Sentencia Civil Nº 374/2011, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 70/2011 de 16 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00374/2011

SENTENCIA NÚMERO 374/11

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON MANUEL MORÁN GONZÁLEZ

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a dieciséis de septiembre de dos mil once.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 1276/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca, Rollo de Sala nº 70/11; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante DON Benjamín representado por la Procuradora Doña María del Henar Sastre Minguez y bajo la dirección del Letrado Don Sebastián González Martín y como demandados-apelados la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN PLAZA000 Nº NUM000 DE SALAMANCA, DOÑA Virtudes , DON Fidel y DOÑA Ángela representados por el Procurador Don Ángel Martín Santiago y bajo la dirección del Letrado Don Pedro Javier Ollero Gonzalo, habiendo versado sobre acción de impugnación de Acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios y acción de rectificación de cuotas de participación.

Antecedentes

1º.- El día 5 de noviembre de 2010 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Henar Sastre Minués en nombre y representación de D. Benjamín debo absolver y absuelvo a LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del edificio sito en PLAZA000 nº NUM000 de Salamanca, así como a DÑA. Virtudes , Fidel y Ángela de todos los pedimentos contra ellos formulados, con imposición de costas a la parte demandante."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: Errónea valoración de la prueba en relación con el derecho a la tutela judicial efectiva e infracción del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia que lo interpreta e incorrecta apreciación de la prueba en relación con el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal e infracción del artículo 394 en cuanto al criterio seguido por el Juez de Instancia para la condena en costas, para terminar suplicando se dicte sentencia por la que estimando el recurso se revoque aquella dictando otra más ajustada a derecho por la que se estimen las pretensiones que esta parte invoca en el suplico de su demanda con condena en costas de la primera instancia a los demandados.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia confirmando la de primera instancia, con estimación de la presente oposición y desestimación del recurso de apelación interpuesto de adverso y por ende dictándose sentencia conforme a los contenidos expresados en la de instancia y con expresa imposición de las costas a la recurrente en ambas instancias.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día dieciocho de julio de dos mil once pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO .

Fundamentos

PRIMERO.- El primer motivo del recurso considera que la instancia no ha entrado en la cuestión de fondo planteada en la demanda, cual es la de la determinación de la cuota de participación de las diferentes viviendas y locales en los gastos comunes de la comunidad, motivo que debe ser rechazado ya que en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia de instancia hace alusión expresa a esta pretensión considerando sustancialmente que ante la ausencia de cualquier tipo de acuerdo adoptado por la junta de propietarios sobre la modificación de coeficientes procede desestimar la pretensión del actor y todo ello, tras haber repasado jurisprudencia existente al respecto así como las actas de la comunidad de propietarios aportados a los autos.

No obstante, es cierto que judicialmente puede procederse a la modificación de las cuotas de participación y así lo recoge la doctrina de las Audiencias Provinciales, entre ellas la sentencia de la Audiencia Provincial de Alava de 28 de diciembre de 2007 cuando afirma: " La pretensión reconvencional dirigida a redistribuir el sitema de cuotas de contribución a los gastos comunes conforme al criterio de la superficie de cada elemento privativo, alterando lo establecido en el título constitutivo o estatutos, sin perjuicio de la referida facultad de la Comunidad, debe ser asimismo desestimado en esta alzada y en los terminos que se suscita en este proceso, pues la concreción de las cuotas de participación habrá de ajustarse a los criterios que establece la propia L. P.H. en el art. 5 , según el cual "en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". Por tanto, aparte del criterio meramente cuantitativo proporcional a la superficie, la parte apelante no aporta ni un solo argumento que permita sostener que el porcentaje de participación de su local esté mal calculado, cuando deberán tenerse además en cuenta otros criterios. Para la fijación de las cuotas, reiteramos, el art.5 L.P.H . fija unos criterios, que no tienen el carácter de numerus clausus, y además, no podemos prescindir de que el propietario único del edificio o la voluntad común constitutiva, que fijó las cuotas de participación, no han explicado los elementos de juicio que se tuvieron en cuenta para señalarlos. Ello permite entender que no se vulnera una norma imperativa, y con relación al local, que no ha probado los motivos por los cuales ha de entenderse que la cuota que se ha señalado a su establecimiento no está correctamente calculada. Tal vez se tuvieron en cuenta otros datos, criterios o parámetros, en este momento desconocidos, dado el tiempo transcurrido desde la constitución del régimen de propiedad horizontal, pero que quizá en aquel momento tenían pleno sentido, que permitieron fijar tales cuotas, pues no resulta razonable presumir que se cometió una equivocación, ninguna prueba apunta en tal sentido, ni siquiera indiciariamente. Es más, pudo existir una justificación, ahora no vislumbrable, de tal distribución, incluso entendiéndose que el reparto de cuotas podría beneficiarle a la recurrente, si esa cuota representa asimismo la de participación en la propiedad de los elementos comunes. En definitiva la modificación del título, o de una parte de éste como puede ser las cuotas de contribución en los gastos generales fijadas en él, no puede venir motivada en la simple afirmación de que se hizo erróneamente el cálculo, o incluso de que incumple supuestamente los criterios enumerados en el párrafo segundo del art. 5 L.P.H ., sino que se debe basar en que realmente se ha producido un cambio del elemento determinante de la distribución, esto es, el inmueble, o porque se ha producido una alteración posterior de las bases que sirvieron para fijar las cuotas, lo que no ha ocurrido ".

