Sentencia CIVIL Nº 371/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 334/2018 de 28 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0025540
Recurso de Apelación 334/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 167/2017
APELANTE: Dña. Salvadora y D. Federico
PROCURADOR Dña. MONICA DE LA PALOMA FENTE DELGADO
APELADO: INVERSIONES NARON 2003 SL
PROCURADOR D. ANGEL QUEMADA CUATRECASAS
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO
En Madrid, a veintiocho de noviembre de dos mil dieciocho.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 167/2017 seguidos en el Juzgado
de 1ª Instancia nº 73 de Madrid, en los que aparece como parte apelante Dña. Salvadora y D. Federico
representados por la Procuradora Dña. MÓNICA DE LA PALOMA FENTE DELGADO y defendidos por el
Letrado D. Federico , y como parte apelada INVERSIONES NARON 2003 SL, representado por el Procurador
D. ANGEL QUEMADA CUATRECASAS y defendido por el Letrado D. FERNANDO MIER MENDEZ; todo ello
en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha
14/11/2017 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 14/11/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente:' Que DESESTIMO la demanda formulada por la procuradora Sra. Fente Delgado en representación de COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 E INMOBILIARIA GUTIÉRREZ Y MARÍN y DE D. Federico Y Dª Salvadora asistidos de la Letrada Sra.Torroba Torroba seguidos contra INVERSIONES NARON 2003 SL representado por el Procurador Sr . Quemada Cuatrecasas y asistido del Letrado Sr.Mier Mëndez absolviendo al demandado de las peticiones deducidas en su contra, con imposición de costas a la parte actora '

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Salvadora y D. Federico al que se opuso la parte apelada INVERSIONES NARON 2003, S.L. y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 21 de noviembre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada.


PRIMERO. La 'Comunidad de Bienes DIRECCION000 e Inmobiliaria Gutiérrez y Marín', de la que don Federico indica que es presidente con facultades para su representación, el señor Federico en su propio nombre y doña Salvadora presentaron demanda de desahucio por precario contra la sociedad INVERSIONES NARON 2003 S.L., indicando que la Comunidad de Bienes es titular de la explotación de los edificios sitos en la calle Canillas nº59 y 61 de Madrid con vuelta a la calle Luís Cabrera 72 y 74.

Dichos edificios constan de 75 apartamentos individuales, de los que todos forman parte de la Comunidad menos dos que son de titularidad de don Sixto , de 47 plazas de garaje bajo rasante y de dos locales comerciales identificados como local comercial letra A en la planta baja del nº 61 de la calle Canillas y local comercial letra B en la planta baja del nº 59 de la calle Canillas, que vienen siendo usados como salón-cafetería y espacio para servir desayunos, correspondiendo a cada uno de los locales el uso y disfrute exclusivo y la conservación y limpieza de la mitad del patio que separa los edificios de la calle Luís Cabrera nº 74 y Canillas nº 61.

El 50% de los bienes integrados en la Comunidad corresponde a la sociedad anónima Inmobiliaria Gutiérrez y Marín, otro 25% a doña Salvadora y el 25% restante a don Federico , teniendo estos últimos, a efectos meramente de gestión patrimonial, cedida la gestión de los apartamentos y plazas de garaje a la mercantil DESARROLLOS ECONOMICOS REATEGUI S.L.

Para la explotación de los apartamentos y plazas de garaje se suscribió el día 27 de marzo de 2008 un contrato de Arrendamiento de Apartamentos Turísticos con la entidad hoy demandada con una duración de 20 años, prorrogable por tres años sucesivamente salvo denuncia de cualquiera de las partes contratantes.

El objeto del contrato es el arrendamiento de 34 apartamentos en la calle Canillas 59-61 y 41 apartamentos en la calle Luís Cabrera 72-74 y de 33 plazas de garaje en los sótanos 1º y 2º de ambos edificios, quedando establecida una renta anual fija de 487.500 euros (más IVA) por los apartamentos, lo que corresponde a 6.500 euros anuales por apartamento, y 17.998,20 euros (más IVA) por las 33 plazas de aparcamiento, 545,40 euros por plaza.

Resulta, por tanto, evidente que los locales comerciales letras A y B de los edificios de la calle Canillas nunca formaron parte del contrato de arrendamiento, por lo que la arrendataria viene usando de ambos careciendo de título para ello y sin abonar renta alguna, merced o canon o contraprestación, puesto que ni constan en el contrato de arrendamiento como fincas cedidas, ni forman parte ni se remuneran en las facturas correspondientes al arrendamiento. La sociedad arrendataria no ha dado respuesta a las diversas solicitudes y requerimientos de devolución de la posesión que se le han dirigido.



