Sentencia Civil Nº 374/20...re de 2011

Última revisión
15/09/2011

Sentencia Civil Nº 374/2011, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 812/2011 de 15 de Septiembre de 2011

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Orden: Civil

Fecha: 15 de Septiembre de 2011

Tribunal: AP - Sevilla

Ponente: HERRERA TAGUA, JOSE

Nº de sentencia: 374/2011

Núm. Cendoj: 41091370052011100371

Núm. Ecli: ES:APSE:2011:2906

Resumen:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.- Ruina de la finca.- El posible comportamiento no adecuado del propietario, aunque se demostrase, no desvirtúa la realidad objetiva de esa ruina, que obliga al desalojo de la finca.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la demandada contra Sentencia parcialmente estimatoria del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Utrera, declarando la resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, por uina de la finca.La Sala declara que la alegación de que la declaración de ruina constituya en el caso un supuesto de Abuso de Derecho, no es asumible, en cuanto que efectivamente el inmueble reúne los requisitos que a tal efecto determina la legislación urbanística, y así se ha declarado por la administración Municipal competente, consintiéndose la Resolución, a tal efecto dictada, por la propia apelante. Dicha declaración supone, ni más ni menos, que el inmueble arrendado no reúne los requisitos mínimos para ser habitado, con evidente peligro para las personas que se encuentre en su interior.Que se declarase que el comportamiento del propietario no es adecuado y correcto para un arrendador, no podría suponer que se dejase sin efecto la declaración de ruina, porque éste es un hecho objetivo, y no puede mantenerse la relación arrendaticia. Cuestión distinta es, que si se demuestra que se está ante un comportamiento inadecuad , se dé lugar a la correspondiente indemnización de daños y perjuicios; pero ello exigiría que se ejercitarse la oportuna acción, que así se acreditase, y que se concretasen los perjuicios que hubiere comportado.

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

REFERENCIA

JUZGADO DE DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE UTRERA

ROLLO DE APELACION 812/11-S

AUTOS Nº 635/06

SENTENCIA

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS

DON JUAN MÁRQUEZ ROMERO

DON JOSÉ HERRERA TAGUA

DON CONRADO GALLARDO CORREA

En Sevilla, a 15 de Septiembre de 2011.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de J. Ordinario nº 635/06, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Utrera , promovidos por D. Jose Ignacio representado, en esta alzada, por el Procurador D. Alfonso Juan Escobar Primo contra Dª Margarita representada, en esta alzada, por el Procurador D. José Ignacio Díaz Valor; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 5 de Abril de 2011 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la Resolución apelada , cuya parte dispositiva literalmente dice: " Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta en nombre de DON Jose Ignacio , contra DOÑA Margarita, debo DECLARAR Y DECLARO haber lugar a la Resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 5 de Octubre de 1988 sobre el local comercial sito en la Calle Perafán de Rivera nº12 de la localidad de Utrera, POR DECLARACION DE RUINA DE LA FINCA, Y en consecuencia CONDENO a la demandada a que dentro del plazo legal desaloje y deje libre y a disposición de la actora dicho local bajo apercibimiento de que si así no lo verifica se procederá a su lanzamiento en fecha 24 DE MAYO DE 2010 , A LAS 10:00 HORAS y a su costa;No procede hacer especial pronunciamiento en costas."

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su personación ante esta Superioridad por término de 30 días, se elevaron las actuaciones originales a esta audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día 14 de Septiembre de 2011 , quedando las actuaciones pendientes de dictar Resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo ponente el Iltmo. Sr. magistrado Don JOSÉ HERRERA TAGUA.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el procurador Don Antonio León Roca, en nombre y representación de Don Jose Ignacio, contra Doña Margarita en el que interesaba la Resolución del contrato de arrendamientos de local de negocio, formalizado con fecha 5 de octubre de 1.988, respecto del local sito en calle Perafán de Rivera núm. 12 de Utrera, por haber sido declarado el edifico en ruina por el Ayuntamiento de Utrera. La demandada se opuso, al estimar que la declaración de ruina era consecuencia de los daños producidos al inmueble por el actor. La Sentencia dictada en primera instancia estimó parcialmente la demanda, contra la que interpuso recurso de apelación la demandada, que reiteró sus motivos de oposición.

