Sentencia Civil Nº 373/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 217/2012 de 25 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00373/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 217 /2012

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1482 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

APELANTE: SILVER BROKERS S.L.

PROCURADOR: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

APELADO: PACIFIC VILLAGE PANAMA S.L., PANAMA BIENES RAICES S.L., GESTIELENA 2004 S.L.

PROCURADOR: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, PALOMA MANGLANO THOVAR, ALBERTO FERNANDEZ RODRIGUEZ

En MADRID, a veinticinco de mayo de dos mil doce.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada incomparecida SILVER BROKERS, S.L. y de otra, como apelada demandante GESTIELENA 2004, S.L. representada por el Procurador Sr. Fernández Rodríguez y como apelada demandada incomparecida PACIFIC VILLAGE PANAMÁ, S.L. y como apelada demandada PANAMÁ BIENES RAÍCES, S.L. representada por la Procuradora Sra. Manglano Thovar, seguidos por el trámite de Juicio Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid, en fecha 26 de noviembre de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo parcialmente la demanda formulada por el procurador de los Tribunales Sr. Fernández Rodríguez en nombre y representación de Gestielena SL contra Silver Brokers SL, Pacific Village Panamá SL y Panamá Bienes Raíces SL y en su mérito declaro la existencia de una deuda de Silver Brokers SL por importe de 1.307.255 euros y condeno a la demandada al pago de 1.307.255 euros más intereses legales desde la interpelación judicial, y absuelvo a los demandados de los demás pedimentos de la demanda. Cada parte responderá de las costas causadas a su instancia a excepción de las causadas a Pacific Village Panamá SL y Panamá Bienes Raíces SL de las cuales responderá la parte actora.".

SEGUNDO.- Por la parte demandada SILVER BROKERS S.L. se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 21 de mayo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Que contra la sentencia de instancia parcialmente estimatoria de la demanda se formula el presente recurso de apelación. En autos y por la actora se formuló demanda en reclamación de cantidad por importe de 1.307.255 euros derivada de la relación existente entre las partes y documentada en el contrato de gestión inmobiliaria firmado con fecha 1 de Febrero de 2005 en virtud del cual la demandante y en la alzada apelada se comprometía a gestionar, por cuenta de las demandas la adjudicación de una serie de parcelas, las relacionadas en el propio documento al que se ha hecho referencia, ubicadas todas ellas en el Polígono nº 1 del plan de Sectorización del sector 2 del SUNP ING del Plan General de Ordenación Urbana de Lugo estableciendo un precio a abonar por la gestión realizada en la forma establecida en el propio contrato. En virtud de dicho encargo la mercantil Gestielena 2004 adquirió las parcelas contenidas en el documento y además dos de las que se habían incluido la 212 y 212. Como consecuencia de dichas adquisiciones y como liquidación de la operación concertada se suscribió por parte de la demandada una escritura de reconocimiento de deuda por importe de 1.317.912 euros, haciéndose en dicho instrumento una liquidación de las cuentas habidas entre las partes como consecuencia de las diferentes adquisiciones hechas por la demandante a favor de la demandada, quien asume el pago de la deuda reclamada, mediante el reconocimiento de la misma y alternativamente mediante la concesión de una operación de compra en los términos establecidos en el contrato. La sentencia de instancia estima la demanda en lo relativo a la mercantil SILVER BROKERS, S.L desestimándola respecto de los demandados y asimismo estima vigente la opción de compra realizada. Contra dicha sentencia se alza la parte demandada con la interposición del presente recurso de apelación.

