Sentencia Civil Nº 371/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 926/2002 de 13 de Octubre de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00371/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7009840 /2002

Rollo: RECURSO DE APELACION 926 /2002

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 744 /2001

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 35 de MADRID

Ponente:ILMA. Dª. ROSA MARIA CARRASCO LÓPEZ

CM

De: DE SALAS CONSULTORES INMOBILIARIOS,S.L.

Procurador: PEDRO PEREZ MEDINA

Contra: ARRENDAMIENTOS VANTISA,S.L.

Procurador: MARIA CRUZ ORTIZ GUTIERREZ

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª. ROSA MARIA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZALEZ

En Madrid, a trece de octubre de dos mil cuatro. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia

Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 744/01 sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante DE SALAS CONSULTORES INMOBILIARIOS, S.L., y de otra, como apelado- demandado ARRENDAMIENTOS VANTISA S.L..

VISTO, siendo Magistrado Ponente la ILMA. Sra. Dª. ROSA MARIA CARRASCO LÓPEZ.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid, en fecha 8 de abril de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda deducida por el Procurador D. PEDRO PÉREZ MEDINA en nombre y representación de DE SALAS CONSULTORES INMOBILIARIOS S.L., contra ARRENDAMIENTOS VANTISA S.L., debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la citada parte demandada de las pretensiones deducidas en la demanda por la parte actora. Condenando al pago de las costas procesales causadas a la parte demandante."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Audiencia, correspondiéndole a esta Sección por turno de reparto para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 28 de mayo de 2004, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 11 de octubre de 2004.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- No se aceptan los de la resolución recurrida, que se han de sustituir por los de esta sentencia que se recogen a continuación.

SEGUNDO.- La entidad DE SALAS CONSULTORES INMOBILIARIOS S.L dedicada a la intermediación para promoción, venta y arrendamientos de bienes inmuebles interpuso demanda contra ARRENDAMIENTOS VANTISA S.L ejercitando acción de reclamación de la comisión por la venta del inmueble de su propiedad sito en la CALLE000 número NUM000 de La Moraleja, Alcobendas (Madrid).

Según la actora la parte demandada había encargado la venta de la referida finca al agente de la propiedad inmobiliaria D. Luis María , quien hizo una cesión a la actora según el documento número 4 que aportaba, cesión que era conocida y admitida por la entidad demandada, quien aceptó que fuera ella quien concluyera las gestiones, y sobre todo que cobrara la comisión, según se le reconocía en el contrato de opción de compra firmado con la Sra. Luz arrendataria y quien ejercitó posteriormente la opción de compra a favor de la sociedad que la misma designó, WHITECLOUDS INVERSIONES S.L, quien consta como adquirente de la finca según escritura de venta de 6 de junio de 2001, folio 79. Comisión que reclama porque no le ha sido pagada, ni al firmar la escritura de venta ni después.

La demandada si bien admitió que había encargado las gestiones para arrendamiento, opción de compra y venta del inmueble de su propiedad, y que había vendido el inmueble que se decía en la demanda a la entidad referida en la misma, y no negó la intermediación para la venta de personal de la entidad actora, concretamente de Dª Flor , solicitó la desestimación de la demanda por carecer de legitimación activa la actora, y en relación con el fondo, volvió a reiterar lo mantenido respecto de la excepción, es decir, sostuvo aunque no lo articulase de esa forma la falta de legitimación activa ad causam porque la persona a quien había encargado la mediación no era la actora. Al contestar dando respuesta al relato de hechos de la actora, lo que alegó y debe ser tenido en cuenta por hacer referencia a la cuestión litigiosa planteada, dejando al margen datos y circunstancias puramente anecdóticas como a quién le dejaron la llave para que fuera visto el inmueble y si se publicitó o no la venta en las revistas de la actora, cuestiones todas ellas irrelevantes, es que había encargado la gestión a una persona física, no a la actora. Aunque sí admitía que el inmueble había sido visitado por Dª. Luz en las fechas que se decían en la demanda y se recogían en los documentos siendo acompañada por una empleada de la sociedad actora, y que fue la Sra. Luz quien arrendó y ejercitó la opción y designó al futuro comprador. Partiendo de lo anterior se debe determinar si la demandada encargó las gestiones cuyos honorarios se reclaman, si a consecuencia de las mismas se perfeccionó la compraventa, y si tiene o no derecho la actora a cobrar los honorarios bien por haberle cedido el derecho el corredor bien porque llevó a cabo el corretaje con consentimiento de la demandada, en definitiva si fue conocida la cesión, o si fue consentida la intermediación, y para resolver esto lo que es esencial es lo alegado en la contestación sobre tales extremos, y ello fue, primero que no tenía derecho la actora porque no había contratado con ella, segundo, que no tenía derecho porque la cesión había sido en fecha posterior, según los documentos aportados, al mandato de venta, tercero, que no había consentido la cesión, entendiendo que ello era necesario para percibir la actora los honorarios reclamados, y cuarto, que en todo caso no habría lugar a percibir el cinco por ciento del precio de la venta por no ser ese porcentaje el previsto en la regulación del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid, sino del 0'6%.

