Sentencia CIVIL Nº 371/2019, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 1171/2018 de 24 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN SECCIÓN TERCERA
Rollo de apelación civil número 1171 de 2018 Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Vila-real Juicio Ordinario
número 64 de 2018
SENTENCIA NÚM. 371 DE 2019
Ilmos. Sres. e Ilma. Sra.: Presidente:
Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS
Magistrado:
Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN
Magistrada Suplente:
Doña MERCEDES BENGOCHEA ESCRIBANO
En la Ciudad de Castelló, a veinticuatro de julio de dos mil diecinueve.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al
margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día dos de octubre
de dos mil dieciocho por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Vila-real en los autos
de Juicio ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 64 de 2018.
Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña Pura , representada por la Procuradora Doña Sara Gutiérrez
Palacios y defendida por el Letrado
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Don Francisco Javier Fernández Serrano, y como apelada, Doña Rita , representada por la Procuradora Doña
Amparo Felis Comes y defendida por la Letrada Doña Alejandra Peirats Santa-Agueda.
Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don Rafael Giménez Ramón.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que estimando íntegramente la demanda formulada por Rita frente a Pura representada por la Procuradora Dña. Sara Gutiérrez Palacios debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes litigantes formalizado en fecha 24 de julio de 2.017 ante el Ilustre Notario D. Enrique Tejedo Aznar con número de protocolo 640, debiendo condenar y condenando a la parte demandada a la cantidad de 34.23844 euros, a lo que habrá que añadir los gastos de rectificación notarial y registral que se determinaran en ejecución de Sentencia, previa presentación por la actora de las facturas indicadas, con imposición de las costas a la parte demandada.- '.



SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Pura , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando se dicte Sentencia por la que 'estime el presente recurso en los términos interesados, con expresa imposición de costas a la demandada- recurrida'.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte Sentencia confirmando íntegramente la dictada en primera instancia con imposición de las costas causadas en la alzada a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 28 de noviembre de 2018, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del reparto de asuntos.

2 Por Diligencia de Ordenación de fecha 17 de diciembre de 2018 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado ponente, teniéndose por personadas las partes. Para la resolución del recurso de apelación se señaló el día 24 de julio de 2019, llevándose a efecto lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:
PRIMERO.- Mediante escritura pública de fecha 27 de julio de 2017, Dª Rita compró a Dª Pura una casa sita en Vila-real, CALLE000 n. NUM000 .

Dª Rita , sobre la base de que después de tomar posesión de la misma descubrió que presenta graves daños estructurales que estaban ocultos y respecto los que no había sido informada, que motivan que la hagan inservible para el uso que le es propio, demanda a Dª Pura en orden a lograr la ineficacia de la compraventa y la restitución del precio abonado con los gastos que motivó, así como la satisfacción de los que son inherentes a dicha solución. Para ello ejercita de manera primordial una acción de resolución contractual por incumplimiento de la compraventa defendiendo la existencia de un supuesto de 'aliud pro alio', postulando de manera subsidiaria la nulidad del contrato por error en el consentimiento.

La sentencia apelada ha acogido la demanda en su integridad. Partiendo de la doctrina jurisprudencial referente al 'aliud pro alio' y atendiendo a lo dictaminado y declarado por el perito que examinó la vivienda, fontanero que igualmente intervino en la misma para realizar unos arreglos y profesional que medió en la compraventa, cuyas manifestaciones considera dotadas de plena credibilidad, decreta en aplicación de los arts.

1.101 y 1.124 del C. Civil la resolución del contrato de compraventa y la condena de la 3 demandada a satisfacer las sumas reclamadas en la demanda (correspondientes a los conceptos antedichos), al apreciar que la vivienda está afectada por unos vicios ocultos graves que no eran apreciables y que conllevan que resulte inhábil para el uso a que se destinaba.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada en orden a lograr que se revoque y en su lugar se desestime la demanda. Defiende esencialmente en su recurso que no resulta aplicable la doctrina del 'aliud pro alio'; que la compradora era conocedora de que la casa presentaba defectos y que no se acredita la inhabilidad de la misma, haciéndose especial hincapié en que por su contenido y carácter de la inspección carece el informe del perito que ha intervenido en el juicio de la fuerza probatoria que le ha sido otorgada en la instancia.



