Sentencia CIVIL Nº 371/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 365/2016 de 02 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2016-0003020

Procedimiento:RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000365/2016- R -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000340/2013

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 20 DE VALENCIA

Apelante: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE VALENCIA

Procurador.-Dña. ROSA MARIA CORRECHER PARDO

Apelante: D. Romualdo .

Procurador.- Dña.ANA MARIA BALLESTEROS NAVARRO.

Apelado: D. Severiano .

Procurador.- Dña. AMPARO GARCIA ORTS.

SENTENCIA Nº 371/2016

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

DÑA. SUSANA CATALAN MUEDRA

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

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En VALENCIA, a dos de diciembre de dos mil dieciséis

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario 340/2013, promovidos por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE VALENCIA contra D. Romualdo y D. Severiano sobre 'reclamación de cantidad', pendientes ante la misma en virtud de sendos recursos de apelación interpuestos por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE VALENCIA y por D. Romualdo , representados respectivamente por los Procuradores Dña. ROSA MARIA CORRECHER PARDO y Dña. ANA MARIA BALLESTEROS NAVARRO y asistidos repectivamente de los Letrado D. ANTONIO GARCIA GIMENO y D. JOSE EDUARDO BAYONA SOTOS contra D. Severiano , representado por el Procurador Dña. AMPARO GARCIA ORTS y asistido del Letrado D. JOSE TORNERO MARIN.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 20 DE VALENCIA, en fecha 2 de noviembre de 2016 en el Juicio Ordinario 340/2013 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Dª Rosa Maria Correcher Pardo en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 (Valencia) contra D. Romualdo y D. Severiano ,debo condenar y condeno a los demandados a abonar solidariamente a la actora el importe de 178,86 euros.y mancomunadamente cada uno deberá pagarle 7,92 euros, todo ello incrementado con el interés legal desde la fecha de 2 de noviembre de 2012 ,e igualmente se declara la preferencia de este crédito frente a los designados en los apartados 3 º, 4 º y 5º del art. 1923 del CC ,y que la vivienda puerta 11ª está afecta al cumplimiento de esta obligación. Cada parte litigante abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. -Que desestimando la demanda reconvencional deducida por Dª Ana Mª Ballesteros Navarro en nombre y representación de D. Romualdo contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 de Valencia en reclamación de 12412,98 euros como reintegro de cantidades asumidas por cuenta de la Comunidad, debo absolver y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones de la demanda. Se imponen las costas a la parte reconviniente. '.

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpusieron en tiempo y forma sendos recursos de apelación por las representaciones procesales de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE VALENCIA y de D. Romualdo , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentaron en tiempo y forma escritos de oposición por las representaciones de D. Romualdo y de D. Severiano respecto al recurso interpuesto por a la C.P. C/ DIRECCION000 NUM000 DE VALENCIA. Y escrito de oposición por la representación C.P. C/ DIRECCION000 NUM000 DE VALENCIAD de respecto al recurso interpuesto por D. Romualdo .

Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramitó la alzada con celebración de la vista correspondiente el día 6 de octubre de 2016, donde se practicó la prueba propuesta y admitida en esta instancia, a cuyo acto asistieron las partes que constan en el acta reseñada al efecto, quienes solicitaron se dictara Sentencia conforme la pretensión de sus respectivos patrocinados.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales, excepto el plazo para dictar sentencia dada la complejidad del asunto.

Fundamentos

No comparte la Sala los razonamientos de la resolución recurrida, que se contrapongan a los siguientes y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inicio por la demanda solicitando que se dicte Sentencia por la que se condene a don Romualdo a pagar a la Comunidad de Propietarios actora la suma de 8.021,30 euros, más los intereses legales; se condene a don Severiano con carácter solidario junto al otro codemandado, a la suma de 6.427,65 euros más los intereses; declarando que el crédito que se reclama es, en cuanto a la anualidad de 2011 y parte vencida de 2012 por importe de 6.427,65 euros, preferente a efectos del artículo 1.923 del Código Civil , y precede para su satisfacción a los enumerados en los apartados 3º,4º y 5º de dicho precepto, y que la vivienda está especialmente afecta y responde del pago de esta deuda, y que se condene a los demandados al pago de las costas del presente procedimiento y las causadas en el monitorio. Admitida la demanda se opusieron a ella los demandados:

1- Don Romualdo en cuanto que: los gastos ordinarios por importe de 2225 € correspondientes a las cuotas mensuales desde noviembre de 2005 hasta mayo de 2012, están compensadas con las cantidades que fueron pagadas por él y que deben ser a cargo de la Comunidad y que son objeto de reconvención, y los gastos extraordinarios por importe de 5.824,73 euros no consta acuerdo alguno de imposición de derramas extraordinarias durante el tiempo que fue propietario de la vivienda, y subsidiariamente, también estaría compensada con las cantidades que la Comunidad de Propietarios le adeuda. Reconviniendo en base a que: ha pagado por cuenta de la comunidad: 480,81 euros impuesto de actos jurídicos documentados, 1.290 € licencia de obras, 6.902 € instalación del grupo de presión y adaptación del cuarto de contadores, 3.337,46 € consumo de electricidad de ascensor, 274,11 € reparación de vidrios y claraboya, 128,28 € alta de la línea telefónica del ascensor; ascendiendo todo ello a 12.412,98 €.

