Sentencia CIVIL Nº 374/2019, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 110/2018 de 04 de Junio de 2019

Encabezamiento

SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA

AVDA. REINA REGENTE S/N

Tlf.: 950-03-72-92. Fax: 950-00-50-22

N.I.G. 0401342C20140007082

Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil 110/2018

Asunto: 100181/2018

Autos de: Procedimiento Ordinario 848/2014

Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº5 DE ALMERIA (ANTIGUO MIXTO Nº8)

Apelante: INTERMOBILIARIA SA

Procurador: MARIA DOLORES FUENTES MULLOR

Abogado: MARCOS MARIA DE LA LASTRA GOMEZ

Apelado: CP DUPLEX DE LA CALLE000

Procurador: MARIA DOLORES LOPEZ CAMPRA

Abogado: MIGUEL ANGEL LOPEZ FERNANDEZ

SENTENCIA nº 374/19

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. MANUEL ESPINOSA LABELLA

MAGISTRADOS

D. JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ

D. MARIA DEL MAR GUILLEN SOCIAS

En la ciudad de Almería a cuatro de junio de 2019.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.-Por la Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Almería, en los autos de Juicio Ordinario 848/2014 se ha dictado Sentencia de fecha 10 de octubre de 2017, cuyo Fallo, es el siguiente:

'Que ESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Fuentes Mullor en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DUPLEX DE LA CALLE000 frente a INTERMOBILIARIA SA y CONDENO a la demandada, a su elección, a abonar a la parte actora el importe de OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO EUROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (83.465,37€) más intereses legales o a la ejecución del preceptivo montacoches como correcto y adecuado acceso al garaje, de conformidad con la normativa vigente al respecto, en los términos establecidos en el informe pericial elaborado por el perito D: Sergio aportado con la demanda. Todo ello sin pronunciamiento en costas.'

TERCERO.-Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, donde seguido el recurso por sus trámites, se señaló día para la votación, deliberación y fallo, la que tuvo lugar el día 4 de junio de 2018, que ha quedado pendiente de ésta resolución.

Ha sido Ponente la Ilma. Sr. Magistrada D. María del Mar Guillén Socías.

Fundamentos

PRIMERO.-La Comunidad de Propietarios 'Duplex de la CALLE000', sita en Huercal Overa, facultada para accionar por los propietarios de las cuatro viviendas que la componen, reclamaba a la vendedora Intermobiliaria SA., el coste de 83.465,37 € a que asciende la sustitución de la rampa de acceso al garaje por la instalación de un monta coches-, por resultar aquella inhábil a su fin.

La sentencia estima la acción, frente a la que se alza la vendedora demandada, por inadecuada elección de la acción ejercitada, indebida inadmisicón de la caducidad , falta de legitimación pasiva del a comunidad y de legitimación procesal de su presidente , y error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.-Antecedentes previos y necesarios de esta resolución, son los siguientes:

La comunidad de propietarios Duplex de la CALLE000 sita en Huercal de Almeria, se constituyó en Acta de Junta de Propietarios el día 4 de marzo de 2011, designando como presidente a D. Luis Manuel. La componen un total de cuatro viviendas tipo Duplex, adquiridas todas ellas, de la vendedora demandante Intermobiliaria S.A. Constan las fechas de compraventa de 4 de junio de 2009, 21 de julio de 2009, en las escrituras aportadas con al demanda, y las ultimas adquiridas el 8 de septiembre de 2010 y 12 de febrero de 2010 (documentos 1 y 2 de la contestación a la demanda. Hechos reconocidos y no cuestionados por las partes.

No es un hecho controvertido y consta en la documentación de los contratos, que la compraventa de las viviendas, incorpora una garaje para vehículos, en planta semi sótano, con acceso a través de una rampa común para todas las viviendas. Todo ello dentro de la parcela Z5 donde se desarrolla el conjunto residencial del que era dueña en pleno dominio la vendedora demandada INTERMOBILIARIA, S.A.

La rampa de acceso tiene una inclinación del 28 % , por lo que no sirve para su uso como garaje, toda vez que impide el acceso a vehículos estándar que no tengan una altura considerable del suelo. Esta pendiente solo puede ser rectificada mediante obra hasta un 18 %, lo que igualmente no cumple las normas de planeamiento y sigue siendo inhábil a su destino . Los peritos autores de los informes presentados por ambas partes mantienen que la única solución, es la instalación de un ascensor monta coches

La comunidad de propietarios mediante Acta de Junta de Propietarios de fecha 31 de marzo de 2014, aprueba por unanimidad, reclamar judicialmente a la demandada por la situación en que se encuentra la rampa de garaje; se confieren facultades para ello a su presidente; y se renueva en su cargo a D. Luis Manuel.