SEGUNDO.- La primera cuestión sobre la que insiste la parte demandada , es la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, a efecto de que comparezca en los autos el Ayuntamiento de Utrera.

Respecto de esta excepción, tiene declarado esta Sala que la doctrina jurisprudencial ha determinado que deben ser traídos al juicio cuantas personas puedan ser afectadas directamente por la Resolución que recaiga en la litis, ya que en otro caso podrá producirse una flagrante indefensión de quién, sin estar en el mismo , y no haber tenido en consecuencia la oportunidad de ser oído y defenderse en él, se viera constreñido a cumplir la sentencia que afecta a sus Derechos e intereses. Se trata de preservar el principio de audiencia, evitando la indefensión y por consiguiente los pronunciamientos que afectarían a personas no demandadas, que han intervenido en la relación de Derecho material controvertida , lo cual, evidentemente, le confiere un interés legítimo en la controversia. En este sentido, la Sentencia de 24 de octubre de 2.000 declara que: "Este es criterio jurisprudencial consolidado. Así, Sentencias de 15 febrero 1999, 19 mayo 1999 , 18 octubre 1999, 9 noviembre 1999 y 16 febrero 2000 ; esta última resume la doctrina en los siguientes términos: "La figura del litisconsorcio pasivo necesario, de creación puramente jurisprudencial, no solo tiene su fundamento en el hecho de que la Sentencia que se dicte pueda resultar inútil por no haber llamado a todas las personas en cuya esfera patrimonial haya de ejecutarse, sino que además la necesidad del litisconsorcio se da cuando la Sentencia que recaiga en el pleito afectará inexcusable a personas no llamadas al mismo y, ello solo será posible cuando con las no llamadas exista un vínculo tan formal y directo que no pueda emitirse el fallo solo respecto a los demandados, dado el carácter de la relación jurídico material controvertida (por todas las Sentencias de 11 de marzo, de 28 de marzo y de 18 de septiembre de 1996 ). Concretando más, si desde luego es cierto que dicha figura de creación jurisprudencial del litisconsorcio pasivo necesario tiende a evitar , por una vertiente, que puedan resultar afectados directamente por una Resolución judicial quienes no fueron oídos en juicio y, a impedir, por otra, la posibilidad de Sentencias contradictorias, no es menos cierto que únicamente ha de entrar en juego y producir sus efectos con respecto a aquellas personas que verdaderamente hubieran tenido intervención en la relación contractual o jurídica objeto del litigio, o, dicho con otras palabras, que la justificación más importante de dicha figura jurisprudencial ha de buscarse en la situación jurídico-material controvertida en el pleito , con prevención de todos los interesados en ella, únicos que pueden ser estimados como litisconsorcios pasivos necesarios , pues los que no fueron partes en el contrato carecen de interés legítimo sobre las obligaciones que constituyen su objeto , puesto que nada tienen que defender y, consiguientemente no hay razón alguna para llamar los obligatoriamente al proceso, en el que no puede recaer pronunciamiento condenatorio que les afecte de modo directo, para lo que habría de seguirse nuevo litigio y con diferentes partes ( S.S. de 8 de julio de 1988, 6 de marzo y 24 de abril de 1990 , 22 de abril de 1991, 9 de junio de 1992, 30 de enero de 1993, 14 de julio de 1994 y 22 de junio de 1996, entre otras muchas más)".