2- Don Severiano respecto de los que debe afrontar de manera solidaria con el codemandado, ya que presentado para justificar el precio de las obras de rehabilitación de fachada, zaguán y caja de escalera, un contrato de ejecución de obra de 20 de septiembre de 2010, el cual impugna puesto que en nada aclara la cuantía finalmente abonada, y en ninguno de los demás documentos aportados de contrario se concreta cuando se realizaron las derramas, o bien si se utilizó para el pago de la ejecución de la obra y demás arreglos, aportaciones anteriores de los comuneros que constituyeren el fondo de reserva previsto en el artículo 9. f de la LPH .

Dictada Sentencia en la que se estimó parcialmente la demanda condenando a los demandados a abonar solidariamente a la actora el importe de 178,86 euros. y mancomunadamente cada uno deberá pagar 7,92 euros, todo ello incrementado con el interés legal, declarando la preferencia de este crédito frente a los designados en los apartados 3 º, 4 º y 5º del art. 1923 del CC ,y que la vivienda puerta NUM001 está afecta al cumplimiento de esta obligación.

Ante esta resolución, se formularon sendos recursos de apelación por:

a) La Comunidad de propietarios demandante, alegando como motivos: 1º) Infracción del artículo 218.2 en relación al 326 de la LEC , por cuanto entendemos que incurre en error en la apreciación y valoración de la prueba documental privada, así como en la apreciación y valoración del Derecho; 2º) los demandados tenían perfecto conocimiento de la existencia de la deuda que se reclama con anterioridad a iniciarse el procedimiento monitorio; 3º) sobre las obras de rehabilitación de fachadas, zaguán y caja de escalera, su obligación nace del acuerdo de la junta de propietarios decidiendo su ejecución por la Comunidad; 4º) la Comunidad ha acreditado la realidad de la deuda líquida, vencida y exigible; 5º) también se impugna el fundamento de las costas y el pronunciamiento del fallo.

b) Por la representación de don Romualdo alegando como motivos: 1º) Impugnación a la estimación parcial de la demanda; 2º) Impugnación de la desestimación de la reconvención.

SEGUNDO.-

La Comunidad de Propietarios demandante, formuló un recurso de apelación sosteniendo la infracción del artículo 218.2 en relación al 326 de la LEC , por cuanto entendía que la Sentencia incurre en error en la apreciación y valoración de la prueba documental privada, así como en la apreciación y valoración del derecho, alegando en síntesis que:

1º) La Sentencia infringe lo dispuesto en el artículo 218 de la LEC , ya que no ha expresado los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la valoración de la prueba, ni a la aplicación o interpretación del derecho, incurriendo en este último caso en un claro error; también infringe el artículo 326 de la LEC , al no otorgar a los documentos privados no impugnados el valor correspondiente, pues contra lo que se dice en la Sentencia se adjuntan pruebas más que suficientes sobre la existencia de la deuda que se reclamaba en concepto de gastos comunes ordinarios así consta en la junta general celebrada el 11 de junio de 2012, la Juez 'a quo' no tuvo en cuenta ni siquiera la existencia de este documento, ni que el certificado de liquidación de deuda no ha sido impugnados, se ha acreditado la existencia de la deuda con los documentos, el acta de la junta que aprobó los presupuestos y el certificado de la liquidación de la misma, acreditados tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

2º) A lo anterior debe añadirse que con anterioridad al procedimiento monitorio los deudores tenían conocimiento de la deuda, así el demandado Sr. Romualdo fue propietario durante todo el tiempo en que se generó la deuda y era conocedor del importe de las cuotas mensuales que debía pagar por importe de 2.225 €, en este sentido basta observar los burofax remitidos en reclamación, y además, el codemandado Sr. Severiano reconoció durante el interrogatorio que asistió a la junta de 11 de junio 2012 donde se liquido la deuda para su reclamación y reconoció que no había impugnado el acuerdo, habiéndole manifestó al Presidente que pagaría la deuda sino lo hacia el otro codemandado.

3º) Sobre las obras de rehabilitación de fachadas, zaguán y caja de escalera, acometida de agua potable, instalación de video portero, debe tenerse en cuenta que la obligación de pago de un comunero a la comunidad no viene determinada por el pago de la obra sino por el acuerdo de la junta de propietarios acordando su ejecución, habiendo quedado plenamente acreditado que los codemandados son perfectamente conocedores y conscientes de la realizada y de las cuotas acordadas para el pago de los gastos ordinarios.

4º) Infringe la Sentencia lo acordado en los artículos 217.2 y 3 de la LEC sobre la carga de la prueba, ya que la Comunidad ha acreditado la realidad de la deuda líquida, vencida y exigible, así como la notificación a los codemandados.

5º) Se impugna tambien el fundamento de derecho octavo relativo a las costas y el pronunciamiento del fallo que estimó parcialmente la demanda.

TERCERO.-

La primera cuestión que plantea el recurrente es la de la infracción del artículo 218 de la LEC , en el entendimiento que en la Sentencia no se expresan los razonamientos fácticos ni jurídicos que conducen a la valoración de la prueba.

