Sentencia Civil Nº 374/2014, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 687/2014 de 16 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCIÓN PRIMERA-CIVIL

S E N T E N C I A Nº 374/14 .-

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Pedro Roque Villamor Montoro

Magistrados:

Don Felipe Moreno Gómez

Doña Cristina Mir Ruza

APELACIÓN CIVIL

Juzgado: 1ª Instancia 10 de Córdoba

Autos: Ordinario 1395/2012

Rollo nº 687

Año 2014

En Córdoba, a dieciséis de septiembre de dos mil catorce.

Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por GALVEZ ROMERO, SA., representado por la procuradora Sra. Montero Fuentes Guerra y asistido del letrado Sr. Garzón Trancho, siendo parte apelada MONTERO & IDELUM, S.L., representado por el procurador Sr. Lindo Méndez y asistido del letrado sr. Solis Martín . Es Ponente del recurso D. Pedro Roque Villamor Montoro.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Se dictó sentencia con fecha 5.5.2014 cuyo fallo textualmente dice: ' ESTIMAR LA DEMANDAinterpuesta por MONTERO & IDELUM, S.L. contra GÁLVEZ ROMERO S.A. y, en consecuencia, se declara resuelto el contrato de compraventa de fecha 29 de noviembre de 2005, celebrado entre ambas partes, y se condena a la demandada a que reintegre y pague a la actora la suma de OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y DOS EUROS (84.142 euros), que tiene percibidos de ésta, más los correspondientes intereses legales a computar conforme a lo expuesto en el fundamento jurídico séptimo. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se preparó en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada que en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo a la parte contraria por el término legal, presentándose escrito de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes. Esta Sala se reunió para deliberación el 15.9.2014.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia, y

PRIMERO.- Este procedimiento se ha referido a la nulidad o resolución de contrato de compraventa de fecha 29.11.2005 de 12000 metros cuadrados que 'se segregarán' de la parcela 18 del polígono 11 de la localidad de Cañete de las Torres, propiedad de la entidad demandada, y para ello se indica esos terreno han seguido siendo suelo rústico, no recalificándose como suelo industrial. La sentencia de instancia ha venido a considerar procedente la resolución contractual con devolución del precio con intereses legales desde cada uno de los pagos parciales efectuados, al conocer ambas partes, compradora y vendedora que lo que se pretendía adquirir era suelo industrial en que se convertiría esa finca rústica entre otros, como fruto de un proyecto de parque empresarial del Ayuntamiento de la localidad, y que al no ser recalificado se produjo una imposibilidad sobrevenida que justificaría esa resolución.

La parte demandada recurre y viene a impugnar la sentencia alegando por un lado, la existencia de error en la valoración de la prueba, pues no se planteó como requisito del contrato la finalidad que se indica, solo la venta de doce mil metros cuadrados, asumiendo el riesgo de la operación el comprador, y si no se puede entrar lo pretendido se da un caso de imposibilidad sobrevenida con liberación del demandado de su obligación, imputando la existencia de error inexcusable en la demandada que como profesional debió de saber lo que podía pasar; y por otro, indebido devengo de intereses legales desde la fecha de los pagos efectuados, debiéndose de estar al momento de la intimación al pago que es cuando se incurre en mora conforme a los artículos 1100 y 1108 del Código Civil .

SEGUNDO.- La primera cuestión a resolver es qué era lo que constituye el real objeto de la compraventa o por mejor decir qué entendieron las partes que contrataban, doce mil metros cuadrados de una finca rústica propiedad de la demandada -tesis de la parte recurrente-, o suelo industrial en esa extensión -posición mantenida en la sentencia.

