSTO GARCÍA VAN ISSCHOT (Ponente)

D. VÍCTOR MANUEL MARTÍN CALVO

En Las Palmas de Gran Canaria, a 21 de junio de 2021.

VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido a la parte demandada, contra la sentencia nº 058/2019, de 20 de marzo, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 02 de Aurcas, en los Autos de juicio ordinario nº 32 de 2018, seguido el recurso a instancia de Gines y Raimunda, parte demandante, representada, en la alzada, por el Procurador don Francisco José Quevedo Ruano, bajo la dirección de la Letrada Virginia González Hernández, y siendo parte apelada la entidad demandada 'ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE S.A.', que actúa representada, en esta alzada, por el Procurador don Javier Sintes Sánchez, bajo la dirección legal del Letrado doña María Victoria Vera Cárdenes.

Antecedentes

PRIMERO.- La titular por sustitución del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Arucas Ilustre Señora Juez doña YADILA CANO SANTANA, dictó la sentencia nº 058/2019, de 20 de marzo, cuyo Fallo, dice: "SE DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por D. Francisco José Quevedo Ruano, Procurador de los Tribunales, en nombre y en representación de D. Gines y Dª Raimunda, contra ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE S.A. y en consecuencia DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada, de todos los pedimentos formulados en su contra. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante"

SEGUNDO.- Dicha sentencia nº 058/2019, de 20 de marzo, la recurrieron en apelación don Gines y doña Raimunda, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se opuso la contraparte; y emplazados que fueron dichos litigantes ante esta audiencia Provincial ante la que se personaron en tiempo y forma los litigantes, y no habiéndose solicitado practicar prueba en esta segunda instancia, se señaló el día para estudio votación y fallo.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales, salvo el término para dictar sentencia por el cúmulo de asuntos ingresados; y es Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. don Carlos Augusto García van Isschot, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PREVIO.- La sentencia de la primera instancia dilucidó el pleito, presentado por los compradores, quienes ejercitaban la acción denominada quanti minoris o estimatoria por vicios ocultos de la cosa vendida, regulada en los artículos 1.486 y 1.488 del Código civil, concerniente a las viviendas y anejos, integradas en un edificio, del BARRIO000 en Firgas, respectivamente adquiridas a la vendedora y demandada 'ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE, S.A.', en fechas de 14 de julio y 22 de septiembre de 2017, por importe respectivo total de 78.066€ y de 39.349€, y exigían el saneamiento por los vicios o defectos ocultos y rebajar una cantidad proporcional del precio satisfecho, a juicio de peritos, que se traducía en el importe del presupuesto de reparación de los vicios y defectos acreditados y con más la obligación de indemnizarles en los daños y perjuicios sufridos que les impedía habitarlas y/o explotarlas, lo que significaba la cantidad total de 20.522,67 para el uno y de 8.280,22 para la otra y, en ambos casos, con más las rentas para procurarse vivienda que se devenguen, hasta que se corrijan los defectos que conllevan la inhabitabilidad de las viviendas.