En base a todo lo anterior, expuesto resumidamente, suplicó la demandada que se estimara " la excepción de falta de legitimación activa en la demandante, absuelva a ARRENDAMIENTO VANTISA S.L con expresa imposición de costas a la actora; subsidiariamente para el caso de que no fuese estimada la excepción anterior, previos los demás trámites, dicte sentencia por la que desestime la demanda; subsidiariamente, que se declare que los honorarios debidos "DE SALAS CONSULTORE INMOBILIARIOS S.L" deben calcularse en atención a las normas orientadoras de honorarios profesionales mínimos del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid y su provincia, siendo el porcentaje aplicable sobre el precio efectivo de transmisión, el 0'6%, condenando en cualquiera de los supuesto a la actora a las costas del Juicio".

TERCERO.- En la Audiencia Previa el Juez entendió que la excepción opuesta de falta de legitimación activa lo era "ad causam", y que debía ser resuelta en sentencia, por lo que tras concretar ambas partes litigantes lo que era objeto de reclamación, y oposición, siendo relevante precisar a esos efectos que la actora indicó en primer lugar que lo cedido por D. Luis María no era el contrato o desarrollo de la actividad de mediación, sino el "derecho al cobro" de la comisión, lo que afirmó era procedente, y le daba derecho a la entidad demandante a reclamar una vez hechas las gestiones y perfeccionado el contrato de compraventa del bien de la demandada, y a su vez insistió que la comisión era la pactada del cinco por ciento, no siendo la aplicable la del 0'6% que lo es para las "opción", pero no para la venta, además de regir en todo caso lo pactado entre las partes. Concedida la palabra a la parte demandada, lo primero que hizo fue ratificarse en la demanda, para después aclarar que lo impugnado por ella era la "cesión del derecho de crédito" porque entendía no podía "ceder porque no existía ningún crédito".

Tras la celebración del Juicio documentado en la grabación constante en "CD" fue dictada sentencia por el Juez de instancia, desestimatoria de la acción de reclamación por no estar legitimada "ad causam"; tal afirmación está fundada en no dar por probada la "validez de la cesión" realizada por D. Luis María a la actora, conclusión a la que llegó primero porque no compareció este último a testificar al acto del Juicio, y segundo porque consideraba de toda la documentación aportada que no había tenido "conocimiento de la cesión", porque no se le había notificado, y negaba el conocimiento referido.

La parte actora solicitó que se aclarara la sentencia en el sentido de que se recogiera en el fallo que se había estimado la excepción antes referida; esta petición fue rechazada por auto de 13 de mayo de 2002, recurriendo a continuación en apelación la sentencia por discrepar con lo resuelto; la apelante en primer lugar afirma que la sentencia de instancia ha infringido varias normas procesales, concretamente los artículos 301, 302,306, 307 y 309 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que le ha causado indefensión, y en segundo lugar entrando a recurrir la cuestión de fondo resuelta en la sentencia, lo que vino a afirmar fue el error en el que había incurrido el Juez de instancia al no valorar toda la prueba practicada, concretamente la documental incluido el documento número 14 de los aportados por ella; afirmando que si hubiera valorado toda la prueba y aplicado la doctrina existente en materia de cesión de créditos, que era lo cedido no el contrato, la conclusión habría sido contraria a la plasmada en aquélla, es decir, se habría estimado la demanda.