Si tenemos en cuenta la exigencia de congruencia en el citado precepto, que según la jurisprudencia ha sido interpretada manteniendo una postura uniforme tanto sobre el requisito de la concordancia entre lo pedido en la demanda y lo resuelto en la sentencia:'.... es doctrina reiterada de esta Sala que, por su notoriedad, exime de la citada particularizada de las sentencias que la contienen, la de que el requisito de congruencia de la sentencia requiere la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial y las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes durante la fase expositiva del pleito, exista la máxima concordancia y correlatividad, tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a la acción que se hubiera ejercitado, sin que sea lícito al juzgador modificarla ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras. Supondría una infracción del principio de contradicción y una lesión esencial del derecho de defensa, si se produjeran excesos, aminoraciones o desviaciones sobre lo que no ha habido debate y oposición...'. (TS 1ª, s 29-10-2004). Al igual no existe discusión sobre que'... lo exigen los principios de rogación ( sentencias de 15 de diciembre de 1984 , 4 de julio de 1986 , 14 de mayo de 1987 , 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996 , 11 de junio de 1997 ), y de contradicción (sentencias de 30 de enero de 1990 y 15 de abril de 1991 ), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes, de conformidad con la regla 'iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium' ( sentencias de 19 de octubre de 1981 y 28 de abril de 1990 ), sin que quepa modificar los términos de la demanda (prohibición de la 'mutatio libelli', sentencia de 26 de diciembre de 1997 ), ni cambiar el objeto del pleito en la segunda instancia ('pendente apellatione nihil innovetur', sentencias de 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de junio de 1997 ). La alteración de los términos objetivos del proceso genera una mutación de la 'causa petendi', y determina incongruencia 'extra petita' (que en el caso absorbe la omisiva de falta de pronunciamiento sobre el tema realmente planteado), todo ello de conformidad con la doctrina jurisprudencial que veda, en aplicación del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , resolver planteamientos no efectuados ( sentencias de 8 de junio de 1993 , 26 de enero , 21 de mayo y 3 de diciembre de 1994 , 9 de marzo de 1995 , 2 de abril de 1996 , 19 de diciembre de 1997 y 21 de diciembre de 1998 ), sin que quepa objetar la aplicación (aludida en la sentencia de la Audiencia) del principio 'iura novit curia', cuyos márgenes no permiten la mutación del objeto del proceso, o la extralimitación en la causa de pedir ( sentencias de 8 de junio de 1993 , 7 de octubre de 1994 , 24 de octubre de 1995 y 3 de noviembre de 1998 ), ni en definitiva autoriza, como dice la sentencia 25 de mayo de 1995 , la resolución de problemas distintos de los propiamente controvertidos...' , (TS 1ª, S 15-06-2004 ). Debemos concluir que la alegación del recurrente no es compartida, ya que en la Sentencia no se ha cometido la infracción procesal indicada, basta para ello tener en cuenta lo expuesto en el fundamento de derecho sexto, cuando expuso'... que partiendo de cuanto antecede, del examen de las actuaciones, y del estudio de la prueba obrante en autos,cabe decir,que procede estimar parcialmente la demanda y desestimar la reconvención, y ello por lo que a continuación se dirá según el resultado de la prueba valorado conjunta y ponderamente y atendiendo a la distribución de la carga probatoria que impone el art. 217 de la LEC . Así, con la demanda se aporta como documento nº 1 la escritura otorgada en fecha 25 de noviembre de 2003 ante el Notario de Valencia D. Francisco Sapena Davó con el nº 2473 de su protocolo de desafección de elemento común y compraventa por la que la Comunidad actora vendió al codemandado D. Romualdo la vivienda configurada como nueva unidad de propiedad horizontal, identificada con la puerta NUM001 . Y como documento nº 2 se adjunta copia del Libro de actas en el que consta que en la Junta General de la Comunidad celebrada el 8 de octubre de 2008 se elevó la cuota de gastos comunes ordinarios de 20 euros a 35 euros mensuales, pero la deuda que se dice ostenta el Sr. Romualdo con la Comunidad desde noviembre de 2005 ascendente a 2225 euros no se adjunta prueba alguna como pudieran ser los recibos o la certificación de la Comunidad de las liquidaciones correspondientes. Y en cuanto a las obras de rehabilitación de fachada, zaguán y caja de escalera,acometida de agua potable e instalación de video portero como se desprende del documento nº 2 de la demanda en Junta General Extraordinaria de fecha 10 de noviembre de 2010 se aprobó el presupuesto presentado por la mercantil Construcciones Tago SL y se autorizó a la Presidenta Dª Juana para suscribir el contrato con tal mercantil, así como cuantos documentos fueran necesarios para llevar a cabo dichas obras como solicitud de licencias de obras,y demás trámites con empresas de suministros. Y como documento nº 4 se acompaña el contrato que fue firmado con la mercantil Construcciones Tago SL para la realización de las obras de rehabilitación de fachada principal, de zaguán la pintura de escalera y la instalación eléctrica de la misma, así como la colocación del techo claraboya de policarbonato, y de estas obras no consta documento acreditativo del pago a la empresa ejecutora. Y por lo que respecta a la acometida de agua potable,consta mediante el documento nº 5 acompañado a la demanda que el coste de estas obras ascendió a 1788,62 euros y que fue abonado por la Comunidad a Emivasa en fecha 8 de febrero de 2012. Y en cuanto a la instalación de