La sentencia de la primera instancia desestimó las demanda considerando que las viviendas usadas o de segunda mano, con una antigüedad conocida de diez años, presentaban defectos consecuentes con el paso del tiempo y al desuso durante una década, las cuales los compradores visitaron en varias ocasiones (extremo no controvertido) y pudieron comprobar la presencia de los mismos defectos o anomalías que esgrimen como fundamento de su acción, que eran visibles, apreciables fácilmente reconocibles en el momento de la compra, y que tales deficiencias sirvieron para acordar el precio de las viviendas, que era sustancialmente menor al del mercado y pactaron la renuncia de los compradores a reclamar al vendedor cualquier reparación o compensación derivada de la existencia de vicios o defectos aparentes, por haber tenido oportunidad de comprobar el estado del Inmueble con anterioridad al otorgamiento de la escritura notarial: ídem en lo que atañía a las deficiencias de la instalación de la línea eléctrica aérea visible y haber ejecutado la demandada los trabajos precisos hasta el punto de conexión, donde el trenzado y punto de enganche corresponde a la compañía eléctrica, y no constituyendo vicio oculto, la obtención de permisos o licencias oficiales. Consideró la Juzgadora que los compradores en estas circunstancias sabían que las viviendas precisarían de reformas y que obligar a la demandada a su saneamiento, supondría, objetivamente, una mejora en las condiciones del objeto vendido, que el comprador no tiene derecho, como si se tratara de la dirigida a exigir en la adquisición de vivienda nueva a un promotor; y, desde un punto de vista jurídico, consideró la Juzgadora que, además, la parte actora no ejercitaba una acción resolutoria o redhibitoria, única acción compatible con una indemnización, sino que ejercitaba la acción quanti minoris, y ha pretendido compensar con la obtención de una rebaja en el precio pero esta acción - según unánime doctrina jurisprudencial- no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual, siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria, de manera que si se ejercita la acción quanti minoris, no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria, esta acción indemnizatoria legalmente reservada única y en exclusiva para cuando se ejercite la acción redhibitoria.

Finalmente la Juzgadora afirmó que la cláusula contractual de exención de saneamiento del vendedor por vicios ocultos no sustanciales contenida en una compraventa civil era ajustada a derecho y al margen de aquí no se apreciaba la existencia de vicios ocultos.