SEGUNDO.- Partiendo de dichos términos en relación con los arts. 456.1 y 465.5 LEC consideramos que procede confirmar la resolución apelada por sus propios argumentos, que aparecen como plenamente acertados en relación con lo actuado y que por ello deben darse por reproducidos, careciendo de virtualidad los alegatos verificados por la parte recurrente para lograr su reforma.

Recordemos que la ya clásica doctrina jurisprudencial del 'aliud pro alio' hace referencia al incumplimiento de la obligación esencial de entrega del objeto vendido que incumbe al vendedor y, por ende, del contrato de compraventa, comprendiendo tanto la hipótesis de entrega de una cosa diversa a la pactada como la más común de entrega de una cosa inhábil para su uso normal conforma a su naturaleza que provoca la insatisfacción objetiva del comprador y la frustración de la finalidad u objeto del negocio (por todas, Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 5 de noviembre de 1993 y 14 de noviembre de 1994). Así, dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de marzo de 2018 que ' Esta sala, entre otras en sentencia núm. 325/2017 de 24 mayo , con cita de la de la núm. 706/2012, de 20 noviembre , ha afirmado que se da la situación de entrega de cosa distinta o 'aliud pro alio' cuando es tal la diferencia e inadecuación de lo entregado a lo efectivamente pactado que viene a equivaler a la entrega de una cosa distinta y determina un incumplimiento tal que permite a la parte perjudicada optar por la resolución del contrato. También la sentencia núm. 317/2015, de 2 junio , afirma que 'Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación 4 de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa , lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000, 'existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa , por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil.' Y precisa la de 31 julio 2002, recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: 'la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto'. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010: '...defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina.' La de 25 febrero 2010 añade: '...la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato'...'.' En aplicación precisamente de esta doctrina expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 2 de junio de 2015 que ' El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio', así como que es ' un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil . Lo cual implica dos extremos, tal como expone la sentencia de 22 junio 2010 : resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc e indemnización de daños y perjuicios'. De igual modo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, S.5, de 5 de abril de 2013, pone de relieve como, en orden a fijar la condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto para su habitual destino que determina la existencia de un aliud pro alio, ' es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo - Sentencias de 28 de mayo de 2001 y de 28 de noviembre de 2003 -, o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto - Sentencias de 24 de enero de 2001 y de 28 de noviembre de 2003 -.

Por su parte en las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Mayo de 1.985 , 8 de Febrero de 2.003 y 25 de Febrero de 2.010 , se afirma que concurre el supuesto de aliud pro alio en la entrega de la cosa inhábil para su uso, cuando esta inhabilidad aparece, o más bien se descubre, en un momento posterior a la entrega, pues la inidoneidad raramente se descubre en momento inmediato a la entrega, sino en uno posterior, que puede llegar a ser muy posterior.' 5 Dicha doctrina es aquí aplicable porque resulta de lo actuado que la vivienda comprada presenta graves daños estructurales que impiden que pueda ser habitada conforme a su destino.

Así ha sido establecido pericialmente por el arquitecto Sr. Rodolfo , que ha inspeccionado varias veces la vivienda. Si ya en su informe reflejaba la gravedad de la afección de los elementos estructurales del edificio y que se requería por ello una reparación inmediata para garantizar la estabilidad, relacionándose aquella con la ausencia de resistencia de las viguetas con las que se realizó el forjado derivada de la porosidad del cemento utilizado y corrosión conexa de las armaduras, con indicación de que incluso podía provocarse el colapso inmediato del forjado, así como que, por extenderse la patología a la totalidad de la vivienda y estar imposibilitado cualquier tipo de refuerzo por la debilidad de los muros de carga, consideraba que el edificio estaba en ruina, en sus explicaciones durante el acto del juicio remarcó como el hierro de las armaduras estaba podrido y el hormigón no trabajaba; que lo más prudente era apuntalar y salir; que la afección (caída de bovedillas en relación con las viguetas) era general; que no estaba la vivienda para entrar a vivir; que lo más sensato era realizar una construcción nueva por el mayor coste de la rehabilitación estructural y que la casa estaba para declarar en ruina.