videoportero tan sólo se adjunta como documento nº 7 un presupuesto, pero no se acredita que se abonara por la Comunidad la ejecución de tales trabajos.Y el legal representante de Conservaciones Telefónicas SL, testigo propuesto por la parte actora, reconoció dicho presupuesto, y afirmó que se instaló el videoportero,pero que se le adeuda por la Comunidad la factura ascendente a unos 750 euros. Y los gastos de requerimiento previo de pago realizado para la interposición del procedimiento monitorio figuran acreditados con el documento nº 8 de la demanda en relación con los documentos nº 9 a 15,deduciéndose que su importe es de 7,92 euros,al haberse remitido sendos requerimientos a los dos codemandados. Por tanto, atendido lo expuesto,se concluye que D. Romualdo adeuda a la Comunidad teniendo en cuenta el porcentaje de participación del 10% asignado a la vivienda adquirida (puerta NUM001 ) 178,86 euros por las obras de acometida de agua,más 7,92 euros como gastos de requerimiento,en total,186,78 euros. Y por lo que se refiere al comprador de la vivienda, D. Severiano responderá solidariamente con D. Romualdo de la cifra de 178,86 euros,viniendo obligado también a abonar 7,92 euros por el requerimiento previo de pago que le fue dirigido por la Comunidad. Y dicho importe de 178,86 euros del que responden solidariamente ambos codemandados, constituye un crédito preferente a efectos de su satisfacción en los términos que determina el art. 1923 del CC ,y la vivienda está afecta la cumplimiento de esta obligación. Y por lo que respecta a la reconvención,en cuanto a los distintos importes y conceptos que se reclaman, hemos de distinguir: -Impuesto sobre actos jurídicos documentados por la creación de la nueva unidad de propiedad horizontal que supone la vivienda puerta NUM001 adquirida a la Comunidad por D. Romualdo por importe de 480,81 euros no se aporta justificante de pago alguno por el mismo, y el certificado emitido por la gestoría de la Notaría en que se formalizó la escritura de desafectación de elementos comunes y creación de la nueva unidad de propiedad horizontal,aludido en la reconvención,no se solicitó por la parte interesada como medio de prueba. -El importe de 1290,32 euros correspondiente a la licencia de obras en los elementos comunes e impuestos sobre construcciones y obras,como deriva del contenido de propio documento nº 4,las obras a que se refiere este pago era la instalación del ascensor,protección de viguería posterior, sustitución de lucernario y canalización de red de desagüe,constituyendo el abono de estos gastos una obligación que el Sr. Romualdo asumió frente a la Comunidad en pago del precio de la compraventa de la vivienda puerta NUM001 ,derivada del proceso de desafectación de elementos comunes, lo cual es reconocido en el propio escrito de reconvención. -Y por lo que se refiere al importe de 6902 euros para la instalación del grupo de presión,adaptación del cuarto de contadores e instalación de una pileta en dicho cuarto,se adjunta como documento 5 una factura librada por Decorem a nombre de D. Romualdo por importe de 6902 euros,y un certificado de dicha empresa en el que se indica que recibe de la propiedad de la planta NUM002 y NUM003 de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 la cantidad de 3422 euros correspondiente a 50% de los trabajos en concepto de anticipo a cuenta por la realización de los trabajos en la Comunidad consistentes en instalación de batería de contadores,cambio de tramo de acometida general,instalación de grupo de presión e instalación de tres montantes individuales realizados en el edificio,documentos que no fueron adverados por su emisor,y que carecen de la eficacia probatoria suficiente para demostrar el efectivo desembolso por el Sr. Romualdo de la cantidad que reclama. -El importe de 3337,46 euros que se refiere a consumo de energía eléctrica de la Comunidad según factura de Iberdrola adjunta como documento nº 6,constando mediante el documento anexo a aquél (orden de transferencia) el pago de su importe por persona distinta a D. Romualdo ,pues figura como ordenante D. Onesimo . -En cuanto a la suma de 274,11 euros que se dice son correspondientes a la sustitución y reparación de vidrios y claraboya de la Comunidad abonadas a Vidrios Galindo SL,hay que destacar que el documento nº 7 integrado por sendas facturas emitidas por Vidrios Galindo SL obran libradas a cargo de D. Romualdo ,y no de la Comunidad,y por la parte reclamante no se ha desplegado actividad alguna tendente a demostrar que los trabajos a que se refieren las facturas se ejecutaron en elemento común,además de aportar justificante alguno de pago por su parte de aquel importe. -Por último,la suma de 128,28 euros que se afirma corresponden al alta de la línea telefónica de emergencia del ascensor, tampoco resulta demostrado que fuera pagada por D. Romualdo , pues el documento nº 8 constituye un resguardo de ingreso efectuado por el mismo a favor de Dª Juana ,quien fuera Presidente de la Comunidad,tal y como obra en la escritura pública documento nº 1 de la demanda,y por el concepto de alta de teléfono del ascensor,gasto que se entiende referido a la colocación del ascensor,y que por ende, formaba parte de del pago del precio de la compraventa de la vivienda tal y como se indica la propia demanda reconvencional...';después de haber expuesto en los fundamentos anteriores las normas legales que rigen la propiedad horizontal y desglosado las pretensiones de las partes. Que el recurrente entienda que la Juez 'a quo' ha valorado incorrectamente las pruebas o no las ha tenido en la consideración que a su juicio debiera no afecta a la exigencia de congruencia, tal y como viene recogida en el artículo 218 de la LEC , que a su juicio se había infringido.

