Sentencia CIVIL Nº 373/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 118/2018 de 26 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 118/2018 -CH
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Sant Feliu
de Llobregat
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 553/2011
Parte recurrente/Solicitante: Carla
Procurador/a: SONIA ORIA PEREZ
Abogado/a: Mònica Tornadijo Sabaté
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 373/2019
Magistrados:
Jose Luis Valdivieso Polaino Ramon Vidal Carou Federico Holgado Madruga
Barcelona, 26 de septiembre de 2019
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los autos
de juicio ordinario número 553/2011, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Sant Feliu
de Llobregat, a instancia de DOÑA Carla , representada en esta alzada por la procuradora doña Sonia
Oria Pérez, contra la mercantil A. ROSILLO, S.A. , no comparecida en esta alzada; autos que penden ante
esta Sección en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA Carla
sentencia dictada por dicho Juzgado en fecha 14 de noviembre de 2017 .

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Sant Feliu de Llobregat dictó sentencia en fecha 14 de noviembre de 2017 , en los autos de juicio ordinario número 553/2011, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor: 1 contra la 'Desestimo la demanda presentada por doña Carla , representada por la procuradora de los Tribunales doña Sonia Oria Pérez, contra A. Rosillo, S.A., absolviendo a esta de todos los pedimentos efectuados en su contra.

Condeno a la parte demandante al pago de las costas causadas'.



SEGUNDO .- Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación por la representación de doña Carla . Admitido el recurso, se dio traslado a la parte contraria, que se opuso. Seguidamente se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, donde, una vez turnadas a esta Sección, y tras los trámites correspondientes, quedaron pendientes para deliberación y decisión, que tuvieron efecto en fecha 4 de junio de 2019.



TERCERO .- En el procedimiento se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia, por acumulación de trabajo.

Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.

Fundamentos

PRIMERO .- Antecedentes del debate I. Doña Carla promovió acción judicial frente a la mercantil A. Rosillo, S.A., y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho: a) En fecha 24 de mayo de 2006 la actora y la demandada suscribieron un contrato de compraventa con arras que tenía por objeto una vivienda sita en la localidad de Sant Vicenç de Castellet (Barcelona).

b) Se estableció por las partes un precio de compra de 206.400 euros más IVA, y en el propio acto de la firma del contrato la Sra. Carla entregó a la vendedora la suma total de 66.438,40 euros en concepto de arras penitenciales. No obstante, A. Rosillo, S.A. nunca informó a la compradora de que perdería la suma entregada en concepto de arras en el supuesto de que no abonara la totalidad del precio pactado.

c) En fecha 4 de mayo de 2007 las partes firmaron un nuevo documento en virtud del cual A. Rosillo, S.A. se comprometía a la devolución íntegra de la suma entregada en concepto de arras 'en el momento en que A. Rosillo, S.A. venda y perciba de otro comprador las cantidades entregadas por la Sra. Carla '.

d) La empresa demandada, sin embargo, no ha desplegado la diligencia necesaria para vender la vivienda y además exige un precio muy superior al de mercado con el fin de no devolver a la Sra. Carla la cantidad entregada en concepto de arras.

Al amparo de los antecedentes expuestos, se interesaba en la demanda la condena de A. Rosillo, S.A.

a reintegrar a la Sra. Carla la suma entregada en concepto de arras, es decir, 66.464,40 euros, más los intereses legales.

II. La representación de A. Rosillo, S.A. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida: a) No es cierto que A. Rosillo, S.A. no informara a doña Carla sobre las consecuencias que acarrearía la circunstancia de que la compradora desistiese de concertar la compraventa, ya que en el contrato se especifica que en ese caso perdería la cantidad entregada en concepto de arras.

b) A. Rosillo, S.A. cumplió estrictamente con las obligaciones que le incumbían en su condición de vendedora y no ofertó a terceros la vivienda a la espera de formalizar la escritura pública.

c) Tal y como se preveía en el contrato, A. Rosillo, S.A. requirió a la Sra. Carla a fin de que en fecha 27 de febrero de 2007 compareciera ante la notaría para otorgar la escritura pública y abonar la parte del precio pendiente; sin embargo, la compradora no compareció argumentando que ya no le interesaba la operación.