La parte recurrente afirma que su acción está fundada no solo, y menos únicamente, en el documento número 5 de los aportados junto a la demanda sino en toda la documentación, y concretamente en aquél y en el documento número 14, en el que se le reconocía por la demandada su comisión frente a la SRa. Luz arrendataria y futura compradora del inmueble. Y considera que incurrió en error el Juez al no valorar ese último documento, lo que solicita sea realizado, a los efectos de que se revoque la sentencia, porque su intermediación fue admitida en todo momento por la actora, siendo irrelevante que fuera suscrito el mandato de venta con la persona física D. Luis María o con la entidad, dado que esta última es una empresa familiar, y sobre todo porque el encargo no fue en exclusiva, siendo lo relevante en su caso la cesión realizada para la cual no era preciso el consentimiento de la demandada, quien nunca opuso su falta de conocimiento como erróneamente razonó el Juez en la sentencia.

El recurso se asienta en dos afirmaciones, una haber incurrido en error el Juez al no valorar toda la prueba practicada, y segundo, en ser erróneo lo razonado respecto de la cesión de derechos, primero porque no concreta qué doctrina científica y jurisprudencial es la que ha tenido en cuenta para llegar a la conclusión recogida en el fallo, y segundo, porque en su razonamiento parte de un error que es haber negado el conocimiento de la cesión por la demandada, lo que es incierto, porque nunca se ha negado, además que en todo caso habría tenido conocimiento a través de este proceso, y el efecto del mismo no es el recogido en la sentencia, sino la liberación de pagarle a la actora. Siempre que la demandada acreditara haber pagado al tercero que le constara como acrredor pero esto no lo ha probado.

Y por último solicitó que se revocara la sentencia en el sentido de ser estimado el recurso, condenando a pagar la cantidad reclamada por ser la comisión pactada según el precio de venta, no discutido, del inmueble de la entidad VANTISA S.L.

ARRENDAMIENTOS VANTISA S.L se opuso a las pretensiones de contrario, rechazando en primer lugar que se hubieran infringido los preceptos referidos por la actora ni que ello de haber acontecido le hubiera causado indefensión, y respecto del tema de fondo, es decir, de si debía ser revocada la sentencia con el efecto subsiguiente de ser condenada a abonar la cantidad reclamada en concepto de comisión por el corretaje, sostuvo que lo resuelto era conforme a Derecho y a las pruebas practicadas, considerando que era correcto haber resuelto en base al documento número 5 de los aportados por la actora porque el mismo fija claramente quien estaba legitimada para reclamar los honorarios, no siendo el documento número 14 relevante, menos aún, si se tiene en cuenta que existe otro documento aportado por ella, fechado dos días después, en el que se suprimió la cláusula referida al reconocimiento de la comisión a favor de la actora, por tanto al ser de fecha posterior debe tener total eficacia; según la apelada la sentencia ha resuelto correctamente negando la legitimación activa "ad causam" de la actora porque con esa entidad no suscribió ningún contrato de corretaje, según se evidencia de la lectura del documento número 5, añadiendo que a los efectos de resolver la "legitimación", es totalmente irrelevante el documento número 14 al que se refiere la parte actora.

Solicitó esta entidad apelada la confirmación de la sentencia porque lo resuelto era conforme a la prueba practicada y a Derecho, rechazando que pudieran ser apreciados los argumentos contenidos en el recurso, porque a su través más que impugnar la sentencia, lo que estaba haciendo la apelante era tratar de completar la argumentación de la sentencia, lo que no era admisible.