CUARTO.-

En este recurso, a continuación, la Comunidad demandante procedió a impugnar la desestimación de sus pretensiones. Para una resolución sistemática del mismo conviene examinar cada partida económica pretendida de manera independiente, pues en la demanda se reclamó, la suma total de 8.021,30 euros que se desglosan en:

a- cuotas: en la suma de 2.225 € que adeuda el Sr. Romualdo por cuotas desde noviembre de 2005 hasta setiembre hasta Mayo 2012, fecha en que vendió la vivienda y en 595 € la deuda el Sr. Severiano por cuotas desde enero de 2011 hasta Mayo de 2012.

a.1- Sobre las cuotas de la Comunidad de Propietarios reclamadas contra ambos demandados, la Sentencia desestimó esta pretensión explicando en el fundamento de derecho sexto, que'... Así, con la demanda se aporta como documento nº 1 la escritura otorgada en fecha 25 de noviembre de 2003 ante el Notario de Valencia D. Francisco Sapena Davó con el nº 2473 de su protocolo de desafección de elemento común y compraventa por la que la Comunidad actora vendió al codemandado D. Romualdo la vivienda configurada como nueva unidad de propiedad horizontal,identificada con la puerta NUM001 . Y como documento nº 2 se adjunta copia del Libro de actas en el que consta que en la Junta General de la Comunidad celebrada el 8 de octubre de 2008 se elevó la cuota de gastos comunes ordinarios de 20 euros a 35 euros mensuales, pero la deuda que se dice ostenta el Sr. Romualdo con la Comunidad desde noviembre de 2005 ascendente a 2225 euros no se adjunta prueba alguna como pudieran ser los recibos o la certificación de la Comunidad de las liquidaciones correspondientes...'.

a.2- La Sala no comparten la conclusión a la que llega la Juez 'a quo' y acepta la alegación de la demandante, pues obrando el acta y el certificado de la Presidente - administrador de la Comunidad de Propietarios sobre la junta celebrada el 11 de junio de 2012, en la cual se aprobó y liquidó la deuda que tenía la puerta número NUM001 , entre las que se incluyen las cuotas ordinarias hasta 2011. Se debe partir de esta certificación y tener en cuenta: que dicho acuerdo no fue impugnado y por tanto es valido. Además si acudimos a la contestación realizada por don Romualdo , este no negó el impago de estas cuotas, ni aportó justificación alguna de su pago, sino que opuso que esos gastos ordinarios, en la suma reclamada de 2.225 €, estaban compensados con lo que la Comunidad le adeudaba. Por tanto, sobre este demandado teniendo en cuenta la obligación que impone el artículo 9.f de la LPH , y atendiendo a que en virtud de la carga probatoria el artículo 217 de la LEC , quien debe acreditar en su caso el pago es el demandado, no habiéndolo hecho, debe entenderse adeudada la citada suma, sin perjuicio del resultado de la valoración de la reconvención formulada por aquél.

a.3- A la misma conclusión se llega con respecto al otro codemandado, acreditada su condición de adquirente de la vivienda, ya que don Severiano al contestar la demanda no alegó, ni justificó el pago de la citada sumá sino que sostuvo que se le había asegurado que no adeudaba cantidad alguna, aplicándosele los mismos criterios que al anterior.

a.4- Conforme la Ley de Propiedad Horizontal el obligado al pago de las cuotas pendientes de gastos generales es el anterior titular, que según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal es sujeto pasivo de dicha obligación hasta la venta de la vivienda, como se cuantificó en la demanda. El codemandado, en tanto que adquirente de la vivienda es responsable de lo adeudado hasta el límite temporal de la anualidad en que tuvo lugar la adquisición y la anterior, de manera que al devenir titular de un piso o local con cuotas pendientes de pago no asume una deuda sino únicamente una responsabilidad. Esta responsabilidad es la que resulta garantizada con la afección real que establece el citado, precepto. Pues bien, el adquirente no ha impugnado el acuerdo declarando liquida la deuda reclamada, ni los períodos, a pesar de que fue debidamente citado a la Junta de Propietarios.

b- Dentro del concepto de gastos por obras, en la demanda se incluyen: - obras de rehabilitación de fachadas, zaguán y caja de escalera, que se iniciaron en el año 2011, por importe de 55.815,11 euros; - obras de acometida de agua potable, según la factura Emivasa de 16 de setiembre de 2011, por importe de 1.788,62 euros; instalación general de videoporteros por importe de 708 €, de estas obras se reclama a don Romualdo y a don Severiano solidariamente la suma de 5.824,73 euros (atendiendo a la cuota de la vivienda).

b.1.- Sobre las obras de rehabilitación de fachadas y zaguan, la Sentencia desestimó esta pretensión entendiendo que'... y en cuanto a las obras de rehabilitación de fachada,zaguán y caja de escalera,acometida de agua potable e instalación de video portero como se desprende del documento nº 2 de la demanda en Junta General Extraordinaria de fecha 10 de noviembre de 2010 se aprobó el presupuesto presentado por la mercantil Construcciones Tago SL y se autorizó a la Presidenta Dª Juana para suscribir el contrato con tal mercantil,así como cuantos documentos fueran necesarios para llevar a cabo dichas obras como solicitud de licencias de obras,y demás trámites con empresas de suministros. Y como documento nº 4 se acompaña el contrato que fue firmado con la mercantil Construcciones Tago SL para la realización de las obras de rehabilitación de fachada principal,de zaguán pintura de escalera y la instalación eléctrica de la misma,así como la colocación del techo claraboya de policarbonato,y de estas obras no consta documento acreditativo del pago a la empresa ejecutora....'.