Para dar respuesta hemos de remitirnos a la prueba practicada que se concreta no solo en la documental consistente en el propio contrato compraventa que habla de que esos doce mil metros se segregarán de la parcela propiedad de la demandada, sino también de quienes son uno y otro. Así la demandante es empresa que se dedica a la fabricación y comercialización de lámparas que trata de ampliar su negocio (en todo caso, nada indica que se dedique a la promoción inmobiliaria), instalándose en un parque empresarial que se pretendía crear en Cañete de las Torres. La demandada contempla en su objeto social, entre otras actividades, la ' promoción, construcción urbanización y edificación de fincas urbanas y explotación de fincas rústicas' (folio 48), a lo que se ha de unir, por un lado, lo manifestado por (i) el testigo don Pio (alcalde del municipio) de que conocía a esa entidad de tener allí muchas parcelas pese a tener su domicilio social en localidad distinta, y que contaba también con algunas unidades de actuación, al margen de una urbanización ilegal que finalmente desarrolló; y (ii) por el también testigo don Segismundo , que reconoció intervenir como corredor en operaciones de compra y venta que efectuaba la demandada, refiere incluso la compra de esa finca de la que luego se haría la segregación, y que dice que compró caro porque se trataba de finca rústica que iba a pasar a tener uso distinto y pasar a formar parte de ese proyectado parque empresarial (ver certificación del Ayuntamiento de Cañete de las Torres que la incluye en esa actuación, folio 27), de ahí que aparezca como promotor en alguna actuación (ver certificación del referido Ayuntamiento de 3.6.200, folio 28). Con esto se quiere decir que si hay alguien que por razón de su actividad comercial tenía que conocer qué era lo que allí se vendió, era más bien la entidad demandada vendedora que por su objeto social ha de tener conocimiento de materia urbanística, mucho más, en todo caso, de aquella que se dedica a la fabricación y comercialización de lámparas.

Pero es que, además, puso de manifiesto el testigo don Pio que en su condición de alcalde y para dar riqueza a su municipio, impulsó la creación de un parque empresarial y que para ello tuvo contactos con empresas que pudieran establecerse allí, y también con quienes tenían terreno en esa zona en la que ya tenía el Ayuntamiento terreno, entre esas personas contactadas quienes son parte en este procedimiento, y pretendía que se instalaran empresas escaparate, entre ellas la demandada, a las que les ofreció la permuta del terreno que comprase en el ámbito de ese pretendido parque empresarial, por terreno que el Ayuntamiento tenía a pie de carretera (lo que corrobora también el sr. Segismundo ), concluyendo que allí el dio a entender que esa actuación urbanística se iba a realizar, si bien por razón de la situación económica y empresarial, y existencia en ese punto de un arroyo que incidió en inundaciones posteriores a esa fecha, entiende que allí ese parque no se va a poder instalar.

Con ello se quiere decir por un lado, que existían expectativas más que fundadas de que ese proyecto de actuación urbanística efectivamente se realizara, y por otro, que la entidad demandada conocía para qué quería esos doce mil metros la compradora, y también lo que significa hablar de ' segregación', entre otras cosas, porque ha de suponer que la compra que poco antes había efectuado -no se precisa la fecha- era con vistas a la recalificación que ese suelo tendría, de ir que pagó más caro, como indicó el testigo sr. Segismundo , que si se tratara de finca rústica.

Por lo tanto, el objeto de la compraventa tenía que tener una determinada calificación urbanística que en ese momento, obviamente, no tenía, de ahí que si se decía además que la escritura se otorgaría de septiembre a diciembre de 2007, es claro que se estaba en la creencia, pues ha de suponerse seriedad y buena fe en las dos partes, que ese requisito urbanístico ya concurriría en esas fechas. Ello excluye hablar de error inexcusable en la compradora. Lo cierto es que no solo no se tenía entonces, sino que no lo tiene al inicio del procedimiento, ni durante el mismo, ni hay indicio alguno de que la obtendrá en el futuro, cuando menos próxima a tenor de lo manifestado por el que fue Alcalde y recoge la sentencia apelada, y ello por circunstancias ajenas a las partes, especialmente, para cuanto aquí interesa a la vendedora. Se está en un caso de un caso de imposibilidad sobrevenida, que, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 5.6.2014, recurso 733/2012 ,(remitiéndose, entre otras, a la de 4.4.2002) comprende la imposibilidad jurídica y a la dificultad extraordinaria, y que da lugar a la resolución conforme al artículo 1124 del Código Civil , para cuya apreciación es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible, aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya, lo que viene a colación de lo indicado por el testigo sr. Pio de que en materia urbanística nada se podía asegurar. En el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 4.5.2011, recurso 2220/2007 , señala que '[l]a imposibilidad de cumplir la prestación debida, cuando no sea originaria, sino sobrevenida respecto del momento de perfección del contrato fuente de la obligación, además de absoluta, definitiva y no imputable al deudor, libera al mismo y, en caso de que la relación de obligación sea sinalagmática, constituye causa de resolución de la misma, ya que determina una situación de incumplimiento pese a no ser éste atribuible al obligado