SEGUNDO. En primer lugar la sociedad demandada opuso las siguientes excepciones procesales.

Falta de capacidad de ser parte y capacidad procesal de la Comunidad de Bienes( artículos 6 y 7 LEC ).

Las Comunidades de Bienes carecen de personalidad jurídica, debiendo ser sus miembros quienes ejerciten los derechos.

Falta de legitimación activa, ad causam, ex artículo 10 de la LEC . Aunque admitiésemos que, aunque carezca de personalidad jurídica, es posible reconocerle 'legitimación ad procesum', no podemos olvidar que a principios del año 2008 los copropietarios acordaron asumir directamente la explotación de los edificios y dar de baja fiscalmente la Comunidad de de Bienes DIRECCION000 e Inmobiliaria Gutiérrez y Marín.

Falta de legitimación activa, ad causam, de don Federico y de doña Salvadora para entablar la acción de desahucio, ya que solamente son propietarios del 50 por ciento de los edificios y tienen en contra al resto de la propiedad.

Al entrar en la cuestión jurídica suscitada, alegó que los locales A y B están y son parte del edificio arrendado a INVERSIONES NARON 2003 S.A. en virtud del contrato aportado como documento 9 de la demanda. La arrendataria los ocupa legítimamente a título de arrendatario, desde el año 2008, pagando la renta con el conocimiento y plena conformidad de todos los copropietarios.

En el expositivo 1.1. se refiere expresamente al edificio sitio en calle Canillas número 59-61 y el edificio de la calle Luís Cabrera nº 72 y 74 como un todo. Los términos del contrato en este punto son claros e inequívocos. Se refieren a los edificios y los inmuebles que se explotan en régimen de apartamentos turísticos con la denominación 'Apartamentos Togumar', no hay referencia a ninguna parte o dependencia de los edificios que quede excluida del contrato.

Asimismo los expositivos 1.4 y 1.5 no dejan lugar a dudas de esta intención, así en el primero se dispone que 'ambos edificios, junto con su contenido, y demás instalaciones, equipamientos y elementos accesorios, así como las plazas de aparcamiento descritas son susceptibles de explotación hotelera como una unidad productiva e indivisible a los efectos del presente contrato y en adelante constarán designados como los Apartamentos Turísticos'.

Los actores están yendo en contra de sus propios actos, pues desde el año 2008 no han manifestado ninguna objeción sobre la ocupación de los locales, siendo significativo que en la comunicación que, con fecha 3 de septiembre de 2008, los arrendadores dirigieron a la parte arrendataria sobre las características e instalaciones con las que contaban los inmuebles se daba cuenta, al referir las condiciones de la instalación de aire acondicionado en el edificio, a los locales que hoy son el objeto de este procedimiento (sala desayunos y cafetería, ver folios 305 al 311, especialmente este último), y que la licencia de instalación de actividades se concedió por el Ayuntamiento de Madrid sobre todo el edificio, incluyendo la planta baja donde se ubican los locales que son objeto de esta demanda de desahucio por precario( ver folios 317 y siguientes).



TERCERO. La sentencia de instancia no entro a conocer la cuestión referida al precario al considerar que existía falta de legitimación activa, ad causam, en la parte demandante, así reiterándose en lo que se manifestó en su día por el Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Madrid ,en el juicio ordinario interpuesto por Desarrollos Económicos Reategui S.L. contra la hoy demandada en la que pretendía la resolución del contrato de arrendamiento de 27 de marzo de 2008 por incumplimiento de la arrendataria de la constitución del aval y reclamación de rentas que se habían impagado(doc.16 de la contestación), 'a cuyo contenido nos remitimos por cuanto resuelve la cuestión ahora alegada aunque en referencia a la resolución del contrato, diciendo en su fundamento de derecho cuarto que ejercida la acción resolutoria de forma individual sin la conformidad y con la expresa oposición de los otros dos coarrendatarios que representan la mayoría, la misma no puede prosperar, pues la jurisprudencia ha reconocido a uno de los comuneros legitimación para acciones incluso instando la resolución del contrato de arrendamiento sin justificar el consentimiento de los demás y sin necesidad de acreditar que cuenta con el acuerdo de la mayoría, salvo que conste la oposición expresa de los copartícipes, máxime cuando estos representan la mayoría de las cuotas indivisas o intereses en la comunidad por lo que dado en ese caso la oposición expresa del Sr. Manuel y del Sr. Sixto procedía la desestimación de la demanda. En este sentido e n efectos, se pronuncian el T.S. Sala 1ª SS de 10 de junio de 1981 , 3 de febrero de 1983 , 18 de diciembre de 1989 , 17 de abril de 1990 , 8 de abril de 1992 , 6 de junio de 1997 , 7 de diciembre de 1999 y 13 de diciembre de 2006 , entre otras muchas.

