Sentencia Civil Nº 375/2010, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 485/2010 de 07 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00375/2010

SENTENCIA NÚMERO 375/10

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON ILDEFONSO GARCÍA DEL POZO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON JESÚS PÉREZ SERNA

DON J. ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a siete de Octubre de de dos mil diez.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 97/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala nº 485/10; han sido partes en este recurso: como demandante-apelado DON Eleuterio representado por el Procurador Don Manuel Martín Tejedor y bajo la dirección del Letrado Don Jose Luis del Rey García y como demandado-apelante PROMOCIONES PARKOSA S.L. representada por la Procuradora Dª Raquel Rodríguez Mateos y bajo la dirección de la Letrado Doña María del Mar Ayarza Fernández, habiendo versado sobre cumplimiento de contrato privado de compraventa.

Antecedentes

1º.- El día 26 de abril de 2010 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda promovida por el Procurador Sr. Martín Tejedor en nombre y representación de D. Eleuterio condeno a la demandada PROMOCIONES PARKOSA S.L a elevar a escritura pública el contrato de venta de plaza de garaje nº 17 ubicada en el sótano primero del inmueble destinado a uso exclusivo como garaje o aparcamiento de vehículos ubicado en la Avenida de Portugal con calle Padre Astete de Salamanca y a entregar dicha plaza de garaje en los términos estipulados en el contrato de compraventa el 26 de junio de 2007. Con expresa imposición de las costas causadas a la demandada. Con desestimación de la demanda reconvencional promovida por la defensa jurídica de PROMOCIONES PARKOSA S.L contra D. Eleuterio absuelvo a éste de la pretensión contra él contenida en dicha demanda reconvencional. Con expresa imposición a PROMOCIONES PARKOSA S.L de las costas derivadas de la desestimación de la demanda reconvencional, con sujeción a lo resuelto en el fundamento de derecho quinto de esta resolución."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la demandada, concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se dicte sentencia por la que estimando íntegramente el mismo revoque la anterior, desestime la demanda formulada por la parte actora y estime la demanda reconvencional instada por esta parte, todo ello con expresa condena a la contraparte de las costas causadas y demás que proceda en Derecho.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se desestime el recurso de apelación confirmando en todos sus términos referida sentencia, con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día cinco de octubre de dos mil diez pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ILDEFONSO GARCÍA DEL POZO.

Fundamentos

Primero.- Por la representación procesal de la entidad demandada y reconviniente PROMOCIONES PARKOSA S. L. se recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de esta ciudad con fecha 26 de abril de 2.010 , la cual: 1) estimó la demanda contra ella promovida por el demandante Don Eleuterio y, en consecuencia, la condenó a elevar a escritura pública el contrato privado de venta de la plaza de garaje número 17 ubicada en el sótano primero del inmueble destinado a uso exclusivo como garaje o aparcamiento de vehículos ubicado en la Avenida de Portugal con calle Padre Astete de Salamanca y a entregar dicha plaza de garaje en los términos estipulados en el contrato de compraventa de 26 de junio de 2.007, y 2) desestimó la reconvención deducida por la referida entidad demandada contra el demandante en solicitud de que se declarase la resolución del referido contrato por haberse extinguido la obligación de entrega de la plaza de garaje objeto del mismo por imposibilidad sobrevenida física y jurídica del cumplimiento de la prestación, absolviendo al demandante reconvenido de las pretensiones de la misma, y todo ello con imposición a la entidad demandada y reconviniente de las costas causadas en la primera instancia tanto por la demanda como por la reconvención. Y se interesa en esta segunda instancia por la mencionada entidad demandada y reconviniente PROMOCIONES PARKOSA S. L., en base a las alegaciones realizadas por su defensa en el correspondiente escrito de interposición del recurso de apelación, la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra desestimando las pretensiones de la demanda y estimando en su integridad las de la reconvención, con imposición al demandante de las costas correspondientes.

