Sentencia Civil Nº 375/2011, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 1/2011 de 20 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00375/2011

SENTENCIA NÚMERO 375/11

ILMO. SR. PRESIDENTE ACCTAL:

DON MANUEL MORÁN GONZÁLEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

DON JOSÉ A. MARTÍN PÉREZ (Suplente)

En la ciudad de Salamanca a veinte de septiembre de dos mil once.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 787/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Salamanca, Rollo de Sala nº 1/11; han sido partes en este recurso: como demandantes-apelantes DON Matías y DOÑA Soledad representados por la Procuradora Doña Mª Angeles Castaño Alvarez y bajo la dirección del Letrado Don José Ramón Fuentes Agudo y como demandados-apelados DOÑA Carlota , DOÑA Leticia , DON Jose Augusto y DON Ambrosio representados por la Procuradora Doña Purificación Peix Sánchez y bajo la dirección del Letrado Don Jesús Castaño Nieto, habiendo versado sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

1º.- El día 9 de julio de 2010 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimo la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Doña MARIA ANGELES CASTAÑO ALVAREZ, en nombre y representación de Matías y Soledad , contra Jose Augusto , Ambrosio , Carlota y Leticia , representados por la Procuradora de los Tribunales Doña PURIFICACION PEIX SANCHEZ, con imposición de las costas del juicio a la parte actora."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se dicte sentencia por la que estimando el presente recurso de apelación se revoque la sentencia de instancia y se estime íntegramente la demanda interpuesta por esta parte condenando a los demandados-apelados de acuerdo a los pedimentos formulados en el suplico de la misma.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia mediante la que, desestimando el recurso, dicte resolución de acuerdo con el suplico de la contestación y los motivos de impugnación de este escrito, confirmando la sentencia en todos sus pronunciamientos, condenando expresamente a la recurrente a las costas de esta segunda instancia.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día veintisiete de julio de dos mil once pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Suplente DON JOSÉ A. MARTÍN PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 6 de Salamanca con fecha 9 de julio de 2010 , desestimó la demanda de juicio ordinario sobre reclamación de cantidad formulada por la representación procesal de Dª. Soledad y D. Matías , en la que se solicitaba la condena a los demandados a satisfacer a los actores la cantidad de 117.712,80 euros comprensiva del coste de las mejoras realizadas por los actores en la finca arrendada subsistentes a la finalización de la relación arrendaticia.

Por la representación procesal de los demandantes se interpone recurso de apelación, alegando error en la valoración de la prueba con infracción de diversos preceptos legales, y la existencia de incongruencia al no resolver la sentencia sobre los hechos controvertidos por las partes.

La litis tiene su origen en el contrato de arrendamiento de la finca "Del cañal cuarto del medio", sita en el término de Galinduste, a cuya finalización, al amparo del art. 62 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 -que es la aplicable al supuesto-, los arrendatarios reclaman una compensación por las obras de mejora realizadas en la finca durante el arrendamiento. Aportan un informe pericial que tasa las obras en 147.141 euros, si bien reducen la reclamación a la cantidad de 117.712,80 en atención a que la demandante Dª Soledad es a la vez arrendataria y propietaria, al haber fallecido su madre que fue la propietario originaria y arrendadora.

SEGUNDO.- La sentencia basa la desestimación de la demanda en la falta de cumplimiento por los arrendatarios de los requisitos del art. 60 LAR 1080 , en concreto, por no constar que los arrendatarios comunicasen por escrito previamente a la arrendadora el plan circunstanciado de las mejoras proyectadas, decisivo para que el arrendador pueda conocer, consentir y asumir el resultado de las mejoras que el arrendatario se propone ejecutar en la finca arrendada.