b.1.2 La Sala no coincide con la citada conclusión, pues la obligación de los comuneros no nace del pago de la obra por la Comunidad, sino del acuerdo de la junta de propietarios, como se acreditó documentalmente en la junta General extraordinaria de 10 de noviembre 2010 (folios 114 a 119), que aprobó tanto la realización de las obras, como su importe según el presupuesto presentado (folio 127 y 174), aportado además el contrato con la mercantil Tago Construcciones (folio 178 a 282). Establecida la obligación, nació en los propietarios de la vivienda NUM001 la de satisfacer su importe, ( articulo 9 de la LPH ), sin que pueda exigirse a la Comunidad que aporte la factura como requisito de la pretensión, pues no se está reclamando un reembolso, que exige el previo pago, sino el cumplimiento de un acuerdo comunitario de contenido económico. Téngase en cuenta que en el ámbito de la propiedad horizontal se exige una previa aportación de los comuneros al fondo de reserva, (artículo 9.1.f) pues sin éste no podría satisfacerse la factura emitida en pago de las obras; en el entendimiento que no se ha discutido, ni la existencia del acuerdo, ni la realización de la obra y por tanto el nacimiento de la deuda

b.2- Sobre gasto de acometida de agua potable, en la medida que fue estimado en la Sentencia no ha sido objeto de recurso por la actora.

b.3- Sobre el importe de la instalación de videoportero, en la Sentencia se denegó el mismo por motivos semejantes a los de la obra de reparación de fachadas al indicar'... y en cuanto a la instalación de videoportero tan sólo se adjunta como documento nº 7 un presupuesto,pero no se acredita que se abonara por la Comunidad la ejecución de tales trabajos. Y el legal representante de Conservaciones Telefónicas SL,testigo propuesto por la parte actora,reconoció dicho presupuesto,y afirmó que se instaló el videoportero,pero que se le adeuda por la Comunidad la factura ascendente a unos 750 euros...'.Ante ello esta pretensión también se estima con los mismos argumentos indicados anteriormente, que son aquí dados por reproducidos.

c- Gastos de requerimiento previo de pago que ascienden a 7,92 para cada demandado. En la medida que fueron estimados en la Sentencia no han sido objeto de recurso por la actora.

La anterior conclusión determina la estimación integra tanto del recurso de la parte demandante como de la demanda.

QUINTO.-

Por la representación de don Romualdo , primeramente bajo el motivo de impugnación, estimación parcial de la demanda, alego en síntesis: en las actas de la Comunidad no consta acuerdo que especifique como se debe pagar el gasto de la nueva acometida de agua, lo que impide que se aprecie la exigibilidad de esa cantidad, asimismo tampoco existe acuerdo formal para reclamar el pago de este concepto del que esta parte está excluida, además la Comunidad solicitó subvenciones que satisfarán estos gastos, esta parte cumplió con lo pactado en el acuerdo, realizando la instalación del grupo de presión, adaptación del cuarto de contadores e instalación de una pileta en dicho cuarto, por ello los gastos de la nueva acometida deben ser soportados por el resto de los propietarios.

La Comunidad demandante, al oponerse al recurso de apelación de don Romualdo , alegó primeramente la inadmisibilidad de ese recurso dado que no se ha cumplido el requisito del artículo 449.4 de la LEC , ya que no se han consignado las cantidades objeto de condena.

SEXTO.-

Respecto a la apelación de este pronunciamiento debemos pasar por lo alegado por la Comunidad de Propietarios al oponerse al recurso. En base a la aplicabilidad del artículo 449.4 de la LEC , ya que habiendo sido condenado el demandado, en cuanto a miembro de la Comunidad de Propietarios al pago de la suma de 178,86 €, sin que en autos conste que ésta fue satisfecha en el plazo correspondiente para su recurso. Ello implica que éste no debe ser admitido, inadmisión que produce su desestimación respecto a la impugnación del pronunciamiento estimatorio parcial de la demanda. El que por demás no prosperaría en atención a lo expuesto en el fundamento anterior.

SÉPTIMO.-

La parte demandada, en segundo lugar, impugnó la desestimación de la reconvención, alegando en síntesis que: entendemos profundamente desacertada la valoración probatoria realizada por la Juez 'a quo', la declaración de la Presidenta de la comunidad corroboró los desembolsos realizados por esta parte, por conceptos no incluidos en la trasmisión:

1- Los 480,81 € por impuesto de actos jurídicos documentados por la creación de una nueva unidad de propiedad horizontal en la Comunidad, importe que la Presidenta reconoció que fue satisfecho por esta parte, siendo el pago del impuesto una cargo de la Comunidad por ser una individualización de la nueva unidad de propiedad horizontal.

2- El importe de 1290,32 €, por pago de la licencia de obra de los elementos comunes del edificio y el impuesto sobre construcciones de los elementos comunes, esas cantidades debían ser reintegradas al demandado cuando se obtuviese la subvención, por ello tiene derecho a ser reembolsado una vez que gran parte a propietarios han obtenido las ayudas para la rehabilitación del edificio.

3- Las sumas en 6.902 € que fueron pagados por la instalación del grupo de presión, adaptación del cuarto de contadores e instalación de una pileta, que la sentencia los deniega poder no haber sido adverados por su emisor, pero olvidando que la Presidenta reconocido la certeza de la indicada factura, además en el apartado nueve del acuerdo de la comunidad no consta que estas obras deban ser satisfechas por este demandado.

4- Se reclamaba la suma de 3.337,46 € de consumo eléctrico del ascensor, no se tuvo en cuenta que frente a esta pretensión la parte contraria no alegó que esa cantidad no he sido pagada por él demandado, no afecta a la legitimación el hecho que la transferencia fuese hecha por persona distinta, no varía sobre quien tiene interés para el pago, por tanto se debe concluir que la factura fue satisfecha por esta parte.