d) A. Rosillo, S.A. está realizando las gestiones necesarias para la venta de la vivienda, pese a lo cual la crisis del mercado inmobiliario ha impedido por el momento la localización de compradores. La finca, consecuentemente, continúa registralmente inscrita a nombre de A. Rosillo, S.A.

e) El compromiso de devolución que asumió A. Rosillo, S.A. en el documento de 4 de mayo de 2007 se sometió a una condición lícita, cual es la venta de la vivienda a terceros, de modo que mientras tal condición no se cumpla la empresa demandada no tiene obligación de reintegrar la suma entregada en concepto de arras.

III. La magistrada de instancia desestimó la demanda formulada argumentando inicialmente que las partes contratantes incorporaron al documento de 4 de mayo de 2007 una obligación condicional -devolución por parte de A. Rosillo, S.A. de la suma recibida en concepto de arras, sometida a la condición de que dicha empresa enajenara a un tercero la vivienda-, en la que la condición no dependía exclusivamente de la voluntad de la vendedora, sino también de otros factores como la situación del mercado inmobiliario o la existencia de personas interesadas en la adquisición de la vivienda, de modo que no se trataba de una condición potestativa pura, por lo que debe desplegar todos los efectos jurídicos.

En consecuencia, la compradora, a juicio de la juzgadora a quo , no podía solicitar el reintegro de las cantidades entregadas como arras porque aún no se ha cumplido la condición establecida, condición que, por las razones expuestas, debe considerarse absolutamente lícita.

Por ello desestimó íntegramente la demanda e impuso las costas a la actora.

IV. La representación de doña Carla aduce en su recurso que: (i) la juzgadora de instancia incurre en un error jurídico cuando califica de nulo el contrato de 4 de mayo de 2007, máxime cuando se trata de una consecuencia que no fue interesada en el escrito de contestación; (ii) la condena en costas es improcedente porque la estimación de la demanda ha sido parcial y porque no puede condenarse en costas a una parte cuando a la otra se le ha declarado en rebeldía ( sic ).



SEGUNDO .- El pacto de arras y el desistimiento de la compradora No se ha suscitado prácticamente debate entre las partes acerca de los aspectos fácticos del litigio, no obstante lo cual se incidirá en aquellos que pudieran resultar relevantes en el trance de decidir sobre la eventual viabilidad de las pretensiones de la recurrente y se valorarán los argumentos que sobre ellos ha esgrimido la recurrente: a) En el acto de la firma del contrato de compraventa de 24 de mayo de 2006 (documento número 1 de la demanda) la actora y la demandada incluyeron un pacto accesorio en virtud del cual la Sra. Carla entregó a la vendedora la suma total de 66.438,40 euros en concepto de arras penitenciales.

No se ha discutido la naturaleza de arras penitenciales de la suma entregada por la compradora al suscribir el contrato -en todo caso, la alusión en el documento contractual al artículo 1454 del Código civil común y la descripción de los efectos que se generarían en el caso de que una u otra parte se desligara del contrato disipan cualquier incertidumbre al respecto-, pero la representación de doña Carla aduce que A.

Rosillo, S.A. nunca informó a la compradora de que perdería la suma entregada en concepto de arras en el supuesto de que no abonara la totalidad del precio pactado.

Sin embargo, no puede aceptarse tal alegato porque, como se ha adelantado, en el contrato se específica con nitidez y rotundidad que la compradora se allanaría a perder las arras en el caso de que optara por 'rescindir' la compraventa.

b) La compradora hoy apelante desistió voluntariamente de los compromisos adquiridos en el contrato de 24 de mayo de 2006. El documento número 1 de la contestación incorpora un acta notarial en la que se refleja que en fecha 21 de febrero de 2007 A. Rosillo, S.A. remitió a doña Carla un burofax para otorgar la escritura pública de compraventa de la vivienda de Sant Vicenç de Castellet el 27 de febrero siguiente (documento número 2 de la misma contestación), y que, sin embargo, la compradora no compareció al acto de formalización de la referida escritura.