Alegan los recurrentes que la falta de comunicación a la arrendadora del plan de mejoras proyectadas o que la arrendadora desconociera las obras y mejoras efectuadas, es algo que no fue cuestionado ni alegado por la parte demandada en el relato fáctico de su escrito de contestación a la demanda, por lo cual dicho extremo no ha sido discutido ni fijado como objeto de debate por las partes en los términos del art. 414 LEC , ni fue discutido en el juicio oral, por lo que no fue posible articular prueba sobre tal extremo, resultando contrario a Derecho e incongruente fundamentar la resolución sobre hechos que no fueron discutidos por las partes ni fijados como controvertidos, generándose por ello indefensión.

Al respecto ha de señalarse que, si bien los recurrentes insisten en que "en el relato fáctico del escrito de contestación a la demanda, la demandada en ningún momento alega como hecho controvertido la supuesta falta de comunicación a la arrendadora del plan de mejoras", lo cierto es que en la contestación a la demanda sí se alegan tales extremos, dedicando un apartado bajo el epígrafe "especial referencia al requisito del consentimiento del arrendador para ser indemnizables las mejoras, plan circunstanciado de las mismas". Y tras citar el art. 60 LAR , establece que "si bien en el contrato de arrendamiento hay una autorización al arrendatario para realizar las mejoras, también es cierto que dicha autorización es genérica, y que nunca presentó plan circunstanciado de mejoras a lo largo del dilatado periodo de arrendamiento. El pretender ahora reclamar todas las mejoras que unilateralmente decidió el arrendatario, supone tener que aceptar unas mejoras impuestas, confundiendo lo que pudiera considerarse mejoras consentidas o autorizadas, con mejoras obligatorias o impuestas". Y junto a ello añade la doctrina jurisprudencial que consagra los efectos de tal falta de comunicación.

En consecuencia, no existe base alguna para este motivo del recurso. Pues carece de relevancia que tal alegación no se incluyera en el apartado de la contestación a la demanda dedicado a los hechos, sino en el titulado "Fundamentos de Derecho", puesto que la Ley no hace una clara distinción en tal sentido y existe una amplia libertad en cuanto a la forma de configurar la demanda y la contestación, por lo que objeto de debate serán todas las cuestiones alegadas, puesto que el propio art. 414 LEC alude a "los extremos, de hecho o de derecho, sobre los que exista controversia entre las partes". Tampoco es obstáculo el que tal alegación se haga en unión de otras que cuestionan que estemos ante mejoras indemnizables o el valor de las mismas, a las que aparentemente se les da más importancia, pues las partes gozan de amplia libertad a la hora de hacer alegaciones. Lo relevante es que tal alegación no se hace de manera incidental o superficial en la contestación, sino que aparece bajo un epígrafe propio en el apartado dedicado a las cuestiones "de fondo", y se le dedican varios párrafos incluyendo una abundante cita jurisprudencial.

Por todo ello, el motivo de apelación ha de ser desestimado.

TERCERO.- Se alega también por los recurrentes que el juzgador de instancia incurre en error en la valoración de la prueba, puesto que de lo actuado puede considerarse acreditada la comunicación del plan de mejoras y el conocimiento por la arrendadora de las obras y mejoras efectuadas, así como su falta de oposición a las mismas. Se hace valer que dadas las relaciones familiares entre arrendadora y arrendatarios, se reduce el estricto cumplimiento de las obligaciones formales que pueden derivarse de la relación arrendaticia, sustituyendo o excluyendo las notificaciones escritas formales entre las partes por las meras y normales comunicaciones, acuerdos verbales y actos realizados en base a los mismos.

Hay que partir de que la Ley de Arrendamientos Rústicos reconoce a ambos contratantes la facultad de mejorar, pero su ejercicio no se deja a su arbitrio sino que se establecen unas exigencias o controles, que vienen justificados por los importantes efectos que la Ley anuda a la ejecución de mejoras, y que son principalmente, el derecho a elevar la renta cuando la realiza el arrendador, y el derecho de obtener una indemnización cuando la realiza el arrendatario. A tenor del art. 60 LAR 1980 , "el arrendatario podrá realizar las mejoras útiles y sociales a que se refiere el art. 57 , siempre que no menoscaben el valor de la finca. Para llevarlas a cabo el arrendatario comunicará por escrito previamente al arrendador el plan circunstanciado de las mejoras proyectadas, que se entenderán consentidas por el último si no da respuesta en el término de un mes...".