En el presente caso, resulta que el demandante propietario de los tres locales comerciales es plenamente consciente de que cuando adquirió los mismos, debería hacer frente a los gastos comunes en la forma establecida en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, según consta en la inscripción 15 correspondiente a la finca NUM001 , según la certificación expedida por el Registro de la Propiedad. En dicha inscripción consta la construcción del edificio por los propietarios del terreno, procediendo, conforme a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil , a la división por pisos de la finca, describiéndose a continuación cada uno de ellos, incluyendo los locales comerciales, y asignando al local descrito al 1 el 12%, el local descrito al 2 el 10% y el local descrito al 3 el 18%, mientras que cada uno de los pisos viviendas descritos se les asigna una cuota del 20% estableciéndose la misma inscripción que los propietarios y los sucesivos adquirientes o poseedores de los diferentes locales y pisos vivienda en que se ha dividido la casa, deberán cumplir en todas sus partes las reglas que sobre el régimen de la propiedad horizontal establece el capítulo segundo de la ley de 21 de julio de 1960 , la regla de observancia obligatoria para todos los propietarios de los diferentes locales y pisos. Como normas especiales del condominio se establece en el título que si bien el patio de la casa es común, el uso del mismo a efecto de vistas es privativo de los pisos de las tres plantas altas de la casa y servicios de carboneras de los pisos existiendo tres carboneras en dicho patio.

Es decir, el titular de los locales conocía perfectamente en el momento de la adquisición de los mismos cuál era la cuota de participación, así como debía tener conocimiento de que el patio de luces, común, era de uso a los solos efectos de vistas de los tres pisos de las tres plantas altas, y no de los locales.

No obstante, dada la superficie de los locales comerciales en relación con la superficie de cada uno de los pisos, especialmente si se tiene en cuenta que el propietario de la planta tercera ha procedido a construir un anexo en la terraza, incrementando en unos 23 m² la superficie habitable de su vivienda, entiende que existe una manifiesta desproporción en la asignación de cuotas, solicitando que jurisdiccionalmente se proceda a la determinación adecuada de dichos porcentajes.