CUARTO.- Si bien la parte recurrente refirió, tal y como se ha indicado en el anterior fundamento, en su escrito de interposición del recurso que se habían infringido en la primera instancia varias normas procesales referidas a la práctica de prueba, no por ello formuló ninguna petición que deba ser resuelta en esta sentencia, según resulta evidente de la lectura del suplico del recurso en el que solicitó la revocación de la sentencia a los efectos de que se estimara su demanda. Por tanto no cabe hacer ningún pronunciamiento respecto a esas alegaciones, dado que de ellas no extrae la parte ninguna conclusión ni petición, al margen de la petición de prueba que ya fue resuelta mediante auto firme de esta Sala de fecha 7 de enero de 2003. Lo que sí debe ser resuelto es si se ha valorado correctamente la prueba practicada, y si se ha aplicado correctamente el Derecho y doctrina en relación con la cesión de derechos, y para resolver es preciso no olvidar qué se ha resuelto en la sentencia, porque la apelación no es una nueva instancia sino una revisión de lo acontecido en la primera, y en base a ello comprobar si aquélla se ajusta al resultado probatorio habido, y si se ha dado una respuesta ajustada no solo al mismo sino a Derecho.

La resolución del recurso exige tener claro qué acción se estaba ejercitando, y qué fue opuesto por la parte demandada. En este caso concreto la acción ejercitada era la de reclamación de los honorarios derivados de un contrato de corretaje, siendo exigidos por la entidad Luis María Consultores Inmobiliarios S.l en base, primero, a que el derecho de cobro le había sido cedido por D. Luis María , lo que era conocido por la parte demandada, y segundo, porque las gestiones habían sido realizadas por la actora con pleno conocimiento de la demandada; la demandada opuso una excepción procesal que era la de falta de legitimación activa de la actora, y como tal fue rechazada en la Audiencia previa, acto en el que el Juez afirmó, sin que ello fuera objeto de recurso, ni se instara que se resolviera en otro sentido, que entendía que la falta de legitimación opuesta lo era "ad causam", es decir, a través de esta afirmación lo que resolvió el Juez fue que la actora estaba legitimada procesalmente, y que debía resolver si tenía o no derecho o no a cobrar los honorarios; consecuencia de lo anterior es primero que no tenía que aclarar nada de la sentencia, porque lo que estaba resolviendo era el fondo, no estimando una excepción procesal, y segundo, que no puede plantearse por la parte demandada la falta de legitimación de la actora al oponerse al recurso, como si fuera una excepción procesal lo estimado, porque no lo es, y así quedó resuelto en su momento, y resulta de la lectura de la sentencia, que rechaza la demanda porque considera que la cesión no es válida, partiendo por tanto el rechazado de la reclamación, de existir el corretaje, de haberse realizado la mediación, pero no tener derecho la parte actora a reclamar porque la cesión no era conocida por la parte demandada, exponiendo en los fundamentos la doctrina sobre la cesión de crédito, y el efecto liberador del pago realizado a quien se cree titular de aquél.

Tanto al recurrir la actora como al oponerse la demandada, olvidan qué es lo resuelto en la sentencia, pero ello es esencial en esta alzada, porque es la sentencia lo que se ataca a través del recurso. Y lo primero que se debe indicar es que el Juez no sustenta su rechazo de la acción de reclamación en el documento número 5 de la actora porque se viera arrastrado por lo afirmado y argumentado por la parte demandada, el Juez en la sentencia hace referencia a dos documentos el número 5 y el número 4 de los aportados por la actora, afirmando en un primer momento que la acción está fundada en el contrato de cesión fechado el 25 de marzo de 1.999, que es el documento número 4, no el documento número 5, aunque después en el fundamento segundo, párrafo segundo, afirma que la reclamación se efectúa en base al documento número 5, que no es el de cesión de derechos, sino el de mandato de venta, razonando después el por qué no tiene derecho a percibir los honorarios la actora, en base a la no validez de la cesión; es decir, al margen de identificaciones que hace el Juez de los documentos, la resolución denegatoria de la reclamación está fundada en el documento número 4, porque hay que volver a insistir, dadas las alegaciones de ambas partes litigantes, que el Juez sustenta su resolución, primero en la existencia de un mandato de venta, cumplido, y segundo, en no tener derecho la actora porque no conoció la demandada la "cesión". Y lo que debe resolverle primero es si la cesión es o no válida a los efectos de tener derecho a reclaman el cesionario los honorarios devengados.