SEGUNDO .- Planteados en esta forma los términos en los que se desenvuelve la litis el primer argumento en primer lugar la parquedad del contrato por medio del cual se pactó la intermediación y la gestión del suelo, aduciéndose que en realidad era un simple contrato de intermediación y que a la vista de los precios pagados por alguna de las parcelas y sus repercusiones posteriores se estaba pagando más por la intermediación que por la parcela. El motivo se desestima pues lo cierto es que los contratos son los que son y no lo que las partes quisieran, y lo cierto es que con independencia de los precios que se pudieran pactar o dejar de pactar, lo cierto es que en ningún momento el contrato ha sido tachado de nulo. Por otra parte, parece lógico y razonable pensar, a la vista del conjunto de las operaciones, que la apelante estaba interesada en la adquisición de un buen número de parcelas del polígono en que se iba a realizar en la localidad de Lugo, y desde luego no lo era por el simple aprovechamiento agrícola sino por los beneficios que la posterior recalificación y la utilización de los terrenos le podrían reportar, por lo que una cosa es el precio que se pacta como servicio o contraprestación por la intermediación, y otra distinta que la parte fuera a utilizar los terrenos según su actual configuración, lo que explica el precio pactado por metro, y en fin, no puede decirse que falte la causa del contrato, pues la misma existe y no es una causa individualizada para cada uno de los contratos, sino que la finalidad y el designio de la parte era la adquisición de una serie de parcelas en nombre de la demandante pero por cuenta de la apelante, y ello para poder adquirir la totalidad o una parte significativa del polígono que se iba a levantar y lucrarse con la calificación urbanística que se obtendría, por lo que no puede decirse que los contratos carezcan de causa, y mucho menos cuando se ha hecho un reconocimiento de deuda por el importe de la operación, y se han venido adquiriendo las parcelas que la demandante ha ido comprando sin problemas, y para ello basta con la lectura de la cláusula única que establece la contraprestación económica, pues es evidente que se hace descansar en la utilización urbanística de las parcelas compradas y no en la simple intermediación por la adquisición de cada una de ellas, pues el designio de las partes no era la adquisición de una serie de parcelas disgregadas sino de las necesarias para poder utilizarlas de acuerdo con la posibilidades urbanísticas de las mismas, y en tal virtud se fija el precio y la contraprestación, y no por el simple valor rústico de los terrenos. Por ello el motivo se desestima.

TERCERO .- El segundo motivo de oposición se aduce que había una parcela, la 213, que no formaba parte del contrato previo y que había tres parcelas, en concreto las 364 365 y 212 que nunca fueron adquiridas por la sociedad, y por lo tanto no tiene ninguna obligación de adquirirlas por el precio fijado en el contrato, impugnando la cantidad objeto de reconocimiento de deuda. El motivo se estima parcialmente. En efecto, la sentencia estima la demanda en cuanto al pago de la cantidad que se le debe a Gestielena 2004 S.L. por sus gestiones en cuanto no se trata de una simple intermediaria, sobre la base de que se ha reconocido la deuda por parte de la hoy apelante en virtud del documento de reconocimiento de deuda de fecha 30 de Diciembre de 2005 que se instrumentó después de haberse hecho constar la compra de determinadas parcelas, argumentando que nadie reconoce una deuda si no está de acuerdo con la existencia del título en virtud del cual se reconoce el reconocimiento. Sin embargo, lo cierto es que a pesar de la argumentación hecha por la apelante debe ser estimada. En efecto, el alegato hace referencia a cuatro fincas, por una parte las fincas 364, 365 y 212 que se dice nunca fueron adquiridas por la demandada. El motivo con referencia a dichas fincas se desestima. En efecto, lo cierto es que la existencia de dichas fincas aparece reseñada en el documento inicial que puso en marcha las actuaciones, el denominado de gestión de suelo e intermediación de operaciones inmobiliarias, pues el mismo es claro que acoge un mandato a favor de la demandante para que adquiriese determinadas fincas que iban a formar parte de un polígono urbanístico por cuenta de la demandada, aunque en principio en nombre propio o de la actora. En tal sentido y por lo que hace a otras fincas a las que se refería el documento se ha producido la adquisición de la misma y la posterior transmisión a la demandada, lo que ha generado los honorarios que se reclaman y por lo que hace a las susodichas fincas, o por mejor decir el encargo de compra de las mismas, se contenía en los dos últimos apartados de la relación de fincas que se pretendían adquirir por parte de la demandada. En este sentido, y conteniendo el referido documento un auténtico mandato para la adquisición de determinados bienes, mandato además que no era ostensible, es lo cierto que la demandante está obligada a recibir o adquirir todo aquello que ha contratado el mandatario dentro de los límites del mandato, que no es sino un correlato de la obligación del mandatario, en el sentido de abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato y así por el mecanismo de la representación indirecta los que contrataron con el mandatario desconocían que lo hacía por cuenta de otro, no teniendo obligación ni acción el mandante con respecto de ellos, es obvio que está obligado el mandante a recibir todo aquello que ha adquirido el mandatario y que estaba dentro de los límites del mandato, y aun las extralimitadas si hubo ratificación, art. 1727, y constando el encargo de adquirir las fincas referidas en el documento nº 2 de la demanda, es lo cierto que el mandante debe recibir las mismas y abonar el precio correspondiente una vez se haya operado la transmisión en su favor.