PRIMERO.- Aducen los actores compradores de las viviendas usadas o de segunda mano, con una antigüedad de diez años, que el Juzgado de la primera instancia ha incurrido en error sobre la valoración de la prueba porque no ha reparado en que durante siete años estuvieron sin ocupar de modo que para los demandantes eran viviendas de primera ocupación y los daños existentes en ellas no eran consecuentes con tal antigüedad o al normal uso de las mismas, sino que los daños alegados en la demanda y los recogidos en el informe pericial (fisuras en fachada, desprendimiento de pintura o humedades) se generaron por un estado de abandono, por falta de mantenimiento de las mismas, por un mal acabado y que los peritos hicieron catas en los pilares y desconches en las paredes, tras la formalización de la compraventa, que permitieron apreciar la mayoría de defectos existentes, con su posible coste de reparación y su valoración individualizada; aducen los recurrentes que dicho informe comprobó vicios graves como el tendido eléctrico mal instalado, la falta de suministros en las viviendas y en el edificio en general, que dificulta acceder al garaje del sótano ya que hay que abrir las puertas de forma manual, y que cuando falla el agua de abasto de la red, el equipo de bombeo de los depósitos de agua de reserva, allí emplazado, no entra en funcionamiento; que los peritos advierten de que la falta de solidez en los paramentos sometidos al empuje del terreno, con el tiempo terminará dando problemas de estabilidad e impermeabilidad, y que la defectuosa impermeabilización muros genera problemas de humedades y corrosión de las armaduras de los pilares; añaden los apelantes que, según los peritos, los muros se ejecutaron en bloque hueco de hormigón aligerado, mientras que en algunos planos del proyecto lo eran de hormigón armado y que los pilares no embebidos en muros del sótano carecen de señales de refuerzos y no están protegidos frente a humedades y a incendios (y un pilar humedecido ha oxidado su armadura y fisurado el hormigón en esta zona, desprendiendo una capa de hormigón y el enfoscado que lo recubre y que desde la adquisición pasaron 5 meses, durante los cuales la falta de ventilación del inaccesible garaje aceleró el proceso), lo que los compradores entonces no podían conocer ni averiguar por sí mismos; alegan los apelantes que la poderosa inmobiliaria multinacional vendedora aseguró ante el notario a los compradores que las viviendas estaban en condiciones para entrar a vivir pero no les facilitaron los boletines eléctricos, ni de agua, ni los mandos electrónicos de las puertas del garaje y que, conseguidos aquellos, contienen errores en la descripción de los metros, número y letra de la vivienda, aún sin corregir y que contratar el suministro eléctrico de las viviendas entregadas con luz de obra se prolongó quince meses, durante los cuales la vendedora pagó un alquiler mensual a diña Raimunda; aducen los recurrentes que los compradores/consumidores carecían de conocimientos técnicos para saber que el tendido eléctrico en fachada estaba mal colocado y que el edificio carecía de toma tierra; aducen que les es imposible contratar el suministro de luz con su contador en las zonas comunes, con la afectación a la seguridad en el tránsito por pasillos y escaleras, lo que obligaba a incluirlos como perjuicios directos de los vicios ocultos, habiendo certificado el Ayuntamiento la no presentación de la declaración responsable y otros documentos; añaden que a la vendedora incumbía asegurar que las viviendas y su documentación estaban en regla, para venderlas como plenamente habitables como sí consiguió meses después la autorización de Obras Contiguas del Cabildo de G.C. para el nuevo punto de enganche al suministrador eléctrico; arguyen los recurrentes compradores que en el precio de la venta nada tuvo que ver los posibles desperfectos o vicios que tenía la vivienda y que la vendedora demandada en ningún momento aportó un informe o una tasación que les demostrara que el precio era muy inferior al de mercado (en un municipio no capitalino, ni una zonas muy demandada) y que el verdadero el motivo de que la demanda tuviera precios tan competitivos era su afán por desprenderse de estos activos improductivos o garantías inmobiliarias que recibieron como impagos de los créditos hipotecarios concedidos especialmente a constructores que dejaron los edificios a medio hacer, y se vieron forzados a terminarlos subrogándose en la figura del promotor; concluyen los compradores apelantes que se había demostrado, que los defectos constituían vicios ocultos de las viviendas, que las hacían impropias para el uso al que se destinaban y que disminuían de forma importante su utilidad y el valor de la propiedad y que si aquellos hubieran sido conocidos por los compradores no hubieran acordado la operación y que, por lo tanto, como consumidores y sucesivos adquirentes de un edificio ante un vendedor profesional tienen derecho a ser indemnizados por los daños y perjuicios que en su utilización les irroguen, y que, aquí, son los correspondientes en concepto de rebaja proporcional del precio abonado (acción quanti minoris) que -conforme al art. 1486 CC- se fijó pericialmente, en virtud de la obligación de saneamiento, a la que hay que añadir el lucro cesante ínsito en la imposibilidad de habitar las viviendas un periodo de 15 meses por no ser vivideras, ni poder explotarlas; finalmente los compradores apelantes insisten en la anulación - según la legislación tuitiva ad hoc- por abusiva de la cláusula que implica la renuncia de los consumidores/compradores de las viviendas, a reclamar los vicios ocultos no sustanciales, que presenten las viviendas que introduce la demandada de forma seriada en todos sus contratos de compraventa por no constatar, ni detalla los vicios o defectos que sufren las viviendas, ni ser negociada particularmente con los compradores y sin que el notario manifestara que las escrituras estuvieron a disposición de la parte compradora con antelación a la firma para su lectura.

SEGUNDO.- Los anteriores alegatos y los hechos allí referidos que evidencian que pese al fundamento de su demanda, en la que especialmente ejercitan los compradores de las viviendas de segunda mano la acción denominada tradicionalmente ' quanti minoris' del artículo 1.486 del Código civil, que legalmente está articulada para la obtención de una rebaja en el precio del objeto adquirido, en el caso de adolecer de defectos ocultos que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella y que 'no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual e incompatible con una indemnización complementaria ( STS 14 de junio de 1996, de 23 de septiembre 2003 y la nº 757/2007 de 21 de junio) y en la que asimilan esa rebaja proporcional al coste de las reparaciones valoradas por los peritos, que en su concreta petición, realmente encubre una exigencia al vendedor cual si de un agente de la edificación se tratara, lo que no ha sido el caso (la sociedad del banco de Santander la adquirió el 28/12/2012 cinco años después del otorgamiento del certificado final de obras), es más el artículo diecisiete, apartado noveno de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, ' de Ordenación de la Edificación' establece que "Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa".