En el mismo sentido opera lo manifestado por el fontanero Sr. Romulo , al poner de relieve, denotando así la gravedad de la situación, como con ocasión de proceder a realizar la instalación de fontanería que la demandante le había encargado para la casa comprobó al quitar la escayola del falso techo la existencia de escombros y la oxidación de las vigas, por lo que por seguridad de todos no realizó el trabajo que se le había encomendado y recomendó que se consultara con un arquitecto.

Consecuentemente, aparece como pertinente la resolución contractual determinada en la instancia, quedando fuera del objeto de esta alzada las consecuencias aparejadas que igualmente se han fijado en la misma al no ser controvertidas en el recurso, como oportunamente ha destacado la parte apelada.



TERCERO.- Nada cambia de atender a los argumentos relevantes expuestos en el recurso para que no se aprecie la existencia de un aliud pro alio o se eliminen sus 6 consecuencias.

Una cosa es que el comprador pudiere conocer, como es lógico, que por la antigüedad de la casa la misma presentara ciertos defectos y fuera precisa una intervención sobre la misma para acondicionarla (de hecho, la propia intermediaria en la compraventa ha reflejado su existencia y el fontanero antedicho iba a proceder a la sustitución de una instalación) y otra bien distinta que se conociera la existencia de unos vicios estructurales graves que provocaran la inhabilidad del objeto y que se asumieran (lo que eliminaría la consecuencia de la doctrina del aliud pro alio en relación con el incumplimiento de una de las partes como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2012), lo que desde luego no consta. Antes al contrario, el perito y testigos antes referidos han venido a reflejar como aparentemente la casa no presentaba dichos vicios, lo que se relaciona con el hecho que estaban ocultos tras el falso techo instalado en toda la vivienda, poniéndose incluso de relieve por la intermediaria que se publicitaba como 'para entrar a vivir', que además ha puesto de relieve como no influyó el estado de la vivienda a la hora de negociar el precio de venta, lo que tampoco abona desde luego la adopción de una posición diversa.

El dictamen pericial, a la vista de su contenido y explicaciones de su autor, suficientemente rigurosas y detalladas, con el añadido de venir motivada su intervención por la previa de un profesional ante lo que descubrió durante su labor en la vivienda y cuyas apreciaciones se encaminaban en el mismo sentido, no pierde la eficacia probatoria otorgada por el hecho que se base fundamentalmente en inspecciones visuales.

Por un lado, consta la realización de un ensayo tras la correspondiente cata en relación con el hormigón.

Por otro lado, ha reflejado convenientemente la innecesariedad de otras pruebas físicas ante el estado de la vivienda y el riesgo que se corría caso de realizarlas en forma de colapso de todo el forjado, hasta el punto de afirmar que eran inviables. De igual modo carece de toda importancia el que no se hubiere tasado una nueva construcción o una rehabilitación de la vivienda desde el momento en que no empecen a que concurra la situación determinante del aliud pro alio por inhabilidad del objeto para su uso natural conforme a su destino, siendo suficientemente sintomático de ello que el propio perito determinara que toda rehabilitación pasaría por construir una estructura nueva y que estaba para declarar en ruina.

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CUARTO.- En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 de la L.E.C.

En cuanto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, pierde el recurrente la misma, a la que se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Pura , contra la Sentencia dictada por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Vila-real en fecha dos de octubre de dos mil dieciocho, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 64 de 2018, confirmamos la expresada resolución, con imposición a la parte apelante reseñada de las costas procesales devengadas en la presente alzada.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir, que deberá seguir su curso legal.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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