En el caso concreto analizado en la presente litis, se trata de la Resolución de un contrato que vincula a las partes, y que fue formalizado el día 5 de octubre de 1.988. En materia de contrato rige en nuestro sistema el principio de la relatividad, artículo 1.257 del Código Civil, en cuanto que solo producen efectos entre las partes que los celebraron , es decir, inter partes, y sus herederos; respecto de terceros no puede favorecerlos ni perjudicarlos, y ello en base a como señala la Sentencia de 27 de marzo de 1.984 : "a partir del principio de la relatividad de los contratos ("res inter alios acta, neque nocet neque prodest") según el que cada contrato constriñe exclusivamente a las partes contratantes y a sus herederos; y si la Jurisprudencia de esta Sala, a partir de la Sentencia de diecisiete de diciembre de mil novecientos cincuenta y nueve seguida por las de cinco de octubre de mil novecientos sesenta y cinco, tres de octubre de mil novecientos setenta y nueve y veinte de febrero de mil novecientos ochenta y uno y últimamente reiterada su doctrina por la de dos de noviembre de mil novecientos ochenta y uno , se ha separado de la rígida aplicación del principio, ha sido sólo en el sentido de contraponerlo matizadamente a la regla "nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet", admitiendo que las obligaciones y también los Derechos dimanantes del contrato transciendan (con excepción, claro es, de los personalísimos) a los causahabientes a título particular, que penetran en la situación jurídica creada mediante negocio celebrado con el primitivo contratante o, como dicen las Sentencias , ya citadas, de mil novecientos cincuenta y nueve a mil novecientos sesenta y cinco: "el causahabiente a título particular, soporta los efectos de los contratos celebrados por el causante de la transmisión con anterioridad a ella, si influyen en el Derecho que se transmite"". En términos parecidos se pronuncian las Sentencias de14-5-1928, 20-2-1981, 2-11-1981 y 27-5-1989 y 13-2-97 .

Esta regla general de la relatividad, en definitiva de los limites personales del contrato, tiene excepciones respecto de los herederos cuando se traten de Derechos u obligaciones que no sean transmisibles , por su naturaleza, o por pacto, o por disposición legal, y respecto de terceros que no concurrieron, es posible que produzcan efectos cuando expresamente contenga estipulación a su favor, de modo que las partes acuerdan que una determinada estipulación la efectúe una de ellos en provecho de un tercero, que de ese modo queda incorporado al contrato como acreedor de dicha prestación, pero para poder reclamarla exigirá que el tercero hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido revocada.

Aplicadas estas consideraciones a los presentes autos, es evidente que la excepción alegada no puede prosperar , dado que el ayuntamiento de Utrera no es parte en el contrato de arrendamiento, cuya Resolución se pretende, su interés quedaría delimitado en el expediente administrativo de ruina, en el que, sin embargo, pese a ser interesada la demandada, no ha combatido la Resolución que declaró la ruina en la jurisdicción correspondiente.

En consecuencia, este motivo ha de decaer.

TERCERO.- Sobre la base de los hechos admitidos y aquellos otros sobre los que disienten y discuten, se puede concluir que no existe divergencia entre las partes acerca del Estado ruinoso del edificio , que así se ha declarado por el Ayuntamiento de Utrera, por decreto de la Alcaldía de 14 de junio de 2.006, folio 12 del primer tomo de los autos, en virtud de expediente contradictorio en el que ha intervenido la apelante. Ello, como acertadamente afirma la Juez a quo , es suficiente para declarar la Resolución del contrato de arrendamiento anteriormente mencionado, al concurrir la causa de Resolución que establece el artículo 114-10º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. Como señala la Sentencia de 4 de febrero de 1.963 : "la razón legal de la causa 10 es que la ruina hace imposible, sin grave riesgo para la seguridad de las personas y de los bienes, que el arrendador pueda cumplir su deber fundamental de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa que le impone el art. 1.554 del Código Civil ".

La discusión surge entre las partes al determinar el origen del Estado ruinoso, según el actor se ha producido por la propia antigüedad del edificio, mientras que la demandada entiende que ha sido provocado por la desatención en el cuidado del mismo por parte del actor.