Y en este específico marco legal y contractual la única prestación ejercitada por el comprador es la acción estimatoria, consecuente a la obligación de sanear por vicios ocultos que incumbe al vendedor, tendente a rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos (hasta fijarlo en aquel que, en circunstancias objetivas, hubiera dado el comprador por la cosa), en la que, a diferencia de la opción de resolver el contrato - la llamada acción redhibitoria- que conlleva indemnización de daños y perjuicios, en la solución legal de la acción estimatoria no se resarcen complementariamente daños y perjuicios, porque para la rebaja del precio se habrá tenido necesariamente en cuenta los perjuicios sufridos.

TERCERO.- Sucede que aquí los expertos, que realizaron el informe a instancia de los compradores, no se emplearon en determinar cuál debía ser el importe del precio proporcionalmente rebajado de la cosa, sino el importe de las reparaciones, el cual no puede ser tal índole que absorba al precio mismo de todas las obras, porque en tal caso es como si la cosa se hubiera perdido y, entonces, no tendría sentido la acción quanti minoris, sino la redhibitoria, siendo que con la presente demanda los actores han optado por la primera, produciéndose un enriquecimiento injusto, de estimarse su pretensión indemnizatoria de los actores, toda vez que conservarían la propiedad de unas viviendas de segunda mano pero mejoradas con las obras que solicitan.

Por otro lado consta que los compradores que en entre diciembre de 2016 (documento de reserva) y julio/septiembre de 2017 (compraventa), fueron informados de cómo se encontraba el edificio, lo examinaron - lo que no han desmentido, es más del documento de reserva de siete meses antes despréndese literalmente que ' lo han visitado y pueden hacerlo nuevamente'- vieron su estado de conservación y lograron un muy competitivo precio de adquisición, el cual también es de contrastar en las capturas de enlaces inmobiliarios de viviendas en la zona de Firgas donde se halla la litigiosa.

Los expertos dijeron que los dos propietarios contactaron con ellos debido a la existencia de elementos estructurales con deterioros, y fuerte humedad en la planta sótano del edificio donde se sitúan las plazas de garaje, es decir, trátase de las zonas comunes del edificio, si como dice la pericial el deterioro se encuentra en los elementos estructurales, del sótano y la fachada, de conformidad con el artículo 396 del Código civil , es un elemento estructural del inmueble, y como tal elemento común.

Los demandantes alegan que les asiste el derecho a obtener una rebaja proporcional del precio empero, la realidad de la demanda evidencia que lo que reclaman no es propiamente una rebaja o disminución del precio pagado por la compra de la vivienda, sino la que califica como 'depreciación sufrida por la vivienda' correspondiente al coste económico para ejecutar las obras de reparación de los defectos y desperfectos ocultos constatados, o como dicen en su demanda, ' el coste de las actuaciones que deben acometerse para reparar los desperfectos de las zonas afectadas'.

Dicho de otro modo los demandantes pretenden la condena a la vendedora al pago de 22.542,89€, que ha de ser en concepto de rebaja proporcional del precio pagado, mas lo que en puridad representa dicha suma -según las propias alegaciones de los demandantes- no es otra que el importe de ejecución de todas las obras precisas para eliminar o reparar lo que catalogan como vicios o defectos constructivos y para reparar todos los daños materiales sufridos como consecuencia de la humedad en el edificio y el dictamen pericial que determina el importe de las obras a realizar así lo corrobora.

Insístese impetran los actores propiamente 'la rebaja proporcional del precio' que regula del artículo 1.486 del Código civil en relación con el art. 1.484 del mismo texto legal, y la doctrina jurisprudencial que interpreta y desarrolla estos preceptos, o sea, el menor valor en el mercado de la cosa comprada como consecuencia de los vicios, en la proporción que en el tráfico inmobiliario los peritos señalen sea menor el precio de unos bienes con esas anomalías. Al venderse la vivienda como usada, lógicamente tiene un precio inferior al de una vivienda de nueva construcción y si la rebaja que se solicita lo es por el coste de reposición a nuevo, o una depreciación de la vivienda como si fuese nueva, se estaría alterando el valor del objeto vendido que se estaría calculando como a estrenar.

