Sentencia Civil Nº 375/2006, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 23/2006 de 21 de Julio de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 23/2006-B

JUICIO PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 93/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 375/2006

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de julio de dos mil seis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciséis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio de Procedimiento Ordinario nº 93/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona, a instancia de Dª Camila , contra D. Leonardo , Dª Montserrat , Dª Bárbara Y SERVEIS BARÁ 94 S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de Julio de 2005, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda presentada por el Procurador Dña. Belén Domínguez Romagosa, en nombre y representación de Dña. Camila , y estimo la reconvención presentada por el Procurador D. Joan Grau Martín, en nombre y representación de Dña. Montserrat , Dña. Bárbara y D. Leonardo , y debo declarar la nulidad del contrato de compromiso de venta con pacto de arras, fechado el 3 de abril de 2004, celebrado

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y la demandada SERVEIS BARÀ 94, S.L., mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante su escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTIDÓS DE JUNIO DE DOS MIL SEIS.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Se entrecruzan en este procedimiento diversas acciones relacionadas con el contrato privado de fecha 3 de abril de 2004 suscrito por la agencia inmobiliaria Serveis Barà 94 SL y Camila por virtud del cual ésta adquiría por el precio total de 123.200 euros el apartamento sito en la AVENIDA000 NUM000 de Roda de Barà propiedad de Montserrat y de sus hijos Bárbara y Leonardo .

La sentencia del Juzgado considera -acogiendo con ello la acción reconvencional de la familia Montserrat Leonardo Bárbara - que dicho contrato es ineficaz por completo por razón de inexistencia (Serveis Barà carecía de mandato de venta conferido por los propietarios del apartamento, quienes además no ratificaron ex post la venta), y puesto que los propietarios inicialmente demandados no llegaron a recibir nada del contrato (los 18.000 Euros pagados por la compradora a modo de paga y señal/arra penitencial fueron recibidos en abril de 2004 por la agencia mediadora, la cual se los devolvió mediado el presente juicio), desestima por completo la demanda promovida por Camila contra aquellos en la que perseguía la devolución doblada de las arras (36.000 Euros), "sin perjuicio de las acciones que pueda tener contra la agencia inmobiliaria", apostilla la sentencia apelada.

Los recursos interpuestos respectivamente por Camila y por Serveis Barà van destinados únicamente a disentir del pronunciamiento relativo a las costas efectuado por el juzgador a quo.

SEGUNDO.- Por razones lógicas, es preciso comenzar con el análisis de las alegaciones de la recurrente Serveis Barà.

Arguye dicha agencia inmobiliaria que la familia Montserrat Leonardo Bárbara le otorgó mandato verbal, por tanto expreso, de venta y que además, esa autorización abarcaba la venta por el precio efectivamente convenido con Camila . Dichas argumentaciones chocan con la incontestable realidad de las argumentaciones de fondo de la sentencia apelada, que no podemos por menos que compartir en esencia, con la salvedad de la apreciación de que Serveis Barà debió recabar la autorización expresa de los hermanos Leonardo Bárbara (su madre expresó en juicio con vehemencia que ella "mandaba en todo" porque consideraba el apartamento de su entera propiedad, más allá de lo que reflejen los títulos de dominio). Lo que la prueba ha revelado es que probablemente los propietarios del apartamento litigioso habrían ratificado una venta formalizada por la agencia Serveis Barà dentro del margen de precio (24-26 millones de pesetas) fijado por su mandante Montserrat , pero que en ningún caso ratificaron la acordada en abril de 2004 con Camila por un precio sustancialmente inferior.

Aun cuando hipotéticamente la entrega a Serveis Barà por parte de su mandante Montserrat en el momento del encargo de los títulos de propiedad junto a las llaves de la finca constituya un signo demostrativo de un mandato expreso de venta (la obligación de información al futuro comprador a cargo del agente intermediario, sancionada por el Decreto 515/89 que desarrolla las prescripciones más generales de la Ley para la defensa de los consumidores y usuarios, desmiente tal significado), es lo cierto que tal mandato presentaba en todo caso unas coordenadas de precio muy precisas, que Serveis Barà rebasó sin justificación alguna.

De otra parte, la postura adoptada por Serveis Barà al contestar a la reconvención consistió ciertamente en la consignación ad cautelam de lo entregado a cuenta del precio total, pero ello no implica allanamiento alguno (la LEC no reconoce más allanamiento que el expreso y la acción a la que entonces respondía Serveis Barà no era la de reclamación dineraria de la compradora sino la de nulidad promovida por los vendedores) ni convierte en dudosa la acción emprendida por la familia Montserrat Leonardo Bárbara .

En definitiva, no hay razón alguna para dispensar a Serveis Barà de las costas derivadas de la reconvención, puesto que no concurren dudas de hecho o de derecho de ningún género.

TERCERO.- Sentado lo anterior, es fácil establecer que, por el contrario, sí concurren esas dudas en la acción de devolución duplicada de las arras penitenciales que promovió Camila en febrero de 2005.

Nótese que Camila consintió adquirir el apartamento de Roda de Barà en la convicción, así lo afirmó en juicio, de que la agencia intermediaria estaba facultada por los propietarios para actuar del modo en que lo hizo. Como se ha expuesto, Serveis Barà carecía de mandato representativo y no obtuvo la ratificación ex post de sus mandantes, lo que frustró la citada operación inmobiliaria. Instada Serveis Barà por Camila en junio de 2004 a "aclarar esta incómoda situación", dicha agencia insistió en la tesis de plena validez de la venta por contar con mandato expreso de los vendedores.

En la tesitura expuesta y dado que la regla común en la hipótesis del mandatario que actúa en calidad de representante directo es que los efectos del contrato se produzcan entre el mandante y el tercero (arts. 1717 y 1727 Cc ), resultaba prácticamente inevitable el planteamiento por Camila de una acción judicial de reclamación de la devolución duplicada de las arras contra los propietarios de la finca, en principio contratantes en concepto de vendedores. La realidad de lo acontecido ha ido apareciendo en el curso del litigio, con su máximo exponente en forma de devolución por parte de Serveis Barà de la paga y señal recibida de la compradora, lo que explica las dudas de todo tipo que rodeaban la cuestión litigiosa hasta este momento.

No se impondrán pues a Camila las costas ocasionadas con su demanda a la familia Montserrat Leonardo Bárbara (art. 394.1 I LEC ).

CUARTO.- Las costas de la alzada se distribuirán entre las partes impugnantes en consonancia con la suerte de sus respectivos recursos, de conformidad con lo prevenido en los dos apartados del artículo 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por Camila y desestimación del promovido por Serveis Barà 94 SL contra la sentencia de fecha 29 de julio de 2005 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 8 de Barcelona , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos la misma en el único sentido de suprimir la imposición a Camila de las costas derivadas de su demanda, confirmando expresamente el resto de la sentencia impugnada, sin hacer imposición de las costas de la alzada derivadas del recurso de Camila e imponiendo a Serveis Barà las derivadas de su impugnación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.