Por el contrato de arrendamiento el arrendador se obliga a facilitar el goce pacífico y el uso de la cosa arrendada. Dado que estamos un contrato de los denominados de tracto sucesivo o continúo el cumplimiento de esta obligación exige un comportamiento permanente, es decir , que dicha obligación no se cumple y agota con la entrega inicial del bien, sino que ha de garantizarse ese uso y goce durante la vigencia del contrato. En relación a ello, es pacifica y unánime la jurisprudencia en el sentido de que corresponde al arrendador realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble arrendado en óptimas condiciones para el uso pactado. Como señala la Sentencia de 21 de noviembre de 1.988 : "con posibilidad de dedicación por el arrendatario a lo que se hubiese convenido como base fundamentadora y motivo esencial del contrato en cuanto al destino a dar". Todo ello por aplicación de los artículos 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y 1.554 del Código Civil, de ahí que venga obligado a reparar los desperfectos que constituyen consecuencia natural por el paso del tiempo. Desde luego sobre la base de un uso correcto, adecuado y ordenado por parte del arrendatario. Como señala la Sentencia de 9 de marzo de 1.964 todas las reparaciones derivadas del paso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, caso fortuito, fuerza mayor , o desgaste natural de la cosa. Pero no aquellas otras, como señala la Sentencia de 24 de junio de 2.004 que impliquen reconstruir o reedificar el edificio. En idéntico sentido podemos citar las Sentencias de 22-11-1974, 7-6-88, 16-12-86 , 20-2-95, entre otras.

En conclusión, esta obligación no puede abarcar a la realización de obras que claramente se encuadre en el ámbito de la reconstrucción , es decir, de edificar o erigir de nuevo el inmueble arrendado. En este sentido, declara la Sentencia de 20 de febrero de 1.975 que: "como sostuvo ya la Sentencia de 22 de diciembre de 1932 , la obligación establecida en el número segundo del artículo 1554 del Código Civil, de reparar el arrendador la cosa arrendada a fin de conservarla en el Estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, más no el de, reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos , criterio ratificado en la Sentencia de 26 de diciembre de 1942, al decir que no existe razón para agravar la disposición del número segundo del artículo 1554 del Código Civil en término que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o arrendador, criterio coincidente con el que se desprende de la Ley de Arrendamientos Urbanos al establecer en el párrafo segundo del artículo 118 a que alude la Sentencia recurrida, la equiparación a la destrucción de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 del valor real de la cosa arrendada".

El artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece como causa de Resolución del contrato, la perdida o destrucción de la vivienda o local arrendado, equiparando a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por cien del valor real al tiempo de ocurrir aquél , sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo. Supuesto que fundamenta la petición del actor. Se trata de la denominada ruina técnica del inmueble que se asimila a la desaparición del objeto, que al igual que este último, provoca la Resolución contractual. Ambos supuestos se justifican en la imposibilidad real de mantener una relación contractual a la que le falta el objeto.

CUARTO.- El incumplimiento de estas obligaciones, a cargo del arrendador, faculta al arrendatario, artículo 1.556 del Código Civil, además de interesar la resolución contractual, a reclamar los daños y perjuicios causados. En definitiva , se trata de la aplicación específica de la regulación contemplada, con carácter general , en el artículo 1.124 del Código Civil .

En cuanto al término siniestro la jurisprudencia ha señalado que no debe reducirse a un acontecimiento catastrófico de producción instantáneo que provoque una avería grave o destrucción fortuito, sino que lo hace extensivo a otros no momentáneos, como pueden ser la acción del tiempo, la calidad de los materiales o, incluso la negligencia, o cualquier otra causa, siempre y cuando impida la normal utilización, conforme al destino pactado S.S.T.S. 30-3-62 , 8-5-67, 17-6-72 . Por tanto, esta causa resolutoria procederá no sólo en los supuestos de caso fortuito, sino cuando ha concurrido culpa, e incluso dolo por parte del arrendador. Aunque, en estos últimos supuestos, será posible que el arrendatario tenga Derecho a que se le indemnice por los daños y perjuicios irrogados, SST.S. 1-3-65, 20-2-75 y 11-3-02 ,