Seguidamente se resuelven sobre los motivos concretos del recurso

1. INADECUACIÓN DE LA ACCION. CADUCIDAD . PRESCRIPCIÓN

Los hechos de los que trae causa, la acción ejercitada por la comunidad son los descritos anteriormente. En la demanda, se ejercitaba; una acción fundada en los vicios ocultos a la que se refiere el artículo 1.584 del CC sujeta al plazo de caducidad de 6 meses desde la entrega de la cosa ( articulo 1490 del CC); una acción del artículo 1591 del CC por vicios de la construcción, actualmente recogida en la Ley de Ordenación de la Edificación, a la que sería de aplicación, los plazos de garantía y de prescripción descritos en la sentencia impugnada , clasificados según su entidad; y una acción de incumplimiento contractual, pues la legitimación pasiva de la demanda esta fundada en la condición de vendedora de la demandada, respecto de los cuatro viviendas adquiridas por los integrantes de la comunidad de propietarios. Esta última, prevista en la propia LOE en su artículo 17, Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, en su apartado 1;

'Sin perjuicio de las responsabilidades contractuales , las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, ....)

Y en su apartado 9, al expresar; ' Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.

Es decir que la LOE, permite la compatibilidad, del ejercicio de acciones basadas en el cumplimiento de un contrato que liga a las partes, como el ejercicio de acciónes por vicios o defectos de ejecución.

La juzgadora ante la abierta redacción de la demanda; pues no termina de concretar cual de estas acciones se ejercita, estima la que considera de aplicación mas ajustada a derecho, sin apartarse del relato factico de la demanda ni de los hechos que determinan la causa petendi. Hechos expuesto en los antecedentes previos de esta resolución y en la propia sentencia de instancia, que deben ser respetados en virtud del principio 'Iura novit curia'. Y esta elección por la juzgadora, es la adecuada y acertada, por su encaje legal en el supuesto de hecho analizado, sin que uno de los tres fundamentos jurídicos invocados en al demanda vinculen al juzgador.

Y es que la acción estimada de incumplimiento de los contratos de compraventa que ligan a los miembros de la comunidad de propietarios con la mercantil vendedora demandada, ( artículo 1101 del CC), esta sujeta a un plazo de prescripción de 15 años del artículo 1968.2 del CC (actualmente limitado a cinco años), mucho mas amplio que la acción por vicios ocultos sujeta al plazo de caducidad de 6 meses , o la acción frente a los intervinientes del proceso constructivo informada en la LOE , sometidas a los plazos de responsabilidad y prescripcion citados en al sentencia apelada, que damos aquí por reproducidos.

El principio iura novit curiaautoriza al juzgador, sin que ello implique incidir en incongruencia y siempre que se guarde respeto a los componentes fácticos, a emitir un juicio crítico y valorativo sobre los mismos, incluso aplicando normas no invocadas por las partes, dado que la congruencia no le impide aplicar los preceptos legales que estima más oportunos al caso controvertido. Tal principio autoriza al Juez civil a aplicar las normas jurídicas que estime procedentes, así como modificar el fundamento jurídico en que se basan las pretensiones de las partes, dado queel Tribunal no está obligado a los razonamientos jurídicos empleados por las partes.Por ello, siempre que se respete la causa petendi,los Tribunales pueden aportar sus propios fundamentos jurídicos, que no precisan de un ajuste exacto a los alegados por las partes, a las que no están sometidos, ya que dicho precepto les faculta para desvincularse de los mismos. Sólo es posible la incongruencia por alteración de la causa petendiy no por el cambio de punto de vista jurídico ( STS de 8 de diciembre de 2007 y las que en ella se citan).

Todo lo cual, nos lleva a determinar la desestimación de los motivos alegados, fundados en la inadecuada elección de la acción ejercitada, por incumplimiento contractual, y por ende de los motivos por los que no ha sido estimada la caducidad de la acción fundada en el artículo 1485 del CC, ni la de prescripción con fundamento en el artículo 17 de la Ley de Ordenación Urbana en relación con el artículo 1.591 del CC (aplicable antes de la entrada en vigor de la LOE) . Sobre todo teniendo en cuenta la fecha de las escrituras de compraventa verificadas entre los años 2009 y 2010; la reclamación extrajudicial cursada por todos los comuneros con fecha 9-11-2012 y la demanda judicial interpuesta en el mes de mayo de 2014, por lo que es evidente que la acción no ha prescrito y ha sido correctamente analizada y resuelta en la sentencia de instancia.