No han acredita los compradores/demandantes la suma en que debería reducirse proporcionalmente el precio, en función de los defectos denunciados, siendo doctrina reiterada la que enseña que si se ejercita la acción 'quanti minoris', no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, y no una indemnización de daños y perjuicios suplementaria, que el art. 1.486Código civil reserva única y exclusivamente al ejercicio de la acción redhibitoria que resuelve el pacto ante el incumplimiento contractual subyacente, en definitiva si los compradores querían reclamar una indemnización por los perjuicios sufridos debieron optar por una acción distinta.

CUARTO.- En consonancia con aquellas circunstancias preexistentes visibles y perceptibles (viviendas cerradas siete años, olor a humedad, paredes del sótano con manchas de sales de color blanquecino en la mayoría de ellas, cableado colgando de la fachada, pintura descascarillándose en fachada, trasvase capilar de humedad del terreno a la estructura y cerramientos) la vendedora y los compradores en el documento de reserva y en el ulterior documento notarial, en la cláusula primera bis, declararon conocer que el vendedor adquirió el edificio ya construido y que y que el vendedor 'ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE S.A.', no había promovido su construcción y que carecía del carácter de agente de la edificación según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, y que el precio del inmueble había sido acordado por los contratantes en consideración a la circunstancia de vicios o defectos aparentes en el inmueble y a la posibilidad de existencia de otros vicios ocultos no sustanciales.

En esta misma línea de reflejar un conocimiento de que el menor precio obedecía a los visibles y perceptibles defectos y del estado en que se encontraban por de falta de uso y/o mantenimiento durante diez años, muéstrase la citada estipulación relativa a la renuncia al ejercicio de acciones de saneamiento por vicios ocultos no sustanciales y a reclamar al vendedor cualquier reparación o compensación derivada de la posible existencia de vicios o defectos aparentes y explicando los compradores que ello era así por haber tenido la oportunidad de comprobar el estado del inmueble con anterioridad al otorgamiento de la escritura notarial.

Como supra avanzamos, no son de recibo la citas que para apoyo de sus pretensiones efectúan los compradores/demandantes, de diversos artículos de LGDCU, norma que aquí no se aplica al descartarse la condición de promotor en la demandada-vendedora, ni que esta haya actuado 'en el marco de su actividad empresarial o profesional', por lo que no es de aplicación la normativa de protección de consumidores y usuarios ( artículos 2, 3, y 4 del RDLeg. 1/2007 de 16 de noviembre, Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los consumidores y Usuarios) y cuyo artículo 117 establece que el ejercicio de las acciones sobre garantías de los productos es incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos de la compraventa'.

Además la renuncia de derechos está reconocida en el artículo 6.2 del Código Civil y específicamente es legalmente admisible la renuncia a los beneficios de saneamiento por evicción y vicios ocultos ( art. 1.485.2 CC) '. . . esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario y el vendedor ignorase los vicios o defectos ocultos de lo vendido' y no siéndole de aplicación la legislación tuitiva de consumidores y usuarios ha de ser contemplada como compraventa puramente civil, otorgada entre particulares y sobre una vivienda respecto a la que el vendedor no ha tenido la condición de agente de la edificación sin entrar en juego las presunciones iuris tantum de responsabilidad en la causación de defectos constructivos que se derivarían de la aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación por consecuencia de demanda dirigida - que no es la presente- contra un agente de la edificación.