c) En consecuencia, A. Rosillo, S.A. cumplió estrictamente con las obligaciones que le incumbían en su condición de vendedora, lo que resulta corroborado por la circunstancia de que no ofertara a terceros la vivienda a la espera de formalizar la escritura pública.

d) Se insiste en que en ningún momento la recurrente ha cuestionado la licitud y eficacia del pacto de arras, salvo la alusión a la circunstancia de que no fue advertida por la vendedora de las consecuencias inherentes al desistimiento del contrato, argumento cuya inocuidad ya se ha razonado.

e) En el documento de 4 de mayo de 2007 (folio 19) se refleja expresamente que doña Carla 'renuncia, por circunstancias que los firmantes conocen, que no consideran preciso consignar en este documento, a la adquisición del inmueble descrito anteriormente'; y se añade también que 'doña Carla no desea llevar a término la compra'. Es decir, concurre la hipótesis de hecho que facultaba a la vendedora para hacer propia la suma entregada en concepto de arras.

En síntesis, las partes pactaron inicialmente un contrato de compraventa con arras penitenciales, arras que en principio la compradora perdió puesto que no compareció a la notaría, pese al requerimiento formulado por la vendedora, para elevar a público el contrato de compraventa.



TERCERO .- La licitud de la obligación condicional pactada por las partes en el documento de 4 de mayo de 2007 I. Pese a que la Sra. Carla se desligó de los compromisos que asumió en el contrato de compraventa con arras de 24 de mayo de 2006, en fecha 4 de mayo de 2007 las partes firmaron un nuevo documento (documento número 3 de la demanda), a cuyo amparo la empresa vendedora se comprometía a la devolución íntegra de la suma entregada en concepto de arras 'en el momento en que A. Rosillo, S.A. venda y perciba de otro comprador las cantidades entregadas por la Sra. Carla '.

En el escrito de apelación se denuncia con vehemencia un hipotético error jurídico que se imputa a la juzgadora de instancia cuando califica de nulo el contrato de 4 de mayo de 2007, máxime cuando se trata de una consecuencia que no fue interesada en el escrito de contestación.

Se trata, sin embargo, de una indebida interpretación de la sentencia por parte de la apelante. La magistrada únicamente señala a efectos hipotéticos que la obligación condicional -devolución de las arras bajo la condición de que la vivienda se enajenara a un tercero- sería en principio nula conforme lo previsto en el artículo 1115 del Código civil , al depender de la voluntad de la parte vendedora, pero con posterioridad matiza que el cumplimento de la condición no depende exclusivamente de aquella voluntad, sino de otros factores, de modo que se trata de una condición simplemente potestativa cuyo cumplimiento no solo depende de la voluntad de una de las partes, sino de otros hechos o motivos que representan intereses apreciables y razonables, y cuya concurrencia excluye la arbitrariedad, que es lo que late en la esencia de las condiciones potestativas puras.

II. La licitud y eficacia jurídica de aquella cláusula condicional, en efecto, no son discutibles. No se configura en modo alguno como una condición potestativa pura -que es a la que se refiere el artículo 1115 cuando proclama la nulidad de la obligación condicional cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor-, pues su cumplimiento no solo depende de la voluntad de una de las partes, en este caso A. Rosillo, S.A., sino también de otros factores como la situación del mercado inmobiliario o la existencia de personas interesadas en la adquisición de la vivienda.

La sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2012 recuerda la necesidad de distinguir 'entre las condiciones puras o rigurosamente potestativas - condición si volam, si voluero-, dependientes exclusivamente de la voluntad del deudor o del mero arbitrio del obligado, de las condiciones simplemente potestativas, en las que la condición depende en parte de otros hechos o motivos que representen intereses apreciables y razonables, quedando excluida la arbitrariedad (...), ya que tal condición, como precisa la sentencia 783/2007, de 28 de junio , 'solo se da si depende del 'mero arbitrio' del obligado'.

En definitiva, la obligación condicional pactada por las partes en el documento de 4 de mayo de 2007 debe reputarse válida y lícita desde el momento en el que la virtualidad de tal obligación se supedita a una condición de las denominadas por la doctrina jurisprudencial 'simplemente potestativas', en las que su cumplimiento no depende exclusivamente de la voluntad de una de las partes, sino también de factores externos, en este caso, como se ha dicho, la situación del mercado, la coyuntura económica o el interés de potenciales compradores.

