Sentencia Civil Nº 372/2008, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 278/2008 de 29 de Octubre de 2008

Encabezamiento

Rollo de apelación nº 278-08.

Juzgado de Primera Instancia nº4 de Alcoy.

Procedimiento Juicio ordinario nº347-07.

Cuantia:-13.470?.

S E N T E N C I A Nº 372/08

Iltmos Srs.

Don Francisco Javier Prieto Lozano.

Don José María Rives Seva.

Doña Maria Dolores López Garre.

En la Ciudad de Alicante a veintinueve de Octubre del año dos mil ocho.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº278-08 los autos de juicio ordinario nº 347-07 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de la ciudad de Alcoy en virtud del recurso de apelación entablado por la parte actora Don Luis Manuel y Doña Sonia que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representado por el Procurador Señor Martínez Navarro y defendidos por el Letrado Don Rafael Poveda Ivorra y siendo apelado la parte demandada Construcciones Viansa S.A. representado por la Procuradora Señora Caballero Caballero y defendidos por la Letrada Doña Ana Maria Artiguez Conil.

Antecedentes

Primero.- Por el juzgado de Primera Instancia nº 4 de la Ciudad de Alcoy y en los autos de Juicio ordinario nº347-07 en fecha 7-04-08 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.- Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación de, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos contra ella deducidos en la demanda, con expresa imposición de costas".

Segundo.- Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con traslado del mismo a la parte por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. audiencia Provincial, sección Sexta , donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº278-08.

Tercero.- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 29-10-08 y siendo ponente la Iltma. Sra. Doña Maria Dolores López Garre.

Fundamentos

Primero.- Los actores hoy apelantes Don Luis Manuel y Doña Sonia interpusieron demanda contra Construcciónes Viansa S.A. solicitando la resolución del contrato de opción de compra suscrito en fecha 20 de Octubre de 2006 por imposibilidad de cumplimiento por la parte demandada, existiendo engaño por parte del demandado al ocultar la situación posesoria de dicho inmueble,solicitando la devolución del duplo de la señal entregada,esto es 12.000?,más el importe de la comisión abonada a la Agencia Inmobiliaria Tomás que medió en la operación y que asciende a la suma de 1.470?.

La sentencia de instancia desestima la demanda, al considerar que el contrato de opción de compra habia caducado cuando la voluntad resolutoria del contrato llega a conocimiento del vendedor.La parte actora se alza contra la Sentencia de instancia alegando en primer lugar que a pesar de la denominación otorgada al contrato como de opción de compra en realidad se trata de un auténtico contrato de compraventa al haber adquirido una propiedad a cambio de un precio cierto,entregando una cantidad en concepto de arras o señal ,siendo el plazo de tres meses estipulado no para el ejercicio de la opción de compra sino para elevar a escritura pública el contrato de compraventa.Que su intención fue siempre la de cumplir con el contrato y adquirir el inmueble , por ello se buscó financiación para su compra buscando un tasador a fin de que se pudiese realizar una valoración del inmueble a los efectos de obtener financiación, no pagando el precio al haber ocultado el vendedor la existencia de una inquilina en el inmueble que pagaba una renta mensual de 18?, por ello el incumplimiento debe ser imputable a los vendedores al haber ocultado esta circunstancia a los compradores, existiendo por tanto vicio del consentimiento.

En primer lugar señalar que las alegaciones que realiza la parte apelante sobre la existencia de un contrato de compraventa y no de una opción de compra, no se realizaron en la instancia pues toda su argumentación en la instancia giró en torno a la existencia del contrato de opción de compra , y si bien no siendo admisible que en la apelación se planteen cuestiones nuevas no planteadas en la instancia pues como tiene manifestado esta Sala en Sentencias de 21 de febrero de 2001, 17 de julio de 2002, 17 de febrero de 2004, 3 de enero de 2005 , 22 de junio de 2005, 12 de julio de 2005, si bien es cierto que en nuestro sistema procesal la segunda instancia, y dada la naturaleza de recurso ordinario de la apelación, se configura como una revisión de la primera por lo que, en consecuencia, el Tribunal de apelación tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas , éstas y aquellos han debido ser oportunamente deducidas por las partes en el momento procesal preciso y señalado por la Ley para ello, momento que en el juicio declarativo ordinario no es otro sino el de los escritos de alegaciones, demanda y contestación, en los que, sin perjuicio de las matizaciones que a dichas previas alegaciones puedan llevarse a cabo bajo la dirección del Juzgador en la audiencia previa ante él celebrada, prevista en los artículos 414 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedan definitivamente planteados los términos del debate procesal , tanto en lo que afecta a los hechos, pues son los hechos alegados y no admitidos por la contraparte, y no otros , los que precisaran ser probados, como en relación a la argumentación jurídica aducida o esgrimida por el actor como "causa de pedir" como fundamento de sus pedimentos, o por el demandado como oposición a los mismos; términos del debate que son lo que en esencia vendrán a delimitar fáctica y jurídicamente la decisión del órgano judicial que habrá de ajustarse a las exigencias dimanantes del principio de congruencia al resolver el litigio, puesto que en otro caso se causaría indefensión a los litigantes, indefensión en todo caso está proscrita por el artículo 24 nº 2 de la Constitución Española, que no habrían tenido oportunidad de alegar y probar lo oportuno a su Derecho en relación a nuevos argumentos jurídicos que por alterar precisamente la causa petendi esgrimida por el actor el Juzgador no podría utilizar. Por ello no es factible a las partes alterar los términos del debate en el recurso de apelación, planteando cuestiones nuevas, introduciendo en el escrito de interposición del recurso argumentos nuevos no articulados en la primera instancia que alteren sustancialmente la causa de pedir, o como se decía , de oposición a los pedimentos de la parte actora y sobre los que es evidente no habrá podido pronunciarse el Juzgador "a quo" ni acerca de las cuales nada habrá podido alegar ni probar en consecuencia la contraparte, con quiebra, en caso contrario, de los principios de contradicción e igualdad de las partes en el proceso, y sobre todo con infracción de las exigencias derivadas del artículo 24 de la Constitución. Y así lo señala una doctrina jurisprudencial reiterada, uniforme y abundante como son las Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de abril de 1962, 15 de abril y 14 de octubre de 1991 , 3 de abril de 1993, que veda, como se decía, la posibilidad de aducir cuestiones nuevas o nuevos temas obstativos de los pedimentos de la demanda en el recurso de apelación, que, aunque dada su condición de recurso ordinario permite el Tribunal de segundo grado conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas distintos a los planteados en primera instancia, según el conocido aforismo "pendente apellatione nihil innovatur" , y obtener su revocación.Es procedente a la vista del contrato aportado tener en cuenta en el recurso las manifestaciones realizadas.