2.-FALTA DE LEGITIMACION PASIVA de la demandada

Afirma la apelante, que no es constructora ni promotora de las cuatro viviendas que conforman la comunidad, y que por ello, carece de legitimación pasiva para soportar la acción ejercitada fundada en el artículo 1591 del CC.

Motivo que resulta ya descartada a partir de las consideraciones expuestas en el apartado anterior de ésta resolución, pues la legitimación de la demandada, proviene de su condición de vendedor de las cuatro viviendas y plaza semi sótano con rampa de acceso para vehículos: De forma que la superficie vendida en semisotano, aquejada de un defecto esencial que la inhabilita a su fin, (para acceso de vehículos) es la causa del incumplimiento que legitima a la comunidad actora frente a Intermobiliaria SA como demandada.

La segunda falta de legitimación ad causam, se refiere a la atribución subjetiva de los derechos y obligaciones deducidos en juicio, tratándose de una cuestión de fondo que afectaría al derecho para ejercitar la acción. Es la capacidad de acción, o de disposición del derecho para ejercitarlo (con o sin éxito) frente a la parte contraria. Por tanto en la legitimación activa ad causam hace referencia al derecho de acción o a su falta.

Por todas ellas la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 1982 , a la que, siguieron casi literalmente las sentencias del mismo Tribunal de 24 de mayo de 1995, STS de 19 de abril y 14 de noviembre de 1995 , 29 de enero y 12 de abril de 1996 , 6 de mayo de 1997 , 24 de enero de 1998 , 30 de julio de 1999 y 15 de octubre de 1992.

3.-FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS . CAPACIDAD PROCESAL DE SU PRESIDENTE

La apelante mantiene que la acción de saneamiento por vicios ocultos e incluso la acción de incumplimiento contractual, solo puede ser ejercitada por los propietarios compradores de sus respectivos inmuebles, pero no por la comunidad, que no tiene capacidad para accionar en su nombre, ni su presidente capacidad procesal para interponer la demanda. Ademas no consta la conformidad de todos los propietarios .

La doctrina del Tribunal Supremo otorga legitimación activa a la comunidad, e incluso a cualquier comunero para ejercitar acciones en beneficio de la Comunidad de Propietarios, por medio de acuerdo a la Junta de propietarios. Esto es lo ocurrido en el supuesto examinado, donde en Junta de Propietarios de 31 de marzo de 2014, se autoriza a su presidente para promover acciones judiciales contra Intermobiliaria S.A. por la situación en la que se encuentra la rampa, y que por ello, está plenamente legitimada.

1.- Primero porque esta acción es evidente que beneficia a todos sus propietarios integrantes de la comunidad, en pura lógica y con sujeción a las reglas de la sana critica.

2.- Porque la misma afecta a elementos comunes del conjunto residencial como es la rampa común de acceso de vehículos a planta semi sotano. Y,

3.- Porque el acuerdo es adoptado por dos de los cuatro propietarios ( y no consta oposición de los otros dos propietarios no asistentes. Por lo tanto el silencio sin oposición de los no asistentes, debe interpretarse en sentido positivo, siguiendo a constante jurisprudencia sobre esta materia ( artículos 17 y 18 de la LPH), máximo cuando la acción comporta un beneficio para todos ellos.

La STS de 16 de octubre de 1995 (RJ 19957539) insiste en que es evidente que en la representación orgánica que le corresponde al Presidente al amparo de lo dispuesto en el articulo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal , aquél está investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de toda la Comunidad, no sólo en cuanto a lo que afecta a los elementos o intereses comunes, sino también de los propietarios en particular; siendo para ello suficiente aducir que, en el caso de la discutida proyección de ese mandato representativo del Presidente sobre intereses particulares, ha de tenerse en cuenta el principio general de que con ello está reportando unos indiscutibles beneficios a dichos comuneros, lo cual debe mantenerse, salvo que, en su caso pudiera existir una oposición expresa o formal., para que en su nombre no pudiese proyectarse la defensa de esos intereses asumidos por dicho Presidente, conforme a una reiterada línea jurisprudencial, entre ellas, Sentencias de 3 febrero 1983 (RJ 1983801 ), 23 noviembre 1984 (RJ 19845656 ), 12 febrero 1986 (RJ 1986548 ), 7 diciembre 1987 (RJ 19879279 ) y 9 febrero 1987 , que avalan ese alcance total del mandato representativo del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad Horizontal. Por último, en la misma línea, la STS de 22 de noviembre de 1997 (RJ 19978097) sostiene que las facultades representativas del presidente también se extienden a la defensa de intereses relacionados con elementos privativos, cuando los propietarios le autorizan para ello, pues de esta manera se evitan procesos con innumerables personas, a todos los cuales puede representar el presidente de la Comunidad ( SS. 2 octubre 1992 [RJ 199275161 , 22 octubre y 9 noviembre 1993 [RJ 19937758 y RJ 19939154] y 10 mayo 1995 [RJ 19954226). Como puntualiza la Sentencia de 3 marzo 1995 TJ 1.9954237), los presidentes están investidos de mandato suficiente para la defensa en juicio y fuera de él de los intereses complejos de toda la Comunidad., lo que se excluye si se da una oposición expresa y formal, que mermaría el alcance amplio del mandato representativo presidencial.