Y antes de resolver lo anterior cabe reiterar, ante las manifestaciones contenidas en la oposición al recurso de apelación sobre qué documentos deben ser o no valorados o tenidos en cuenta para resolver, que, primero, la excepción de falta de legitimación activa no es procesal, sino de fondo, por tanto para resolverla no ha de tenerse un documento solo en cuenta, sino todos aquéllos que sirvan de fundamento a la pretensión que no la legitimación procesal o capacidad procesal de la actora, y lo son tanto el documento número 5 como los documentos números 4 y 14, y el resto de documentación aportada por una y otra parte, y segundo, que al margen de la identificación de documentos que hiciera el Juez en la sentencia, lo resuelto está fundado solo y exclusivamente en la validez de la cesión, por tanto el documento que tuvo en cuenta fue el documento número 4, fundamentalmente, y solo éste, aunque hiciera referencia a otro, el número 5 que era el mandato de venta, y a esta conclusión se llega por la afirmación de que no ratificó el documento el agente de la propiedad inmobiliaria D. Luis María , entendiendo que debía haber ratificado la "cesión del derecho" que no del contrato, lo que no consta fuera cedido, como se desprende de la lectura de aquél, documento por otra parte no impugnado ni negado por la demandada, y del resto de lo razonado ya que toda la sentencia hace referencia a la necesidad de conocimiento de la cesión por parte del cedido.

QUINTO.- Los motivos por los que el Juez deniega la demanda es porque no da validez a la cesión de derechos realizada a favor de la actora por D. Luis María , documento número 4, folio 58. Conclusión a la que llega, según se ha indicado en los anteriores fundamentos, porque el cedente no acudió al acto del Juicio a ratificar ese documento, y porque no era conocida la cesión por la parte demandada. Estas dos afirmaciones parten de dos errores, uno considerar que ese documento número 4 debía ser ratificado, cuando nunca fue impugnado de contrario, es decir, la parte demandada nunca negó que hubiera habido esa cesión, sino que consideraba que no era válida a los efecto de reclamarle los honorarios porque el contrato de mandato o corretaje era "intuitae personae" y por tanto no se podía ceder; este razonamiento de la parte no priva de eficacia a ese documento, ni su valoración requería la ratificación de D. Luis María , por tanto el argumento aunque sea a "mayor abundamiento" recogido en la sentencia, no puede servir para rechazar la demanda, por no ser eficaz o válida la cesión. Y el otro error, es que el Juez ha considerado que la parte demandada negó el conocimiento de la cesión, lo que también es incorrecto, en ningún momento negó tener conocimiento de esa cesión, sino que sostuvo que debía ser "consentida" por ella, que es un concepto jurídico distinto, pero es más, del conocimiento, o no, no se deriva la obligación de pago, sino un efecto liberador que tiene lugar cuando desconociendo la cesión paga a quien creía titular del derecho, pero esta situación no se ha producido, aunque a ella se refiera el Juez en sus razonamientos, porque en ningún momento ha pagado la parte demandada- apelada los honorarios por la comisión, no pudiendo presumirse el pago porque existiera tal mandato al Sr. Luis María , pero es más quien tenía que probar este pago a la persona física para liberarse de la reclamación objeto de este pleito era la demandada quien no ha alegado ese pago y tampoco lo ha probado, por tanto no cabe desestimar la acción de reclamación por pago liberatorio realizado por la entidad ARRENDAMIENTOS VANTISA S.L.

Una vez sentado lo anterior, es decir, lo incorrecto de los argumentos contenidos en la sentencia, lo que debe resolver es si procede o no estimar el recurso de apelación por deber la demandada los honorarios reclamados a la actora. Y para resolver es preciso partir de qué fue lo cedido, y después examinar la regulación de la cesión en nuestro Derecho.