Y a la misma conclusión puede llegarse aquí, por cuanto el Sr. Manuel ha declarado que al margen de que alquilaron toda la explotación hotelera y no está de acuerdo con lo que se dice en la demanda, es propietario de los locales al 50% y no quiere proceder a ningún desalojo, ni ello beneficiaría a la comunidad, por cuanto no tiene sentido el alquilar estos locales como espacios comunes, que han sido utilizados desde el inicio del contrato por los arrendatarios.

Por lo tanto, existiendo esta oposición expresa, no cuenta la actora con la legitimación activa suficiente procediendo sin más a la desestimación de la demanda '.



CUARTO. A consecuencia de la renuncia de la letrada a la defensa de don Federico quien se defendió a si mismo, se presentaron dos recursos de apelación en los que se manifestaron los siguientes motivos para la revocación de la sentencia de instancia y que se decretase que se venían ocupando los locales comerciales de los edificios destinados a apartamentos turísticos en régimen de precario.

Doña Salvadora y la Comunidad de Bienes invocaron que se había producido 'Vulneración legal al contravenir la doctrina jurisprudencial sobre la legitimación activa, ad causam, que corresponde al copropietario o partícipe de una comunidad romana, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 10 de la LEC y 348 del C.C .', con unos argumentos que expondremos posteriormente al ser semejantes a los invocados por el señor Federico en su recurso.

Don Federico alego los tres siguientes motivos para interesar la revocación de la sentencia.

1.-Vulneración legal por infracción de lo previsto en los artículos 348 y siguientes y regulación general del derecho de propiedad y artículos 398 del Código Civil en relación a la falta de legitimación ad causam de la parte actora.

Debe tenerse presente que los locales comerciales están registradas como fincas independientes del edificio, por lo que la indicaciones que se hacen en el contrato de arrendamiento al inmueble no deben extenderse a los locales.

No solo ejercita la acción en su propio interés, sino también en nombre y beneficio de la Comunidad romana en función de la copropiedad de los locales, por lo que, de acuerdo con una reiterada doctrina jurisprudencial, debe admitirse su legitimación, siendo evidente que el beneficio proviene de la propia naturaleza del ejercicio de la acción de precario, que no es otro que evitar el uso ilícito de la propiedad recuperando la posesión, uso y disfrute de los locales y evitar el lucro cesante que la gratuidad del precario entraña así como la aplicación de la usucapión por mera tolerancia del dueño.

No es aceptable, como ha hecho la sentencia de instancia, tomar como referencia la sentencia dictada por en un procedimiento anterior, juicio ordinario 484/2014 del Juzgado nº 54 de Madrid, iniciado a instancias de la hoy demandada pues en el mismo era parte la arrendadora del contrato, que está formada por una comunidad de derechos en el que incluso tiene participación don Sixto con lo que las mayorías son diversas, como propietarios de dos apartamentos, que no guardan relación alguna con la comunidad de propietarios de los apartamentos turísticos, los plazas de aparcamiento y locales situados en los edificios de la calle a los que venimos haciendo referencia. Existen intereses diversos y distintas mayorías.

Finalmente no puede ignorarse que la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de fecha 16 de octubre de 2017 aprobó por mayoría exigir la desocupación de los locales letras A y B 2.-Error en la valoración de la prueba en que se funda la falta de legitimación activa 'ad causam' de la parte actora. Se ha tomado en consideración la declaración de don Manuel , que debe ser considerado inidóneo como testigo, en función de lo establecido en el artículo 377.3 de la LEC , dado el claro interés que tiene sobre la materia.

3.-Vulneración legal de en la imposición de las costas conforme al artículo 394.1 in fine de la LEC . Existen circunstancias dudosas de hecho que deben conducir a separarse del principio objetivo del vencimiento.

