Sentencia Civil Nº 371/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 470/2010 de 30 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO UNO DE MARBELLA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 470/2010.

SENTENCIA NÚM. 371.

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

D. Melchor Hernández Calvo

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 30 de julio de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Marbella, sobre resolución contractual y reclamación de cantidad, seguidos a instancia de Doña Esperanza y otra contra la entidad "Inmobiliaria Estabella S.L."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Uno de Marbella dictó sentencia de fecha 11 de noviembre de 2009 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

"ESTIMO la demanda interpuesta por la Sra. Procuradora Dª MARIA JOSE CABELLOS MENÉNDEZ en nombre y representación de Dª Esperanza Y Dª Socorro declarando la resolución del contrato de compraventa concertado entre las partes en fecha de 23 de mayo de 2003, sobre la vivienda definida como nº NUM000 , bloque NUM001 , del conjunto residencial DIRECCION000 , condenando a la demandada a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio por 68.480 euros. Esta cantidad devengará los intereses legales desde el 14 de julio de 2008, con condena en costas a la demandada.

DESESTIMO la demanda reconvencional presentada por Dª IRENE MOLINERO ROMERO en representación de INMOBILIARIA ESTABELLA, absolviendo a Dª Esperanza Y Dª Socorro de los pedimentos contenidos en la misma, con condena en costas a la parte reconviniente."

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la entidad demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 21 de marzo de 2011.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que convalidase la eficacia jurídica de la resolución del contrato de compraventa realizada extrajudicialmente por la ahora apelante mediante las actas notariales referidas, declarando que el contrato de compraventa firmado por las partes en fecha 23 de mayo de 2003 está resuelto y sin efecto jurídico alguno desde la fecha en que se practicaron dichos requerimientos notariales, al no haberse opuesto la parte actora-reconvenida a las causas de resolución invocadas por esta parte en los mencionados requerimientos notariales, ni judicial ni extrajudicialmente. Consecuencia de lo anterior, y en ejecución de la cláusula tercera del contrato de compraventa, declarase la Sala igualmente el derecho de esta parte a retener las cantidades entregas por las compradoras como parte del precio por importe de 68.480'00 euros. Se condene a la parte ahora apelada al pago de las costas procesales tanto en la primera como en la segunda instancia. Alegó como motivos de su recurso, ampliándolos en el extenso escrito en que los formuló, que la convalidación judicial de las resoluciones extrajudiciales ejercitadas en su día por esta parte y solicitada en la reconvención se ha de examinar con carácter preferente a las acciones que se ejercitan de contrario en el escrito de demanda, pues la instada por las actoras no desplegó efecto jurídico alguno ya que esta parte se opuso a la misma en tiempo y forma, mientras que las resoluciones extrajudiciales instadas por la demandada-reconviniente alcanzaron plena validez y efectos desde la misma fecha en que se ejercitaron y, a diferencia de la que se ejercita en la demanda, no necesitan de convalidación judicial alguna, pues las mismas, al no tener oposición por las actoras ni impugnarse judicialmente, alcanzaron plenos efectos jurídicos desde la fecha en que se llevaron a cabo. Es por ello por lo que se ha de examinar con carácter preferente el objeto de la reconvención, pues, si se convalida la eficacia jurídica de las resoluciones extrajudiciales llevadas a cabo por esta parte, es obvio que ya no cabe examinar ninguna de la acciones que se ejercitan en la demanda, pues cuando la actora interpuso su demanda el contrato de compraventa estaba ya resuelto por esta parte de forma extrajudicial. En consecuencia, la sentencia ha de declarar la convalidación de la eficacia jurídica de las resoluciones extrajudiciales llevadas a cabo por mi parte. En este sentido se ha acreditado en autos el cumplimiento del contrato por parte de la demandada y el grave incumplimiento de obligaciones esenciales por parte de las actoras, consistentes en no abonar el precio acordado y no otorgar la escritura de compraventa, a pesar de haber sido requeridas expresamente por esta parte para tal fin. La parte actora en ningún