A los efectos de poder determinar tales cuotas se han practicado pruebas periciales por la representación de la comunidad de propietarios y por el actor. Al folio 93 de las actuaciones consta el informe elaborado por Don Jose Miguel a instancias de la comunidad, informe que fue ratificado y aclarado en el acto del juicio, entendiendo el perito que la asignación de cuotas es correcta dado que los locales tienen acceso directo desde la calle, y que en la asignación de cuotas no sólo hay que tener en cuenta la superficie sino también el emplazamiento interior, exterior, accesos, situación, fachada, escaparates. El primer local, de 45 m², con un porcentaje del 12%, con acceso por la PLAZA000 , con altura y fachada aproximadamente igual a la de los pisos de la comunidad, disfruta de escaparates en fachada, manteniendo un porcentaje de participación aproximadamente igual al de los pisos, ya que estos con una superficie de 106 m² tienen asignado un porcentaje del 20%. El segundo local, de 24 m², con acceso por la misma calle, de altura aproximadamente igual a la de los pisos y con un escaparate en fachada, de 24 m², tiene asignado un porcentaje del 10%. Por último el tercero de los locales de 28 m² tiene asignado un 18%, lo que puede justificarse por tener acceso directo desde la PLAZA000 , al lado del portal del edificio, plaza situada en la vía pública que el perito de la parte contraria califica como de primera, siendo además que la altura del local es mucho mayor que la de los pisos instalándose escaleras para llegar a la altura del resto del local, debiendo tener en cuenta no sólo los metros cuadrados de superficie que ocupa sino también los metros cúbicos que tiene por su gran altura. Así el perito entiende que al tener mayor altura los metros cuadrados de fachada y de escaparates son más, por lo que la repercusión en los elementos comunes es mayor.

Por el contrario, el perito don Aureliano , propuesto por la parte actora, realiza un estudio más minucioso y detallado de las viviendas y de los locales, advirtiendo que la determinación de las cuotas debe hacerse conforme a lo dispuesto en la ley, teniendo en cuenta para ello la superficie, localización, ubicación, disposición de las diferentes viviendas y entendiendo que carece de cualquier lógica y racionalidad la distribución de porcentajes de participación asignados en el momento de constitución de la propiedad horizontal, distribución que considera arbitraria por no ajustarse a la realidad, entendiendo que al local 1 le correspondería un porcentaje del 6,2%, al 2 en 4,52% y al 3 el 10,10%. Para ello, según los cálculos que obran al folio 103 de las actuaciones ha procedido a realizar un reparto estrictamente proporcional en función de la superficie de las viviendas y de los locales, entendiendo que la vivienda de la planta tercera tiene una superficie total de 129,89 m² al construir un anexo sobre terraza. Es decir, que si bien el perito realiza las consideraciones generales, correctas y adecuadas, en función de lo dispuesto en la ley, sin embargo, a la hora de proceder a establecer el porcentaje tan sólo tiene en cuenta las superficies reales de viviendas y locales, prescindiendo absolutamente de los elementos que según el mismo deberían ser tenidos en cuenta, tales como situación real de cada uno de los locales, valor real de cada uno de ellos en función del acceso, disponibilidad, interés comercial, posibilidad de utilización de escaparates, aprovechamiento de los mismos, etc.

Evidentemente este tribunal entiende que, en principio, el porcentaje asignado a los tres locales, especialmente uno de ellos, en el momento de constitución de la propiedad horizontal puede ser excesivo pero, el artículo 3 del Código Civil impide a los tribunales el resolver en base únicamente a la equidad, a la que necesariamente tendremos que acudir, al no disponer de elementos de prueba que pudiera fundamentar la decisión de forma adecuada, por lo que, siguiendo el criterio de la sentencia de la Audiencia Provincial de Alava antes citada, no es posible atender a las pretensiones del actor por insuficiencia de la prueba al respecto.

En consideración a todo ello, debe desestimarse el primer motivo del recurso de apelación, acertando plenamente la Juez de Instancia al analizar el contenido de las actas de las distintas juntas, desde el momento en que consta que el actor fue convocado para unas, y al menos, en las que no consta que fuese convocado fehacientemente, se le dio traslado de los acuerdos adoptados, sin proceder a impugnarlos en la forma legalmente prevista. Así el documento ocho de la demanda, acta de 5 de noviembre de 2007, de la que se le dio traslado, reconociendo el actor haberla recibido según se deduce del documento 09 de la demanda. El documento 15 de la demanda es un escrito del abogado que ostenta la representación del actor a la junta de 9 de enero de 2008, escrito que presenta ese mismo día, sin posibilitar al presidente incluir los temas que pretende tratar en el orden del día, siendo por tanto una solicitud extemporánea. Respecto de la falta de asistencia del actor a la primera reunión por el hecho de tener pasadas ya sus vacaciones, en cualquier caso, la comunidad no estaba obligada necesariamente a suspender la misma, debiendo optar el actor por disfrutar de las vacaciones, asistir, o incluso, como hizo posteriormente, otorgar su representación a alguien.