Lo cedido por el SR. Luis María a la actora no fue el contrato de mandato, como pretendió en la instancia argumentar la demandada, sino sus derechos; y así resulta del documento aportado con el número 4 por la actora, el cual no fue impugnado de contrario, por tanto con eficacia a los efectos de resolver este proceso, y en él se dice "Ceder los derechos que pudieran corresponderme en la compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , La Moraleja,...., por las gestiones realizadas y que me fueron encargadas por el mandato de venta suscrito en fecha 9 de septiembre de 1996 con el propio y vendedor de la misma, la entidad ARRENDAMIENTOS VANTISA S.L, a la entidad DE SALAS CONSULTORES INMOBILIARIOS S.L", derechos que pueden ser pasados o futuros, en ningún momento está prohibido la cesión de derechos futuros, que serían los honorarios a devengarse como consecuencia de una actividad ya realizada o pendiente de ejecutar si la misma tuviera lugar. Por tanto no cabe rechazar la cesión por ser el mandato un contrato "intituitae persona", además, que serlo no significa que no se pudiera ceder la actividad cuando como en este caso no fue en exclusiva, y menos si ello es aceptado por la parte demandada, cuestión que por otra parte no es objeto de debate en esta alzada, dado que no se cedió un contrato, sino unos derechos. Y no es admisible el argumento de la demandada de que no se podían ceder derechos que solo podrían nacer de un contrato de mandado firmado en fecha posterior, fundamentado en existir un mandato escrito de fecha 26 de marzo de 1.999, día siguiente al de la cesión, porque primero, cabe la cesión de derechos futuros y segundo, porque en su afirmación trata la demandada de obviar un dato que es la existencia de un mandato anterior al SR. Luis María fechado en septiembre de 1996, mandato que existió porque así resulta primero de que el inmueble fuera visitado por la arrendataria, y optante de la compraventa Sra. Luz antes de la fecha de 26 de marzo de 1.999 lo que prueba que ese había un mandato anterior a esa fecha, mandato que es del año 1996 según resulta de la declaración del testigo D. Ernesto , que era el DIRECCION000 de la demandada, y socio fundador de la misma, quien firmó los contratos aportados por la actora referidos al inmueble objeto de este proceso y declaró que hubo un encargo para vender este inmueble al Sr. Luis María , "la persona física", en el año 1.996, y segundo, que no se puede rechazar la existencia de ese mandato del año 1.996 porque no exista documento escrito, porque los contratos pueden ser verbales, y no se puede negar la existencia del mandato previo del año 1.996 porque no existía documento escrito, ya que puede que fuera verbal, o escrito, porque lo esencial no es esto último sino que exista un mandato cierto del que se generen derechos de cobro y de honorarios a favor del mandatario quien puede cederlos.

Es cierto que se han aportado otros documentos, concretamente el número 5, y también el 14, y el fechado el 28 de marzo de 1999, y todos ellos lo que evidencian es la existencia de un mandato realizado a favor del Sr. Luis María , y el reconocimiento por parte de la demandada de que los derechos de cobro de honorarios derivados aquél fueran percibidos por la actora, recogiendo ente derecho en el contrato, en el que no fue parte la apelante, sino la futura compradora SRa. Luz , y la demandada, documento número 14 fechado el 26 de marzo de 1999, se incluyera una cláusula quinta reconocimiento la comisión no a favor del SR. Luis María sino de la entidad ahora recurrente, documento y cláusula que ha de ser interpretado en contra de la parte demandada- apelada, porque es una manifestación de voluntad de la misma, realizada de forma clara y contundente, sin que pueda oponerse mala fe, o cualquier otro comportamiento oscuro o abusivo de la actora porque lamisca no intervino en el mismo, y esa manifestación de voluntad no puede desvirtuarse por el documento número 28 del mismo mes y año, por varias razones, que son no tener efecto derogatorio un documento respecto de otro, como pretende afirmar la parte recurrente al decir que debe prevalecer el aportado por ella por ser de fecha posterior, porque pese a ser de fecha posterior no se dio explicación por el representante de la demandada de la supresión de esa cláusula cuando el testigo SR. Ernesto , que era apoderado en esas fechas, y la testigo Sra. Luz indicaron que la nueva redacción del documento tenia un fin, solo, que era recoger el nuevo precio de la venta por razón de las obras que había que ejecutar dado el mal estado de la finca, por tanto la voluntad no era su primer esa cláusula en el sentido de haber habido un error, o haberse pagado, etc, salvo que la razón fuera tratar de privar a la actora de un derecho que le había sido cedido válidamente que era también consecuencia de las gestiones que había realizado con el consentimiento de la demandada.