momento ha discutido en su demanda los motivos de resolución consignados en las citadas actas notariales, ni ha impugnado judicialmente dichas resoluciones extrajudiciales, ni mostró disconformidad con las mismas extrajudicialmente. La contraparte se limita en su demanda a interesar la resolución de un contrato que a todas luces quedó resuelto por esta parte en las fechas indicadas. Es por ello que esta parte solicita simplemente la convalidación de la eficacia jurídica de las resoluciones extrajudiciales llevadas acabo por mi parte, pero sin que sea objeto de este procedimiento examinar la legalidad de las mismas, pues dichas resoluciones no han sido impugnadas judicialmente por la parte actora, por lo que sólo cabe simplemente la convalidación de su eficacia jurídica desde la fecha en que se efectuaron. Subsidiariamente y en cuanto a los efectos jurídicos de la resolución contractual instada por la actora de forma extrajudicial, esta parte se opuso en tiempo y forma a la resolución del contrato instada por las actoras, y consta que la oposición a la resolución de las demandantes y la resolución instada por la demandada fue debidamente notificada a las demandantes en el domicilio consignado en el contrato, notificación que fue rehusada de forma consciente y temeraria, por lo que el intento de notificación, según la Jurisprudencia, se tiene por realizado a todos los efectos legales. Por otra parte, no es que no exista incumplimiento culposo ni grave por esta parte, sino que ni siquiera existe incumplimiento. Considera la sentencia que el plazo de 24 meses consignado en el contrato para la finalización de la obra ha de entenderse también para la entrega de la vivienda. Y una cosa es la finalización de la obra y otra bien distinta la entrega al comprador que depende de la obtención de la cédula de habitabilidad de la misma o de la licencia de 1ª ocupación que ha de expedir el Ayuntamiento y se ha demorado por circunstancias ajenas a mi patrocinada. Por otra parte, el retraso en la obtención de la Licencia de 1ª ocupación no ha afectado sólo a los demandantes, sino al resto de propietarios del Complejo residencial, muchos de los cuales escrituraron su vivienda antes de obtenerse la referida licencia. En este sentido manifestó la apelante que el mero retraso, que además está plenamente justificado, en la concesión por el Ayuntamiento de la licencia, no es causa para instar la resolución del contrato. Sin perjuicio de ello, nos encontramos ante una obligación accesoria, que no esencial, del contrato, cuyo retraso en el cumplimiento ha sido debido a razones burocráticas, luego tampoco ha existido una voluntad obstativa, ni una voluntad deliberadamente rebelde, ni incumplimiento alguno que merezca ser calificado como de grave por esta parte. Tampoco se comparte el criterio sostenido de contrario respecto a la cláusula tercera y la octava del contrato firmado por las partes que se califican como abusivas y nulas de pleno derecho, pues el que los consumidores y usuarios sean protegidos legalmente contra las cláusulas generales oscuras y abusivas en los términos previstos en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios no autoriza, en modo alguno, soslayar el carácter vinculante de dichas cláusulas cuando, como es el caso, se respetan las prescripciones legales. Además, las cláusulas que se denuncian tienen sus correspondientes contraprestaciones económicas a favor de las compradoras, por lo que en ningún caso pueden tildarse de "abusivas". Por último, aunque se trata de una cuestión no abordada en la sentencia, "ad cautelam" se insiste en que resulta improcedente denunciar como causa de resolución el posible incumplimiento del aseguramiento de las cantidades adelantadas por los compradores cuando ya se ha resuelto el contrato por esta parte. No obstante, se alega de contrario un posible incumplimiento por esta parte a consecuencia de la falta de aseguramiento de las cantidades entregadas por el comprador, circunstancia ésta que en ningún caso puede ser invocada como causa de resolución del contrato, pues no constituye la misma una obligación esencial cuyo incumplimiento de lugar a dicha consecuencia jurídica, por lo que debe ser desestimada la posibilidad de resolver por este motivo. En conclusión, si mi parte no ha sido requerida para el cumplimiento del contrato en sus propios términos, es evidente que no ha incurrido en mora, lo que impide considerar que haya existido incumplimiento grave y culpable, ni voluntad de incumplir alguna, lo que imposibilita a las demandantes para instar la resolución del contrato.