Tráese a colación nuestra anterior sentencia número 390/2010, veintiocho de julio dictada en el recurso de apelación con número de rollo 563 de 2009 (Ponente señor Martín Calvo) según la cual [ TERCERO.- Mejor suerte ha de correr el motivo relativo a la indebida aplicación de la normativa especial reguladora de los derechos de los consumidores y usuarios. Al respecto conviene, por ser íntegramente aplicable al supuesto de hecho analizado, citar la Sentencia pronunciada por esta misma Sección de fecha 1 de marzo de 1999 (nº 98/1999, rec. 178/1998): «PRIMERO.- La actora, y hoy apelante solicitó en su día que se declarase la nulidad de pleno derecho del contrato de compraventa celebrado entre aquel y la demandada el (.), con devolución de las cantidades aportadas por el demandante o, subsidiariamente y para el caso de que se desestimase la mencionada petición, que se declarase la existencia de vicios ocultos en la finca objeto de la compraventa aludida y que se restablezca la finca al estado de poder ser habitada en condiciones de seguridad, haciendo desaparecer los defectos y vicios que se señalan en la demanda. Por último, solicitaba que en cualquier caso se condenase a la demandada a indemnizar al actor en los daños y perjuicios ocasionados. Todo ello fue desestimado por la sentencia dictada en primera instancia. - SEGUNDO.- La primera cuestión que se nos plantea es si la renuncia del actor y comprador al derecho de evicción (estipulación sexta del contrato) es nula por ser contraria al art. 6 del Código Civil o bien al art. 10 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , de 19 de julio de 1984, Para que así fuese sería necesario, en el primer caso, que ese derecho, cuya finalidad evidente no es otra que la de proteger al comprador, constituye un requisito esencial e indisponible del contrato de compraventa, por ser de orden público. Es claro que ello no es así. En defecto de pacto al respecto, el comprador puede invocar a su favor el régimen legal. Pero nada impide que las partes al amparo del art. 1485CC puedan disponer de esa obligación legal del comprador, para aumentarla, disminuirla o, incluso, para suprimirla, como ha sucedido en el caso que nos ocupa. Siendo así, es claro que el acuerdo en cuestión no puede reputarse como nulo ni por ser contrario al orden público, como acabamos de exponer, ni porque el vendedor y hoy demandado, haya obrado con mala fe ( art. 1485CC ) pues esto ni siquiera se ha intentado probar pues para ello el actor debería haber acreditado que el vendedor conocía, al tiempo de efectuarse la compraventa, los daños ocultos que se achacan al inmueble objeto de la compraventa, lo que no ha sucedido. - TERCERO.- Dicho esto, tampoco puede considerarse que el precitado acuerdo infringe lo dispuesto en el art. 10 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , y ello es así porque no parece que pueda Sostenerse que la compraventa de la que trae causa este juicio entre dentro del campo regulado por dicha ley. En primer lugar, la mencionada compraventa queda fuera del ámbito objetivo de aplicación de la ley, que viene acotado por el art. 1.2 de la Ley ya que la operación no puede considerarse bajo ningún concepto como parte de las que constituyen la actividad social de la demandada, que es una entidad de crédito, por lo que la promoción, construcción y venta de viviendas quedan fuera de su objeto social. Más aun; en la medida de que la demandada y actual vendedora ha adquirido la vivienda a un tercero (Exponendo I), aquella debe considerarse, a los efectos que nos ocupan, como un particular y no como un empresario y la actual compraventa no puede incluirse dentro de las actividades de producción, facilitación, suministro o expedición, a las que se refiere el precitado artículo (cfr. Sobre ello, FºJº 10, de la STC 30-11-1982 ). Todo ello explica, en fin, que el contrato de Compraventa que nos ocupa sea singular y no forme parte de una contratación en masa. En segundo lugar, resulta palmario que la cláusula impugnada no forma parte de unas, por otro lado inexistentes, condiciones generales del contrato, por lo que debe considerarse como fruto de la pura y libre autodeterminación de las partes y no de la imposición de una -el vendedor- sobre la otra -el comprador» En efecto, por más que la entidad crediticia demandada acuda para liquidar sus activos a la enajenación de los bienes inmuebles que ha obtenido de la realización de los créditos impagados por sus clientes (como sucede en el caso enjuiciado en el que el inmueble vendido había sido adquirido por la apelante en virtud de auto de adjudicación en procedimiento hipotecario) tales actuaciones no constituyen ni forman parte del fin social de la entidad y por ello los contratos concertados a tal fin no están protegidos por dicha legislación especial. Tal es así que la vigente legislación, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias dispone (y ello tiene efectos interpretativos sobre la anterior Ley de 19 de julio de 1984) en su art. 2 [Ámbito de aplicación] que 'está norma será de aplicación a las relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios' declarando su art. 4 [concepto de empresario] que 'a efectos de lo dispuesto en esta norma, se considera empresario a toda persona física o jurídica que actúa en el marco de su actividad empresarial o profesional, ya sea pública o privada' y es evidente que la actividad empresarial de la Caja demandada no es la promoción y venta de inmuebles. CUARTO.- No siendo de aplicación dicha legislación especial la demanda debía haber sido rechazada cuando ni puede, no hay prueba alguna al respecto, entenderse que los acuerdos adoptados entre las partes que son objeto de impugnación sean nulos de pleno derecho ni tampoco se hace en el escrito de demanda alusión alguna a causa de nulidad ni vicio de consentimiento que pudiera lograr su ineficacia. Es por ello que las manifestaciones de conocimiento (del estado físico, jurídico, constructivo y medioambiental, así como la situación urbanística del inmueble objeto del contrato litigioso) recogidas en el contrato han de resultar incólumes y, en consecuencia, resulta probado que los demandados eran conscientes al adquirir el dominio de la finca vendida por la demandada no cumplía con la normativa urbanística y, por ello, que deberían a fin de subsanar dicha deficiencia proceder a las necesarias reformas. Por lo demás, la renuncia de derechos está reconocida en nuestro derecho ( art. 6.2 del Código Civil) siendo legalmente admisible la renuncia a los beneficios de saneamiento por evicción y vicios ocultos ( art. 1.485.2 CC)].