En cualquier caso, la declaración de ruina del edificio no impide que se pueda ejercitar la oportuna acción y, consecuencia de ello, examinar sí la causa de ese deterioro ha sido debida a la conducta incumplidora del arrendador , como señala la Sentencia de 11 de marzo de 2.002 : "estos hechos y criterios jurídicos no excluyen que se pueda valorar como indemnizable el incumplimiento contractual, causado por la entidad propietaria y arrendadora por no haber procedido, en su momento, a efectuar las reparaciones necesarias a que estaba obligada, facilitando de ese modo, por un proceder , al menos negligente, la producción del estado de ruina de la finca, en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble". De lo contrario, sería muy fácil, como explica la citada Sentencia la burla de las obligaciones que el artículo 1.554-2º y 3º del Código Civil que impone al arrendador: "bastaría su pasividad para dejar que el edificio llegue al Estado de ruina y como su desaparición requeriría la reconstrucción, el arrendador no tendría ninguna obligación. Tampoco les exime a los demandados su vetustez, pues si lo adquirieron con arrendatarios que siguieron manteniendo , debieron ser conscientes de las responsabilidades que asumían, sin que el incumplimiento de sus obligaciones por arrendadores anteriores les pueda servir de pretexto para proseguir en la inactividad y dejar que el edificio se siga deteriorando para extinguir por la vía de la declaración de ruina los arrendamientos. La obligación de conservar no admite divisiones parciales por su propia naturaleza, de modo que cada arrendador de la cadena de los que se van sucediendo tenga que conservar a partir del momento en que es titular del inmueble, y sólo de aquello que lo necesite desde entonces: la necesidad de la reparación de lo anterior sería el presupuesto necesario".

Pero estas consideraciones, como ya hemos señalado, en nada influyen ni afectan a las consecuencias resolutivas del contrato de arrendamiento, porque la causa extintiva , objetivamente analizada, existe y necesariamente ha de desplegar los efectos que le atribuye la legislación arrendaticia especial, cuestión distinta y diferente será que se derive de un acto de deslealtad contractual y consecuentemente genere el Derecho indemnizatorio que contempla el artículo 1.101 del Código Civil .

En consecuencia, ha de estimar la pretensión actora principal ejercitada.

QUINTO.- En cuanto al motivo de que estamos ante un abuso de Derecho , debemos recordar que su fundamento se encuentra en los límites intrínsecos y extrínsecos del Derecho, y supone que el ejercicio de un determinado y concreto Derecho, tiene una clara finalidad de dañar a otro o es utilizado en contradicción con sus fines económicos y sociales. La idea que subyace es que la facultad del titular para ejercitarlo no es ilimitada, si se incurre en algunas de las conductas descrita, provocará la nulidad del acto concreto y la necesaria indemnización de los daños y perjuicios que se hayan acreditados. Todo ello, sin olvidar que se trata de un remedio extraordinario, al que puede acudir el titular del Derecho afectado cuando carece de otro medio directo para restablecer su Derecho. Como señala la Sentencia de 30 de mayo de 1.998 : "El abuso del Derecho sólo procede, como institución de equidad, cuando el Derecho se ejercita con la intención bien decidida de causar daño a otro o utilizándolo de modo anormal y contradictor de la armónica convivencia social. Su apreciación exige que la base fáctica ponga de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y las subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo)".