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, condenando expresamente a la parte recurrente a las costas de la segunda instancia y añadiendo que es absurdo el planteamiento contenido en el escrito de interposición del recurso de apelación pues la recurrente no expresa argumentos jurídicos lógicos para afirmar que su acción y petición de resolución del contrato entre las partes, articulada por vía de reconvención, se hubiera de examinar con carácter previo a la instada en la demanda principal. Al contrario parecería más lógico que se decidiera primero la acción ejercitada en la demanda y, a continuación, las planteadas por la reconviniente. Es improcedente, por otra parte, la estimación de la reconvención, pues olvida la recurrente que la sentencia valora la prueba de forma objetiva e imparcial y no llega precisamente a la conclusión de que la vendedora hubiera cumplido sus obligaciones contractuales cuando pretende exigir el otorgamiento de escritura pública y el pago del resto del precio. Al contrario el Juez llega a la convicción de que la promotora incumplió su obligación esencial y principal de forma grave, al no entregar la vivienda en el plazo prometido, sin estar en condiciones de poder hacerlo sino tres años después de vencido dicho plazo. Por tanto, es evidente que su posición y condición de incumplidora le impedía exigir ni el cumplimiento del contrato ni la resolución, pues el artículo 1124 del CC sólo legitima para ello a quien no hubiera incumplido el contrato bilateral y sinalagmático. Por lo tanto, al formular el requerimiento de cumplimiento (que no de resolución) aportado de contrario, la promotora no estaba legitimada ni en condiciones ni para resolver ni para exigir el cumplimiento del contrato por haberse colocado en previa posición de incumplidora desde años atrás. Insiste la apelante en un hecho carente de toda justificación, como sería que las compradoras no se habrían opuesto a su pretensión (de la promotora) de resolver el contrato por culpa de ellas, cuando resulta que se ha demostrado todo lo contrario, pues desde la formulación del Burofax de 14 de julio de 2008 las compradoras mostraban una voluntad clara de ser ellas quienes optaban por la resolución por el incumplimiento único y grave de la vendedora, siendo inequívoca dicha postura con la pretensión contraria de ser ellas las incumplidoras y causantes de la resolución. El incumplimiento de la promotora es evidente y no exigía requerimiento previo de la contraparte, y ello deriva del hecho acreditado de que llegado el momento de cumplir no lo hace, sino que incumple y lo hace de forma grave, reiterada y frustrante al pasar años sin hacerlo, por causas solo a ella imputables directamente o por culpa "in eligendo". No es de aplicación el artículo 1100 del CC , invocado pretendiendo que la vendedora debiera haber sido requerida antes y denunciada de mora, puesto que el carácter sinalagmático y recíproco de las obligaciones y la esencialidad del plazo de entrega (por imperativo legal), impide tal posibilidad. La recurrente pretende hacer creer que no tenía obligación alguna de entregar la vivienda y garaje en una fecha concreta, pues, según ella, su obligación se limitaba a terminar las obras en una fecha sin más. Es absurdo y la sentencia recurrida se hace eco de la esencialidad del plazo de entrega y cumplimiento de la obligación de todo vendedor de viviendas. En definitiva, se prueba el retraso de casi tres años constitutivo de incumplimiento esencial y frustrante; retraso imputable a la promotora-vendedora de una obra mal emplazada, y desde luego ajeno y no reprochable las compradoras, siendo el cumplimiento o incumplimiento de un contrato una cuestión de mero hecho correspondiendo su apreciación al juzgador de instancia, de acuerdo con la valoración objetiva y conjunta del material probatorio aportado a la litis. Queda insistir en el carácter abusivo de las cláusulas 3ª y 8ª, a la luz de la Legislación sobre Consumidores y Usuarios, y de la jurisprudencia que la desarrolla, y en el incumplimiento de la obligación de constituir garantía suficiente a favor de las compradoras que asegurara a éstas la restitución rápida, íntegra y completa de todas las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compra, así como la devolución de los intereses devengados por dichas cantidades adelantadas, al tipo de interés legal del dinero. La desestimación del recurso de apelación debe motivar la condena de la apelante al pago de las costas procesales causadas con dicha impugnación.