En este apartado se vuelve a insistir en que se está actuando en beneficio de la Comunidad y que existe un reunión de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Bienes que le autorizó a exigir a la entidad INVERSIONES NARON S.L. la devolución de los locales

QUINTO. Es indudable que la doctrina jurisprudencial de modo constante y reiterado viene reconociendo legitimación a los comuneros que presentan demandas en beneficio de la Comunidad. En ese sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2012 indica que 'es cierto que esta Sala ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( sentencias de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada. Pero el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, que sin embargo no puede extenderse a los supuestos en que el éxito de la acción ejercida - extinción de contrato de arrendamiento- no ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad, máxime cuando, como ocurre en el caso presente, los copropietarios se han opuesto expresamente en el proceso a dicha extinción'.

Por consiguiente, como hizo la juzgadora de instancia el paso esencial para determinar la legitimación ad causam es determinar si puede considerarse que actúa en beneficio de la Comunidad, lo que se ha puesto en duda por la parte demandada en cuanto el representante legal de la sociedad anónima INMOBILIARIA GUTIERREZ Y MARIN, que ostenta un 50 por ciento en la Comunidad de Propietarios, afirmó que se mostraba contrario al ejercicio de la acción de desahucio, situación que les podría acarrear responsabilidad frente a las arrendataria, pues no debemos olvidar que, de acuerdo con la estipulación 1.7 del contrato de arrendamiento, es responsabilidad de las arrendadoras el cumplimiento de todos los requisitos y condiciones necesarias para la obtención y conservación de todos los permisos y licencias preceptivas para la explotación de los apartamentos turísticos y el reconocimiento de su categoría( tres llaves) y no cabe duda que se vulneraria la normativa de la Comunidad de Madrid al respecto, en concreto el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, sino se mantuviese el destino de los locales que pretenden recobrar los apelantes .

La parte apelante defiende que las exigencias de la normativa administrativa podría cubrirse por otras vías, con un servicio externo o catering, con un servicio de habitaciones, o con la prestación de los servicios por una cafetería que estuviera próxima o incluso el alquiler retribuido de estos locales. No es posible aceptar tal alegación, pues evidentemente las primeras soluciones no se ajustan de ningún modo a lo que determina la normativa que regula los edificios destinados a los apartamentos turísticos y la última exigiría que la arrendataria aceptase concertar un nuevo contrato de arrendamiento sobre un espacio que considera que está incluido.

Tampoco podemos sacar ninguna conclusión favorable a los intereses de los apelantes de la Junta General Extraordinaria de 17 de julio de 2017 de la Comunidad de Propietarios de los edificios destinados a apartamentos turísticos, ya que el documento aportado por el señor Federico no nos otorga la más mínima garantía y nos ofrecen unos resultados que son inexplicables pues si el administrador de la sociedad anónima INMOBILIARIA GUTIÉRREZ Y MARÍN, que ostenta el 50% de la Comunidad de los edificios, votó en contra es evidente que la mitad no acepta el acuerdo y que no puede existir ningún tipo de mayoría.

A la vista de la oposición evidente manifestada por uno de los copropietarios que ostenta el 50% de la propiedad es imposible que podamos aceptar que existe legitimación ya que no están actuando en beneficio de la sociedad.



SEXTO. No llegamos a entender como se pretende tachar a don Manuel , pues el simplemente manifestó que la sociedad que el representa y que ostenta el 50 por ciento de la propiedad no se mostraba conforme con el ejercicio de la acción. En definitiva nos encontramos en el ámbito de la legitimación y en el mismo es evidente que todos los comuneros deben actuar conforme a sus intereses, tema que es ajeno a la posible tacha de un testigo por posible parcialidad en sus manifestaciones.

Por otro lado, no apreciamos posible aplicar el último párrafo del artículo 394.1 de la LEC a afectos de costas procesales, pues es incuestionable que no podemos aceptar que la actuación del matrimonio de doña Salvadora y don Federico sea beneficioso para la Comunidad en función de las características de la acción ejercitada y cuando la mitad de los copropietarios se muestran radicalmente en contra de su ejercicio con sólidos argumentos.

SEPTIMO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales fácticas o jurídicas que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por doña Salvadora y don Federico , que vienen representados ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Mónica de la Paloma Fente Delgado, contra la sentencia dictada el día 14 de noviembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 73 de Madrid en el procedimiento de juicio verbal de precario registrado con el número 167/2017 , debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM , abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0334-18' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a 12 de diciembre de 2018.