5- Respecto a la suma de 274,11 € por sustitución y reparación de vidrios y claraboyas de la Comunidad, la sentencia los deniega porque no se ha constatado que sean elementos comunes, sin tener en cuenta la declaración de la Presidenta que reconoció dicha sustitución.

6- Respecto a la reclamación de la suma de 128,28 €, correspondiente al alta del teléfono en el ascensor esta partida no forma parte del precio convenido, porque se trata de alta de un servicio nuevo.

OCTAVO.-

Analizando cada una de estas pretensiones de manera desglosada, y en cada concepto individualizado debemos concluir:

1- Sobre los 480,81 € por impuesto de actos jurídicos documentados por la creación de una nueva unidad de propiedad horizontal:

1.a- La Sentencia recurrida los desestimó en el entendimiento de que'... el impuesto sobre actos jurídicos documentados por la creación de la nueva unidad de propiedad horizontal que supone la vivienda puerta NUM001 adquirida a la Comunidad por D. Romualdo por importe de 480,81 euros, no se aporta justificante de pago alguno por el mismo, y el certificado emitido por la gestoría de la Notaría en que se formalizó la escritura de desafectación de elementos comunes y creación de la nueva unidad de propiedad horizontal, aludido en la reconvención, no se solicitó por la parte interesada como medio de prueba....'.

1.b- Además de ese argumento, compartido por la Sala, también debe tenerse en cuenta que el acuerdo contenido en la junta de propietarios de 1 de diciembre de 2001, número cuatro que se incorporó de manera expresa a la escritura de compraventa, la claridad de sus términos interpretados conforme el artículo 1281 del CC , aclara que todos los gastos de notaría y registros corren a cargo del comprador, evidentemente si para la documentación de la transmisión la escritura debe contener la desvinculación y desafección de los elementos comunes, debe concluirse que estos gastos también eran asumidos por el demandado conforme el citado acuerdo.

1.c- Además de no haberse acreditado documentalmente el pago que aquí se reclama, por lo cual con independencia de la manifestación de la Presidenta de la Comunidad debe mantenerse la desestimación de esta reclamación.

2- Sobre el importe de 1.290,32 € al pago de licencia de obra de los elementos comunes del edificio y el impuesto sobre construcciones de los elementos comunes: 2.a- La Sentencia recurrida los desestimó en el entendimiento de que '... como deriva del contenido de propio documento nº 4, las obras a que se refieren este pago era la instalación del ascensor, protección de viguería posterior, sustitución de lucernario y canalización de red de desagüe, constituyendo el abono de estos gastos una obligación que el Sr. Romualdo asumió frente a la Comunidad en pago del precio de la compraventa de la vivienda puerta NUM001 ,derivada del proceso de desafectación de elementos comunes,lo cual es reconocido en el propio escrito de reconvención...'.

2.b- Sobre esta declaración la Sala coincide con lo indicado por la Juez 'a quo', atendiendo a la escritura de desvinculación de trasteros, desafección de elemento común y compraventa, y a los acuerdos 4, 5 y 9 de la junta de propietarios de diciembre de 2001, ante la claridad de sus términos interpretados conforme el artículo 1281 del CC .

3- Sobre la suma en 6.902 € por la instalación del grupo de presión, adaptación del cuarto de contadores e instalación de una pileta:

3.a- La Sentencia recurrida los desestimó en el entendimiento de que'... se adjunta como documento 5 una factura librada por Decorem a nombre de D. Romualdo por importe de 6902 euros, y un certificado de dicha empresa en el que se indica que recibe de la propiedad de la planta NUM002 y NUM003 de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 la cantidad de 3422 euros correspondiente a 50% de los trabajos en concepto de anticipo a cuenta por la realización de los trabajos en la Comunidad consistentes en instalación de batería de contadores, cambio de tramo de acometida general, instalación de grupo de presión e instalación de tres montantes individuales realizados en el edificio, documentos que no fueron adverados por su emisor, y que carecen de la eficacia probatoria suficiente para demostrar el efectivo desembolso por el Sr. Romualdo de la cantidad que reclama...'.

3.b- En este rollo de apelación a instancia de la parte demandante se practicó prueba, certificando la empresa emisora de las facturas que no se adeudaba cantidad alguna por las emitidas, que habían sido satisfechas por don Romualdo . La práctica de esta prueba en esta segunda instancia acredita el pago de la factura, realidad que desvirtúa lo opuesto por la parte demandante en el escrito de oposición al recurso de apelación, negando la veracidad y autenticidad de dichas facturas, e implica que debe estimarse esta pretensión, en atención también a los pactos contenidos en la junta de propietarios de diciembre de 2001.

4- Sobre la suma de 3.337,46 € de consumo eléctrico del ascensor:

4.a- La Sentencia recurrida los desestimó en entendimiento de que '...constando mediante el documento anexo a aquél (orden de transferencia) el pago de su importe por persona distinta a D. Romualdo , pues figura como ordenante D. Onesimo ...'.

4.b-Frente a esta desestimación, el recurrente no ha aportado ningún elemento justificador de su título, por cuanto a desde el momento que ejercitó la acción de reembolso, la prosperidad de su demanda exige que acredite el pago de la citada cantidad por su parte.

4.c- Además de ello debe añadirse que segun los documentos aportados (folios 26 al 29), la cantidad reclamada nació de 'conexión directa con póliza de abono', y en este sentido, se atiende a que las obras se estaban realizando por cuenta del Sr. Romualdo , extremo por el que difícilmente podemos asumir que la responsabilidad de esta conexión directa no recayese en este demandado.