SEGUNDO.- En relación con la infracción del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal al haberse adoptado por la comunidad varios acuerdos sucesivos, resulta que, como muy bien expone la Juez de Instancia, la comunidad acordó realizar una serie de obras nombrando una comisión que se ocupase de conseguir distintos presupuestos, y una vez obtenido uno de ellos, la comunidad también por mayoría estuvo conforme en proceder a la realización urgente de las obras, habiendo quedado de manifiesto a lo largo del juicio oral el grado de deterioro de la vivienda y el peligro que podía suponer el no acometer la reparación en el menor tiempo posible. El demandante aporta un presupuesto de 13.550 € por la realización de las obras frente al presupuesto de la comunidad de 25.360 €. Sin embargo, del resultado de la pericial practicada a su instancia, no puede afirmarse fácilmente que los conceptos de uno y otro presupuestos son exactamente los mismos, siendo cierto que el aceptado por la mayoría de los propietarios es sumamente genérico y no detalla suficientemente cada una de las partidas. No obstante, después de ver las aclaraciones de los peritos no puede concluirse fácilmente cuáles son las partidas incluidas en uno que pueden faltar en el otro, pudiendo afirmar únicamente que, al parecer, en el presupuesto más bajo, no se incluye la realización de determinadas obras que sí fueron acometidas.

Por otra parte, una buena parte del juicio, así como de los informes periciales, especialmente el presentado por el perito del actor, se centró en el tema de la defectuosa realización de las reparaciones por parte de la empresa que se adjudicó la obra. Éste problema es totalmente ajeno a la cuestión planteada en la demanda, en la que se pretende la declaración de nulidad por abusivo y gravoso para el actor del acuerdo de la junta de propietarios 23 de julio de 2008 que impuso el presupuesto más desfavorables económicamente y la rectificación de las cuotas de participación. No obstante, a lo largo del juicio, quedo claro que la propia comunidad en general está descontenta con la forma en la que la empresa ha realizado las obras habiendo dejado de abonar en consecuencia una parte del precio y estando pendientes de efectuar la oportuna reclamación, siendo ésta, como decimos una cuestión totalmente ajena al objeto de este juicio.

Ya en el acto del juicio, pero especialmente en el recurso de apelación, se insiste en que lo que han pretendido el resto de los comuneros es adjudicar las obras a una empresa con un presupuesto más caro, incluyéndose en dicho presupuesto la realización de obras cuyo coste sólo debería ser asumido por las viviendas, teniendo de esta forma un claro beneficio sobre todo teniendo en cuenta el porcentaje de participación del propietario de los locales. No deja sino de ser una afirmación atribuyendo una conducta dolosa al resto de los propietarios del edificio que exige de una prueba clara y precisa, prueba que en ningún momento se ha llevado a cabo, pues como decimos, el perito de la parte actora se centró especialmente en poner de relieve las deficiencias en las reparaciones y construcciones efectuadas, cuando lo correcto habría sido comprobar que parte de ese presupuesto se correspondía exactamente con reparaciones y obras a las que deberían contribuir todos los comuneros y que parte a obras en las que sólo participaban las viviendas, única forma de poner de relieve esa supuesta maquinación a la que se alude. Dado que esta prueba no se ha practicado en el acto del juicio, y que la mala fe no puede presumirse nunca, debe desestimarse también este segundo motivo del recurso.

TERCERO.- Así las cosas, es evidente que la Juez de Instancia, no ha infringido el artículo 394 de la LEC al imponer las costas del procedimiento a la parte actora, criterio que esta Audiencia comparte íntegramente, ya que si han existido dudas de hecho, a las que ya hemos hecho referencia, no es porque existan con carácter general, sino porque la parte actora, a quien incumbía la carga de la prueba, no la ha asumido.

Desestimándose el recurso de apelación interpuesto, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC , las costas del mismo deben imponerse la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña María del Henar Sastre Minguez en nombre y representación de DON Benjamín contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Salamanca con fecha 5 de noviembre de 2010 , en los autos originales de que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y confirmamos íntegramente con imposición al apelante de las costas del presente recurso.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Presidente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-