Por lo que se refiere a sus requisitos , una reiterada y unánime doctrina jurisprudencial señala que es necesario que concurran: a) el uso de un Derecho objetivo y externamente legal; b) el daño a un interés no protegido por una especifica prerrogativa jurídica; c) inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva o en forma objetiva. Con respecto a este ultima requisito la Sentencia de 5 de junio de 1.972 señala que: "Inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva, cuando la actuación de su titular obedezca al deseo de producir un perjuicio a un tercero sin obtener beneficio propio ( Sentencias de 14 de febrero de 1944, 25 de noviembre de 1960 , 10 de junio de 1963 y 12 de febrero de 1964 ), es decir, a un "animus nocendi" o intención dañosa que carezca del correspectivo de una compensación equivalente ( Sentencias de 17 de febrero de 1959, 22de septiembre de 1959 y 4 de octubre de 1961 ) , no deduciéndose tal resultado cuando sin traspasar los límites de la equidad y buena fe se pone en marcha el mecanismo judicial, con sus consecuencias ejecutivas, para hacer valer una atribución que el actor estima corresponderle ( Sentencias de 27 de febrero de 1958, 4 de marzo de 1959 y 7 de junio de 1960 ), por oponerse a ello la máxima "qui jure suo utitur nominem laedit" ( Sentencias de 17 de abril y 17 de noviembre de 1954 y 12 de febrero de 1966 ), salvo , claro está, que el Tribunal Sentenciador hubiere declarado su culpabilidad, estimando la inexistencia de "justa causa litigantis" ( Sentencias de 4 de abril de 1932, 20 de abril. de 1933 y 13 de junio de 1942 )". En definitiva, como señala la Sentencia de 21 de diciembre de 2.000 : "con el abuso del Derecho, mejor dicho con el principio que lo prohíbe, se trató de frustrar el éxito del ejercicio de Derechos nominalmente reconocidos por el ordenamiento, lesionadores de intereses no cubiertos por una estricta legalidad, pero sí por normas éticas o principios sociales , como se viene a proclamar en el art. 7.2 del C.c ., al disponer que la Ley no ampara el abuso del Derecho o el ejercicio antisocial del mismo, detectando como acto abusivo todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un Derecho, con daño para tercero (13-10-83)".

En relación a la buena fe es pacífica su presunción, de modo que ha de probarse la mala fe. Al definir la buena fe declara la Sentencia de 11 de mayo de 1.988 que: "La exigencia de la buena fe en el ejercicio de los Derechos que el artículo 7.1 del Código Civil consagra, conlleva, como ya proclamaron las Sentencias de esta Sala de 8 de julio de 1981, 21 de mayo de 1982 y 21 de septiembre de 1987 , que la conducta del que dichos Derechos ejercita se ajuste a normas éticas, contradiciéndose , entre otros supuestos , dicho principio cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equívoco para beneficiarse intencionalmente de su dudosa significación o crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, en definitiva, conforme a lo que por un autorizado sector de la doctrina científica se concreta, la buena fe en sentido objetivo consiste en que la conducta de uno con respecto al otro , con el que se halle en relación, se acomode a los imperativos éticos que la conciencia social exija".

Sobre la base de estas consideraciones, que la declaración de ruina constituya un supuesto de Abuso de Derecho, en los términos doctrinales mencionados, no es asumible, en cuanto que efectivamente el inmueble reúne los requisitos que a tal efecto determina la legislación urbanística, y así se ha declarado por la administración Municipal competente, consintiéndose la Resolución, a tal efecto dictado , por la propia apelante. Dicha declaración supone, ni más ni menos, que el inmueble arrendado no reúne los requisitos mínimos para ser habitado, con evidente peligro para las personas que se encuentre en su interior. Qué se declarase que el comportamiento del Sr. Jose Ignacio no es adecuado y correcto para un arrendador no podría suponer que se dejase sin efecto la declaración de ruina, porque éste es un hecho objetivo, y no puede mantenerse la relación arrendaticia. Cuestión distinta, es que si se demuestra que estamos ante un comportamiento inadecuado , se dé lugar a la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, pero ello exigiría que se ejercitarse la oportuna acción, que así se acreditase, y se concretase los perjuicios que ha comportado.

En consecuencia, este motivo ha de decaer.

SEXTO.- Las precedentes consideraciones han de conducir, con desestimación del recurso de apelación, a la confirmación de la Sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador D. Carlos Alonso Franco en nombre y representación de Dª. Margarita contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 1 de Utrera, con fecha 5 de Abril de 2010 en el Juicio Ordinario nº 635/06 , la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Y en su día , devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento , al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. magistrado de la Sección Quinta de esta audiencia Provincial , DON JOSÉ HERRERA TAGUA, ponente que la redactó, estando celebrando Audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior Sentencia y publicación en su rollo; doy fe.-

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