Y en consecuencia en base ambos argumentos esta pretensión no puede prosperar.

5- Sobre la suma de 274,11 euros por sustitución y reparación de vidrios y claraboyas de la comunidad:

5.a- La Sentencia recurrida los desestimó en el entendimiento de que'...abonadas a Vidrios Galindo SL,hay que destacar que el documento nº 7 integrado por sendas facturas emitidas por Vidrios Galindo SL obran libradas a cargo de D. Romualdo , y no de la Comunidad, y por la parte reclamante no se ha desplegado actividad alguna tendente a demostrar que los trabajos a que se refieren las facturas se ejecutaron en elemento común,además de aportar justificante alguno de pago por su parte de aquel importe...'.

5.b-El examen de la factura aportada obliga a coincidir con lo indicado por la Juez 'a quo', dado que en justificación del pago de la reparación de la claraboya se han aportado sendas fotocopias (folios 280 y 281), sin que haya mayor constancia fáctica para aceptar que ésta reparación recayó sobre elementos comunes, ni tampoco cuál fue la causa y necesidad de la misma. Criterios exigidos para poder imputar la reparación a la Comunidad y por tanto conceder el reembolso solicitado; sin olvidar, que en su declaración la Presidenta no reconoció dichas obras de reparación, fuera de las generales del edificio, contrariamente a lo que indicó el recurrente.

6- Sobre la suman 128,28 € correspondiente al alta del teléfono en el ascensor:

6.a- La Sentencia recurrida los desestimó en el entendimiento de que'... tampoco resulta demostrado que fuera pagada por D. Romualdo , pues el documento nº 8 constituye un resguardo de ingreso efectuado por el mismo a favor de Dª Juana , quien fuera Presidente de la Comunidad, tal y como obra en la escritura pública documento nº 1 de la demanda, y por el concepto de alta de teléfono del ascensor, gasto que se entiende referido a la colocación del ascensor, y que por ende,formaba parte del pago del precio de la compraventa de la vivienda tal y como se indica la propia demanda reconvencional...'.

6.b- Teniendo en cuenta que el contenido del acuerdo número cuarto se refiere a la obligación del recurrente de 'la colocación de un ascensor', la Sala discrepaba de lo que expuesto por la Juez 'a quo', pues la titularidad de la línea de teléfono de ascensor es de la Comunidad y por consecuencia solo podía ser ella la que la contratara, de ahí que el demandado efectuase transferencia a la Comunidad Propietarios para que ésta a su vez satisficiese su importe. De entender que era una obligación del propio demandado la había pagado éste directamente. Sin obviar que dentro del termino 'colocación' empleado en el acuerdo no puede incluirse también el del alta de la linea telefónica, al no haberse pactado expresamente y no contenerse ni desprenderse implícitamente de aquél.

La Sala concluye que debe aceptarse esta alegación y estimarse la reclamación del reembolso de esa suma.

Lo anterio impica la etimacion parcial del rconvneicon enla suma de 7.030,28 €.

NOVENO.-

Respecto a las costas:

1- Las devengadas en primera instancia, derivadas de la demanda, deben imponerse a ambos demandados al haberse estimado íntegramente aquella ( artículo 394 de la LEC ).

2- Las de la reconvención devengadas en primera instancia, al ser estimada parcialmente no procede hacer declaración sobre ellas, abonando cada parte las suyas y las comunes por mitad ( artículo 394 de la LEC ).

3- Estimados ambos recursos, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede no hacer especial pronunciamiento en orden a las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Rosa María Correcher Pardo, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en Valencia DIRECCION000 n.º NUM000 , contra la Sentencia número 212/2015 de 2 de noviembre, dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Valencia , en el juicio ordinario seguido con el numero 340/2013.

SEGUNDO.-

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Ana María Ballesteros Navarro, en nombre y representación de don Romualdo , contra la citada Sentencia.

TERCERO.-

Revocar parcialmente dicha resolución, en el sentido de:

1º) Estimar la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Valencia contra D. Romualdo y D. Severiano , condenando a don Romualdo a abonar la actora la suma de ocho mil veintiuno con treinta euros (8.021,30 €), incrementado con el interés legal desde la fecha de 2 de noviembre de 2012; declarando la responsabilidad con el inmueble adquirido de don Severiano , solidariamente con el anterior, de la deuda hasta la cantidad de seis mil cuatrocientos veintisiete con sesenta y cinco euros (6.427,65 €), incrementado con el interés legal desde la fecha de 2 de noviembre de 2012 y se declara la preferencia de este crédito, en el importe de seis mil cuatrocientos veintisiete con setenta y cinco euros (6.427,65) frente a los designados en los apartados 3 º, 4 º y 5º del art. 1923 del CC , y que la vivienda puerta NUM001 está afecta al cumplimiento de esta obligación; e imponiendo a los demandados el pago de las costas de primera instancia.

2º) Estimar parcialmente la reconvención formulada por don Romualdo condenado a la demandada la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Valencia a que la abone la suma de siete mil treinta con veintiocho euros (7.030,28 €), mas el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial; no haciendo declaración sobre el pago de las costas derivadas de esta reconvención en primera instancia.

CUARTO.-

Y no hacer especial pronunciamiento en orden a las costas devengadas en esta alzada por ambos recursos.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por los recurrentes, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8 º, devuélvase a los recurrentes la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.