El segundo motivo por el que el Juez niega la validez de la cesión es porque no se le notificó a la parte demandada, y por tanto afirmó que la misma desconocía su existencia. Este argumento es inexacto y no puede ser admitido por este tribunal porque como ya se ha indicado la parte demandada en ningún momento negó haber tenido conocimiento de la "cesión", lo que sostuvo era que no la había consentido entendiendo erróneamente que es preciso para su eficacia el consentimiento.

Para resolver si debe o no pagar la parte demandada, en base a la cesión, es preciso no confundir entre la validez de la cesión, y la eficacia de la misma, para lo que sí debe tenerse en cuenta el conocimiento que haya tenido la parte cedida a efectos no de no pagar sino de no tener que hacerlo nuevamente si antes ya ha pagado, pago que la liberaría frente al actor; pero esto no es lo que se ha planteado por la demandada, quien no ha alegado en ningún momento, ni tampoco lo ha probado que hubiera pagado ya al Sr. Luis María .

La cesión de crédito es un cambio de sujeto en la relación obligatoria, en este caso concreto de la persona del acreedor. Este cambio no plantea en nuestro Derecho ningún problema, se lleva a cabo mediante un negocio jurídico celebrado por el acreedor cedente con otra persona, el cesionario, cuando se produce "Inter. Vivos", el virtud del cual aquél transmite a éste la titularidad del derecho de crédito cedido; nuestro Código Civil regula la cesión de forma imperfecta, refiriéndose a ella en os artículos 1526 y siguientes del Código Bajo, cuando habla de "transmisiones de créditos y demás derechos incorporales", considerándolo como un apéndice del contrato de compraventa. Ese negocio jurídico es consensual quedando cedido el crédito una vez que las partes, cedente y cesionario, así lo acuerdan o consienten, permaneciendo la relación inicial obligatorio inalterable, aunque desapareciendo el acreedor inicial, que se sustituye por el cesionario. Para que la cesión tenga lugar no se precisa ninguna forma especial, salvo cuando se trata de donaciones, artículo 632 C.c, y ello porque rige el principio de la libertad de forma, artículo 1278 C.c.

No debe confundirse la validez del negocio con la eficacia de la cesión frente a terceros, porque para que esto último se produzca es preciso que le sea notificado, a los efectos del artículo 1527 del c.c., que dice "El deudor, que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor, quedará libre de la obligación". Por tanto si el deudor paga al acreedor cedente antes de esa notificación la acción de reclamación del acreedor cesionario no podría prosperar, porque sería válida la excepción de pago opuesta por el cedido; ahora bien, si paga el deudor cedido después de haberle sido notificada la cesión, no queda liberado por el pago indebido realizado. De lo anterior resulta evidente, que la notificación es una comunicación o puesta en conocimiento del deudor cedido del otorgamiento del negocio de cesión de crédito, y su fin no es que tenga validez la cesión, sin la eficacia de la misma frente a tercero, al deudor, en relación con la excepción de pago que el mismo vaya a oponer.

Es importante indicar que el Código Civil no habla de notificación sino de "tener conocimiento", artículo 1527 C.c, lo que significa que para poder oponer el deudor, el pago, es preciso no que no se le haya notificado, sino que no hubiera tenido conocimiento antes de pagar, siendo por tanto un tema de prueba.