TERCERO.- Considerando que, como bien indica el Juez "a quo", las demandantes ejercitan acumuladamente una acción de resolución de contrato de compraventa y la consecuente de reclamación de cantidad frente a la inmobiliaria demandada, en base a que, en fecha de 23 de mayo de 2003 suscribieron un contrato privado de compraventa sobre una concreta vivienda y sus anexos de la DIRECCION000 " de Manilva (Málaga), siendo el precio de venta el de 160.000 euros, más IVA, que se abonaría en tres pagos parciales, resultando que las compradoras han entregado a la demandada 68.480 euros a cuenta del precio. Entienden que, según el contrato, la vivienda debería estar terminada en el plazo veinticuatro meses, por lo que el plazo máximo de terminación y entrega terminaba el mes de mayo de 2005. Alegan que, llegada esa fecha, la vivienda no estaba terminada ni fue entregada a las compradoras, y hasta el 6 de mayo de 2008 la promotora no obtuvo licencia de primera ocupación para poder entregar la vivienda en condiciones aptas para su utilización y disfrute. Ya desde el año 2006, las actoras manifestaron verbalmente a los intermediarios y a la promotora su voluntad de resolver el contrato, siendo aconsejadas - sin oposición - para que formalizasen la resolución cuando hubiera un nuevo comprador interesado, pero, llegado el año 2008, optaron por dar por resuelto el contrato y solicitar la devolución de las cantidades, comunicándolo por burofax en fecha 14 de julio de 2008. La promotora días antes del requerimiento de las actoras, había dirigido también un requerimiento a las demandantes para que comparecieran en julio de 2008 en una Notaria de Málaga a otorgar la escritura publica de compraventa y pagar el resto del precio, advirtiéndoles que, de no comparecer, se estaría a lo estipulado en la cláusula 3ª del contrato dando virtualidad a la condición resolutoria del artículo 1504 del CC . Entendiendo las actoras dicha cláusula nula de pleno derecho por su carácter abusivo y desproporcionado, concluyen que no hay duda de que la demandada, como promotora inmobiliaria y vendedora, ha incumplido sus obligaciones legales y contractuales, entre ellas la de asegurar las cantidades entregadas mediante aval o seguro. Sigue relatando correctamente el Juez "a quo" que, frente a esta pretensión, la parte demandada opone el cumplimiento de sus obligaciones alegando que, en fecha de 11 de diciembre de 2002, el Ayuntamiento de Manilva le concedió licencia de obras para la construcción del conjunto de viviendas a la que pertenece la vendida a las actoras; que en el contrato privado se pactó por las partes una fecha para la terminación de la obra definida en el proyecto, pero que no se pactó la fecha de entrega de la vivienda objeto de la compraventa, ni se estableció como obligación esencial de la vendedora la entrega de la vivienda en una fecha determinada. Que la obra finalizó el 9 de noviembre de 2005, según el certificado final de obra, y que contaba con todos los servicios urbanísticos necesarios, por lo que no ha existido incumplimiento en relación a la fecha de terminación. Por otra parte, no ha existido imposibilidad de obtención de la licencia de primera ocupación, sino un simple retraso en su obtención que no ha sido por causa de la promotora, sino debido al retraso burocrático municipal en la tramitación del expediente y por razones de tipo técnico; y tales causas se excluyen por el propio contrato de ser consideradas como incumplimiento grave y culpable de la promotora. Además, la falta de obtención de la licencia de primera ocupación no impedía el otorgamiento de la escritura publica de compraventa porque las partes no pactaron la entrega de la vivienda supeditada a la obtención de la licencia de primera ocupación. Algunos compradores no han tenido problema en escriturar durante la sustanciación de los trámites de la obtención de la licencia de primera ocupación y así lo han hecho; no obstante, mediante acta notarial, fechada el 6 de junio de 2008, la demandada requirió a las actoras para el otorgamiento de la escritura, bajo apercibimiento de que en caso de incomparecencia, se estaría a lo estipulado en la cláusula tercera, (resolución del contrato por falta de abono del precio acordado y retención de las cantidades entregadas a cuenta), y en respuesta a este requerimiento las actoras notificaron a la demandada la resolución del contrato con la finalidad de evitar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. El representante legal de la promotora se personó el 16 de julio de 2008 en la Notaría sin que las demandantes lo hicieran, y la demandada notificó su oposición a la resolución del contrato instada por las actoras, pero no quisieron darse por notificadas; por lo que la resolución extrajudicial promovida por las actoras no tiene validez jurídica alguna, ya que el contrato quedó resuelto por la demandada sin oposición de las demandantes. En consecuencia, las actoras no están facultadas para instar la resolución de un contrato que ya había quedado resuelto de forma extrajudicial. En la reconvención se pide por ello que se convalide la eficacia de la resolución del contrato de compraventa realizada extrajudicialmente por la demandada y se declarare que el contrato privado de compraventa firmado por las partes está resuelto y sin efecto jurídico alguno desde el requerimiento notarial. Tras esta exposición - de la que se deduce que ambas partes en litigio mantienen sus argumentos y peticiones en esta segunda instancia - el juez centra acertadamente la cuestión expresando que el objeto de debate no es otro que determina, en base a la prueba practicada, cual de los dos posibles incumplimientos ha determinado la resolución del contrato privado de compraventa celebrado entre las partes, lo que, además de la oportuna declaración, implica rechazar la resolución instada de contrario y declarar los efectos que sean procedentes.

