Sentencia CIVIL Nº 373/2016, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 219/2016 de 28 de Octubre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 219/16 - AUTOS Nº 1384/14

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 11 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO

PONENTE SR. D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ

S E N T E N C I A N Ú M. 373/16

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

MAGISTRADOS

D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ

D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ

En la Ciudad de Granada, a veintiocho de octubre de dos mil dieciséis.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 219/16- los autos de Juicio Ordinario nº 1384/14 del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Granada, seguidos en virtud de demanda de D. Juan, contra D. Leopoldo.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 15 de enero de 2016, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Estimandola demanda deducida en nombre y representación de don Juan contra don Leopoldo, debo condenar y condeno al demandado a abonar al actor la suma de 10.515 euros en concepto de principal, más intereses y costas reseñados, declaró abusiva la cláusula 12ª del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 2 de noviembre de 2010 en lo relativo a la devolución de la fianza una vez sea objeto de arrendamiento el local de negocio.

Desestimo la demanda reconvencional formulada en nombre y representación de don Leopoldo contra don Juan quedando el mismo suelto de los pedimentos contra él deducidos y con imposición de costas a don Leopoldo'

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Que la parte demandada se alza contra la sentencia estimatoria de la demanda deducida en su contra, dirigida a la devolución de la cantidad que le fue entregada por el actor como fianza para el arrendamiento del local de negocio a que se refiere el contrato aportado como doc. nº 1 de la demanda, una vez que el mismo se extinguió por impago de tres mensualidades de renta, conforme a su estipulación cuarta, después de que no fuera consentido el desistimiento unilateral propuesto; dicha sentencia, además, desestima la demanda reconvencional deducida en solicitud de condena al actor al pago de las mensualidades devengadas hasta el vencimiento del plazo pactado en el contrato. Considera la Juzgadora de instancia, en cuanto a la demanda principal, que debe considerarse nula, por abusiva, la estipulación decimosegunda relativa a la sujeción de la devolución de la fianza a la contratación por la propiedad de un nuevo arrendamiento, dado el desequilibrio que comporta la posibilidad de que ésta última demore indefinidamente a su voluntad el nuevo arriendo, en claro perjuicio para el arrendatario; mientras que, por lo que respecta a la reconvención, la sucesión de tres mensualidades impagadas es determinante de la resolución de forma automática, conforme a la estipulación cuarta, impeditiva del devengo de nuevas mensualidades. Por su parte, el demandado reconviniente, a pesar de no pedir la condena expresa del actor reconvenido, genéricamente solicita en el suplico del recurso de apelación la desestimación de la demanda y estimación de la reconvención, entendiendo que, por lo que respecta a la retención de la fianza, no se produjo el hecho determinante de la obligación de devolver, según contrato, como era la contratación de un nuevo arrendamiento; mientras que, por lo que respecta a la extinción del contrato, estamos ante una resolución unilateral que no puede producir efectos en contra de la vigencia del contrato a que ambas partes venían obligadas.

Así las cosas, y comenzando, por estrictas razones de sistemática, por la vigencia del contrato que integra el pedimento de la reconvención deducida por el demandado, ahora apelante, es lo cierto que la contemplación en el contrato de la facultad de desistimiento unilateral a favor del arrendatario, es considerada válida y eficaz por reiterada jurisprudencia, entre la que cabe citar las sentencias 1222/1995, de 9 de enero (Rec. 2800/1991), 1259/2007, de 30 de noviembre (Rec. 4502/2000), 85/2010, de 19 de febrero (Rec. 2129/2005) y 217/2011, de 31 de marzo (Rec. 807/2007), según las cuales, y como recuerda la más reciente sentencia de 15 de junio de 2016, no cabe dar al artículo 1256 CC el significado de prohibir la inclusión en el contrato mismo de un pacto que otorgue a uno de los contratantes un derecho potestativo de desistimiento o denuncia unilateral. Sentado lo cual, es lo cierto que el pacto de extinción automática del arrendamiento, por impago de tres mensualidades consecutivas, con imposición al arrendatario de la obligación de inmediato desalojo y abono de sus gastos (estipulación cuarta, último párrafo del contrato), no puede sino asimilarse en la práctica al reconocimiento de la facultad de desistimiento unilateral, por ser ello conforme al tenor literal de sus términos, en conjunción con el sentido de sus restantes cláusulas.