Segundo.- En apoyo de la referida pretensión revocatoria de la sentencia de instancia se alegan sustancialmente por la defensa de la entidad recurrente los motivos siguientes: 1º) que no podía considerarse de aplicación lo prevenido en la estipulación primera del contrato de compraventa de la plaza de garaje, por cuanto, en aplicación de la doctrina jurisprudencial que cita, dichas cláusulas se encuentran pensadas para supuestos de modificaciones accidentales, pero no esenciales, como la ocurrida en el presente supuesto en relación con la plaza de garaje objeto del contrato de compraventa concertado con el demandante, lo que determinaría, de ser aplicable la referida cláusula un enriquecimiento injusto para el mismo al obtener por el mismo precio una plaza de garaje con una extensión superficial del doble a la que constituyó el objeto del contrato; 2º) que la modificación en la configuración y superficie de la plaza de garaje objeto del contrato de compraventa había obedecido a necesidades técnicas surgidas durante el proceso de construcción del aparcamiento como consecuencia de tener que modificar y ampliar la rampa de acceso, lo que obligó a crear una nueva viga con incidencia en las plaza de garaje M1 y M2 y en la calle posterior o zona común, tal y como concluía en su informe el Arquitecto Don Carlos Miguel , Director de la obra; y 3º) que, como consecuencia de ello, ni física ni jurídicamente existía ya la plaza de garaje proyectada en origen y descrita en el contrato privado de compraventa concertado con el demandante, lo que determinaba la imposibilidad de cumplimiento de la prestación de entrega y por ello, con fundamento en el artículo 1.184 del Código Civil , era procedente declarar la resolución del referido contra de compraventa, conforme solicitaba en su reconvención, con la consiguiente desestimación de las pretensiones de la demanda.

Tercero.- Sin embargo, resulta incuestionable que, según acertadamente se concluyó en la sentencia impugnada, en manera alguna pueden ser acogidas las pretensiones del recurso, consistentes en definitiva en que se desestime la demanda y, estimando la reconvención, se declare procedente la resolución del contrato privado de compraventa concertado en fecha 26 de junio de 2.007 con el demandante Don Eleuterio y que tenía por objeto la plaza de garaje señalada con el número 17, ubicada en sótano primero del aparcamiento, y ello por las razones siguientes:

1ª.-) en primer lugar, porque en modo alguno puede concluirse que la modificación realizada tanto en la configuración como en la superficie de la plaza de garaje número 17 haya venido impuesta por necesidades técnicas surgidas durante el proceso de construcción del aparcamiento. Como resulta de los informes emitidos tanto por el Arquitecto Don Carlos Miguel , Director de la obra, (folios 168 y siguientes de los autos), como por el también Arquitecto Don Antonio a solicitud del diamante (folios 93 y siguientes), la ampliación de la rampa ocasionó la necesidad de crear una nueva viga del pilar número 01 al 08; pero esta exigencia, según puede constatarse además con la simple comparación del plano del proyecto tenido en consideración a efectos de la venta y el plano final de obra, que figuran al folio 164 en el informe emitido por el propio Director de la obra, únicamente determinó la eliminación de las plazas M1 y M2, contiguas a la plaza de garaje número 17, pero sólo incidió mínimamente en la configuración de ésta, según puede constatarse en el plano que obra unido al informe del Arquitecto Don Antonio (folio 110), hasta el punto que, si la superficie total de la referida plaza de garaje según el plano del proyecto era de 12,88 m2, y que fue la consignada en el contrato de compraventa, la resultante, de haber mantenido la configuración de la misma, habría tenido una superficie total de 12,93 m2. Pero es que además en las propias alegaciones realizadas por la entidad demandante se manifiesta cuál fue en realidad la verdadera razón que motivó el cambio en la configuración y superficie de la plaza de garaje señalada con el número 17 al incorporarle parte de la zona en el proyecto destinada a común para acceso a las plazas, y esta razón no fue otra que compensar el incremento de costes derivados de aquella modificación técnica y la disminución de ingresos al desparecer, como consecuencia de ello, las plazas M1 y M2, ya que, al pasar de una superficie según proyecto de 12,88 m2 a una superficie de 26,30 m2, podrá ser destinada a doble uso al permitir el aparcamiento de dos vehículos y vendida por un precio superior, como de hecho así ha ocurrido ya, según acreditan el contrato privado y escritura pública obrantes a los folios 264 y siguientes de los autos;