QUINTO.- Corolario de todo lo anterior es que no ha habido el error en la prueba denunciado por los apelantes, es más, cabe apuntalar la convicción probatoria que alcanzó el Juzgador añadiendo que Gervasio, testigo propuesto por los apelantes, por ser el Presidente de la Comunidad de Propietarios y dueño de una vivienda en el edificio donde se encuentran las litigiosas, manifestó, en la vista del juicio (entre los minutos 0.12:55 a 0.23:00), que él había comprado la vivienda NUM000 del edificio al promotor, hacía más de 9 años, y que había pagado por ella 90.000,00€ en 2009 (0.20:30) es decir más del doble que el precio pagado por los apelantes; además este testigo y primer morador del edificio rememoró que el agua y la luz que había entonces era de obra, y que estaba aguardando a que el promotor enajenara las demás viviendas para poder tener su agua y luz individualizada y que él no pudo hacerlo hasta que se encargó 'ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE S.A.' la gestión a su instalador.

Por otro lado también en la vista del juicio quedó refrendado que el trabajo que encargó 'ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE S.A.' al no haberle sido facilitados los boletines eléctricos la empresa que la entregó en dación en pago, fue contratar a un instalador de electricidad para obtener los boletines, antes de la venta y el Ingeniero contratado por 'ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE S.A.', pidió a Endesa el punto de enganche como consta en la solicitud tramitada con número 286962, (documentos del 4 al 8 de la contestación) y dicha empresa completó todos los trabajos eléctricos para conectar el edificio a la RED TRENZADA ( C101438-11-04), empero, posteriormente se atrasó la conexión por parte de Endesa al existir un cableado aéreo con la línea colgada desde hace muchos años a la fachada, y es ENDESA directamente o a través de las subcontratas ·oficiales' (como Cobra o Elecnor ) la que tiene que acometer los trabajos en el trenzado aéreo, y como explicara el testigo instalador eléctrico don Obdulio (0.24:14 a 0.36:39) nadie esta autorizado para realizar este trabajo en cables de Alta Tensión, solo lo pueden realizar la Compañía eléctrica que lo instalo, y cable no es propiedad del edificio donde se encuentran las viviendas, es de la compañía eléctrica que es la que puede desviar, graparla o cualquier trabajo de cables de alta tensión,, razón por la cual se atrasó la conexión de luz a las viviendas, y se le pagó el alquiler a doña Raimunda porque en el ínterin no había obtenido la acometida particular; si bien como quedo probado en la vista, los demandantes sí tienen luz en las viviendas que cuentas con cédula de habitabilidad.