CUARTO.- Considerando que en la sentencia ahora revisada se establece como probado - y esta Sala hace suyo tal resultado probatorio, pues ciertamente deriva de lo actuado tras el nuevo análisis en esta segunda instancia - que las demandantes suscribieron en fecha de 23 de mayo de 2003 un contrato privado de compraventa, "sobre plano", de una vivienda reseñada con el número NUM000 del bloque NUM001 del conjunto " DIRECCION000 " de Manilva, pactando expresamente en el mismo que "la duración máxima de la obra será de 24 meses"; que, en fecha 9 de noviembre de 2005, se expidió certificado final de obra por la Dirección facultativa de la misma, siendo visado por los Colegios profesionales respectivos posteriormente; que, en fecha 2 de junio de 2008, la promotora y vendedora, ahora demandada, remitió carta a las hoy actoras en las que las requería formalmente para elevar el contrato a escritura pública el 16 de julio de 2008 citándolas en una Notaría; que el día 14 de julio de 2008 las actoras remitieron carta a la demandada manifestando su voluntad de dar por resuelto el contrato ante la ausencia de la entrega de la vivienda dentro de plazo. El Ayuntamiento de Manilva otorgó licencia de primera utilización - parcial para los bloques 1 y 2 - en fecha 19 de diciembre de 2007, y la total y definitiva de primera ocupación - por tanto, para el bloque NUM001 , donde radica la vivienda en cuestión - el 6 de mayo de 2008, cuando se aprueba definitivamente, tras las correcciones denunciadas en el correspondiente expediente municipal, en fecha 30 de abril de 2008, el estudio de detalle de la Unidad de Ejecución AL-8-5 de " DIRECCION000 ". Y no cabe acoger el argumento con el que la demandada se opone a la demanda y formula su reconvención, en el sentido de que las partes no pactaron ninguna fecha de entrega de la vivienda objeto de la compraventa, ni establecieron como obligación esencial de la vendedora la entrega de la vivienda en una fecha determinada, sino que solo se pactó la fecha de terminación de la obra definida en el proyecto. La razón es que la Sala comparte el razonamiento del juzgador sobre que en la compraventa de una vivienda en construcción, como es el caso, el plazo de entrega de la misma es un elemento esencial del contrato, pues, de no pactarse, el contrato no sería valido y eficaz al quedar al arbitrio de uno solo de los contratantes, contraviniendo el tenor del artículo 1256 del CC . Por ello tampoco cabe estudiar primero la reconvención en base a que la demandada resolvió primero el contrato, sino averiguar en base a la prueba cual de las litigantes, habiendo cumplido previamente sus obligaciones, puede pedir la resolución contractual por haber incumplido la contraria. Consta en autos que las demandantes cumplieron abonando a cuenta la parte de precio según se había estipulado, y solo dejan de acudir a la Notaría a la firma de la escritura y al abono del resto del precio aplazado cuando es notorio y excesivo el transcurso de tiempo sin que les fuera entregada la vivienda. En consecuencia, el motivo resolutorio alegado por las actoras viene referido al incumplimiento por parte de la vendedora de su obligación principal, cual es la falta de entrega efectiva de la vivienda en las condiciones necesarias para el uso de su destino, en cuanto que no es hasta mediado 2008 que el Ayuntamiento de Manilva expide la Licencia de Primera Ocupación, entendiendo la promotora que la falta de la misma no impide que la vivienda sea entregada y ocupada por las compradoras, pues la construcción estuvo terminada con anterioridad, como se desprende de la Certificación Final de Obra expedida en su día por la Dirección facultativa. En este sentido y por lo que ahora se dirá no puede acogerse la interpretación contractual que hace la demandada en cuanto vincula la entrega de la vivienda a la referida Certificación Final de Obra y no a la Licencia de Primera Ocupación. Y ello porque la denominada "licencia de primera ocupación", o de primera utilización, como ya ha puesto reiteradamente de manifiesto esta Sala en resoluciones precedentes, no tiene otra finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. La citada licencia, además, aparece configurada administrativamente como medio de acceso a los servicios del inmueble, y por tanto, de uso de la vivienda para el fin que le es propio. De lo expuesto se concluye que la licencia de primera utilización no se concede a un piso en concreto sino a la edificación, pero obviamente es el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas que integran la nueva construcción puedan ser utilizadas y ocupadas por terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas, electricidad, teléfono y demás servicios básicos. Por otra parte, no cabe duda de que el obligado a solicitar dicha licencia es el titular de la licencia de obra, en este caso la promotora. Y si la vivienda no dispone de la licencia, no puede ser objeto de uso u ocupación legal, con independencia de que algunos compradores consientan entrar en posesión del inmueble antes de su legalización. La promotora (vendedora) fue quién asumió el