En esta situación se ha de considerar que a ambas partes se les presentó como un proyecto que se realizaría con unas grandes dosis de probabilidad -no olvidemos que invirtieron una y otra dinero-, sin que se planteara riesgo distinto de lo que se puede decir de un hecho futuro y lo que es imporante, sin que existiera indicio o dato alguno en ese momento de que esa recalificación no se obtendría. Supuesto distinto es el contemplado en sentencia del Tribunal Supremo de 22.7.2013, recurso 608/2011 , en el que el comprador conociendo la existencia de un proceso de recalificación de viviendas que pudiera afectarse a la que pretendía adquirió, culminó la operación, asumiendo un riesgo voluntariamente, de tal forma que producida después una recalificación que perjudicaba la vivienda, excluía que se hablara de imposibilidad sobrevenida pues aquella aparecía como previsible al tiempo de contratar.

Por lo tanto, se ha de considerar que en estas circunstancias y conforme se recoge en la sentencia apelada, lo que procede es la resolución contractual.

TERCERO.- En lo relativo a los efectos que de esa resolución contractual se derivan, la devolución del precio recibido por la vendedora más intereses legales de los pagos parciales de aquel desde la fecha en que estos se hicieron, se combate por el recurso, entendiendo que se ha de estar a la fecha de requerimiento de devolución del precio, no a las indicadas fechas.

Para darnos cuenta del significado de una respuesta u otra, hemos de considerar que la vendedora ha percibido el precio en los términos convenidos, y que la compradora, no ha percibido aquello que contrató, con lo que mientras la primera ha tenido los beneficios propios de la tenencia de ese metálico, la segunda, no ha tenido beneficio alguno, solo esperando desde la fecha convenida para el otorgamiento de escritura, y ha visto como esa fecha ha transcurrido sin que se le haya otorgado escritura y obtenido aquello que pretendía y al que, tratándose de una actividad mercantil, tenía que pretender extraer un beneficio.

Como antes se indicaba estamos en un caso de imposibilidad sobrevenida, supuesto en el que la resolución contractual supone también la devolución de las prestaciones con efectos retroactivos ( sentencia del Tribunal Supremo de 5.6.2014, recurso 733/2012 ). Con mayor detalle también del Tribunal Supremo la de 1.3.2012, recurso 1922/2008 remitiéndose a la 315/2011 de 4.7., reconoce esos efectos retroactivos, con devolución de las prestaciones con sus frutos, añadiendo que la razón de la regla de la cancelación de todos los efectos producidos se encuentra en la necesidad de equilibrar entre los contratantes las consecuencias de la pérdida de efectos del contrato y ello con independencia de que en virtud de lo establecido en el artículo 1101 del Código Civil , haya lugar o no a indemnizaciones, según el origen de la causa que haya provocado la resolución, pues indemnización y reintegración son remedios compatibles ( SSTS 4.2.2003 y 17.11.2000 ). En el mismo sentido la de 29.2.2012, recurso 1938/2008, y refiriéndose concretamente a un contrato de compraventa con devolución del precio y devolución del precio desde la firma del contrato. La única vía de excepción de esta regla sería, como contempla la sentencia del Tribunal Supremo de 22.6.2010, recurso 363/2006 , que mediaran terceros afectados con los que la restitución fuera imposible.

CUARTO.- De cuanto antecede se desprende que el recurso ha de ser de las costas de esta alzada y pérdida del depósito ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ). No se aprecian ya en esta alzada dudas de derecho, puesto que una cosa es el tratamiento jurídico que se le de a unas concretas circunstancias fácticas, y otra muy distinta, es que se den soluciones finales distintas, que es a lo que se refiere el legislador cuando excluye de la aplicación del criterio objetivo del vencimiento para el pronunciamiento sobre las costas, siendo así que aquí. Es clara y uniforme la jurisprudencia en cuanto a lo que sucede en los supuestos de imposibilidad sobrevenida y también lo es, cuando se trata de determinar los efectos de la resolución contractual, en concreto, a la fecha de devengo de los intereses legales del precio cuya devolución se acuerda por efecto de aquella. Es por ello por lo que se entiende que la dificultad del caso presente, una vez que se ha obtenido una cumplida y más que suficiente respuesta en la instancia, no parece adecuado excluir el criterio del vencimiento cuando se recurre la sentencia dictada por el Juzgado.

VISTOS los preceptos mencionados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de GALVEZ ROMERO, S.A. contra la sentencia dictada con fecha 5.5.2014 por el Juzgado de Primera Instancia número Diez de esta capital , que se confirma íntegramente y con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada y pérdida del depósito constituiro para recurrir, dándosele el destino legal.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.