Si bien, ahora los demandantes también solicitan que sea la vendedora 'ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE S.A.' la que contrate un contador de luz para las zonas comunes del Edificio, que 'ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE S.A.' no lo vendió, y sí tres viviendas del mismo, por lo que no está facultada, ni obligada a dar de alta a un contador en las zonas comunes, especialmente una vez que ha quedado probado que la vendedora 'ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE S.A.' entrego los boletines de las viviendas particulares y que tienen su contador, de manera que para contratar la luz de las zonas comunes en el edificio y dar de alta a un contador, sólo se necesita, el acuerdo de la Junta de Propietarios que lo encomiende a un instalador eléctrico que realice un boletín para esas zonas comunes) el CIF de la Comunidad de propietarios y un número de cuenta, requisitos todos ellos que son competencia de la Junta de Propietarios y no de la vendedora 'ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE S.A.' que carece de legitimación para contratar la luz de las zonas comunes.

PENÚLTIMO.- Los recurrentes alegan que no debió condenárseles en costas porque se han dirigido a la vendedora demandada en reiteradas ocasiones comunicándole las deficiencias o vicios observados, sin que esta haya contactado con los demandantes para solucionar o reparar en la medida de lo posible los perjuicios padecidos, viéndose obligada la parte compradora a acudir a la vía judicial a través del ejercicio de esta acción, ante la perentoria preclusión de los plazos para el ejercicio de la misma, y que no fue hasta la interposición de las presentes acciones que la vendedora-demandada inició las gestiones para instalar nuevamente el tendido eléctrico hasta el punto de conexión, darle la documentación a la empresa suministradora etcétera y teniendo en cuenta que no se apreció ni temeridad ni mala en los actores.

Al margen de que el pronunciamiento condenatorio proviene inexorable del rechazo total de la pretensión actora - art 394.1 de la Ley de enjuiciamiento civil- en autos quedó probado, con los documentos del 4 al 8 de la contestación, que la vendedora solicito a Endesa el Punto de Conexión varios meses antes de firmar la escritura pública de venta, y el documento 4, prueba que Endesa, en abril de 2017, entrega el punto de conexión y se realiza por el instalador y el Ingeniero contratado por la apelada; si posteriormente Endesa hace un cambio de tendido eléctrico y da un nuevo punto de conexión no es por dejación de la vendedora, sino por cambio de criterios de la compañía eléctrica, tal y como resulta de las testificales en el acto de la vista; el burofax enviado por el apelante a la vendedora es de diciembre de 2017, varios meses después de que el Ingeniero contratado por 'ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE, S.A.' realizara los trabajos para la obtención de los boletines eléctricos, que como consta en los autos fue en abril de 2017.

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación formulado por Gines y Raimunda procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta alzada por su sustanciación de acuerdo con lo previsto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, declarando la pérdida del depósito que hubiere constituido de acuerdo con la D.F.15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Gines y Raimunda contra la sentencia número 059/2019, de 14 de marzo, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Arucas, en autos de juicio ordinario nº 32 de 2018, la cual confirmamos imponiendo las costas derivadas de la tramitación del recurso a dicha parte apelante.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC), al haberse seguido el procedimiento por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469LEC). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Firme que sea, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos