Sentencia Civil Nº 373/2010, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 191/2010 de 16 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00373/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 191/2010

S E N T E N C I A nº 373

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En Valladolid a dieciséis de Diciembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000382 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000191 /2010, en los que aparece como parte apelante, ROSA ROPERO SL, representada por la Procuradora de los tribunales, Dª. MARIA DEL PILAR MANZANO SALCEDO y asistida por el Letrado D. RUBEN PEREZ BOYERO, y como parte apelada, VAZQUEZ TREJO SL, representada por la Procuradora de los tribunales, Dª. BEATRIZ EMILIA GUTIERREZ CAMPO y asistida por la Letrada Dª. BLANCA SANZ TREJO, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. JOSE JAIME SANZ CID.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 23 de Noviembre de 2009 se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "QUE DEBO ESTIMAR COMO ESTIMO LA DEMANDA formulada por la representación de la mercantil Vázquez Trejo, S.L. frente a la mercantil Rosa Ropero, S.L, no habiendo lugar a la compensación de créditos invocada por la demandada, condenando a dicha mercantil demandada al pago a favor de la actora de la cantidad de 10.392,24 euros, más los intereses demora procesal desde la fecha de la interpelación judicial hasta el total pago, todo ello con imposición de costas del procedimiento a la demandada".

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la demandada se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y Votación el pasado día catorce, en que se llevó a efecto lo acordado.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, que tenía arrendado a la demandada el local (Residencia de ancianos) sito en la calle Ramón y Cajal s/n de Valoria La Buena reclama la renta correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.007 que la demandada reconoce no haber pagado.

Esta cuestión en principio de aparente sencillez se complica en gran medida por las relaciones existentes entre partes que han dado lugar a diferentes litigios entre ellas.

SEGUNDO.- Entre las partes se han seguido o se encuentran en tramitación los siguientes procedimientos:

A)- Reclamación de cantidad por las rentas correspondientes a los meses de julio a septiembre de 2007, Procedimiento ordinario 1110/07, Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Valladolid (paralizado en estos momentos por prejudicialidad civil).

B)- Procedimiento 531/2007, Juzgado de Primera Instancia nº 7 por competencia desleal y reclamación de cantidad por daños y perjuicios, resuelto por sentencia firme de esta misma Sección el 20 de enero 2.009 (folio 440).

C)- Procedimiento 1015/2007, Juzgado de Primera Instancia nº 11 sobre resolución de contrato de empresa y reclamación de cantidad por daños y perjuicios, en el que ha recaído sentencia también de ésta Sección el 4 de febrero de 2.001 , que está pendiente de recurso de casación.

TERCERO.- En principio la demandada se opuso a la continuación del procedimiento solicitando su suspensión por prejudicialidad civil con respecto al procedimiento 531/2007, pero quedó resuelto por Auto 8 de enero de 2009 del Juzgado (folio 416) que lo desestimó.

En reconvención la representación de VAZQUEZ TREJO SL. opuso las excepciones de litispendencia y con carácter subsidiario la de prejudicialidad civil con respecto al procedimiento 1015/2007.

En la audiencia previa ROSA ROPERO SL. se opuso a la excepción de litispendencia y se adhirió a la de prejudicialidad. Pero inmediatamente después y como quiera que la cuestión por la actora no quedó clara, retiró las excepciones de litispendencia y la de prejudicialidad civil. La representación de Rosa Ropero no dijo absolutamente nada. Dio la callada por respuesta. No volvió a plantarse el tema y nada dijo cuando se celebró la vista. En definitiva, entendemos que asintió a la renuncia de las excepciones.

Inmediatamente después del juicio oral sabía el hoy apelante que se iba a dictar sentencia, y no planteó nulidad de actuaciones mediante los recursos correspondientes. Ha sido cuando ha recaído sentencia contraria a sus intereses cuando aduce nulidad y de forma extemporánea, por lo que su petición debe decaer.

Este Tribunal no puede apreciar la prejudicialidad de oficio al prohibirlo el Art. 43 LEC .

CUARTO.- Es cierto que como obligación fundamental del arrendatario se encuentra la de proceder al pago de la renta dentro del plazo estipulado, pero como contrapartida el propietario tiene también una obligación fundamental que es la de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa (Art.,1.554.3º CC .). Y ésta obligación ha sido incumplida por la propiedad.

El local objeto de arrendamiento lo era para Residencia de Ancianos, así lo indica la propia demanda. Y lo que ha ocurrido es que debido a la competencia desleal que le hizo la propiedad a la arrendataria no ha podido mantener abierto su negocio teniendo incluso que renunciar a las prorrogas a las que tenía derecho.

Si nos detenemos en la sentencia de instancia de 1 febrero de 2008 (procedimiento 531/2007 ) vemos que en ella se dice "no lo es menos que en atención a la elevada renta pactada, duración del contrato y a la propia naturaleza del negocio arrendado (residencia de ancianos instalada en una pequeña localidad como Valoria, de poco más de seiscientos habitantes, alejada o, cuando menos, no próxima a núcleos urbanos de gran población) parece claro que ese deber de no concurrencia se encuentra ínsito en la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (Art. 1554.3 CC ), de manera que la explotación por la arrendadora (aunque a través de sus socios administradores, que crean ad hoc una sociedad para tal finalidad) de una residencia colindante supone una vulneración de ese correlativo derecho del arrendatario, al ser ambos negocios (en las condiciones antedichas de ámbito rural y alejamiento de importantes núcleos de población) excluyentes o al menos de muy difícil coexistencia".

Esa competencia desleal ya declarada por los Tribunales es lo que ha determinado que la hoy demandada haya tenido que cesar en su negocio, determinando una petición de indemnización por daños y perjuicios.

Competencia desleal que implica un incumplimiento por el arrendador de su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. Si el arrendador no ha cumplido con su obligación no puede obligar al arrendatario que cumpla la suya. Nadie puede exigir a otro el cumplimiento de su obligación si con anterioridad no ha cumplido con las suyas. Lo que conduce a la desestimación de la demanda.

ÚLTIMO.- De acuerdo con los artículos 394 y 398 LEC imponemos las costas de la instancia a la actora, sin que hagamos especial imposición de las de la alzada.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación presentado por la Procuradoa Dª. Pilar Manzano Salcedo en nombre y representación de ROSA ROPERO S.L., debemos revocar y revocamos la sentencia de fecha 23 de Noviembre de 2009 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Valladolid y procedemos a desestimar la demanda con absolución de la demandada. Todo ello con expresa condena en costas a la actora en la instancia y sin especial imposición en la alzada.

Procédase a la devolución del depósito.

Esta sentencia es firme y contra ella no caben recursos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.