Por ello, nada impide el derecho de los arrendatarios a realizar mejoras, como disponía el art. 60 LAR y el propio contrato de arrendamiento ("El arrendatario podrá realizar las mejoras que considere oportunas siempre que no menoscabe el rendimiento de la finca ni el uso a que ha sido destinada"). Pero para que tales mejoras resulten indemnizables, han de cumplirse los requisitos legales, debiendo tratarse de mejoras útiles, es decir, que aumenten de modo duradero la producción, rentabilidad o valor agrario de la finca arrendada en los términos del art. 57 LAR y, además, cumplir las exigencias del art. 60 : la comunicación por escrito y el consentimiento por parte del arrendador.

El requisito resulta decisivo a tenor de la doctrina jurisprudencial -claramente expuesta por la sentencia recurrida-: señala la STS de 12 de diciembre de 1991 que para que las mejoras, "partiendo de unas actuaciones materiales constatadas, alcancen la categoría de mejoras indemnizables, la ley establece unos requisitos a observar y cumplir, de manera precisa y detallada..."; y dispone la STS 9 septiembre de 1991 , que para que la indemnización proceda, será necesario que se haya realizado con conocimiento o intervención del propietario para fiscalizar los gastos, y no meramente sin su oposición". La STS 13 se septiembre de 2006 niega la indemnización debido a la falta de cumplimiento previo de la comunicación del plan circunstanciado de las mejoras por el arrendatario, al no contar con el consentimiento del arrendador, que así podía conocerlas, sin que sea suficiente el consentimiento o autorización genérica o indeterminada en el contrato, sino que ha de comunicarse el plan detallado o circunstanciado de mejoras para entender que están realizadas con el consentimiento del arrendador. También la STS de 4 de febrero de 2009 , dispone que es necesario el cumplimiento previo de la comunicación del plan circunstanciado de las mejoras proyectadas por el arrendatario a fin de contar para hacerlas con el consentimiento del arrendador, para que, sin ser sorprendido, se produzcan todas las consecuencias que por ello determina el art. 60 de la LAR , debiendo estar dentro de los límites de la autorización.

Se argumenta por los recurrentes que para realizar las obras la arrendataria solicitó un préstamo en el año 1987 a través del Programa Nacional de Ordenación y Mejora de las Explotaciones ganaderas extensivas, del cual tuvo conocimiento la arrendadora al afianzar el mismo constituyendo garantía hipotecaria sobre la propia finca arrendada. También se otorgó autorización a la arrendadora como propietaria de la finca en el año 1998 por la Comisaría de Aguas de la Confederación Hidrográfica del Duero para derivar agua del río Tormes con destino al riego de la finca, así como la Resolución de la Confederación Hidrográfica del Duero de 18 de mayo de 1993 autorizando a la arrendadora la inscripción del sondeo existente en la finca: ya que se expiden y solicitan a nombre del propietaria arrendadora, ponen de manifiesto el conocimiento de las mejoras realizadas para dotar de agua la finca tanto para el aprovechamiento ganadero como para el regadío.

Al respecto ha de señalarse que, como se reconoce en el propio recurso, la contraparte no niega conocer las obras y mejoras efectuadas en la finca, pero discrepa de que puedan ser consideradas mejoras indemnizables. Pues lo cierto es que el conocimiento de la arrendadora de las mejoras no implica que conociera con exactitud su alcance y que las consintiera o, al menos, que consintiera el que fueran mejoras que habrían de ser indemnizadas en su momento. Como señala la demandada, el que conociera la autorización para la legalización de un sondeo no supone que tuviera conocimiento detallado de toda la instalación de regadío ni las demás obras que pretendía realizar el arrendatario.