2ª.-) en segundo término, porque tampoco puede desconocerse e ignorarse lo convenido en la estipulación primera del contrato privado de compraventa concertado en fecha 26 de junio de 2.007 entre la entidad recurrente PROMOCIONES PARKOSA S. L. y el demandante Don Eleuterio . En el párrafo segundo de la referida estipulación primera se convino que "no obstante lo anterior, la entidad vendedora se reserva el derecho de efectuar en las obras las modificaciones que oficial les fueren impuestas, así como aquellas otras que vengan motivadas por exigencias técnicas o jurídicas durante su ejecución reconociendo el comprador las facultades al Arquitecto Director para introducir aquellas modificaciones que puedan ser exigidas por Organismos Oficiales, razones técnicas o de cualquier otra índole. Si por razones técnicas o por decisión de la Dirección Facultativa hubiere alguna variación sustancial en la superficie de la plaza de aparcamiento, o se modificase la ubicación, la parte vendedora lo pondrá en conocimiento del comprador, pudiendo éste en el plazo de los diez días siguientes optar por la resolución de la compraventa (con obligación del vendedor de devolverle las sumas recibidas, más los intereses legales devengados), entendiéndose que de nada manifestar, el comprador acepta las modificaciones y continúa con la compraventa en los términos del presente contrato". Y conforme a los criterios de interpretación de los contratos establecidos en los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil resulta manifiesto que, si bien se reconocía a la parte vendedora la facultad de efectuar en las obras las modificaciones que le fueran impuestas por los organismos oficiales competentes o que pudieran venir exigidas por exigencias técnicas o jurídicas durante la ejecución de las mismas, en manera alguna se confería a la entidad vendedora la facultad de resolver el contrato, sino que tal facultad de desistimiento y de resolución del contrato, si como consecuencia de tales modificaciones resultara una variación sustancial en la superficie o ubicación de la plaza de garaje objeto del mismo, únicamente se concedía a la parte compradora, la que, una vez notificada de la existencia de modificación con incidencia en la plaza de garaje adquirida, podría en el plazo de diez días desistir del contrato con obligación de la vendedora de devolverle las cantidades pagadas hasta ese momento con sus intereses o aceptar las modificaciones manteniéndose las restantes estipulaciones del contrato;

3ª.-) en tercer lugar, porque tampoco puede afirmarse inexistencia física y jurídica de la plaza de garaje número 17, que fue objeto del contrato concertado entre las partes, con la configuración y superficie tenida en cuenta en el mismo. Es verdad que, por las razones expuestas anteriormente, en el plano final de obra se diseñó la referida plaza de garaje con una configuración diferente, al incorporarla en definitiva el espacio que en el proyecto iba destinado a la plaza M2 y parte de espacio destinado a zona común para acceso de los vehículos, y con una superficie distinta, al pasar de 12,88 m2 a 26,30 m2, y que con tales características, tras diversas modificaciones en la escritura de declaración de obra nueva, ha resulta inscrita en el Registro de la Propiedad. Pero, como resulta de las pruebas practicadas y pone de manifiesto con acierto la sentencia impugnada, nada impedía ni impide la existencia física de la plaza de garaje con prácticamente la misma configuración y superficie que figuraba en el proyecto inicial y que fue tomado en consideración a efectos de la celebración del contrato de compraventa entre las partes en fecha 26 de junio de 2.007, lo que puede constatarse con la simple observación de los planos correspondientes al proyecto y a la dirección final de obra (folios 110 y 164). Y si nada impide la existencia física de la plaza de garaje número 17 con la misma configuración y superficie que las inicialmente proyectadas, tampoco existe impedimento para su existencia jurídica al poderse realizar la oportuna subsanación en la declaración de obra nueva con su correspondiente reflejo en el Registro de la Propiedad; y