El contrato de opción de compra de creación jurisprudencial se conceptúa como un convenio mediante el cual una de las partes concede a otra la facultad exclusiva de decidir o no la celebración de un contrato de compraventa, a realizar en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones pudiendo ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Esto es, siguiendo la S.T.S. 4-2-1994 (RJ 1994910) ó 14-2-1997 (RJ 1997706 ), la concesión al optante, mediante cláusula inserta en el contrato de la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y que una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad , pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar su Derecho de opción, lo que perfecciona en el contrato de compraventa , que desde entonces queda sometido a su propia regulación y ha de cumplirse en la forma pactada.

El plazo concedido al optante es de caducidad, incluso, dicen algunas Sentencias del Alto Tribunal, apreciable de oficio (ST.S. 13-2-1997 [R.J. 1997944 ]), por lo que transcurrido el plazo se produce no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción resultando extemporáneo su ejercicio. Así las cosas , dice la STS 7-3-1996 (RJ 19961881 )«la opción de compra, supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en Estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que lo diferencia del pactum de contrahendo , pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto... dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del Derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad, y que le sea notificada al optatario, para que sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción». En definitiva, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante

únicamente que se perfeccione o no.

Pues bien, sentado lo anterior la cuestión litigiosa trae causa de un contrato de opción de compra (así se denomina en el contrato aportado como documento nº1 de la demanda , si bien puede ser considerado como una auténtica compraventa tal y como sostiene la apelante) sobre una finca sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de la localidad de Alcoy, mediando en la gestión la agencia inmobiliaria Tomás que percibió por ello la suma de 1.470?, el precio total acordado fue de 147.247,97?, entregandose en el momento de la firma la suma de 6.000? por los actores, acordandose que el resto del precio se abonaría en el plazo de tres meses junto con el otorgamiento de escritura pública.

El actor necesitado de financiación acude a la entidad Bancaja, realizandose la correspondiente tasación de la finca , en fecha 3-1-07,el arquitecto técnico Don Francisco acude al inmueble,encontrandose con que en el piso NUM001 hay un ocupante Doña Isabel resultando ser arrendataria de la vivienda, a pesar de esta circunstancia el actor queria continuar con el contrato y por ello envia un burofax al vendedor en fecha 17-1-07 para que sea firmado por la señora Isabel y el vendedor ,reiterando su intención de seguir con el contrato en el burofax de fecha 18-1-07, siempre y cuando se firmase el documento con la inquilina.En fecha 19-1-07, los actores remiten la vendedor burofax manifestando su intención de resolver el contrato al existir un ocupante en el edificio,no constando esta circunstancia en el contrato de opción de compra, solicitando la devolución duplicada de la señal entregada . El burofax fue entregado al demandado en fecha 22-1-07 , habiendo finalizado el plazo para el otorgamiento de escritura pública el 20-11-07.

Del desarrollo de los hechos se evidencia que cuando la parte demandante comunica al demandado su intención de resolver el contrato el plazo para su cumplimiento por parte del actor habia caducado,y a pesar de que el vendedor manifestó su intención mediante carta de fecha 23-1-07 de prorrogar por siete dias la opción(entiendase plazo para otorgar la escritura)la parte actora no hizó uso de la prórroga concedida por el vendedor ,no siendo procedente ampararse en el engaño que dice que sufrió por la existencia de una inquilina, pues la existencia de la ocupante de una de las viviendas es conocido por la parte actora tal y como se refleja en los burofax remitidos en fechas 17,18 ,19 de Enero de 2007, por ello el incumplimiento del contrato debe ser imputado a la parte actora debiendo ser confirmada la Sentencia de instancia y desestimado el recurso interpuesto.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son de imponer las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el procurador Señor Martínez Navarro en representación de Don Luis Manuel y Sonia contra la sentencia dictada por el Sr. magistrado Juez del juzgado de Primera Instancia nº4 de la ciudad de Alcoy en fecha 7-4-08 y en los autos de los que dimana el presente rollo , y en su consecuencia CONFIRMAR COMO CONFIRMAMOS íntegramente la misma al estar ajustada a derecho, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 nº 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, advirtiéndose a las partes que contra la misma la Ley procesal no previene recurso ordinario alguno.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto , uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de Sentencias.

Así por esta nuestra Sentencia definitiva, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.