Como también se dice en el recurso, la autorización de las mejoras por parte de la arrendadora fue condicionada al importe de la renta fijada, es decir que no consta que fueran claramente consentidas. Para evitar este problema de prueba es por lo que la Ley exige la comunicación por escrito, para que no quede duda alguna de su conocimiento del alcance de las mejoras a realizar, para que no pueda ser sorprendido y pueda fiscalizarlas, dado que asumirá en su día la obligación de indemnizar.

CUARTO.- Concluyen los recurrentes que ninguna controversia puede existir sobre las mejoras ejecutadas en la finca arrendada ni sobre el coste de las mismas, siendo irrelevante la mayor o menor renta que la propietaria recibiera durante la vigencia del arrendamiento, pues de considerarla insuficiente siempre pudo incrementar la misma a través de los mecanismos legalmente establecidos para ello. Ciertamente, la arrendadora demandada alega que durante 21 años de arrendamiento a razón de 400.000 pts. de renta anuales, los arrendatarios han pagado un total de 8.400.000 pts., equivalentes a 50.485 euros, por lo que sorprende que reclame 147.141 euros por las pretendidas mejoras. Tienen razón los recurrentes al señalar que ello es irrelevante, pero es un elemento más para apreciar la importancia de la comunicación del plan circunstanciado de las mejoras a realizar, pues parece evidente suponer que de haber tenido conocimiento la arrendadora del alcance de las mejoras a realizar, no las habría consentido. Pues la exigencia legal de comunicación formal y consentimiento, persigue precisamente que el arrendador no pueda ser sorprendido al finalizar el arrendamiento.

Ha de recordarse, además, que la arrendadora intentó la actualización de la renta en el año 2000 y ante la falta de acuerdo instó procedimiento ante la Junta Arbitral de Arrendamientos Rústicos, en el cual el arrendatario no se opuso a la revisión de la renta, pero la condicionaba al reconocimiento expreso en el Acta por parte de la propiedad de unas mejoras por valor de 10 millones de pesetas, ante lo cual no hubo avenencia. De ello puede deducirse, nuevamente, que la arrendadora en momento alguno consintió las mejoras realizadas ni aceptó su indemnización, quedando patente más bien su oposición.

Por las razones expuestas, procede ratificar la valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia, fruto de su mejor posición para ello, sin que nada pueda objetarse a su conclusión respecto a la inexistencia de comunicación por escrito del plan circunstanciado de las mejoras a realizar por parte del arrendatario al arrendador, y su carácter esencial para poder considerar que hubo consentimiento por parte de la arrendadora y que tales mejoras generen derecho a indemnización.

QUINTO.- Respecto al pronunciamiento sobre las costas causadas, ha de señalarse que pese a la desestimación de la demanda, conformadamente con el art. 394.1 LEC aplicable al caso, dadas las circunstancias concurrentes y los aspectos sin aclarar que deja la valoración de las pruebas, había y permanecen dudas de hecho que conciernen a la concurrencia de los presupuestos para considerar que las mejoras han de indemnizarse, habida cuenta de que se ha acreditado que la arrendadora conocía la realización de obras y mejoras lo cual pudo crear el error en los actores de que ello era suficiente para estimarlas consentidas y que fueran indemnizables, y todo ello hacía que la demanda contara con base fáctica bastante para someter a la jurisdicción la presente cuestión litigiosa, por lo que no procede realizar expresa imposición de las costas de la primera instancia. Procede, por tanto, desestimar el recurso formulado y confirmar la sentencia recurrida, salvo en lo relativo a la condena en costas a los actores apelantes que la misma realiza. Por la estimación parcial del recurso, conforme a lo prevenido en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede realizar expresa imposición de las costas generadas por esta apelación..

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Revocando parcialmente la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 6 de Salamanca con fecha 9 de julio de 2010 , en los autos originales de que el presente Rollo dimana, en cuanto a la condena en costas a los actores, estimando únicamente en ese extremo el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Soledad y D. Matías , para declarar que no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de primera instancia, y confirmamos la sentencia en todo lo demás, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-