En nuestro Derecho no es preciso que se consienta por el deudor cedido la cesión; por tanto la alegación opuesta por la demandada no era de recibo para estimar o no la acción de cobro ejercitada. El rechazo de la demanda solo podría haberse fundado en haber pagado, y siempre que el pago hubiera sido realizado antes de tener conocimiento, pero ni la parte demandada ha pagado, ni desconocía la cesión y además sabía que tenía que pagar a la actora porque así resulta del documento número 14 aportado por esta última, el cual prueba que sabía que debía pagar a la entidad demandante, y que había sido ella quien había realizado las gestiones de venta, todo ello aceptado por la apelada, quien había asumido el compromiso de pagar, no pudiendo tratar de evadirse de esa obligación tras haber obtenido el beneficio, o aprovechamiento de las negociaciones realizadas por la actora, porque se hubiera rebajado en el precio de la venta, porque ello no es causa para no pagar, sino para reducir el porcentaje a favor de la actora fijado en relación con el precio cierto pagado, por tanto un cambio en aquel no es motivo para negar el derecho al cobro de la comisión.

El Juez al denegar la validez de la cesión incurrió en error tanto al valorar la prueba como al aplicar el derecho antes indicado, procediendo por ello de entrada revocar la sentencia, afirmando que la actora está legitimada ad causam para reclamar la comisión por la venta del inmueble propiedad de la demandada, y que esta está obligada a su pago.

SEXTO.- Lo que debe por último resolverse es cuál es el importe de los honorarios. La demandada de forma subsidiaria para el supuesto de que se la condenara a pagar la comisión reclamada, sostuvo que era no un 5% sino 0'6%, porque esta es la prevista en las normas colegiales para de "opción de compra". Esta última petición consistente en una reducción de la cuantía de los honorarios a percibir por la actora no es de recibo, porque al margen de normas colegiales se ha de estar a lo pactado, y está probado, que lo pactado fue un 5%, porque eso fue lo acordado para la venta del chalet o inmueble propiedad de la demandada con D. Luis María , y ese porcentaje es el que se reconoció como a favor de la actora, no existiendo ningún acuerdo ulterior que lo redujera. Pero además porque la comisión reclamada es la derivada de la mediación para vender no para suscribir contrato de opción de venta, por tanto tampoco procedería si es que en hipótesis no hubiera habido acuerdo, que lo hubo y en el sentido antes indicado porque la mediación fue además de en las relaciones previas con la Sra. Luz , contrato de arrendamiento y opción de compra, en la venta, que era el fin último perseguido por la apelada, y para cuya consecución fue contratada la actora.

SÉPTIMO.- El recurso debe ser estimado, debiéndose revocar la sentencia de instancia, y CONDENAR a la demandada ARRENDAMIENTOS VANTISA S.L a abonar a la actora como honorarios por la mediación la cantidad reclamada de 10.750.000pts, más intereses desde la interpelación judicial, y al pago de las costas de la primera instancia, artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

OCTAVO.- Estimado el recurso de apelación no procede hacer pronunciamiento respecto de las costas de la esta alzada, según lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se remite al artículo 394 del mismo texto legal.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

En virtud de lo expuesto, este Tribunal acuerda ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de DE SALAS CONSULTORES INMOBILIARIOS, S.L. contra la sentencia dictada en el asunto a que se refiere el rollo de Sala, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 35 de Madrid, en fecha 8 de abril de 2002 y revocando la sentencia de instancia, ESTIMAR la acción de reclamación interpuesta por la representación de "DE SALAS CONSULTORES INMOBILIARIIOS S.L" CONDENANDO a ARRENDAMIENTOS VANTISA S.L. a pagarle la cantidad debida de diez millones setecientas cincuenta mil pesetas (sesenta y cuatro mil seiscientos ocho euros con ochenta céntimos de euro, 64.608'80€) más intereses moratorios desde la interpelación judicial que serán los legales, y al pago de las costas de la primera instancia.

No ha lugar a hacer pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada, debiendo cada parte abonar las generadas a su instancia y las comunes por mitad.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.