Por lo que hace a la otra finca, la 213, lo cierto es que la misma no estaba incluida dentro de las gestiones que se encargaron a la demandante, y no puede decirse que se haya ratificado la adquisición por el demandante, pues el mero hecho de haber suscrito una escritura de recepcionamiento de deuda cuando la misma adolece de ciertos defectos e imprecisiones pues la deuda reconocida oscila entre dos cantidades, no permite concluir que había ratificación de los precios por parte del demandante.

CUARTO .- El tercer motivo de oposición hace referencia a la validez del contrato de oposición que se instrumentalizaba en dicha escritura. En efecto, en su día escritura de fecha 30 de Diciembre de 2005 se pactaba que a partir de la aprobación definitiva del Ayuntamiento de Lugo el plan de Sectorización al que se refería la finca adquirida debía de abonar el pago a la demandante de la cantidad comprometida, bien en metálico y caso de no hacerlo la hoy ejecutante podría reclamar dicha cantidad o bien ejercitar en concepto de pago la opción de compra que a continuación se pactaba.

Por lo que hace a la opción de compra y siguiendo la STS de 28 de Abril de 2000 , los requisitos necesarios para la opción de compra, son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (p. ej., SSTS 14 Feb. 1997 y 13 Nov. 1992 , requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado ( STS 14 Feb. 1997 con cita de la STS 14 May. 1991 ), pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo ( STS 29 Sep. 1993 ).

En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979 , 4 de abril de 1987 , 24 de octubre de 1990 , 13 de noviembre de 1992 y 16 de octubre de 1997 .

Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del «pactum de contrahendo» ( STS de 11 de abril de 2000 ).

El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa ( sentencias del Tribunal Supremo de 23 diciembre de 1991 , 29 de marzo de 1993 y 31 de julio de 1996 )

También ha destacado la jurisprudencia que la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo ( sentencia del TS de 18 de octubre de 1993 y 31 de julio de 1996 ).

Evidentemente no se dan los requisitos para la validez del ejercicio de un derecho de opción, pues es lo cierto que no están definidos ni descritos los bienes objeto de la opción que es sustituida por la expresión derecho a ejercitar la opción sobre el 50% de los que es titular Silver Brokers, S.L. sin hacer concreta mención de cuáles sean los constreñidos por el derecho de opción, teniéndose en cuenta que una de las características de dicho derecho es que el optatario se comprometa a no vender los terrenos durante el período de tiempo de la opción, quedando de esta forma totalmente indeterminado el objeto de la misma. Ahora bien, ello no tiene ninguna relevancia a efectos del fallo, pero lo cierto es que las fincas objeto de la opción has sido transmitidas a terceros de buena fe y la declarativa de deuda no forma parte del fallo de la sentencia.

CUARTO .- Que de acuerdo con lo anteriormente expuesto y a la vista de que no consta la obligación de adquirir la parcela 213 y no puede entenderse que haya existido ratificación en la compra de dicha parcela, debemos reducir la suma reclamada en la cantidad de 315.790 euros, quedando un monto ascendente a 991.465 euros s.e.u.o.

QUINTO .- No es procedente hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que estimando parcialmente como estimamos el recurso de apelación interpuesto por SILVER BROKERS S.L. contra la Sentencia dictada en las presentes actuaciones por el Magistrado-Juez del Juzgado de primera instancia nº 11 de Madrid en autos de Juicio Ordinario nº 1482/07 de fecha 26 de noviembre de 2008, debemos dar lugar parcialmente al mismo, y, en consecuencia, con revocación de la meritada resolución debemos condenar y condenamos a la demandada al pago de la cantidad de 991.465 euros más el interés legal de dicha suma, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Notifíquese la presente sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de casación.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.