En consecuencia este motivo debe ser desestimado.

4.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LAPRUEBA

Aunque la segunda instancia es un juicio pleno con plena libertad de criterio por el tribunal ad quem, las facultades revisoras de éste quedan limitadas por el principio de inmediación. En materia de valoración de prueba es jurisprudencia constante ( SSTS de 14 de junio y 3 de julio de 1997 y de 23 de febrero de 1999; y STC 138/1991, de 20 de junio) la que afirma que la amplitud del recurso de apelación permite al Tribunal ad quem examinar el objeto de la 'litis' con igual amplitud y potestad con la que lo hizo el juzgador a quo y que por lo tanto no está obligado a respetar los hechos probados por éste pues tales hechos no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de Casación. Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva, que informa el proceso civil debe concluir ab initio por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

Pues bien, el apelante de nuevo, en este motivo del recurso, reitera su no condición de promotor de las viviendas vendidas, pues se limitó a adquirir de la promotora Fuente Victoria S.L., cuando ya estaban construidas y terminadas con la oportuna licencia de ocupación a su favor como consta en el Informe remitido por el Ayuntamiento de Huercal de Almeria.

Motivo, que nuevamente debe ser desestimado. Es evidente que, cuando Intermobiilaria adquiere un conjunto de mas de 60 viviendas, entre ellas las cuatro que componen la comunidad actora, lo hace para participar en los beneficios de la promoción y venta de las viviendas construidas, en concreto del incremento de su precio en la reventa, con respecto al adquirido de la primera promotora Fuente Victoria S.L. Así resulta del juego de las escrituras de compraventa aportadas con la demanda y contestación (documento 3 de la contestación a la demanda), por lo que su condicion de no promotor , es mas que dudosa.

Pero es que al margen de ello, la lectura de las escrituras de compraventa de 4 de junio y 29 de junio de 2009 es muy clara, en cuanto la planta semisotano forma parte de la venta ,y tiene por finalidad la de servir de garajes para vehículos, que según se describe en los títulos de dominio,acceden a través de una rampa de acceso y rodadura común para todas las viviendas de la parcela Z5. Y esta planta ha resultado inhábil a su destino por el defecto de pendiente de la rampa, cuya excesiva inclinación impide a los vehículos estándar hacer uso de su espacio para guardar sus vehículos. Cuestión que la vendedora podrá en su caso reclamar frente a la promotora y constructora, en su caso.

De modo que al margen de que el Ayuntamiento de Huercal de Almería otorgara licencia de primera ocupación de las viviendas, o incluso de los garajes, a efectos administrativos, para permitir su efectiva ocupación; lo cierto es que los informes periciales emitidos por los arquitectos confirman la inequívoca inhabilidad del garaje como tal, que legitimó el éxito de la acción de incumplimiento de contrato, ejercitada frente a la vendedora demandante, debiendo confirmar en toda su integridad la sentencia recurrida con desestimación del recurso.

TERCERO.-La desestimación del recurso de apelación, comporta la imposición de costas a la parte apelante , de acuerdo con lo establecido en el artículo 398 de la LEC.

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de APELACION interpuesto por INTERMOBILIARA S.A. o frente a la sentencia de fecha 10 de octubre de 2017, dictada por la Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Almería en los autos de Juicio Ordinario 848/2014, seguidos en ese Juzgado, y acordamos;

1.-Confirmar la expresada resolución.

2.- Con imposición de costas a la apelante en esta recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Recursos.-Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal por el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo s con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.-Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Así, lo acordamos, mandamos y firmamos.