compromiso con la Administración, y solo se libera del mismo mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, y es entonces cuando la Administración está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sin una actividad reglada, y que no se suple por el transcurso del tiempo. La entidad vendedora hoy demandada y apelante, como promotora, no podía desconocer, ni lógicamente cabe suponer que desconocía, esta normativa de Disciplina Urbanística; por consiguiente, a la promotora le correspondía cumplir el compromiso administrativo - con el que nada tienen que ver las compradoras - y gestionar la licencia de primera ocupación, como era su obligación como promotora y como vendedora, así como entregar la cosa (la vivienda) en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto, a lo que le obligaba el contrato de compraventa. Ha de concluirse pues que una cosa es la conclusión de la obra, que se acredita mediante la correspondiente certificación facultativa, y otra muy distinta es el libramiento de la cédula de habitabilidad, que incumbe a la Administración y autoriza para usar el inmueble. Y de nada sirve que se termine el edificio o que se le dote de mobiliario o que, incluso, se entreguen las viviendas, si no van acompañadas de sus correspondientes cédulas de habitabilidad. En este sentido el argumento de la apelante ha de rechazarse de plano pues, exigiendo un calendario para el pago del precio al comprador, no tiene lógica el compromiso de "terminar la obra" si no se pacta la entrega del inmueble en un plazo prudencial que ha de relacionarse con la terminación. Y ello porque el fin material de la obra, sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega. Para ello es obligación exclusiva de la promotora finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo establecido en los artículos 1091 , 1096 , 1101 , 1256 y 1258 CC y también a lo previsto en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Por ello, aunque es física o materialmente posible ocupar una vivienda antes de disponer de la cédula de habitabilidad, es ésta y no el certificado de finalización de obra, lo que permite la ocupación efectiva de la misma. Entendiendo así la Sala que la demandada se obligó, en la compraventa celebrada con las actoras, a la entrega de la vivienda comprada en fecha inmediata a la de finalización de la obra, es decir, en mayo de 2005, coincide con el juzgador en que, a partir de esa fecha, comienza la mora para la vendedora que, en ningún momento hasta junio 2008 requirió a las compradoras para escriturar y abonar el resto del precio. Por lo expuesto es acertada la conclusión a la que llega el Juez "a quo" respecto a que la demandada-vendedora no ha estado en condiciones de cumplir su obligación esencial de entrega de la vivienda hasta mayo de 2008, mientras que las demandantes-compradoras sí han cumplido con lo pactado y pueden optar entre resolver el contrato o instar su cumplimiento, según permite el artículo 1124 del Código Civil . Consecuentemente la actitud de la demandada es la que vulnera el contenido del artículo citado, y concordantes, referidos al contrato de compraventa de inmuebles. Y la mas reciente doctrina jurisprudencial entiende que para la resolución del contrato es suficiente que se frustre el fin del mismo para la otra parte, es decir, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar, las legítimas aspiraciones de la contraparte; así como que no es preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de incumplir, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó y no amparada en una justa causa que ha de ser probada por quien la alega. Como consecuencia o efecto de la resolución contractual, producida a instancia de las demandantes y por causa atribuible a la demandada, aquéllas tienen derecho a que se les restituyan las cantidades entregadas a cuenta del precio pactado, que ascienden a lo indicado en la demanda más los intereses legales devengados de dicha suma desde el requerimiento extrajudicial, como establece el artículo 1108 del Código Civil y acoge la sentencia. Por ello procede estimar la demanda principal, como ha hecho el juzgador, y ello lleva consigo la desestimación de la demanda reconvencional con la correlativa absolución de las reconvenidas de todos los pedimentos contenidos en la misma. Se impone, pues la íntegra confirmación de la sentencia ahora revisada, incluso en materia de costas procesales pues, conforme establece el artículo 394.1 de la LEC , el juzgador correctamente condena, en las derivadas de la demanda principal, a la demandada en cuanto ha visto rechazadas sus pretensiones absolutorias; y respecto a las derivadas de la demanda reconvencional, las impone igualmente a la parte reconviniente porque ha visto rechazadas también las pretensiones contenidas en la misma.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de entidad "Inmobiliaria Estabella S.L." contra la sentencia dictada en fecha once de noviembre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Marbella en sus autos civiles 458/2009, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.