Como se apuntaba en la sentencia de esta Sección de 3 de mayo de 2000 , 'tampoco nos hallamos ante una condición puramente potestativa a los efectos previstos en el art. 1115 del CC ya que evidentemente y, con independencia de que para ello se requiriera la colaboración activa del demandante, la concesión del préstamo hipotecario no dependía de su 'exclusiva voluntad' como aquel precepto exige'.

III. Si la condición estipulada por las partes -venta de la vivienda a terceros- es válida y lícita, y su cumplimiento aún no se ha materializado, es evidente, tal como razona la sentencia de instancia, que aún no ha surgido la obligación de A. Rosillo, S.A. de reintegrar a la Sra. Carla la suma entregada en concepto de arras.

Aducía al respecto la representación de la actora apelante que la empresa demandada no había desplegado la diligencia necesaria para vender la vivienda y que además estaba exigiendo un precio muy superior al de mercado con el fin de no devolver a la Sra. Carla la cantidad entregada en concepto de arras.

Aquella afirmación, por lo que resulta de la documental incorporada a autos, no se ajusta a la realidad.

Por lo pronto, es presumible que el máximo interés de la agencia inmobiliaria radique precisamente en tal venta puesto que sobre la vivienda litigiosa recae una carga hipotecaria que sigue soportando la propia A.

Rosillo, S.A.

Pero, además, el bloque documental número 4 adjuntado a la contestación revela que A. Rosillo, S.A.

está realizando las gestiones necesarias para la venta de la vivienda mediante la inserción de anuncios en diversas páginas web , aunque debe presumirse que la crisis del mercado inmobiliario ha impedido por el momento la localización de compradores, por lo que la finca continúa registralmente inscrita a nombre de A.

Rosillo, S.A. (documento número 2 de la contestación).

Por otro lado, la vivienda se oferta en venta por un precio que oscila entre 140.000 euros y 166.600 euros, es decir, precios muy inferiores al concertado en su día por las partes hoy litigantes.

IV. En definitiva, se conviene con el órgano de instancia que la compradora no goza del derecho a ser reintegrada de la suma entregada en su día en concepto de arras porque aún no se ha cumplido la condición a la que se supeditó, en el documento firmado por ambas partes el 4 de mayo de 2007, la efectividad de la devolución de aquella suma.



CUARTO .- Costas I. Combatía finalmente la apelante el pronunciamiento de la sentencia de instancia que le condenaba en costas, y argüía al respecto, por una parte, que aquella condena resultaba improcedente porque la estimación de la demanda había sido parcial ( sic ), y, por otra, que no puede condenarse en costas a una parte cuando a la otra se le ha declarado en rebeldía ( sic ).

No se alcanza a comprender el sentido de aquellos razonamientos. En cuanto al primero, ya se ha expuesto que la sentencia de instancia desestimó íntegramente las pretensiones actoras, por lo que la condena en costas de la actora es congruente con tal desestimación. Y en relación con el segundo, y con independencia de que A. Rosillo, S.A. no podía ser declarada en rebeldía porque compareció en las actuaciones y evacuó en plazo oportuno el trámite de contestación, es obvio que la declaración de rebeldía de una parte no impide la condena en costas de la contraria cuando, como es el caso, las pretensiones de esta última han sido íntegramente rechazadas ( art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

II. La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).



QUINTO .- Recursos A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por doña Carla , representada en esta alzada por la procuradora doña Sonia Oria Pérez, y, consiguientemente, confirmar la sentencia dictada en fecha 14 de noviembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Sant Feliu de Llobregat en los autos de juicio ordinario número 553/2011, promovidos frente a la mercantil A. Rosillo, S.A., no comparecida en esta alzada.

Se imponen a la apelante las costas devengadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por la apelante de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ .

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya. El recurso deberá, en su caso, ser interpuesto por escrito y presentado ante este tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la presente resolución.

Firme esta resolución, expídase testimonio de la misma, el cual, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.