4ª.- pero es que, finalmente, y aun aceptando la inexistencia física y jurídica de la plaza de garaje con la configuración y superficie proyectadas y que fue objeto del contrato de compraventa entre las partes, tampoco de ello derivaría una imposibilidad de cumplimiento de la prestación, que determinara la extinción de la obligación de entrega de la misma, conforme a lo prevenido en el artículo 1.184 del Código Civil , procediendo por ello la resolución del contrato de compraventa en los términos interesados por la entidad demandada, ahora recurrente, en su demanda reconvencional, y ello por aplicación de la misma doctrina jurisprudencial que apoyo de su pretensión invoca la parte recurrente en su escrito de interposición del recurso de apelación. Y así, si bien en la SAP. de Zaragoza (Sección 4ª) de 29 de mayo de 2.006 , se afirma que el artículo 1.184 del Código Civil regula, como un modo de extinción de las obligaciones, el que la prestación resulte legalmente o físicamente imposible, debiendo concurrir para aplicar el precepto determinados requisitos, según reiterada jurisprudencia ( STS. de 5 de abril de 2.006 ), como son: una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al momento de su celebración, una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes que rompan el equilibrio de las prestaciones, y que todo acontezca por el sobrevenir de circunstancias radicalmente imprevisibles; pero también añade que es un precepto que constituye una excepción al principio general de cumplimiento de las obligaciones, que se ha de aplicar restrictivamente y que tiene su aplicación en aquellas situaciones donde el equilibrio de las prestaciones se rompe hasta hacer desaparecer la causa del negocio ( SSTS. de 23 de febrero de 1.994 , 20 de mayo de 1.997 y 28 de diciembre de 2.001 ), considerándose un remedio extraordinario de rescisión de los contratos ( STS. de 5 de abril de 2.006 ), que en todo caso ha de tener como base la imposibilidad a que alude expresamente el artículo 1.184 del Código Civil , circunstancia que es indudable que, según lo razonado anteriormente, no concurre en definitiva y de modo insuperable en el presente caso. Y en la SAP. de Cádiz (Sección 2ª) de 29 de mayo de 2.006 se afirma que la imposibilidad de cumplimiento de la prestación que admite restrictivamente la jurisprudencia como causa de rescisión de los contratos no puede venir referida a unas circunstancias en las que ha influido decisivamente el comportamiento del deudor, tal y como sucede en el presente caso en que, si la plaza de garaje número 17 no existe en el aparcamiento con la configuración y superficie proyectadas se ha debido a la decisión unilateral de la entidad vendedora, fundada, no en exigencias técnicas o administrativas, sino exclusivamente de índole económica.

Por consiguiente, es manifiesto que no existe fundamento alguno para acoger las pretensiones de la entidad recurrente, pues ello supondría tanto como dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, en contradicción con lo prevenido en el artículo 1.256 del Código Civil .

Cuarto.- En consecuencia, ha de ser desestimado el recurso de apelación interpuesto por la entidad demandada y reconviniente PROMOCIONES PARKOSA S. L. y confirmada la sentencia impugnada, con imposición a la misma de las costas causadas en esta segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 398. 1 , en relación con el artículo 394. 1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y con pérdida del depósito de 50,00 euros constituido al efecto, según lo prevenido en el apartado 9 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre .

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la entidad demandada y reconviniente PROMOCIONES PARKOSA S. L., representada por la Procuradora Doña Raquel Rodríguez Mateos, confirmamos la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de esta ciudad con fecha 26 de abril de 2.010 en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, con imposición a la expresada entidad recurrente de las costas causadas en esta segunda instancia y declarando la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Notifiquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-