Conforme a la sentencia del T. Supremo de 16 de abril de 2015 ' en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes'. A la vista de lo cual, es evidente que la discutida estipulación cuarta no pude sino asimilarse a la facultad de desistimiento unilateral; precisamente por ser ello conforme con el sentido de la propia, y también discutida, estipulación decimosegunda, relativa al derecho de retención de la fianza por parte del arrendatario hasta la concertación de un nuevo arrendamiento para caso de incumplimiento del arrendatario, se entiende que incluyendo la resolución por impago seguida del inmediato desalojo, equiparada en su efectos, como se ha dicho, al desistimiento unilateral.

Por todo lo cual, y por considerarse legítima la resolución operada, procede confirmar la sentencia en cuanto a la desestimación de la reconvención deducida.

SEGUNDO.-Que, por lo que respecta a la devolución de fianza, no comparte la Sala la nulidad de la estipulación decimosegunda que aprecia la Juzgadora de instancia, por aplicación de los art. 82 y 87.6 de la LGDCU, pues, habida cuenta de que el objeto del contrato de arrendamiento era un local destinado al ejercicio por el arrendatario de su actividad profesional, cuya baja precisamente motivó su opción por la resolución, no cabe duda de que estamos ante persona que no reúne la condición de consumidor, entendiendo por tal, conforme al art. 3 de la citada ley especial, a quién actúe 'con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión'; reputándose empresario, conforme a su art. 4, 'a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directa mente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión'. A la vista de lo cual, resulta evidente que la concertación de arrendamiento de local con destino a su explotación por el arrendatario como negocio de bar, conforme a la estipulación primera del contrato, impide que pueda considerarsele consumidor, a la hora de la aplicación del ámbito de protección que otorga la LGDCU.

No obstante lo cual, en el presente caso concurren motivos de fondo impeditivos de la oposición formulada en la contestación a la demanda, como son, en primer lugar, el evidente desequilibrio que causa a la parte arrendataria la interpretación que se pretende atribuir a la discutida estipulación decimosegunda, si es que con ello lo que se persigue es la retención indefinida de la cantidad entregada en concepto de fianza. No solamente por ser ello contrario a los términos del art. 1.256 del CC, según el cual la validez y cumplimiento de las estipulaciones de los contratos no pueden quedar al arbitrio de ninguna de las partes, sino también por ser incompatible la validez de la cláusula con la ausencia de plazo, materia en la que el art. 1.128 del CC llama a los tribunales a su fijación cuando de la naturaleza y circunstancias de la obligación resultara que ha querido concederse al deudor.

Y, por otra parte, tenemos que atender a la singular circunstancia, no discutida por el demandado apelante, de la pérdida del dominio del local de su propiedad, por adjudicación seguida de posterior lanzamiento acordado en autos de ejecución nº 195/2013 tramitados ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Granada, según diligencia de ordenación obrante por copia al folio 67. Lo cual implica la pérdida de la cosa y, con ella, la imposibilidad de cumplimiento de la condición a que se sujetaba la devolución de la fianza, como era la contratación de un nuevo arrendamiento sobre el local; lo que, conforme al art. 1.117 CC, extingue el sometimiento del derecho del arrendatario al suceso consistente en la concertación de nuevo arrendamiento, una vez que es indudable que éste no tendrá lugar. Motivo que, unido a lo anteriormente expuesto, nos mueve a considerar exigible el deber de devolución de la fianza en el que se sustenta la pretensión actora y, en consecuencia, a desestimar el recurso con confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.-Que, de conformidad con el art. 398 de la LEC, procede imponer las costas de la presente alzada a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Leopoldo, a través de su representación procesal, contra la sentencia de fecha 15 de enero de 2016, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Granada, en autos nº 1384/2014, debemos confirmar y confirmamos la resolución impugnada. Con imposición de las costas de la presente alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.